石 軍

（深圳廣田投資控股有限公司，廣東 深圳 518000）

當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理之我見

石 軍

（深圳廣田投資控股有限公司，廣東 深圳 518000）

近年來隨著我國城市建設力度的不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為拉動地方經(jīng)濟增長的重要引擎。由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性，房地產(chǎn)稅收歷來是稅收征管的難點和重點。文章從當前稅收征管實際出發(fā)，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的涉稅問題進行針對性分析，并提出相應改進建議，旨在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理，引導該行業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)；稅收管理；一體化

房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理是我國當前稅收工作的熱點、難點和重點。2008年以來國家稅務總局一直把房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務稽查的重點，查補了大量稅款，打擊了偷逃稅行為，取得了顯著成效，也暴露出當前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收管理的諸多問題。如何改進和完善稅收征管，杜絕稅款偷漏現(xiàn)象，同時也提高企業(yè)防范稅收風險的能力，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，值得我們進一步深思。本文結(jié)合本人多年的相關(guān)工作經(jīng)驗，談一談對房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的一些粗淺認識。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在的主要問題

（一）政策宣傳不到位

房地產(chǎn)稅收涉及土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸多環(huán)節(jié)，涵蓋營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等多個稅種。由于稅種繁多、納稅環(huán)節(jié)復雜，稅收征免界限難以界定，再加上前期稅收宣傳不到位,在實際工作中，管理漏洞大量存在，偷逃稅款現(xiàn)象嚴重，稅收政策在執(zhí)行中阻力較大。而稅務機關(guān)針對房地產(chǎn)企業(yè)又缺乏日常的針對性輔導，不能及時指導企業(yè)規(guī)范會計核算，幫助辦理諸如集資建房，經(jīng)濟適用房等減免稅審批手續(xù)，這不僅給自身征管工作帶來諸多麻煩，同時也增加了企業(yè)的納稅風險。

（二）前期介入不充分

所謂開發(fā)前期包含了房地產(chǎn)企業(yè)自注冊登記，開業(yè)成立，土地取得，項目規(guī)劃及施工合同簽定等項目開發(fā)初始階段。稅務部門通常難以做到在項目正式開發(fā)前提前介入，從而更全面和及時地了解、掌握企業(yè)基本情況，包括企業(yè)注冊資本金，開發(fā)項目的具體內(nèi)容，進度安排以及銷售計劃等，往往要等到主體開發(fā)工程動工或者房屋預售，竣工驗收時才予以關(guān)注，從而出現(xiàn)稅收征管的盲區(qū)，也給下一步稅收管理帶來一定的難度。

（三）過程監(jiān)控不同步

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程就像企業(yè)制造產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售過程，也是各項納稅義務實現(xiàn)的過程。開發(fā)過程涉及營業(yè)稅及附加，土地增值稅，印花稅等多個稅種納稅義務的產(chǎn)生，特別是土地使用稅的計算尤為復雜。因此加強開發(fā)過程的監(jiān)督，跟蹤稅款變化的進程尤其必要。而實際稅收征管過程中稅務部門往往忽視開發(fā)過程的全程監(jiān)督，尤其是房屋預售，竣工驗收等重要環(huán)節(jié)的監(jiān)管不到位，導致稅款流失嚴重。

（四）結(jié)束清算不及時

當前在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管中，對即將或已經(jīng)完成開發(fā)的產(chǎn)品（如商品房和商業(yè)網(wǎng)點等）在預售、現(xiàn)售及配套設施移交時，稅務機關(guān)不能夠及時對整個開發(fā)項目進行盤點清理，包括實際開發(fā)產(chǎn)品的種類、數(shù)量和面積，已（待）售、出（待）租、自用和配套設施等情況進行進一步摸底，梳理、清算已實現(xiàn)稅款，確認應補退稅款，導致項目開發(fā)結(jié)束的清算工作明顯滯后。

（五）誠信意識待加強

當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在誠信納稅意識不足，偷逃稅款問題嚴重的現(xiàn)象。常見的逃避納稅手段有：一是隱瞞收入。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期間資金較為緊張，還貸償息和基建壓力大，隱瞞、截留收入的現(xiàn)象較為普遍；二是混淆內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品有集資房，商品房，普通住宅，別墅和網(wǎng)點等，它們所執(zhí)行稅率不等，企業(yè)為了逃避納稅，會計核算時可能故意混淆內(nèi)容，采用低稅率計算稅款；三是藏匿土地。土地使用稅是房地產(chǎn)企業(yè)較為固定的開發(fā)成本，也是較大的稅源，房地產(chǎn)企業(yè)常常采取土地成本不入帳或拖延入帳方式逃避納稅，尤其是未開發(fā)土地藏匿手法較深，難以發(fā)現(xiàn)；四是轉(zhuǎn)移稅收。很多房地產(chǎn)企業(yè)為減輕稅負，將部分自用或出租資產(chǎn)交其關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，從而改變稅收管轄范圍，逃避繳納稅款。[1]房地產(chǎn)企業(yè)的以上非誠信表現(xiàn)亟待稅務部門在征管過程中予以充分重視。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的具體建議

（一）政策輔導宜前移

在普遍倡導誠信納稅意識的同時，應有針對性地開展與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的稅法宣傳和政策咨詢服務，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地了解國家當前稅收政策，掌握如何正確履行納稅義務，并將這一納稅輔導工作貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程。

1．在房地產(chǎn)企業(yè)開業(yè)成立時，稅務機關(guān)應主動上門，開展相關(guān)政策的宣傳、輔導工作，同時也便于了解企業(yè)基本情況，掌握開發(fā)項目的有關(guān)信息，包括土地面積，建筑面積，開（竣）工時間，容積率等；

2．在開發(fā)過程中，應針對具體涉稅環(huán)節(jié)開展針對性的稅收輔導，如開業(yè)初期繳納印花稅，開發(fā)期間預繳營業(yè)稅及附加，土地增值稅，以及有關(guān)土地使用稅的計算等；

3．幫助、指導企業(yè)正確進行會計核算，正確區(qū)分征免稅事項，以及針對不同開發(fā)產(chǎn)品、分期分批等不同開發(fā)方式的會計核算等。通過宣傳輔導，明確征納雙方的權(quán)利和義務，規(guī)范征納雙方行為，從而保證稅收征管工作良性有序開展。

（二）申報信息宜明細

由于房地產(chǎn)企業(yè)是按開發(fā)項目進行清算的，做好申報環(huán)節(jié)的信息管理和控制工作尤其重要。

1．按照房地產(chǎn)一體化管理模式，收集開發(fā)項目土地使用證，規(guī)劃許可證，施工許可證等，建立項目管理臺帳。房地產(chǎn)稅收一體化管理的核心是信息的一體化應用，即收集、儲存、溝通并運用各種房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營和保有信息，用于房地產(chǎn)稅收的稅源管理和稅款征收。[2]稅務部門應對所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料建立項目管理臺賬，對其開發(fā)項目的投資金額、建設工期、工程造價、預收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監(jiān)督，隨時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)。

2．企業(yè)發(fā)生預售申報稅款，應按各開發(fā)項目分列申報，同時附報企業(yè)營銷部門月度銷售報表和營銷人員月度考核提成兌現(xiàn)表，以便稅務部門進行信息比對。稅務機關(guān)審核申報資料，并登記管理臺帳。

3.企業(yè)應提供免稅項目的部門批準文件，做好事前備案工作，同時單獨建立臺帳，年終集中審批減免。

通過明細申報，企業(yè)開發(fā)項目進展情況在納稅申報過程中一目了然，也為下一步清算工作打好基礎。

（三）過程監(jiān)控宜實時

房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理宜采取嚴格的項目管理方式。從開發(fā)項目立項取地開始，到銷售結(jié)束、配套移交為止，實施全程實時監(jiān)控，并使得各環(huán)節(jié)緊密銜接，以此把握納稅環(huán)節(jié)，找到稅收征管的關(guān)鍵點。

1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：受讓方在辦理土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時,須提供與轉(zhuǎn)讓協(xié)議一致的稅務發(fā)票或完稅證明,否則國土資源部門不得辦理權(quán)屬登記手續(xù)。避免土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅和契稅的滴漏。

2．立項開業(yè)環(huán)節(jié)：主要涉及印花稅的繳納。應依據(jù)資金帳簿、各類經(jīng)濟合同，如土地出讓、勘察設計、規(guī)劃設計、施工合同等嚴格控制計稅依據(jù)，確保納稅義務的正確履行；

3．項目開發(fā)環(huán)節(jié)：分預售和竣工驗收階段。主要涉及印花稅、土地使用稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種。稅務機關(guān)應依據(jù)銷售合同、租賃合同、土地使用證等原始資料，仔細審核和認定企業(yè)納稅義務履行的真實性、正確性和及時性，竣工驗收后還應考慮開發(fā)項目的總建筑面積，已售建筑面積，容積率等，適時扣減已售占地面積據(jù)以計算土地使用稅；

4．結(jié)項環(huán)節(jié)：等開發(fā)商停止銷售，配套設施移交手續(xù)完成，還涉及到土地增值稅的清算。

稅務部門通過以上分段分點分稅種實施房地產(chǎn)開發(fā)的全程監(jiān)控，可達到房地產(chǎn)企業(yè)稅款應收盡收的目的。

（四）以票管稅宜推行

發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的重要依據(jù)?，F(xiàn)實的狀況是，當前針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票控管力度明顯不夠。主要表現(xiàn)在:施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本；車庫或地下室等非主營產(chǎn)品的銷售不開具銷售發(fā)票,從而隱瞞收入；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務時間，導致施工企業(yè)少申報收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多計成本等。

通過以票管稅，以票控稅可以有效掌控稅源，堵塞征管漏洞。具體建議是：1.增加印制預收款項專用收據(jù)（發(fā)票），代替企業(yè)目前普遍使用的內(nèi)部收款收據(jù)憑證，待正式移交房產(chǎn)，購房者辦理產(chǎn)權(quán)證前以收據(jù)換取銷售發(fā)票，從而控制預收帳款納稅源頭，杜絕企業(yè)延遲、滯壓稅款。2.發(fā)票分項目領(lǐng)用、發(fā)售，實行專票（據(jù)）專用，并且定期與征管臺帳、入庫稅款進行比對，分析差錯原因，達到票款一致的目的，保證稅款足額繳納。

（五）稽查力度宜強化

針對當前房地產(chǎn)企業(yè)誠信納稅意識薄弱、稅收管理難度較大的狀況，各地各級稅務部門應加大針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務稽查力度，充分發(fā)揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。

一是適時開展針對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查，稽查部門可根據(jù)征管部門提供的資料，有選擇性的對個別房地產(chǎn)企業(yè)進行重點稽查；二是加大對房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度，對查處的偷逃稅款行為采取強制措施，依法堅決催繳入庫。對大案要案，要按照法律程序移送司法機關(guān)并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務人員依法追究法律責任，同時通過媒體將其違法行為予以曝光，以對他人起到教育和警示的作用。

（六）部門協(xié)作宜聯(lián)動

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間長，手續(xù)多，稅收管理難度大，建立部門協(xié)作機制能在稅收征管過程中有效尋求相關(guān)部門的支持與配合，發(fā)揮職能部門的管理優(yōu)勢，從而減輕稅收征管壓力，提高工作效率。[3]此外加強部門協(xié)作、實行信息共享也是做好房地產(chǎn)稅收一體化征管的基礎。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)的稅源信息有相當部分來自國土、房管和建設規(guī)劃部門，“一體化”管理離不開這些部門的大力支持，“先稅后證”的落實更離不開他們的把關(guān)。因此要建立和健全部門協(xié)作機制，制定信息共享制度，建立交易和征收臺帳，并與國土、房管、建設規(guī)劃委之間聯(lián)網(wǎng)，預防稅收流失，從而堵塞稅收漏洞。

［1］晏 鳴.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手法及征管對策[J]．稅務研究，2006，（2）.

［2］郭慧麗，劉樹庚．房地產(chǎn)業(yè)稅收管理存在的問題及對策研究[J]．揚州大學稅務學院學報，2008，（9）.

［3］賈 群．關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀和對策的調(diào)查與思考[J]．時代金融，2008，（10）.

F180.42

A

1672-0547（2010）04-0026-02

2010-06-17

石 軍（1969-），男，安徽銅陵人，深圳廣田投資控股有限公司會計師。