曾祥靜

隨著我國住房體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展，并且在經(jīng)濟市場中所占的地位也是越來越重要，成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的一個新增長點。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動比較大，建設(shè)周期也比較長，所以財務(wù)核算在其中的重要性也越來越明顯。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理特點

1.投資大，周期長

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品要經(jīng)過征地→土地開發(fā)→房屋建設(shè)→竣工交付等階段，一般的開發(fā)周期都需要2、3年或者是更長時間，那么這也就造成了企業(yè)的資金不能在短時間內(nèi)快速收回。高額的土地價格和房屋的工程造價，需要開發(fā)企業(yè)一次性的投入很多資金，那么籌集資金工作也將會很繁重，如果企業(yè)開發(fā)的項目要跨地域、跨年度開發(fā)，這也就更加重了籌資的難度。

2.風(fēng)險大，對決策分析要求較高

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會有很多的不確定因素。而這些因素會直接對企業(yè)經(jīng)濟效益和投資項目的成敗起關(guān)鍵性作用，同時這也使企業(yè)承受著很大的風(fēng)險。對此，只有對企業(yè)的投資決策分析提出更高要求，才能盡量避免因為決策失誤而造成企業(yè)損失的情況。那么也就需要財務(wù)人員做好投資決策的分析，提高決策分析結(jié)果的準(zhǔn)確性，這樣能才能為企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確、有效、及時的信息，從而把風(fēng)險降到最低。

3.財務(wù)管理難度大

房地產(chǎn)涉及的中間環(huán)節(jié)很多，那么財務(wù)關(guān)系也會比較復(fù)雜，其不只表現(xiàn)的是公司和員工、投資者、被投單位、債權(quán)人與企業(yè)內(nèi)部各部門和上級管理部門之間的關(guān)系，還表現(xiàn)著開發(fā)過程和搬遷居民、供應(yīng)商、承建商、設(shè)計單位、銀行、中介、買房者與當(dāng)?shù)卣块T之間發(fā)生的大量資金結(jié)算關(guān)系。這樣復(fù)雜的財務(wù)關(guān)系，增加了企業(yè)財務(wù)管理的難度。

4.財務(wù)核算的工作量大

在成本構(gòu)成方面，開發(fā)產(chǎn)品的成本內(nèi)容有很多，其中包括配套的設(shè)施費、土地的成本、開發(fā)間接費、建安成本等一些項目。而在成本對象方面也是有很多種的，比如單獨設(shè)計的單體項目，按區(qū)域劃分的片區(qū)項目，還有竣工時間、開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型近乎相同的群體項目。在竣工交付時使用成本核算，項目成本要經(jīng)過歸集→分攤→再歸集以后才能計到收益對象的。這都大大的增加了成本核算的難度和工作量。

二、實施財務(wù)核算體系的作用和關(guān)鍵

1.作用

財務(wù)核算體系是集團總部統(tǒng)一設(shè)立的，制定了統(tǒng)一的會計科目以及業(yè)務(wù)流程。企業(yè)下級員工在上級領(lǐng)導(dǎo)所規(guī)定的范圍內(nèi)，來增設(shè)會計人員和會計科目，然后把記錄的電子數(shù)據(jù)儲存在總部數(shù)據(jù)庫，最后由集團來進行會計報表的編制，并進行統(tǒng)一的結(jié)賬。這樣就能很方便的查詢信息并處理信息，及時生成財務(wù)數(shù)據(jù)及合并報表。用財務(wù)集中的模式進行核算，改變了以往的審計方式，可以讓內(nèi)審人員利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，分析出可能出現(xiàn)問題的項目，從而對項目進行審核，既強化了監(jiān)管的力度，也提高了工作效率。

2.關(guān)鍵

企業(yè)會計核算模式基本分為兩種：一是信息對外開放為主，二是內(nèi)部管理提供的信息為主。從目前來看，這兩種模式都是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，我國硬件設(shè)施采用的數(shù)據(jù)庫服務(wù)器和應(yīng)用服務(wù)器都能滿足需求。一般企業(yè)通用的核算方法包含著企業(yè)所有業(yè)務(wù)類型，在制定之前，要對經(jīng)濟業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進行分析，然后給操作人員一個全面、實際、清晰的操作指南。對同類的業(yè)務(wù)進行核算，要保證核算方法統(tǒng)一，相關(guān)的數(shù)據(jù)要有可比性。由于不同人的判斷水平和職業(yè)素質(zhì)不同，所以在執(zhí)行任務(wù)時也會有一些偏差，那么就可以用計算機來控制，讓每個人盡可能的用電腦來操作，這樣就會提高準(zhǔn)確度，減少誤差的產(chǎn)生，從而達到理想的控制目標(biāo)。同時還要對數(shù)據(jù)加強分析，財務(wù)集中核算工作不是簡單的進行計算機操作，其關(guān)鍵是財務(wù)人員對信息的分析能力，要利用這些信息，為企業(yè)的發(fā)展增添動力。建立財務(wù)集中核算體系，能讓企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下對財務(wù)核算進行控制和管理，這樣有利于企業(yè)實現(xiàn)利益最大化。

三、設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算體系

1.建立財務(wù)決策分析系統(tǒng)

房地產(chǎn)的經(jīng)營決策涉及到整個企業(yè)的經(jīng)營管理水平。財務(wù)部門要對每一個決策方案的可行性進行分析，從中選出最合理的方案，以供企業(yè)負責(zé)人作出經(jīng)營決策，要保證決策的經(jīng)濟效益，保證經(jīng)營目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

2.建立會計核算及前臺操作系統(tǒng)

財務(wù)核算軟件可以使用金蝶、西歐PMS前臺操作系統(tǒng)，要注意系統(tǒng)的相互連接，在制定相應(yīng)的P&P后，要進行數(shù)據(jù)初始化。

3.建立資金調(diào)度管理系統(tǒng)

財務(wù)部門的總出納要有計劃的對資金進行調(diào)度，做好流動資金的平衡調(diào)節(jié)和統(tǒng)籌安排，加快流動資金的周轉(zhuǎn)，保證流動資金計劃和流動資金定額能準(zhǔn)確完成。還要在經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)上，分析資金的占用情況，嚴(yán)格的按照國家規(guī)定的費用開支標(biāo)準(zhǔn)和成本開支范圍，對成本費用進行正確的計算。

4.建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)控制系統(tǒng)

包括管理制度建設(shè)、會計報表編制、工程項目管理、采購與付款、流動負債、貨幣資金、成本費用、重要事項等。

5.建立稅收統(tǒng)籌管理的系統(tǒng)

稅收籌劃，是納稅人在法律所允許的范圍內(nèi)，根據(jù)政府的稅收政策，通過經(jīng)營活動事先安排納稅方案的一個優(yōu)化選擇，以求盡量的減少稅收費用。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及面比較廣，所以在這一環(huán)節(jié)上要尤為注意，設(shè)計的管理系統(tǒng)也要有可行性，不宜太過復(fù)雜。

四、實現(xiàn)財務(wù)核算體系的有效措施

1.對各項開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)果進行合理判斷

在對各項開發(fā)業(yè)務(wù)的費用和收入進行確認、計量時，要根據(jù)規(guī)定對各項開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)果是否能可靠的估計進行判斷。如果判斷結(jié)果是能可靠估計，那就要在資產(chǎn)負債表中，根據(jù)完工的百分比來確認當(dāng)期的收入費用；如果結(jié)果是不能可靠估計，那就不能根據(jù)完工的百分比來確認，要按照不同的情況來對其進行處理：（1）各項的開發(fā)業(yè)務(wù)成本可以收回的，則要根據(jù)能收回的實際成本對開發(fā)業(yè)務(wù)的收入進行確認；（2）對于不能收回的，要在發(fā)生的時候就確認成費用，而不是確認收入。

2.對各項開發(fā)業(yè)務(wù)成本要準(zhǔn)確的計量

已經(jīng)完成的業(yè)務(wù)成本要準(zhǔn)確、及時的進行登記和歸集，對沒有完成的業(yè)務(wù)，但卻需要發(fā)生的成本，要對其進行合理的預(yù)計。應(yīng)該劃清當(dāng)期成本和下期成本之間的界限，不同的成本核算對象之間成本的界限，以及完成的各項開發(fā)業(yè)務(wù)成本和沒有完成的界限。不能以預(yù)算成本、計劃成本、估計成本來代替實際的成本。

3.確定各業(yè)務(wù)的核算對象

要正確的對各業(yè)務(wù)的會計核算對象進行確定，這是核算、反應(yīng)業(yè)務(wù)損益的關(guān)鍵?？蛻艉推髽I(yè)之間簽訂的業(yè)務(wù)是多種多樣的，一般建造一項資產(chǎn)就需要簽訂一個合同，而且建造數(shù)項資產(chǎn)只能是簽一個合同，或者是數(shù)個資產(chǎn)同時簽一組的合同。在這些情況下，對同一個企業(yè)來說，會計核算對象確認的不同，則產(chǎn)生的核算結(jié)果也是不一樣的。

4.做好各項的基礎(chǔ)工作

要建立財產(chǎn)物資的轉(zhuǎn)移、領(lǐng)退、清查、收發(fā)、報廢制度；和成本核算有關(guān)的各個原始記錄及工程量統(tǒng)計制度要健全；修訂或是制定材料、工時、費用等各項的消耗定額；還要完善計量檢測設(shè)施，嚴(yán)格的計量驗檢制度，讓成本核算有可靠的基礎(chǔ)。

5.對財務(wù)人員進行教育培訓(xùn)

我國的經(jīng)濟體制在不斷的完善，各類的稅收政策和經(jīng)濟法規(guī)也在不斷變化著。那么就要對財務(wù)的相關(guān)工作人員進行有關(guān)的后續(xù)教育，熟練的掌握新的稅收政策和經(jīng)濟法規(guī)。同時財務(wù)人員也要不斷提高自己的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，對會計電算化的操作也要熟練掌握，并且可以能有效應(yīng)用，更要跟上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，多多了解新的納稅報稅形式。除此之外，企業(yè)還要對財務(wù)人員實施激勵政策，對參加教育培訓(xùn)成績優(yōu)秀的員工予以獎勵，以此來激發(fā)員工們的責(zé)任意識。

房地產(chǎn)企業(yè)的涉及面很廣，在構(gòu)建財務(wù)核算體系的過程中，還有很多問題是需要解決的，所以企業(yè)要不斷的加強內(nèi)部管理，結(jié)合企業(yè)自身的情況來制度有效的制度、策略，這樣才能真正的實現(xiàn)財務(wù)核算體系。

[1]潘家華.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告[M].社會科學(xué)文獻出版社，20l1.

[2]孫忠寶.對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理策略的簡要探討[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2009，（03）.

[3]盛敦川.實行財務(wù)集中核算強化財務(wù)會計監(jiān)管[J].教育財會研究，2006，（01）.

[4]林葉勤.企業(yè)會計集中核算制下財務(wù)管理存在的問題與完善方法[J].經(jīng)營管理者，2011，（20）.

[5]張經(jīng)偉.關(guān)于財務(wù)管理和會計核算分離若干問題的探討[J].China’s Foreign Trade，2012，（02）.

[6]單江鋒.財務(wù)實時控制系統(tǒng)的框架體系[A].中國會計學(xué)會第四屆全國會計信息化年會論文集（下）王小冬.淺析企業(yè)會計核算體系的規(guī)范化[J].黑龍江科技信息.2010（18）.