于月超

【摘要】 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與此同時,不少房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。文章從宏觀和微觀兩個層面對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險及成因進行分析,進而提出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的對策。

【關(guān)鍵詞】 財務(wù)風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)作為特殊的投資主體,投入的資金和資源的價值大,周期長,受區(qū)域經(jīng)濟范圍的影響,變現(xiàn)能力低,很容易導(dǎo)致經(jīng)營成果與財務(wù)目標(biāo)、預(yù)計收益的偏離。目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明,房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時,一些經(jīng)營風(fēng)險正逐步顯現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)

由于房地產(chǎn)商品受自然、社會、經(jīng)濟、政治、心理等因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨一系列風(fēng)險,這些風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理之中。而企業(yè)特有的投資大、回收期較長、變現(xiàn)能力低的特點決定了其具有較大的財務(wù)風(fēng)險。

(一)資產(chǎn)負(fù)債率大導(dǎo)致風(fēng)險較大

房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負(fù)債開發(fā),并且投資大。企業(yè)的資金來源有自有資金、預(yù)收房屋款、銀行借款,其中自有資本金較少,主要是依靠銀行借款。據(jù)《2008年中國房地產(chǎn)上市公司測評報告》顯示,房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高,有的甚至達(dá)到75%,超過警戒線60%,如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益則面臨巨大的償還債務(wù)的風(fēng)險。報告顯示,由于大型房地產(chǎn)上市公司在2007年普遍采取了較為積極的土地儲備戰(zhàn)略,平均存貨增長率高達(dá)64%,速動比率全都小于1。其中萬科、保利、金地、招商四大房地產(chǎn)上市公司的速動比率在0.7以下,招商0.37。

(二)通貨膨脹風(fēng)險

當(dāng)通貨膨脹大幅度上升時,會引起各種建筑材料成本上升,以及管理費用和勞動力成本的上升,增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。

(三)利率變動風(fēng)險

利率變動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大,銀行貸款利率提高,導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債成本增加,預(yù)期收益相應(yīng)減少。同時,投資者的購買欲降低,整個房地產(chǎn)市場一方面成本增加,另一方面需求降低,無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失。

(四)再籌資風(fēng)險

有些企業(yè)由于資產(chǎn)負(fù)債率過高,企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低,企業(yè)從貨幣市場籌資的難度加大。因此企業(yè)主要依靠銀行借款,而銀行采取一些列的通貨緊縮貨幣政策,使企業(yè)籌資難度加大。一些較小的企業(yè)或者集團子公司甚至主要從母公司借款,受母公司財務(wù)效益影響,一旦母公司資金供應(yīng)不足,子公司面臨籌不到資金的風(fēng)險。

(五)稅率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等,在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的提高,將導(dǎo)致企業(yè)成本費用增加,預(yù)期收益減少。

(六)投資收回風(fēng)險

受政治、經(jīng)濟等因素影響,有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置,房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業(yè)的資金已經(jīng)投入,短時間內(nèi)很難變現(xiàn)。有時由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題,導(dǎo)致客戶不按時交清剩余的房款,投資不能預(yù)期收回。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

(一)宏觀因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受國家和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響,很難預(yù)測未來的走勢,另外企業(yè)本身也存在一些缺陷,如變現(xiàn)能力低,周期長等,具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.市場不成熟

我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè),起步晚,對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟,在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上,投資模式單一。

2.政府政策影響

為了適應(yīng)經(jīng)濟形勢,政府多次出臺相應(yīng)政策,進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件,房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度,削弱企業(yè)的盈利能力。

3.風(fēng)險意識淡薄

有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只追求投資項目帶來的巨大的盈利空間,沒有意識到真正的風(fēng)險。在制度上,缺少一套完整的內(nèi)控制度來規(guī)避風(fēng)險,不能從制度的層面嚴(yán)格控制風(fēng)險。會計人員的風(fēng)險意識淡薄主要表現(xiàn)在對于應(yīng)收款項記錄簡單,缺少對其進行測試、分析和實施必要的措施保證款項收回。

4.房地產(chǎn)企業(yè)會計體系還不完善

房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè),其會計核算與一般的加工企業(yè)有些不同。目前,會計科目的設(shè)置、核算方法、指標(biāo)評價等還沒有形成完整的會計核算體系,有些房地產(chǎn)企業(yè)完全按照加工企業(yè)的核算辦法,導(dǎo)致財務(wù)結(jié)果缺乏可比性。

(二)微觀因素分析

1.缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理意識

在經(jīng)營期間,有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算,缺少事后財務(wù)分析;即使進行了財務(wù)分析,但是不能充分利用分析結(jié)果對下期進行預(yù)算與指導(dǎo),沒有較好的發(fā)揮財務(wù)管理的作用。有些企業(yè)沒有獨立的會計部門,外聘會計對公司業(yè)務(wù)流程不太熟悉,不能對成本做到很好的日?？刂?。

2.盲目舉債,資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃,當(dāng)資金運轉(zhuǎn)困難時,不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己積累的資金和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計的借款,并且借款渠道單一,負(fù)債成本較大。

3.成本費用控制不嚴(yán)

有些企業(yè)對成本管理過于簡單,僅僅把開發(fā)項目的成本管理當(dāng)成是單項成本的控制工作,如對征地補償費、設(shè)計費、臨時設(shè)施費等的控制,通常每審核撥付一筆款項將其全部一次性計入成本中,對于后期財務(wù)成本費用分析不利,不能對每一項具體的費用分別控制。還表現(xiàn)在倉庫等其他部門與財務(wù)部門脫節(jié),對材料管理不利,報賬不及時,致使財務(wù)部門不能收集第一線成本資料,導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算與成本管理偏差大,資金管理跟不上。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施

(一)樹立風(fēng)險意識,建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制

1.注重現(xiàn)金流量表的作用

現(xiàn)金凈流量的多少是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險大小的晴雨表。通過現(xiàn)金流量表,會計報表的使用者可了解企業(yè)的支付能力、經(jīng)營能力、投資能力及籌資能力,這樣投資決策才可能避免風(fēng)險;而企業(yè)的經(jīng)營者通過現(xiàn)金流量表可了解因籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性和資金供需市場、宏觀環(huán)境的變化。所以企業(yè)應(yīng)積極發(fā)揮現(xiàn)金流量表的作用。

2.加強建筑材料成本管理

材料成本占開發(fā)成本的60%以上,做好材料成本管理對企業(yè)盈利有著舉足輕重的作用。企業(yè)首先應(yīng)正確選擇材料核算方法,然后建立健全材料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。通過建立原材料采購成本考核機制,監(jiān)督采購部門降低采購成本,在核算過程中加強材料成本的核算和控制,做好入庫、出庫管理。

3.加強應(yīng)收賬款管理

積極有效的應(yīng)收賬款管理將有利于企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn),提高資金使用效率,也有利于經(jīng)營風(fēng)險的防范,維護投資者利益。因此,企業(yè)應(yīng)采用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硎侄?制定并落實一套完整而系統(tǒng)的應(yīng)收賬款管理制度,制定合理的信用政策,對應(yīng)收賬款進行賬齡分析,建立壞賬準(zhǔn)備金制度,準(zhǔn)確核算企業(yè)的資金。

4.加強存貨管理

商品房作為企業(yè)特殊的存貨,金額大,占用投資成本比例大。如果商品房賣不出去,投資就收不回來,因此,企業(yè)應(yīng)采取措施降低商品房的空置率,減少資金占用,加速資金周轉(zhuǎn),提高資金利用率,縮短投資回收期。

(二)建立長期預(yù)警機制,尋求最佳資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益,但是負(fù)債比重越大,財務(wù)杠桿效應(yīng)越強,投資者可能會由于借款而蒙受重大的損失;當(dāng)借款到期而市場不旺時,企業(yè)可能不得不低價出售房屋或由于債務(wù)大導(dǎo)致利息負(fù)擔(dān)過重,財務(wù)風(fēng)險加大。因此,企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注銀行利率變化,合理安排產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與債務(wù)結(jié)構(gòu),尋求最佳資本結(jié)構(gòu)組合。

(三)合理選擇投資組合模式

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè),一些重大項目可能涉及幾個億資金。再加上企業(yè)受自然、政治、技術(shù)、社會等因素影響大,各個部門應(yīng)該積極配合,緊跟國家形勢、政策,投資每個項目前進行嚴(yán)密的市場調(diào)研,做好項目的風(fēng)險分析與可行性分析,合理運用一些投資組合理論,將企業(yè)面臨的風(fēng)險因素進行時間和空間的分離,合理進行投資組合。

(四)編制資金籌集方案

一個好的資金籌集方案是成功籌集資金的第一步。在籌集資金時,必須充分重視房地產(chǎn)企業(yè)投資大,投資回收期長,而短期負(fù)責(zé)的還款期短的特點,建立多元化籌資渠道。必須把握好資金籌集的時間、數(shù)量、成本各個方面,編制一個切實可行的資金籌集方案,避免過渡的財務(wù)風(fēng)險。

此外,企業(yè)應(yīng)注重現(xiàn)金管理,首先制定合理的現(xiàn)金使用計劃,保持現(xiàn)金收支平衡,保證日常經(jīng)營現(xiàn)金的需要。其次,避免盲目投資,準(zhǔn)確計算貨幣的時間價值,盤活閑置的現(xiàn)金。

(五)定期進行審計

內(nèi)部審計應(yīng)重點審查企業(yè)的預(yù)決算、投資合理情況,預(yù)算變更情況,各種財務(wù)活動、財務(wù)管理情況,各項資金及物資、人力、技術(shù)使用情況,發(fā)現(xiàn)、揭露并禁止企業(yè)的違法違規(guī)行為及企業(yè)財務(wù)工作和各部門經(jīng)營工作中的舞弊行為,發(fā)現(xiàn)并改進工作中的不正確、不科學(xué)、不利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營管理現(xiàn)象,促進企業(yè)管理水平和經(jīng)營效益的提高,促進企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理等方面有序進行。

(六)做好預(yù)算的編制工作

企業(yè)在預(yù)算期內(nèi),要做好現(xiàn)金預(yù)算、項目預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算。根據(jù)企業(yè)的財務(wù)狀況、資金來源與資金運用以及國家的相關(guān)財稅規(guī)定,測算企業(yè)各年的資金盈余和短缺情況和供選擇的資金籌集方案,制定借款計劃和償還計劃。在經(jīng)營期內(nèi),要不斷對預(yù)算進行調(diào)整,以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境,包括對預(yù)算實施計劃的調(diào)整、期限的調(diào)整、措施調(diào)整、結(jié)構(gòu)調(diào)整等;還有經(jīng)營目標(biāo)、投資籌資目標(biāo)的調(diào)整?！?/p>

【參考文獻】

[1] 劉洪玉.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008.

[2] 蘇云鵬,宋戈,邢德芬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理若干問題的探討[J].經(jīng)濟縱橫,2002(7).

[3] 孫寧.房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險因素分析[D].西安理工大學(xué),2002.

[4] 鄧春華.財務(wù)會計風(fēng)險防范.[M].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2001.

[5] 陸曉欣.對房地產(chǎn)成本費用控制的思考[J].開發(fā)與建設(shè),2008(6).

[6] 張彩霞.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].財務(wù)與會計,2007(4).