武云龍

(華東政法大學(xué) 法律學(xué)院,上海 普陀區(qū) 200333)

對(duì)于我國(guó)是否應(yīng)在法律體系中引入居住權(quán)制度,自2003年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(下簡(jiǎn)稱“《物權(quán)法》”)編纂時(shí)期就存在較大爭(zhēng)議。適時(shí),因認(rèn)為既有的扶養(yǎng)制度能夠替代居住權(quán),而居住權(quán)本身的適用面較窄,所以未將居住權(quán)訂入《物權(quán)法》[1]。但在新近的《中華人民共和國(guó)民法典》(下簡(jiǎn)稱“《民法典》”)中,居住權(quán)在一片爭(zhēng)議聲中正式引入物權(quán)編。較之上一次《物權(quán)法》立法時(shí)居住權(quán)多達(dá)十二條的法條規(guī)格,本次居住權(quán)的入法頗有拋磚引玉的意味。經(jīng)過(guò)十?dāng)?shù)年的司法實(shí)踐,法典中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定反倒降為寥寥數(shù)條。立法顯得更加謹(jǐn)慎,也意味著立法者對(duì)居住權(quán)的社會(huì)需求度、制度運(yùn)用效果和與現(xiàn)有法律體系融合匹配問題的不確定。給未來(lái)居住權(quán)的完善與豐實(shí)留出了更多操作空間的同時(shí)也意味著當(dāng)前居住權(quán)適用的相關(guān)配套制度存在較大缺失,在實(shí)際操作中可能出現(xiàn)泛化,為當(dāng)事人所濫用,違背居住權(quán)設(shè)立的目的,產(chǎn)生負(fù)面的社會(huì)效果。由于我國(guó)物權(quán)法體系在立法之初并未加入人役權(quán)為當(dāng)前居住權(quán)的設(shè)立保留空位,缺乏對(duì)人役權(quán)行使的約束。隨著武漢、濟(jì)南、合肥、重慶等城市近期相繼開展居住權(quán)登記工作,居住權(quán)已經(jīng)投入實(shí)際應(yīng)用中。面對(duì)《民法典》立法的謹(jǐn)慎,應(yīng)在登記過(guò)程中貫徹居住權(quán)的核心目的,加大對(duì)居住權(quán)設(shè)立和存續(xù)過(guò)程的約束與限縮,防止其權(quán)利的泛化和濫用。

一、居住權(quán)權(quán)利性質(zhì)的明晰

對(duì)居住權(quán)的定性自應(yīng)從對(duì)實(shí)證法的解釋和理解出發(fā)?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l為居住權(quán)設(shè)下定義,作為居住權(quán)制度后續(xù)立法以及司法裁判的參照標(biāo)準(zhǔn)。圍繞該條法律規(guī)范,可以明確居住權(quán)服務(wù)于滿足居住權(quán)人的生活居住需要,并且在法典權(quán)利系屬上歸于用益物權(quán)。由此即可展開對(duì)于居住權(quán)性質(zhì)及其功能刻畫的討論。

(一)居住權(quán)的生存保障屬性

居住權(quán)設(shè)立的核心目的與制度運(yùn)用的主要效果應(yīng)當(dāng)以居住權(quán)人為“滿足生活居住的需要”、保障基本生活需求而設(shè)定。居住權(quán)最早產(chǎn)生于羅馬法,以對(duì)房屋的用益權(quán)的形式存在。在早期的羅馬法中,家父對(duì)家庭成員擁有生殺予奪的權(quán)力,并擁有整個(gè)家庭的全部財(cái)產(chǎn)。無(wú)論財(cái)產(chǎn)是他自己獲得的還是其他家庭成員獲得的,所有權(quán)都?xì)w屬于家庭中的男主人,其他家庭成員都基于家父的許可而獲得對(duì)財(cái)產(chǎn)占有、使用的用益權(quán)。居住權(quán)的目的是在家父去世后能賦予某些被剝奪繼承權(quán)的家庭成員繼續(xù)居住于房屋的權(quán)利。而我國(guó)將居住權(quán)納入用益物權(quán)體系亦是出于維護(hù)婚姻家庭關(guān)系的穩(wěn)定并在此基礎(chǔ)上探索社會(huì)住房供給的新方式。自居住權(quán)于2003年首次被提出即是考慮到保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體的基本居住問題[2]。本次《民法典》立法改變先前的態(tài)度重新采納居住權(quán)也是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化,建立多樣性的住房供給方式,解決房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致居民基本生活居住困難的問題[3]。這一點(diǎn)可以從多方面印證。首先,居住權(quán)的物權(quán)屬性賦予了居住權(quán)人對(duì)世性的絕對(duì)保護(hù),并許可以居住權(quán)人的壽命作為權(quán)利期限,使居住權(quán)人相比于租賃住宅的債權(quán)性權(quán)益能夠受到更穩(wěn)定的庇護(hù)。其次,作為用益物權(quán)的一種,《民法典》第366條卻剔除了其用益物權(quán)本應(yīng)包含的“收益”權(quán)能,并嚴(yán)格禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓與繼承,強(qiáng)調(diào)使居住權(quán)免于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐利性的干擾,避免市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的介入對(duì)其產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。再次,合肥、武漢、重慶、濟(jì)南等城市自然資源和規(guī)劃局所發(fā)布的辦理居住權(quán)登記文件中也明確規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的客體限于登記用途為“住宅”的房屋,而濟(jì)南市更是將“不動(dòng)產(chǎn)是否為住宅”設(shè)為重點(diǎn)審查內(nèi)容。凸顯居住權(quán)作用于維護(hù)居住需要的目的。最后,《民法典》第三百六十八條還強(qiáng)調(diào)了居住權(quán)設(shè)立的無(wú)償性,并附以容許有償性的但書條款。表明居住權(quán)的設(shè)立以無(wú)償為原則,以有償為例外,凸顯居住權(quán)的保障性功能而非交易活動(dòng)的盈利屬性。對(duì)于開設(shè)有償性的例外也僅是出于尊重當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn),并未損及其作為弱勢(shì)群體保障性權(quán)利的本質(zhì)。這一點(diǎn)在與租賃合同的比較中尤其明顯。對(duì)作為有償合同的租賃合同而言,皆要求租賃合同具備合理對(duì)價(jià)。若租賃合同未規(guī)定租金,將視為合同因主要條款欠缺而不成立,即使租金約定過(guò)低也將受顯失公平或債權(quán)人撤銷權(quán)規(guī)則對(duì)合同效力的威脅。在居住權(quán)合同中,若未寫明有償性,即居住權(quán)人所應(yīng)支付的對(duì)價(jià),則仍不影響合同的成立生效。

(二)居住權(quán)的用益物權(quán)屬性

用益物權(quán)通常包括對(duì)物的占有、使用和收益的權(quán)能。但法條僅封閉式明列占有與使用兩項(xiàng)權(quán)能,并未提及居住權(quán)人的收益權(quán)。依據(jù)反面解釋,居住權(quán)雖作為用益物權(quán),但與地役權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他用益物權(quán)相異,當(dāng)然的不具有收益的權(quán)能?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l雖然通過(guò)但書條款賦予當(dāng)事人通過(guò)約定就設(shè)定居住權(quán)的房屋對(duì)外出租獲益的窗口,但其本身即反映了以禁止出租為原則,以特約允許為例外。同時(shí)該條也不過(guò)是呼應(yīng)《民法典》第三百六十六條的要求,允許當(dāng)事人通過(guò)合同約定居住權(quán)的收益權(quán)能也只是在法律范圍內(nèi)貫徹意思自治的體現(xiàn)。

居住權(quán)制度功能的實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在占有和使用兩項(xiàng),雖然使用必然包含占有,但二者并不相等。此處居住權(quán)人對(duì)房屋的占有權(quán)能,應(yīng)目的性限縮的解釋為直接占有,不存在間接占有的適用空間。間接占有的產(chǎn)生基于占有媒介關(guān)系,意味著權(quán)利人本身并不占有該物而是交由他人占有。雖然權(quán)利人可以經(jīng)由該媒介關(guān)系間接支配房屋,但非為傳統(tǒng)意義上的權(quán)利主體對(duì)房屋在物理上的支配與控制。若允許間接占有的適用則變相肯認(rèn)了居住權(quán)人向他人讓渡居住使用房屋的權(quán)益并據(jù)此獲利,從而違背了立法為滿足居住權(quán)人生活居住需要的目的,轉(zhuǎn)而體現(xiàn)在收益功能。不過(guò),應(yīng)當(dāng)肯定房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的占有媒介關(guān)系以及居住權(quán)人可以在對(duì)房屋的占有被侵奪時(shí)可以選擇經(jīng)由占有返還請(qǐng)求權(quán)或是原物返還請(qǐng)求權(quán)索回占有地位的權(quán)利。

而對(duì)房屋進(jìn)行使用則是對(duì)占有權(quán)能天然的補(bǔ)充。由居住權(quán)人占有控制房屋僅可排除他人對(duì)房屋的控制,尚不為足,應(yīng)允許他在日常生活范圍內(nèi)對(duì)房屋合理使用。對(duì)于使用權(quán)能,相較于占有而言應(yīng)作目的性擴(kuò)大解釋。賦權(quán)應(yīng)達(dá)到如所有權(quán)人本人使用房屋所能達(dá)到的水平,包括居住權(quán)人為滿足生活所需的一切正當(dāng)使用行為。使用范圍不僅涵蓋居住權(quán)所設(shè)定的住宅空間,還及于空間之外?？梢曰谠撟≌臻g受《民法典》所規(guī)定的相鄰權(quán)保護(hù),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相鄰范圍及附屬設(shè)施具有權(quán)利輻射。尤其在公寓大樓中,應(yīng)當(dāng)共享不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)所具有的用益權(quán)利,如接受物業(yè)服務(wù)、參與物業(yè)管理與表決并受物業(yè)管理規(guī)定的約束承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鍡l規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人即是為了使物業(yè)服務(wù)人及時(shí)了解居住權(quán)人的物業(yè)服務(wù)受益人身份。若設(shè)權(quán)房屋享有地役權(quán)的,也應(yīng)當(dāng)一并保護(hù)。除此之外,在不背離居住權(quán)的目的及功能范圍內(nèi),應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人與其不具有居住權(quán)的配偶、子女等家庭成員或保姆、護(hù)工等必要服務(wù)人員共同居住并使其分享居住權(quán)人所擁有的權(quán)利保護(hù),以滿足居住權(quán)人的生活需要。不過(guò)上述規(guī)定都應(yīng)處于當(dāng)事人通過(guò)居住權(quán)合同可以自由約定的范圍之內(nèi)。若居住權(quán)合同對(duì)居住權(quán)人的權(quán)利行使作出了較大的限制,在不違反物權(quán)法定的前提下應(yīng)參照地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定對(duì)待,并無(wú)理由使其約定無(wú)效。

二、濫用居住權(quán)的可能方式

(一)債務(wù)人利用居住權(quán)阻礙債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行

居住權(quán)作為用益物權(quán)附著在不動(dòng)產(chǎn)之上,毫無(wú)疑問相較于房屋所有權(quán)人所背負(fù)的一般債務(wù)在權(quán)利順位上具有優(yōu)先性。同時(shí)《民法典》第三百六十八條又確定居住權(quán)的設(shè)立以無(wú)償為原則,以有償為例外。此即為債務(wù)人實(shí)施損害債權(quán)人利益逃避強(qiáng)制執(zhí)行的行為創(chuàng)造了操作空間。例如,債務(wù)人從債權(quán)人處取得借款后,于債務(wù)到期前即預(yù)見到自己無(wú)法如約按期償還債務(wù)或已經(jīng)無(wú)意償還債務(wù)。為隱匿財(cái)產(chǎn)逃避債權(quán)人的追索,其可將自己名下的房產(chǎn)無(wú)償為親屬設(shè)定居住權(quán)或與他人通謀虛假設(shè)定居住權(quán)。這種情況下雖然房屋經(jīng)設(shè)定居住權(quán)后并不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)的功能,但實(shí)際上該房屋在成為居住權(quán)的客體后,房屋所有權(quán)人已經(jīng)在事實(shí)上失去了對(duì)房屋的占有、使用、收益此三項(xiàng)所有權(quán)籍以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)能。即使具備處分權(quán)可以進(jìn)行抵押擔(dān)保債權(quán),但亦鮮有債權(quán)人會(huì)接受此等次級(jí)抵押物。最終徒有所有權(quán)而不能產(chǎn)生任何利益。房屋所有人的所有權(quán)受到居住權(quán)人這樣廣泛的權(quán)利的侵蝕,甚至已經(jīng)變成了純粹的空虛所有權(quán)(nuda proprietas)[4]300。雖然有觀點(diǎn)認(rèn)為在此可以參照《民法典》第七百二十五條的規(guī)則以“帶租執(zhí)行”的方式拍賣房產(chǎn)[5]。但事實(shí)上其執(zhí)行的成功率值得懷疑。若“帶租執(zhí)行”中房屋買受人在購(gòu)得房屋后還可以基于租賃合同從租金中收取孳息并期待租賃合同到期后取得對(duì)房屋的占有和使用利益,則負(fù)擔(dān)居住權(quán)的房屋買受人則可能完全不具備任何期待。居住權(quán)不僅因無(wú)償設(shè)立無(wú)法為房屋所有權(quán)人帶來(lái)任何孳息收益,且在未約定居住權(quán)存續(xù)期限的情況下不具有時(shí)間上限。如無(wú)其他消滅事由出現(xiàn)中斷權(quán)利,需自居住權(quán)人死亡后才能將房屋解除負(fù)擔(dān),而這一時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。即使在此處或存在《民法典》第五百三十八條的債權(quán)人撤銷權(quán)適用空間,債權(quán)人亦須面對(duì)嚴(yán)苛的證明責(zé)任證實(shí)債務(wù)人有損害債權(quán)實(shí)現(xiàn)的故意。而因居住權(quán)的設(shè)立本身即是以無(wú)償為原則以有償為例外。且居住權(quán)的設(shè)定通常與居住權(quán)人的壽命綁定,時(shí)間跨度較長(zhǎng),市場(chǎng)變動(dòng)等不確定因素較多。即使居住權(quán)合同中約定了對(duì)價(jià),此種對(duì)價(jià)的衡量因素亦無(wú)法單純依照同類房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格作為參考,具有天然的不對(duì)等性。更重要的是這背后還摻雜著居住權(quán)的倫理性因素。這些都在客觀上使得債權(quán)人撤銷權(quán)在面對(duì)居住權(quán)時(shí)與傳統(tǒng)情況下的債權(quán)人撤銷權(quán)極為不同。其行使僅存在于理論層面,在實(shí)際操作中面臨著極大的困難。債權(quán)人面對(duì)債務(wù)人濫用居住權(quán)逃避債務(wù)履行的行為將處于極為不利的地位。

(二)變相使用居住權(quán)于權(quán)利擔(dān)保領(lǐng)域

以抵押權(quán)為例,擔(dān)保物權(quán)在實(shí)現(xiàn)債權(quán)方面相比較個(gè)人的保證具有較強(qiáng)的確定性,在設(shè)權(quán)之初即可預(yù)先估算判斷標(biāo)的物的價(jià)值及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的可能性。即使抵押標(biāo)的在事后發(fā)生價(jià)值減損也可以依據(jù)《民法典》第四百零八條追加提供擔(dān)?！，F(xiàn)階段而言我國(guó)傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)種類主要分為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和法定的留置權(quán)。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中交易主體為了追求更強(qiáng)的擔(dān)保效果往往采用所有權(quán)讓與擔(dān)保的形式以增強(qiáng)對(duì)債務(wù)人償還債務(wù)的壓迫,從而絕對(duì)性地確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條的規(guī)定,現(xiàn)行法對(duì)所有權(quán)讓與擔(dān)保采取功能主義的進(jìn)路,對(duì)所有權(quán)變動(dòng)效力并不認(rèn)可,僅肯認(rèn)債權(quán)人對(duì)所涉標(biāo)的物的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán),就超額部分應(yīng)當(dāng)清算返還債務(wù)人,使其在客觀效果上與抵押權(quán)無(wú)異。該規(guī)定的設(shè)置旨在保護(hù)債務(wù)人免受債權(quán)人的壓迫以及防止當(dāng)事人通過(guò)約定繞過(guò)對(duì)流押條款和民間借貸利息上限條款的禁止與控制。

居住權(quán)對(duì)可轉(zhuǎn)讓性和可繼承性的禁止鎖定了居住權(quán)的人役權(quán)屬性,是依附于自然人的權(quán)利,不可脫離于權(quán)利人的身份而流轉(zhuǎn),自然就否定了其作為擔(dān)保物權(quán)的可能。但是,凡具有使用價(jià)值的權(quán)利皆可為當(dāng)事人變相利用發(fā)揮擔(dān)保交易的功能,居住權(quán)作為對(duì)設(shè)權(quán)房屋排他的獨(dú)占使用權(quán)利也不例外。在借貸關(guān)系發(fā)生時(shí),債權(quán)人可以要求債務(wù)人以為自己設(shè)立居住權(quán)的方式擔(dān)保債權(quán)。若債務(wù)人到期不能償還債務(wù),則債權(quán)人可終局或在一段時(shí)間內(nèi)享有對(duì)房屋的居住權(quán),形成對(duì)債務(wù)人的壓迫。同時(shí),又因?yàn)榫幼?quán)不可轉(zhuǎn)讓也可使債務(wù)人打消在所有權(quán)讓與擔(dān)保中債權(quán)人違背內(nèi)部約定擅自對(duì)外出讓擔(dān)保物的顧慮,因此更容易接受債權(quán)人提出的擔(dān)保條件。這一操作方式實(shí)際上能夠繞過(guò)當(dāng)前《擔(dān)保制度司法解釋》第六十八條對(duì)所有權(quán)讓與擔(dān)保的限制性規(guī)定。因?yàn)樵撘?guī)定的設(shè)立是出于對(duì)《民法典》第四百零一條禁止流押條款的貫徹。但在通過(guò)居住權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的活動(dòng)中并未導(dǎo)致所有權(quán)的移轉(zhuǎn),也由于居住權(quán)原則上的無(wú)償性無(wú)法進(jìn)行與債權(quán)的等價(jià)衡量而免于禁止流押規(guī)定的控制。不僅如此,在所有權(quán)讓與擔(dān)保中,若不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在短期內(nèi)頻繁變動(dòng)中需向國(guó)家繳納的較高稅費(fèi)可能構(gòu)成對(duì)當(dāng)事人選擇所有權(quán)讓與擔(dān)保的阻遏的話,則居住權(quán)設(shè)立的低交易成本更是為當(dāng)事人選擇此種特殊的擔(dān)保手段掃除了障礙。以武漢、合肥兩市為例,其居住權(quán)首次登記費(fèi)用均僅為80元,極大地降低了當(dāng)事人的交易負(fù)擔(dān)。雖然在多數(shù)情況下債權(quán)人通常為資金充裕的一方,徒有居住權(quán)尚不能使債權(quán)人獲益,其顯然更傾向于直接就房產(chǎn)出賣變價(jià)。但當(dāng)事人甚可在居住權(quán)設(shè)立之初即在居住權(quán)合同中約定使居住權(quán)人享有對(duì)外出租房屋的權(quán)利。如此一來(lái)債權(quán)人即可獲得對(duì)該房屋的收益權(quán)能,債務(wù)人事實(shí)上已經(jīng)失去了對(duì)房屋的控制,造成債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的壓迫。而債權(quán)人獲得房屋居住權(quán)后在多數(shù)情況下也完全不是為了滿足自己的生活居住需要,與居住權(quán)的制度目的完全背離。

(三)所有權(quán)的完整性被居住權(quán)破碎分割

依據(jù)民法原理,居住權(quán)屬于用益物權(quán),在同一所有權(quán)下可以并存多個(gè)互不沖突的用益物權(quán)。投射到實(shí)際操作中即意味著所有權(quán)人可以僅對(duì)房屋的部分空間設(shè)定居住權(quán),自己仍能與居住權(quán)人共同居住于同一房屋內(nèi),或者對(duì)同一房屋設(shè)立數(shù)個(gè)居住權(quán)由多個(gè)居住權(quán)人共同居住[6]。此點(diǎn)在《德國(guó)民法典》第一千零九十六條亦有明文體現(xiàn)。但這種寬許如不加限制可能會(huì)導(dǎo)致公寓大樓中,在業(yè)主的建筑物區(qū)分有權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)一步將專有部分破碎分割成數(shù)個(gè)專有領(lǐng)域。如上文所述,居住權(quán)的效力在對(duì)房屋的使用層面與所有權(quán)幾乎無(wú)異,甚至相當(dāng)于不具有處分權(quán)的“次一級(jí)區(qū)分所有權(quán)”。加之當(dāng)事人可以自行約定設(shè)立居住權(quán)的合同內(nèi)容,這就使得當(dāng)事人可以在所有權(quán)范圍任意分割劃分權(quán)利界限,致使單一建筑物區(qū)分所有權(quán)項(xiàng)下增加數(shù)個(gè)物權(quán)性權(quán)利主體。這不但會(huì)導(dǎo)致物權(quán)關(guān)系趨于復(fù)雜,增加各權(quán)利主體在對(duì)房屋的使用過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)抗,還會(huì)使建筑物區(qū)分所有權(quán)之下所應(yīng)承擔(dān)的對(duì)共有部分的義務(wù)難以履行、義務(wù)主體模糊。尤其在涉及動(dòng)遷賠償問題上制造重重困難。更易導(dǎo)致具有合法手續(xù)的群租房這種異態(tài)的現(xiàn)象。因此應(yīng)當(dāng)對(duì)居住權(quán)的設(shè)立進(jìn)行一定程度的限制?；蚩蓞⒄债?dāng)?shù)厣鐣?huì)公共保障性住房的人均供應(yīng)面積來(lái)限制居住權(quán)設(shè)立的最低范圍,并設(shè)立同一所有權(quán)下所得設(shè)立的居住權(quán)主體上限,以此簡(jiǎn)化法律關(guān)系。

三、對(duì)居住權(quán)的使用作必要的限制

居住權(quán)的設(shè)立會(huì)對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生極大的限制,考慮到現(xiàn)實(shí)中居住權(quán)可能被濫用的數(shù)種手段和不良后果,有必要對(duì)居住權(quán)的設(shè)立和存續(xù)進(jìn)行一定的限制,砍去當(dāng)事人濫用居住權(quán)的操作空間,使其符合立法目的,產(chǎn)生積極的制度效果。

(一)禁止所有權(quán)人自我設(shè)定居住權(quán)

房屋所有權(quán)人不能為自己設(shè)立居住權(quán),這是從所有權(quán)的本質(zhì)出發(fā)可以推導(dǎo)出的[4]295。居住權(quán)屬于人役權(quán)的一種,而供役內(nèi)容是所有權(quán)中對(duì)標(biāo)的物占有和使用權(quán)能的讓渡。居住權(quán)本應(yīng)限于對(duì)他人所有的房屋進(jìn)行設(shè)定。若供役房屋為需役人所有,所有權(quán)人本來(lái)即可在其所有權(quán)范圍內(nèi)任意享有權(quán)利而不為所限,完全無(wú)增設(shè)居住權(quán)分割權(quán)利之必要。如果增設(shè)將會(huì)出現(xiàn)如租賃、抵押權(quán)等權(quán)利混同而導(dǎo)致居住權(quán)消滅的問題。尤其如上文提到,在債權(quán)人對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),居住權(quán)作為人役權(quán)的強(qiáng)人身專屬性和對(duì)房屋所有權(quán)的嚴(yán)重侵蝕將使債權(quán)人對(duì)房屋的執(zhí)行請(qǐng)求落空。因此應(yīng)否定所有權(quán)人得為自己設(shè)立居住權(quán)的可行性。由于居住權(quán)在以房養(yǎng)老領(lǐng)域能夠發(fā)揮不可替代的作用[7]?；蛴杏^點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許房屋所有權(quán)人在特定場(chǎng)域下先為自己設(shè)立居住權(quán),再將房屋所有權(quán)讓渡給以房養(yǎng)老合同的相對(duì)方以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老的需求。但在實(shí)際操作中對(duì)所有權(quán)人為自己設(shè)立居住權(quán)的禁止與此需求并不沖突。房屋所有權(quán)人在與保險(xiǎn)公司等社會(huì)保障機(jī)構(gòu)或商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂以房養(yǎng)老合同后,在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)可以要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在變更所有權(quán)登記的同時(shí)依據(jù)居住權(quán)合同的內(nèi)容為所有權(quán)人進(jìn)行居住權(quán)登記[8]。登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的登記程序以便于民事主體從事相關(guān)交易。否則可能產(chǎn)生所有權(quán)人在為自己設(shè)立居住權(quán)后尚未移轉(zhuǎn)所有權(quán)或因與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就以房養(yǎng)老合同的執(zhí)行發(fā)生爭(zhēng)議而擱置交付所有權(quán)后同時(shí)持有居住權(quán)與所有權(quán)的情況。

(二)維持居住權(quán)人穩(wěn)定住所的唯一性

居住權(quán)的設(shè)立目的在于保障權(quán)利主體的基本生活條件。出于尊重該制度目的,在當(dāng)事人存在其他穩(wěn)定居所的情況下應(yīng)禁止其登記成為居住權(quán)主體。這一唯一性要求是凸顯居住權(quán)生活保障功能的應(yīng)有之義,與財(cái)產(chǎn)屬性的所有權(quán)制度中容許民事主體擁有多套房屋所有權(quán)的法理并不沖突。如若允許某一自然人對(duì)數(shù)套相互獨(dú)立的住宅享有居住權(quán)時(shí),居住權(quán)人可能經(jīng)與所有權(quán)人特約將居住權(quán)演化為牟利的工具。如當(dāng)事人在與所有權(quán)人簽訂有償居住權(quán)合同后令所有權(quán)人許可居住權(quán)人可對(duì)外出租房屋。最終可能會(huì)導(dǎo)致單一民事主體占有支配大量住宅并通過(guò)高價(jià)出租謀取利益,且此種支配關(guān)系還受到物權(quán)性的絕對(duì)保護(hù),無(wú)疑會(huì)抬高房屋租賃價(jià)格,擾亂市場(chǎng)住房供給的正常秩序。唯一性具體應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在:第一,在當(dāng)事人名下登記有可居住房屋所有權(quán)時(shí),禁止其登記為另一房屋的居住權(quán)人。既然已經(jīng)具有可居住的房屋,則無(wú)需引用居住權(quán)的保護(hù)。不過(guò)在此應(yīng)對(duì)“可居住的房屋”作限縮解釋,重點(diǎn)考察其房屋是否滿足長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的需要,若否,則應(yīng)當(dāng)許可登記;第二,已經(jīng)在他處房屋取得足以滿足生活需要的居住權(quán)時(shí)不可對(duì)另一房屋取得居住權(quán),除非當(dāng)事人選擇放棄前一居住權(quán),即禁止當(dāng)事人同時(shí)具有兩處及以上房屋的居住權(quán)。但是如果多項(xiàng)居住權(quán)是在同一住宅之內(nèi)的不同空間設(shè)立則應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予,因其本身并沒有占據(jù)多套住房。相反,還避免了房屋占有、使用權(quán)利的過(guò)度分割導(dǎo)致住宅使用價(jià)值的下降;第三,購(gòu)買或通過(guò)繼承等其他方式取得可居住房屋所有權(quán)時(shí),應(yīng)同時(shí)或在一定期限內(nèi)涂銷其原有居住權(quán)。既然居住權(quán)人已經(jīng)具備相應(yīng)資力購(gòu)買自己的住宅,顯然已無(wú)依賴居住權(quán)維持生活的需要。最后,所稱穩(wěn)定住所應(yīng)不包括公租房、廉租房等居所。此類居所雖然可實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的功能,已經(jīng)具備福利保障性質(zhì),但本身屬于有償提供,對(duì)當(dāng)事人的保護(hù)并未周全,應(yīng)允許當(dāng)事人接受居住權(quán)的設(shè)權(quán)。當(dāng)然,在取得居住權(quán)后自應(yīng)失去入住公共福利性房屋的資格。

(三)細(xì)化居住權(quán)的消滅事由

對(duì)于居住權(quán)的消滅事由,《民法典》僅在第三百七十條規(guī)定了“居住期限屆滿或者居住權(quán)人死亡”兩項(xiàng)消滅事由。前者屬于合同履行期限截至,后者則完全貫徹人役權(quán)的性質(zhì)與人身綁定。須明確,否定居住權(quán)人的可繼承性的背景下,居住權(quán)人死亡作為居住權(quán)的消滅事由在當(dāng)事人有償獲取居住權(quán)后不久即發(fā)生死亡也并不會(huì)導(dǎo)致不當(dāng)限制居住權(quán)人的權(quán)利。例如,當(dāng)事人約定設(shè)立二十年居住權(quán)并參照租賃市場(chǎng)價(jià)格一次性向房屋所有權(quán)人支付設(shè)立居住權(quán)的費(fèi)用,但在居住權(quán)設(shè)立一年后居住權(quán)人即發(fā)生死亡。限于居住權(quán)的人身性不可移轉(zhuǎn),居住權(quán)人在依據(jù)等價(jià)交易有償獲得的權(quán)利尚未到期即面臨權(quán)利喪失的情況下,可以由其繼承人訴諸合同交易基礎(chǔ)喪失的理由向房屋所有權(quán)人主張返還交易對(duì)價(jià),對(duì)剩余價(jià)款進(jìn)行清算。

法律條文中雖然僅列明此兩項(xiàng)消滅原因,但顯然不是封閉式列舉,僅是出于居住權(quán)作為役權(quán)的屬性當(dāng)然所得推知的。在法典明文規(guī)定之外,作為用益物權(quán)的居住權(quán)同時(shí)應(yīng)受一般的權(quán)利消滅事由調(diào)整[9],如權(quán)利客體滅失、主體拋棄權(quán)利、征收、權(quán)利混同、權(quán)利被撤銷等。其中權(quán)利混同是指居住權(quán)人通過(guò)購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等方式取得房屋的所有權(quán)。如上文所述,在居住權(quán)人取得房屋所有權(quán)后,居住權(quán)的存在已無(wú)必要,在進(jìn)行所有權(quán)變更登記時(shí)應(yīng)同時(shí)將居住權(quán)涂銷。而權(quán)利撤銷則主要出于基礎(chǔ)法律關(guān)系的效力變動(dòng)。例如通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)后,發(fā)現(xiàn)遺囑無(wú)效或違背被繼承人的真實(shí)意思的,可由房屋所有權(quán)的繼承人主張撤銷居住權(quán),滌除用益物權(quán)負(fù)擔(dān)。在經(jīng)合同約定有償設(shè)立居住權(quán)的場(chǎng)合,如居住權(quán)人在對(duì)房屋的使用過(guò)程中違反合同約定。則房屋所有權(quán)人有權(quán)主張解除合同涂銷居住權(quán)并參照租賃合同的規(guī)則進(jìn)行清算。以上數(shù)項(xiàng)居住權(quán)消滅事由都屬民事權(quán)利的一般消滅原因。對(duì)于居住權(quán)所特有的消滅原因,結(jié)合居住權(quán)的立法目的,應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)上文提到過(guò)的在居住權(quán)人取得可居住房屋所有權(quán)時(shí)消滅其既有居住權(quán)這一特殊的消滅原因。

從居住權(quán)的制度目的來(lái)看,自居住權(quán)人取得可居住房產(chǎn)所有權(quán)時(shí),即可遷入自有住所無(wú)需再受居住權(quán)約定的拘束任意使用房屋,顯然已無(wú)依用居住權(quán)獲取住所的需要。不但如此,若允許居住權(quán)人在取得房屋后仍保有先前設(shè)立的居住權(quán),則違反了居住權(quán)人穩(wěn)定住所的唯一性標(biāo)準(zhǔn),使得當(dāng)事人可借助通謀虛偽讓與而讓出名下房屋,待取得居住權(quán)后再重新取回其房屋,存在濫用居住權(quán)制度的操作空間。最后,居住權(quán)是一種排他性用益權(quán)利,但居住權(quán)本身又不具備盈利屬性無(wú)法進(jìn)入租賃市場(chǎng)。若容忍居住權(quán)人已經(jīng)遷入自有房屋居住卻不涂銷在其他房屋的居住權(quán),將導(dǎo)致市場(chǎng)上大量房屋因負(fù)擔(dān)居住權(quán)而長(zhǎng)期空置沉淀,浪費(fèi)社會(huì)資源,進(jìn)一步加重住房供給緊張的局面推高房?jī)r(jià)。又因?yàn)榫幼?quán)的存在導(dǎo)致房屋流通價(jià)值的降低,在房屋所有權(quán)人受于房產(chǎn)稅、購(gòu)買房屋的限購(gòu)政策或資金融通需求等原因而急需出售房屋擺脫負(fù)擔(dān)時(shí),可能不得不反向居住權(quán)人高價(jià)贖買解除對(duì)房屋的居住權(quán)負(fù)擔(dān),使得居住權(quán)變成居住權(quán)人訛詐所有權(quán)人的投機(jī)工具。

而強(qiáng)調(diào)房屋的可居住性是指在某些情形中當(dāng)事人雖然取得房屋所有權(quán)但房屋本身并不適宜居住權(quán)人居住,如因異鄉(xiāng)親屬的亡故而繼承取得房屋所有權(quán),但因該房屋所處地理位置遠(yuǎn)離居住權(quán)人的生活活動(dòng)范圍而不具有實(shí)際使用居住的可能?；蚍课荼旧硪蚶吓f破敗已不具備居住的功能。在這些情況下仍應(yīng)保留當(dāng)事人的居住權(quán)以維護(hù)其生存條件。并應(yīng)當(dāng)參照《民法典》第七百二十六條賦予居住權(quán)人對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以避免對(duì)不動(dòng)產(chǎn)用益權(quán)能與所有權(quán)能的長(zhǎng)期分割狀態(tài),提升房屋的使用價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)在我國(guó)物權(quán)序列中的確立具有重要意義。其積極作用不僅在法律體系上為我國(guó)擴(kuò)充了人役權(quán),能夠?yàn)閷?lái)引入其他權(quán)利制度積累立法和司法經(jīng)驗(yàn),更重要的是為居民對(duì)當(dāng)前作為家庭主要財(cái)產(chǎn)的房屋擴(kuò)充了新的利用方式和制度保障。但應(yīng)考慮到居住權(quán)作為用益物權(quán)相較于所有權(quán)在權(quán)利設(shè)定方面更加具有靈活性,在具體適用過(guò)程中應(yīng)施加必要的限制,通過(guò)圍繞“保障基本生活居住”這一核心目的,在損害當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益的情況下對(duì)居住權(quán)施以必要的限制?？勺畲笙薅鹊嘏懦龑?duì)居住權(quán)的濫用行為,使其順應(yīng)立法本意發(fā)揮應(yīng)盡的功能。