■ 王志成

（江蘇淮安 223225）

拍賣行“淘房”攻略

■ 王志成

（江蘇淮安 223225）

隨著法律執(zhí)行令狀和不良金融資產(chǎn)處置速度的加快，越來越多的房產(chǎn)以拍賣方式進入流通領(lǐng)域，對于房產(chǎn)投資人來說這無疑是一重大利好。

拍賣行中的房產(chǎn)標的物主要包括二手房、商住公寓、沿街商鋪和普通住宅等。令人欣喜的是，現(xiàn)在有越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商將新開樓盤的尾房也交給了拍賣公司，使得房產(chǎn)投資人有了更多、更優(yōu)質(zhì)的投資機會與資源。

投資機會和獲利空間

房地產(chǎn)拍賣作為一種房地產(chǎn)市場的新型流通方式，已經(jīng)受到廣大房產(chǎn)投資人的極大關(guān)注和廣泛認可，而每一個試圖涉足以拍賣方式進行房產(chǎn)投資的人最為關(guān)心的問題是，與傳統(tǒng)流通方式相比，房地產(chǎn)拍賣能為投資人提供怎樣的投資機會和多大的獲利空間。

1 價格低廉且具可操作性。價格是房產(chǎn)投資中最敏感的部分，一處房產(chǎn)是否具有投資價值，投資的收益率和潛在升值能力有多大，這些全與買進時的價格息息相關(guān)。由于一般拍賣房產(chǎn)的起拍價往往只有原值的70%甚至更低，依靠競買人的多對一的競價來達到提升銷售價格的目的，這樣就有得到價格低廉的房產(chǎn)投資機會的可能。一般說來，如果能以市場價格的75%左右買進房產(chǎn)，那么獲利是必然的，至于獲利空間則取決于投資人的投資技巧。而且這種公開、公正、公平的交易方式把一部分定價權(quán)交給投資人，超出心里底線時即可以不再出價，從而獲得更多的自主權(quán)。

2. 質(zhì)量有保障并能心中有數(shù)。以拍賣方式進行交易的房產(chǎn)大多以法院執(zhí)行的房地產(chǎn)、銀行抵押的房地產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)商提供的尾房為主體，而不是因質(zhì)量原因被送到拍賣公司來的。而且，依據(jù)法律規(guī)定，拍賣公司都會對房屋的質(zhì)量進行審查并將瑕疵記錄在案：他們對拍賣會上所出售的物品負有質(zhì)量瑕疵說明義務(wù)。只要投資人仔細閱讀拍品說明書，認真聽取有關(guān)人員的介紹就可對質(zhì)量做到心中有數(shù)。所以，除非拍賣公司有特別的聲明，其他情況下房屋的質(zhì)量是有保障的。

3 產(chǎn)權(quán)較清晰可知權(quán)屬類型。提到房產(chǎn)拍賣，人們總有一個誤區(qū)，認為進行拍賣的房產(chǎn)背景復(fù)雜，總是與經(jīng)濟糾紛、債權(quán)債務(wù)相聯(lián)系。其實不然，雖然被拍賣房產(chǎn)大多來源于金融資產(chǎn)管理公司或是法院的執(zhí)行程序，但房產(chǎn)所有的歷史在其進入公共拍賣領(lǐng)域后就宣告結(jié)束。而且，對于所拍房產(chǎn)的權(quán)屬狀況拍賣公司也會進行必要的審查，對有瑕疵的拍品拍賣公司負有說明的義務(wù)。與投資普通的二手房相比，投資人不必承擔(dān)因房產(chǎn)的權(quán)屬不清、拖欠相關(guān)費用而帶來的投資風(fēng)險。投資人只需要注意競拍房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類型即可。

4 后續(xù)服務(wù)完善輕松理財。投資房產(chǎn)，特別是二手房繁雜的過戶交易和相關(guān)手續(xù)是最令投資人手足無措的問題，一旦出現(xiàn)差錯，投資人將面臨巨大的損失并極有可能導(dǎo)致投資失敗。然而在房產(chǎn)拍賣過程中許多專業(yè)的房產(chǎn)拍賣公司都提供完整的全程代辦交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記和法律咨詢服務(wù)，通過合理運用這些服務(wù)，投資人可有效規(guī)避投資風(fēng)險，省去許多不必要的麻煩，真正實現(xiàn)輕松理財。

投資注意與實用指南

以上種種優(yōu)勢，是否令翹首已久的您心動呢？投資拍賣房產(chǎn)巨大的利潤空間背后難道沒有蘊藏任何的風(fēng)險？當(dāng)然不是。投資總是與風(fēng)險并存，利潤越大，風(fēng)險越高——投資拍賣房產(chǎn)當(dāng)然也逃不出這個規(guī)律。

那么，在投資拍賣房產(chǎn)時投資人應(yīng)該注意哪些問題呢？

1 熟悉競拍流程。要想?yún)⒓佣址颗馁u，必須了解《拍賣法》、傭金政策、房產(chǎn)類別等。按照拍賣公告宣布的日期、地點，提前進入拍賣現(xiàn)場。在拍賣會前仔細閱讀拍賣公司對該次拍賣會所作的具體規(guī)定及須知。辦理競買登記手續(xù)應(yīng)向拍賣公司提交個人身份證，交納參加競拍保證金，領(lǐng)取競拍號牌。注意一份定金只能拍一套房子，不成交拍賣公司將退還定金。按照規(guī)定，小筆金額的定金退款應(yīng)在拍賣結(jié)束后一周內(nèi)完成，因此如果沒有違規(guī)，對方卻扣留保證金，可持該文件提起訴訟。需要特別提醒的是，相關(guān)文件上一定要加蓋公章。

2 進行實地考察。拍賣行在拍賣會開始前20天左右的時間會在媒體上刊登拍賣公告，注明即將參加拍賣的房產(chǎn)名稱和位置，開放拍賣房產(chǎn)供投資者實地考察。投資人在閱讀拍賣公告獲取感興趣的投資信息后，及時在拍賣公告規(guī)定的日期內(nèi)實地對標的物進行考察，如房產(chǎn)的地理位置、交通環(huán)境、質(zhì)量狀況、新舊程度、使用年限、權(quán)證情況，在掌握了房屋本身基本情況的基礎(chǔ)上，以自己進行房產(chǎn)投資的標準和用途衡量該房產(chǎn)是否具有投資價值，并向有關(guān)部門咨詢辦理過戶手續(xù)及費用問題，便于測算競買成本，確定合適的競拍心理價位，這是參加拍賣會最關(guān)鍵的一步。

3 明確拍賣人法律資格。在競拍之前，仔細了解拍賣人法律資格，避免發(fā)生所有權(quán)不清的情況。目前只有市區(qū)公管房屋、系統(tǒng)自管房屋和人民法院依法拍賣的房屋可以以拍賣的方式出售。產(chǎn)權(quán)不清的房屋和經(jīng)批準拆遷并控制戶口遷入地區(qū)的房屋是不能拍賣的。同時，拍賣的房屋必須是委托人所有或者依法可以處分的。如在買下房屋后發(fā)現(xiàn)因該房屋不能拍賣而無法取得該房屋的合法產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通過司法途徑及時追究委托人和拍賣人的責(zé)任，維護自己的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》的規(guī)定，委托拍賣其沒有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。拍賣人明知委托人對拍賣的物品或者財產(chǎn)權(quán)利沒有所有權(quán)或者依法不得處分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

4 理智把握損害賠償。參與競拍的競買人有權(quán)了解拍賣房屋的有關(guān)資料，特別是房屋是否存在質(zhì)量等方面的瑕疵。《拍賣法》規(guī)定：“拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償?shù)脑V訟時效期間為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害之日起計算?！币坏┩顿Y人在買下房屋后發(fā)現(xiàn)所買房屋有拍賣人和委托人未說明的瑕疵的，務(wù)必在發(fā)現(xiàn)受到損害起一年內(nèi)提出損害賠償。

5 明確房產(chǎn)是否負債及共有。投資人要確定標的房產(chǎn)是否有其他負債，如稅費、土地出讓費、物業(yè)管理費、水電費等有沒有交清，這些情況可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣行確認。還要確定標的是否屬于共有財產(chǎn)，如果是，共有人是否同意拍賣。因為根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時，需有其他共有人的書面同意，否則，即使你拍到了也屬無效拍賣。

6 了解付款方式及相關(guān)費用。房產(chǎn)拍賣一般情況下是需要一次性付款的，對于參加競拍的投資人來說，這就要求其具有充足的資金實力，無形之中就將那些資金不夠雄厚的投資人擋在了門外。但隨著銀行信貸業(yè)務(wù)介入房產(chǎn)拍賣，投資人能夠從那里獲得投資所需的資金支持，以貸款按揭的方式完成房產(chǎn)投資。另外，以拍賣方式進行的房產(chǎn)交易，拍賣公司在成交后會收取成交金額5%的傭金，還有契稅、交易費等。所以，投資人在投資時應(yīng)及時充分地了解這方面的信息和拍賣行的有關(guān)說明，合理運用手中的”籌碼”實現(xiàn)收益的最大化。

7 冷靜面對競價舉牌。投資人舉牌出價之前，根據(jù)先期了解的資訊結(jié)合必須支付的費用給目標房產(chǎn)作一個合理的定價。據(jù)此，再設(shè)定一個上浮區(qū)間作為自己出價的底線，一旦超出這個底線應(yīng)立即放棄參加競價。因為每個人的投資習(xí)慣和類型不同，以自己的投資眼光得出標的物的投資價值往往是最適合自己的投資方式和心理預(yù)期的。突破了這個底線有可能會導(dǎo)致投資收益的減少，甚至投資的混亂。專場房產(chǎn)拍賣會上一般會提供大量的投資機會供大家選擇，不計較一城一地的得失是投資拍賣房產(chǎn)的“武功心法”，以理智的心態(tài)參與拍賣才會獲得最佳的投資機會。

8 及時辦理成交手續(xù)。根據(jù)《拍賣法》，競買一旦成功，需與委托人簽署《拍賣成交確認書》，持“確認書”于當(dāng)日繳納成交價款；所支付的保證金即可轉(zhuǎn)為房款或定金；并在十個工作日內(nèi)付清其余款額。如果該房產(chǎn)可提供按揭，則可按照拍賣行所聯(lián)系的相關(guān)銀行辦理按揭貸款手續(xù)。如果有特殊情況不能如上全部付清房款，一定要事先與拍賣公司協(xié)商好，以免日后產(chǎn)生糾紛。

總之，相對而言，通過“拍賣淘房”的門檻比較高，要求買家非常熟悉房產(chǎn)交易的專業(yè)知識，介入這一市場必須慎重，但拍賣行“淘房”不失為優(yōu)越多多的購房渠道。

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