摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。身處資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻注意防范各類風險。企業(yè)的償債能力關(guān)系到其生存和發(fā)展。以萬科集團為例，對其償債能力相關(guān)指標進行深入分析，探討存貨和債務結(jié)構(gòu)兩個重要影響因素，提出對策建議，以期為認識我國房地產(chǎn)企業(yè)償債風險與挑戰(zhàn)、提升我國房地產(chǎn)企業(yè)償債能力提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：償債能力；房地產(chǎn)企業(yè)；萬科集團

0引言

償債能力是企業(yè)健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。如果一家企業(yè)不能夠按期償還債務，就有可能走向破產(chǎn)，反之則具有一定的投資能力。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的重要組成部分，但自2019年以來受到了嚴重沖擊。為保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，我國對房地產(chǎn)投機行為進行了控制，但仍然存在很多問題，其中之一就是房地產(chǎn)上市公司的財務風險。為了謹慎預防房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險，本文以萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科集團”）為例，研究分析后疫情時期我國房地產(chǎn)上市公司的償債能力。

1萬科集團償債能力分析

1.1萬科集團概況

1984年5月，萬科集團在深圳市鹽田區(qū)成立。2016年，萬科集團首次登上《財富》雜志“世界500強”榜單，位列第356名；之后幾年不斷進入該排行榜，2022年位列榜單第178名。萬科集團從1988年進入地產(chǎn)行業(yè)至今，已經(jīng)成長為珠三角、長三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈和53個中、西部地區(qū)大中型城市的大型地產(chǎn)公司之一。截至2022年，萬科集團已經(jīng)將其開發(fā)范圍從最初的五大區(qū)域發(fā)展為現(xiàn)在的七大區(qū)域，見圖1。

1.2短期償債能力分析

萬科集團短期償債能力雖不穩(wěn)定，但有其優(yōu)點，所以，要對其進行全面的分析和評價。

1.2.1流動比率

2018—2022年，萬科企業(yè)的流動比率呈緩慢上升趨勢，見圖2。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)最佳流動比率為2，但是2018—2022年萬科集團的流動比率一直小于2，低于市場平均值。這說明，在短期債務到期前，公司的流動資產(chǎn)并沒有多少可以轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金來償還債務。盡管流動比率在慢慢地增長，但增幅并不大，這意味著萬科集團的償債壓力較大。2022年，萬科集團流動比率數(shù)值偏大，原因在于存貨積壓導致應收款上升、收款期延長及待處置的財產(chǎn)損失偏大。

在疫情期間，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都把線下銷售轉(zhuǎn)移到了線上。但是，因為缺乏相應的線下合作，線上銷售成果并不明顯，仍有大量庫存積壓，進而導致過高的流動比率，影響流動資產(chǎn)對流動負債保障程度，這將給企業(yè)帶來很大的償債壓力[2]。萬科集團情況也是如此，見表1。

1.2.2速動比率

2018—2022年，萬科集團的速動比率呈“U形”趨勢，見圖3。萬科集團5年間的速動比率都不到1，保持在0.4～0.5的水平。萬科集團的開發(fā)費用通常都很高，而且還會受到大環(huán)境的影響，因此速動比率在1以下是合理的。萬科集團存貨在其資產(chǎn)中所占比例較大，只有2018年占比為49.08%，其余4年均在50%以上，且2021年高達55.48%。其中，占比最大的是在建開發(fā)產(chǎn)品，這類產(chǎn)品占用了公司大量資金，對公司的短期償債能力產(chǎn)生了一定的影響。

綜合考慮流動比率和速動比率可以看出，2019—2021年3年的數(shù)據(jù)均低于其他年份，說明萬科集團存貨及預付賬款的流動性較弱。

1.2.3現(xiàn)金比率

2018—2022年，萬科集團的現(xiàn)金比率變化呈“W形”趨勢，見圖4。行業(yè)普遍認為，現(xiàn)金比率可以更好地反映公司直接償債的能力，比例應該在20%～30%之間[1]。2018—2022年，萬科企業(yè)在過去5年中的現(xiàn)金比率在11%～17%之間，說明企業(yè)無法及時償付短期負債的風險較大，現(xiàn)金類資產(chǎn)的盈利能力較差，沒有有效地利用流動負債，能夠及時支付債務的現(xiàn)金類資產(chǎn)也很少。進一步地，企業(yè)管理還沒有得到合理改善，對流動資產(chǎn)的使用也不合理，造成了公司運營成本上升。同時，萬科集團用現(xiàn)金支付到期債務的風險加大，甚至面臨無法償付的風險。也就是說，其現(xiàn)金資產(chǎn)的流動性更差。

萬科集團短期償債能力不足將造成其資本結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，甚至可能導致資金鏈斷裂，從而引發(fā)生存危機。萬科集團根據(jù)經(jīng)營狀況和資本需求，進行科學、有針對性的管理，以保證債務適度和合理，同時要考慮到當前的償債能力是否充足。企業(yè)在確定資本結(jié)構(gòu)時，應遵循穩(wěn)定性原則，以確保獲得的收益高于資本成本為基礎，全面評價經(jīng)營和發(fā)展過程中存在的問題，并分析各類潛在風險因素對穩(wěn)定發(fā)展的影響。

1.3長期償債能力分析

長期償債能力就是企業(yè)在日常經(jīng)營中需要償還自己的非流動負債的能力，在對企業(yè)的各項相關(guān)指標進行分析時，不僅要重視短期指標，還要研究其長期還債指標[2]。以下通過資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權(quán)比率2個指標分析萬科集團的長期負債能力。

1.3.1資產(chǎn)負債率

2018—2022年，萬科企業(yè)的資產(chǎn)負債率處于76%～85%之間，并且2019—2022年呈顯著下滑趨勢，見圖5。通常認為該比例應控制在40%～60%。如果高于60%，說明存在企業(yè)較高的金融風險；如果低于40%，就表明企業(yè)財務杠桿利用率較低。萬科集團資產(chǎn)負債率在5年內(nèi)連續(xù)降低得益于其去杠桿戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略旨在通過減少債務規(guī)模來降低財務風險，提升企業(yè)穩(wěn)定性和實力。然而，該公司的資產(chǎn)負債率依然較高。由于房地產(chǎn)重資產(chǎn)行業(yè)，有兩個明顯的特點：一是資金投入大；二是運營周期長。因此，萬科集團資產(chǎn)負債率偏高屬于正?，F(xiàn)象。在房地產(chǎn)開發(fā)當中，大部分開發(fā)商都會先投入資金，完成房屋的建造，最后才會收到工程款。房屋建造少則幾個月，多則幾年。因此，大多數(shù)的開發(fā)商都要依靠貸款。在項目的前期，開發(fā)商要從銀行貸款，用于房屋建造和支付職工薪酬。

1.3.2產(chǎn)權(quán)比率

2018—2022年，萬科企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率出現(xiàn)明顯降低，尤其在2019—2022年期間，見圖6。產(chǎn)權(quán)比率越低，企業(yè)的長期償債能力越強，債權(quán)人承擔的風險就越小[1]。但是，如產(chǎn)權(quán)比率過低，公司的股東權(quán)益比重過高，公司將會錯失利用債務發(fā)揮財務杠桿作用的最佳時機。萬科集團產(chǎn)權(quán)比率降低得益于其在過去幾年大規(guī)模進行資本運作，使得股東權(quán)益不斷增加。萬科集團通過發(fā)行股票和債券等方式吸納了大量外部資金，進一步拓展了公司規(guī)模和業(yè)務范圍。雖然這能緩解企業(yè)的長期債務壓力，但債務仍然處于一個較高的水平。

2萬科集團償債能力影響因素分析

2.1存貨

2018—2022年，萬科集團存貨與總資產(chǎn)見表2。萬科集團存貨占比在2014—2018年持續(xù)下降，但是2018—2021年反彈回升，可見其現(xiàn)房銷售端遇到了一定的困難。2022年萬科集團，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為880.41天，比2018年縮短了423.94天，且每年持續(xù)穩(wěn)定縮短，平均每年縮短106天。不同于疫情前各種“限購”“限價”“限貸”“限售”等政策，疫情之后，國家出臺了一些購房優(yōu)惠政策，如稅務補貼、農(nóng)村戶口購房補貼等。萬科集團作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其運營狀況深受宏觀政策調(diào)控的影響。在經(jīng)營過程中，萬科集團雖然積極采取措施降低存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、提高存貨周轉(zhuǎn)率，但存貨仍較多。高存貨比例不僅是萬科集團金融風險的主要來源，也是影響其持續(xù)性發(fā)展的重要因素。此外，存貨的市場價值和成本之間往往存在較為明顯的差異，雖然這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中較為常見，但是存貨的積壓會削弱企業(yè)快速變現(xiàn)的能力，進而對企業(yè)短期償債能力產(chǎn)生負面影響。因此，存貨管理水平對于房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力具有重要影響。

2.2債務結(jié)構(gòu)

債務結(jié)構(gòu)分析的目的在于深入理解和評估企業(yè)的負債狀況，以及負債與企業(yè)資產(chǎn)、業(yè)務運營和整體戰(zhàn)略之間的關(guān)系，以此識別潛在風險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

萬科集團債務結(jié)構(gòu)見表3。這些指標體現(xiàn)企業(yè)流動負債和長期負債的變動趨勢。萬科集團流動負債比率在2019年達到最高值87.20%，2022年又回落到79.71%。這5年流動負債比率變化趨勢不大，除了2022年，其余年份基本保持在85%～87%。流動負債比率居高不下，說明萬科集團依然存在短期債務占比過高的問題。

然而，萬科集團長期負債比率卻呈現(xiàn)先降后升的態(tài)勢。2018—2019年長期負債比率整體呈下降趨勢，主要原因為萬科集團在2019年還清了1000億元的債務，大股東也在不斷減少[4]。長期負債比率系數(shù)越大，表明公司債務資本化程度越高，其長期債務償還壓力也就越大[5]。萬科應不斷地優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，從而降低長期債務比例。

3萬科集團增強償債能力的對策建議

3.1加強成品房存貨管理

3.1.1積極培育并引進專業(yè)的成品房管理人員

第一，萬科集團需要培養(yǎng)“高精尖”服務人員和成品房管理人員，盡可能在企業(yè)內(nèi)部繼續(xù)強化員工的職業(yè)技能培訓，不斷提升自己的人力資本，使技術(shù)創(chuàng)新的內(nèi)生性功能得以充分發(fā)揮；在公司內(nèi)對相關(guān)工作人員進行服務標準化的培訓，將服務意識注入其中，提高員工的服務水平，養(yǎng)成員工良好的服務態(tài)度。第二，萬科集團應該通過各種形式的“人才庫”，從外部引入高質(zhì)量的專業(yè)人才，擴大基層經(jīng)理和銷售隊伍。在條件允許的情況下，應該與地方高校聯(lián)合，招募有關(guān)管理學專業(yè)的畢業(yè)生；或者聘請具有相應工作經(jīng)驗的管理類人才，注入生命力，使全體員工的服務水平得到全方位提高，建立一套更科學、更優(yōu)質(zhì)的管理體系，實行標準化管理，主動引入高質(zhì)量的管理型人才；或者通過對目前的管理層進行培訓，對同行業(yè)企業(yè)的管理方式進行研究，并對其公司治理和成品房管理方式進行積極借鑒，從而優(yōu)化自身管理方式。

3.1.2提升銷售水平，緩解成品房壓力

第一，萬科應該在項目完成之前加大宣傳力度。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期比較長，對國家政策也比較敏感，因此，會遇到很多不確定因素。由于開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者通常會急于脫手已完工的房產(chǎn)。所以，萬科集團需要事先對樓盤的完工情況進行大力宣傳，制訂合理的營銷推廣方案，讓消費者在第一時間就知曉。這樣才能更好地提高銷售速度，防止庫存積壓占用企業(yè)周轉(zhuǎn)資本，進而影響貸款償還能力。第二，萬科集團對前期建成的樓盤也要足夠重視，并建立相應的應急管理體系?？膳汕策m當?shù)墓芾硇弯N售人才到各地分公司去，采用更加高效的營銷手段，吸引顧客的注意，加速庫存周轉(zhuǎn)，提高資本回報率，減少資本虧損風險。

3.2拓寬融資渠道

當前企業(yè)競爭日益白熱化，一些企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈斷裂情況[4]。在這種背景下，很多企業(yè)向金融機構(gòu)借款，以求生存與發(fā)展。為了提高企業(yè)在市場上的競爭力，必須拓寬企業(yè)融資渠道，優(yōu)化資金配置。但是，不同的融資模式對公司的資金使用成本、風險及資金靈活性都有一定的影響。對企業(yè)來說，外部融資是一條至關(guān)重要的融資渠道，上市公司發(fā)債會對公司的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響，提高公司的債務比例，增加公司的財務風險。債務比率的變化與公司財務杠桿之間也存在一定的聯(lián)系，債務比率越高，財務風險就越高。更加合理、完備、科學地使用多樣化的融資方式，一方面，能夠提升企業(yè)的支付能力；另一方面，能夠?qū)⒇攧崭軛U發(fā)揮到極致，大幅度提高企業(yè)的收入。

從優(yōu)序融資理論角度看，為達到一定程度的股權(quán)多元化，企業(yè)在控制債務規(guī)模的情況下，應該適當提高股權(quán)融資的比重。欲在國內(nèi)取得A股上市資格的房地產(chǎn)公司，可采用分拆板塊上市的方式。這樣一來，不僅可以減少資金的消耗，而且可以為公司帶來新的價值。與此同時，房地產(chǎn)公司也可以通過“同股不同權(quán)”機制，即股份相同但是享有的表決權(quán)不同，在保證公司控制權(quán)的基礎上，增加股權(quán)融資，從而實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

4結(jié)語

對于房地產(chǎn)上市公司來說，要實現(xiàn)長期、穩(wěn)定的發(fā)展，短期償債能力和長期償債能力都至關(guān)重要。萬科集團是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，其償債能力水平在房地產(chǎn)行業(yè)中具有有代表性。本文針對其償債方面存在的問題，提出拓寬成品房存貨管理和融資途徑、對債務結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化、努力實現(xiàn)業(yè)務多元化等建議，以促進房地產(chǎn)業(yè)良性穩(wěn)定發(fā)展。

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收稿日期：2023-11-20

作者簡介：

張賅敏，女，1998年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：財務會計、財務管理理論與實務。