王麗美

（西北政法大學(xué)民商法學(xué)院，陜西西安 710100）

不動(dòng)產(chǎn)是社會(huì)的主要財(cái)富，它的權(quán)屬糾紛一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。其中，有一類糾紛涉及到第三人，即原權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)被無(wú)處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓給第三人，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)究竟歸屬原權(quán)利人還是第三人？2007 年我國(guó)《物權(quán)法》第106 條明確不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的條件，即第三人只要受讓時(shí)善意、以合理價(jià)格受讓且已辦理過(guò)戶登記，第三人就即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)。司法實(shí)踐中，甚至有人冒名處分他人房產(chǎn)給第三人，法院認(rèn)為既然第三人已完成過(guò)戶，符合善意取得條件，應(yīng)當(dāng)取得該房產(chǎn)①。相應(yīng)地，原權(quán)利人輕易喪失了該房產(chǎn)。這樣的判決背離常理，難謂公正。換言之，司法過(guò)于粗放、機(jī)械適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，往往不當(dāng)損害原權(quán)利人的利益。民法典時(shí)代善意取得制度被全面繼受，司法應(yīng)當(dāng)本著對(duì)原權(quán)利人與第三人平等保護(hù)原則，審慎、謙抑適用。此處的“謙抑”是指謙讓、節(jié)制、克制。謙抑適用，特指“非吻合，不適用”，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的原權(quán)利人與第三人做全面、妥當(dāng)利益平衡，嚴(yán)格要求第三人符合每一適用要件，達(dá)到完全契合，才能適用。

一、利益平衡：不動(dòng)產(chǎn)謙抑適用善意取得的深刻根源

利益平衡，特指法官在個(gè)案中，對(duì)雙方當(dāng)事人相互沖突的利益進(jìn)行充分衡量，并作出“優(yōu)先保護(hù)哪一方”的價(jià)值判斷過(guò)程?！霸谏埔馊〉玫姆蓸?gòu)造中，利益平衡思想發(fā)揮了明顯作用?！盵1]所有權(quán)外觀與法律真實(shí)之間的二元對(duì)立，實(shí)質(zhì)是真正所有權(quán)人與第三人之間的二元利益沖突。法律需要對(duì)沖突進(jìn)行調(diào)節(jié)，須在兩者利益保護(hù)之間尋求平衡[2]。善意取得制度的本質(zhì)是真實(shí)權(quán)利人與第三人的權(quán)利沖突解決機(jī)制，亦是財(cái)產(chǎn)安全與交易安全之間利益衡量的產(chǎn)物，是為保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全而不得已犧牲靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全的所有權(quán)取得的特殊方式，是對(duì)抽象的“動(dòng)態(tài)安全”與“靜態(tài)安全”兩種安全價(jià)值對(duì)比與利益衡量之后的取舍結(jié)果。依此，在涉第三人的不動(dòng)產(chǎn)糾紛中，原權(quán)利人與第三人的利益平衡是司法關(guān)注的焦點(diǎn)，法官對(duì)兩者利益應(yīng)進(jìn)行全方位平衡，不偏不倚，平等保護(hù)。Schwarz 等[3]認(rèn)為，雙方都無(wú)過(guò)失而法律必須要分配權(quán)利時(shí)，原權(quán)利人應(yīng)優(yōu)先于善意受讓人取得權(quán)利。在個(gè)案中，司法不能一邊倒地保護(hù)第三人，應(yīng)當(dāng)遵循利益平衡原則，原權(quán)利人沒有任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)喪失不動(dòng)產(chǎn)，相應(yīng)第三人不能取得。

由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高，對(duì)生產(chǎn)生活具有重大意義，各國(guó)法律對(duì)其有嚴(yán)格保護(hù)，且對(duì)其權(quán)屬變動(dòng)也審慎、謙抑。善意取得制度是法律為保護(hù)交易安全而創(chuàng)設(shè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬直接變動(dòng)的特殊規(guī)則，起源于日耳曼法的“以手護(hù)手”規(guī)則[4-6]。目前世界上大多數(shù)國(guó)家，如法、意、日、韓等均否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得②。少數(shù)國(guó)家，如德、瑞等肯定其適用③，而這些國(guó)家是以確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記公信力的相關(guān)規(guī)則推知適用，真正明文確認(rèn)且與動(dòng)產(chǎn)善意取得設(shè)置同樣條件的只有我國(guó)。借鑒他國(guó)審慎、謙抑適用精神，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用亦應(yīng)遵循此精神，故適用時(shí)法官應(yīng)發(fā)揮積極性與創(chuàng)造性，對(duì)原權(quán)利人與善意受讓人的利益進(jìn)行充分衡量，確保兩者利益實(shí)現(xiàn)公正合理的平衡[7]，即“經(jīng)由動(dòng)態(tài)的平衡尋求個(gè)案的正義”[8]。正如加藤一郎所言：“裁判官也不應(yīng)僅作為裁判的機(jī)械而機(jī)械地適用法律，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行新的法創(chuàng)造，起積極的作用?！盵9]因此，利益平衡是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用轉(zhuǎn)向?qū)徤?、謙抑的深刻根源。

二、司法續(xù)造：不動(dòng)產(chǎn)謙抑適用善意取得的當(dāng)然路徑

民法典時(shí)代，立法全面繼受了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。但應(yīng)通過(guò)司法續(xù)造實(shí)現(xiàn)該制度的“謙抑”適用。此處的“司法續(xù)造”特指法律適用中，最高院旨在不改變法律現(xiàn)狀的前提下，對(duì)規(guī)范表達(dá)不精準(zhǔn)或有漏洞，可能引發(fā)適用分歧時(shí)，通過(guò)司法解釋或者權(quán)威司法判決（指導(dǎo)性案例或公報(bào)案例）澄清疑點(diǎn)或填補(bǔ)漏洞的續(xù)造方法。從這種意義上說(shuō)，其中的“司法解釋”或者“權(quán)威司法判決”，應(yīng)屬于“法官法”[10]范疇，即法官根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活需求，進(jìn)行價(jià)值判斷和利益衡量后續(xù)造的法律[11]。司法續(xù)造“是在不改變規(guī)范現(xiàn)狀的前提下避免因規(guī)范表達(dá)失當(dāng)引發(fā)的解釋與適用分歧的替代策略?！盵1]它在確保法典穩(wěn)定性的前提下，兼顧司法實(shí)踐的靈活性，實(shí)現(xiàn)“讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義”的愿景。

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得司法續(xù)造的必然性

當(dāng)下的司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得已有審慎、謙抑的趨勢(shì)，但是“對(duì)同樣的問(wèn)題必須盡可能地避免法律制度（特別是法院）給出相互矛盾的答案，這有損于法的安定性和公民對(duì)司法的信任?！盵12]基于此，為確保該制度適用的統(tǒng)一，司法續(xù)造則為必然。

1.法典穩(wěn)定性的客觀要求

“穩(wěn)定性是保障民法典權(quán)威性的基礎(chǔ)，沒有穩(wěn)定的法律難有穩(wěn)定的社會(huì)”[13]。為了穩(wěn)定性，法典的內(nèi)容難免“宜粗不宜細(xì)”，而法典規(guī)范的原則性、概括性與法律適用追求的統(tǒng)一性、安定性之間存在空隙，這就為司法解釋留下很大空間?！睹穹ǖ洹冯m有1 260 條之多，但相比現(xiàn)實(shí)生活的豐富性、多樣性，仍難稱“足夠”。另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)變化，如何讓法典實(shí)現(xiàn)“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，適用于新事物、新行為、新關(guān)系、新情況、新業(yè)態(tài)？“立法機(jī)關(guān)往往遺留下大量的法政策漏洞，留待與法律實(shí)踐接觸更多、更有能力和機(jī)會(huì)將實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的規(guī)律性表達(dá)上升為一般規(guī)范的最高人民法院去填補(bǔ)?！盵14]這樣客觀上為司法續(xù)造留下很大空間，以續(xù)造解決或緩解法典適用的局限性。

2.司法能動(dòng)性的必然產(chǎn)物

“從法理上講，法律的概括性、抽象性、模糊性、穩(wěn)定性和滯后性決定了法官在審判案件過(guò)程中應(yīng)該具有一定的能動(dòng)性，以便通過(guò)法律解釋、法律創(chuàng)制、司法決策等功能，彌補(bǔ)現(xiàn)行法律存在的漏洞或者解決糾紛方面所面臨的難題。”[15]法官在個(gè)案中，一般按照自己多年審判經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上形成的法思想，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，利用法技術(shù)實(shí)現(xiàn)法的公平正義。判決書中的說(shuō)理，一般都是經(jīng)過(guò)深刻思考、周密邏輯推演，即使不懂法的人，皆可明“理”，理通則氣順，故凝結(jié)了法官高超的審判智慧，具有極強(qiáng)的說(shuō)服力。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的謙抑適用是法官總結(jié)以往司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，積極發(fā)揮能動(dòng)性，洞察細(xì)微、衡平利益、積極轉(zhuǎn)變的結(jié)果。最高院按照立法者的法思想，充分尊重人民的法感情，在總結(jié)多年積累的各級(jí)法院審判經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以司法解釋或者權(quán)威司法判決（公報(bào)案例或指導(dǎo)性案例）等方式續(xù)造法律，由此適時(shí)引導(dǎo)該制度的正確適用。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得司法續(xù)造的可行性

司法續(xù)造由來(lái)已久。早在公元前450 年古羅馬就頒布了《十二表法》，之后的千年，羅馬歷代統(tǒng)治者一直沿用，主要就是依靠“法官造法”彌補(bǔ)法典的不足[16]。我國(guó)民法典時(shí)代，司法續(xù)造日臻成熟，已有完備的方法，具有實(shí)施的可行性。按照德國(guó)著名法學(xué)家卡爾·拉倫茨的觀點(diǎn)，法官進(jìn)行法續(xù)造可概括為三個(gè)階段，分別是法律解釋、法律內(nèi)的法續(xù)造、超越法律的法續(xù)造[17]。這三個(gè)階段實(shí)質(zhì)也是三種續(xù)造方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的司法續(xù)造，亦可分為法律解釋、法律內(nèi)的續(xù)造和超越法律的續(xù)造三種續(xù)造方法。

1.法律解釋

“事實(shí)上，無(wú)論是基于民法典部分規(guī)定的原則性，還是基于立法者主動(dòng)授意司法續(xù)造的現(xiàn)實(shí)考慮，民法典的生效均不意味著司法解釋的終結(jié)。其實(shí)，只要我們追求司法裁判的確定與統(tǒng)一，那司法解釋就會(huì)在一個(gè)很長(zhǎng)的歷史時(shí)期繼續(xù)存在?！盵18]民法典規(guī)定的原則性、抽象性、概括性決定了它不可能詳細(xì)具體地界定每個(gè)法律概念，比如《民法典》第311 條中，何為“無(wú)處分權(quán)人”？何為“善意”？何為“合理”？司法實(shí)踐中，不同的法官難免有不同的理解，適用同一法條后的判決結(jié)果可能不同，而司法解釋則擔(dān)當(dāng)厘清這些概念的邊界，彌合法典與適用之間的空隙的任務(wù)。即“法律的解釋是為適用而服務(wù)”[19]，“唯有通過(guò)解釋才能精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)立法者的意志”[20]，確保司法實(shí)踐實(shí)現(xiàn)“同案同判”?！胺芍康模K極言之，系在實(shí)現(xiàn)正義，法律解釋的各種方法乃實(shí)踐正義的手段或途徑。”[21]此處的“解釋”，不僅指一般意義的文義解釋，而應(yīng)是不拘泥于文字的論理解釋，即按照“道”——法律之原則和精神，做必要的“限縮解釋”或“擴(kuò)張解釋”。

2.法律內(nèi)的司法續(xù)造

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的邏輯前提是“第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記外觀之善意信賴”，但在《民法典》第311 條中并未對(duì)此有明確規(guī)定，屬于立法漏洞，極易導(dǎo)致不當(dāng)擴(kuò)大適用范圍，這也是該制度適用前期不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人利益受損時(shí)有發(fā)生的重要原因?！胺陕┒吹奶钛a(bǔ)是通過(guò)法官的法律續(xù)造來(lái)實(shí)現(xiàn)的。法官必須根據(jù)‘法律的精神’來(lái)填補(bǔ)這些漏洞并成功地找到一個(gè)具有代表性的解決方案。如剛才所提及的，個(gè)別類推和進(jìn)行目的性縮限解釋都屬于法律續(xù)造的簡(jiǎn)單形式?！盵22]針對(duì)該制度的“漏洞”，可通過(guò)“目的性限縮”方式彌補(bǔ)，在制定法范疇內(nèi)，續(xù)造此制度適用的邏輯前提。相應(yīng)地，《民法典》第311 條第1 款第3 項(xiàng)所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)“登記”，主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所做的“登記”。但對(duì)于我國(guó)廣大農(nóng)村，不動(dòng)產(chǎn)登記尚不完善的情況下，在村委會(huì)“登記”的土地和宅基地交易，能否適用善意取得？司法實(shí)踐中，如楊丕成與楊德江、楊丕勝房屋買賣合同糾紛案④，做出了肯定判決，這實(shí)質(zhì)是根據(jù)該制度的精神所做的“擴(kuò)張性類推”適用，即“法律內(nèi)的司法續(xù)造”。

3.超越法律的司法續(xù)造

超越法律的司法續(xù)造主要是指司法機(jī)關(guān)根據(jù)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及現(xiàn)實(shí)需求，續(xù)造了符合整體法秩序和基本法原則要求的超越法律本身的規(guī)則。此類“續(xù)造”是價(jià)值判斷和利益衡量的必然結(jié)果。2020 年《民法典物權(quán)編司法解釋一》第20條，規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓合同有效”是第三人善意取得的構(gòu)成條件之一。此條并非《民法典》第311 條法定條件的司法解釋，已屬于制度外的司法續(xù)造，是基于對(duì)原權(quán)利人與第三人之間的利益衡量，僅對(duì)有效合同的第三人予以保護(hù)，目的是更審慎地改變權(quán)利的歸屬。2015 年的最高院公報(bào)案例“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”中，上海中院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)“交付”做了創(chuàng)造性解讀，即包括“權(quán)利交付”和“實(shí)物交付”雙重交付，連某因只完成權(quán)利交付（房產(chǎn)過(guò)戶登記），未完成實(shí)物交付（房屋未交付占有）而不能取得房屋所有權(quán)⑤。這也是對(duì)原權(quán)利人臧某與第三人連某之間利益衡量后做出的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的“制度外的司法續(xù)造”。

三、厘清要件：不動(dòng)產(chǎn)善意取得司法續(xù)造的核心

司法續(xù)造是不動(dòng)產(chǎn)謙抑適用善意取得的當(dāng)然路徑。司法續(xù)造的核心要義即在利益衡量原則的指引下，續(xù)造每一構(gòu)成要件的內(nèi)涵和外延。畢竟“構(gòu)成要件是對(duì)社會(huì)事實(shí)的高度提煉，它直接決定社會(huì)事實(shí)能否被納入某個(gè)規(guī)則的適用范圍?！盵20]民法典時(shí)代，為實(shí)現(xiàn)“謙抑適用”的根本目的，司法續(xù)造作為實(shí)現(xiàn)目的的手段，在利益衡量原則指引下，結(jié)合已有司法解釋、權(quán)威性案例及相關(guān)典型類案，以開放思維打破要件具體數(shù)量限制，堅(jiān)持“按需”“從嚴(yán)”續(xù)造思路，厘清每個(gè)要件及其所含概念的內(nèi)涵。

（一）限縮解釋“無(wú)處分權(quán)人”的應(yīng)然內(nèi)涵

法諺有云：“沒有人能夠?qū)⒆约簺]有的東西給予別人”[23]。前文已分析，該制度適用的邏輯前提是第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記外觀之善意信賴，即第三人善意信賴與自己進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易之人（出讓人）是不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)權(quán)利人。此處的“出讓人”即不動(dòng)產(chǎn)表見權(quán)利人，該人沒有不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)或完全處分權(quán)，但其外觀足以使第三人善意信賴其為真實(shí)權(quán)利人，并與之交易[24]143。因?yàn)椤肮咀鳛檎_性推定的依據(jù)，正確性推定作為保護(hù)善意的依據(jù)。”[25]不動(dòng)產(chǎn)表見權(quán)利人轉(zhuǎn)讓表見權(quán)利給第三人，依據(jù)權(quán)利外觀理論，“表見權(quán)利常常掩蓋著屬于他人的真正權(quán)利。根據(jù)表見直接賦予第三人權(quán)利，就會(huì)導(dǎo)致剝奪真正權(quán)利人的部分或全部權(quán)利?！盵26]這也是真實(shí)權(quán)利人喪失權(quán)利，相應(yīng)地第三人基于“外觀信賴”善意取得權(quán)利的理論基礎(chǔ)。由此，也印證了該制度中的“無(wú)處分權(quán)人”實(shí)質(zhì)就是“表見權(quán)利人”。這樣界定，不僅彌補(bǔ)了該制度適用邏輯前提的缺失，使該制度回歸其應(yīng)然適用范圍，而且揭示了并非沒有不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)的“任何”人都能使真實(shí)權(quán)利人“輕易”喪失權(quán)利，以此充分平衡第三人和真實(shí)權(quán)利人的利益。無(wú)權(quán)處分情形可概括為登記錯(cuò)誤或部分登記錯(cuò)誤的情形[27]279。相應(yīng)地，“無(wú)處分權(quán)人”應(yīng)限定為被錯(cuò)誤或部分錯(cuò)誤登記為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的“登記名義人”，這些人均具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的“外觀”。“權(quán)利外觀”即“權(quán)利表象，在此時(shí)成為一種擬制；既然是擬制，法律也就正確地使用了這一表述：‘……視為正確’?！盵28]502“無(wú)處分權(quán)人”的權(quán)利外觀足以讓第三人善意信賴其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擁有完全處分權(quán)，并與之交易。正如鮑爾和施蒂爾納所言：“善意取得之前提條件，為登記簿之不正確，亦即真實(shí)法律關(guān)系與登記簿所表明之法律關(guān)系間存在分歧。故而民法典第892 條和第893 條之保護(hù)范圍，顯然僅指導(dǎo)法律意義上土地登記簿不正確之事實(shí)構(gòu)成?！盵28]490由此可知，《民法典》第311 條“無(wú)處分權(quán)人”，不是沒有處分權(quán)的任何人，而應(yīng)被限縮解釋為不動(dòng)產(chǎn)“表見權(quán)利人”?！氨硪姍?quán)利人”之外的任何“人”與第三人做交易，均不發(fā)生善意取得法律效力。

（二）超越法律的續(xù)造合同效力要求

對(duì)于此條件，我國(guó)學(xué)界有“無(wú)因說(shuō)”和“有因說(shuō)”兩種截然不同的觀點(diǎn)。“無(wú)因”說(shuō)認(rèn)為：“堅(jiān)持合同有效是混淆物權(quán)法與債法適用的反映，是混淆善意取得物權(quán)與保有物權(quán)兩項(xiàng)制度及功能的表現(xiàn)，給該制度添加一些不適當(dāng)?shù)囊蛩??！盵29-30]“有因說(shuō)”認(rèn)為：“善意取得制度本身就是為了維護(hù)交易安全而設(shè)計(jì)的一種法律制度，其所維護(hù)的‘交易’自然只能是合法的交易，對(duì)違法的交易，其自然也不可能受到法律的特別保護(hù)。如果合同無(wú)效，則表明該交易本身具有不法性，不應(yīng)受到法律保護(hù)，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生恢復(fù)原狀的后果，無(wú)法產(chǎn)生善意取得的效果?！盵27]282,[31]

世界上其他國(guó)家中采“無(wú)因說(shuō)”的主要代表是德國(guó)，《德國(guó)民法典》第873 條第1 款規(guī)定了土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅要有登記，而且要有雙方明確轉(zhuǎn)讓權(quán)利的物權(quán)合意，即嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)合意和物權(quán)合意，移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)須有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的物權(quán)合意，物權(quán)合意變化直接影響物權(quán)變動(dòng)效力，而作為“原因”的債權(quán)合意變化不影響物權(quán)效力，故為“無(wú)因說(shuō)”。而“有因說(shuō)”可追溯至羅馬法的“原因理論”：所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)移須基于一項(xiàng)正當(dāng)原因（ex iusta causa），包括買賣、贈(zèng)與、嫁資設(shè)定、消費(fèi)借貸等，這些原因構(gòu)成了所有權(quán)取得與移轉(zhuǎn)的正當(dāng)性依據(jù)。當(dāng)正當(dāng)原因缺失時(shí)，權(quán)利取得即歸無(wú)效[32]。奧地利民法原則上采用了有因原則，其基本理念是，若所有權(quán)人欲將其物權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，通常應(yīng)具備一項(xiàng)特殊的理由，如履行買賣合同、贈(zèng)與或賠償其所造成的損失。只有存在此種法律原因時(shí)，才能使物權(quán)轉(zhuǎn)移變得可以理解并為轉(zhuǎn)移提供正當(dāng)性基礎(chǔ)[33]。同樣，《瑞士民法典》第974 條第2 款亦明確“凡無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記，為不正當(dāng)”。第3款明確不正當(dāng)?shù)怯浀奈餀?quán)受害人，可援引登記瑕疵對(duì)抗惡意第三人，強(qiáng)調(diào)“有因說(shuō)”，即不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備有效原因行為，否則無(wú)效。

我國(guó)司法實(shí)踐采“有因說(shuō)”，如最高院2010年發(fā)布的《關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉嫌刑事犯罪問(wèn)題應(yīng)如何處理的答復(fù)》中明確規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人和第三人實(shí)施的法律行為違反我國(guó)《合同法》第52 條之規(guī)定而確定無(wú)效的，第三人不能依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第106 條之規(guī)定善意取得不動(dòng)產(chǎn)，法院應(yīng)當(dāng)依法判決撤銷被訴核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的行為?！睹穹ǖ湮餀?quán)編司法解釋一》第20 條（即《物權(quán)法司法解釋一》第21 條）亦明確規(guī)定“合法有效的轉(zhuǎn)讓合同”是善意取得制度的適用要件之一。在司法實(shí)踐中，法院認(rèn)為：“合同絕對(duì)無(wú)效制度所保護(hù)的法益，高于善意取得制度的基礎(chǔ)——物權(quán)公示公信力所保護(hù)的法益，對(duì)于損害了更大的法益的情形，當(dāng)然不能再對(duì)受讓人利益進(jìn)行保護(hù)。這也是利益衡量的必然結(jié)果。對(duì)于可撤銷的合同被撤銷的情形，一方當(dāng)事人所追求的不利益已經(jīng)超出了另一方當(dāng)事人所能容忍和接受的程度，此類行為與導(dǎo)致合同絕對(duì)無(wú)效的行為相似，構(gòu)成對(duì)公序良俗的挑戰(zhàn)，故應(yīng)排除適用善意取得。”⑥由此可知，合法有效的合同是我國(guó)第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)原因。反之，“無(wú)因則無(wú)果”，合同無(wú)效，第三人相應(yīng)不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

（三）限縮解釋“合理價(jià)格”的認(rèn)定因素

“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”是保護(hù)善意受讓人的基礎(chǔ)要件。因?yàn)椋海?）從利益衡量視角觀之：善意取得本身乃為利益衡量之結(jié)果，只有善意第三人支付了合理對(duì)價(jià)，其利益才可優(yōu)先于原權(quán)利人得到法律之保護(hù)。如果其未支付合理對(duì)價(jià)，則不應(yīng)優(yōu)先于原權(quán)利人取得該權(quán)利。（2）從商品交易規(guī)律觀之：等價(jià)有償是正常交易規(guī)則，善意取得應(yīng)保護(hù)正常交易秩序。（3）從受讓人主觀方面觀之：無(wú)償難以表征善意。英美法上“買主”被保護(hù)的前提除了“善意”外，還要具備“以合理價(jià)格成交或給付對(duì)價(jià)”條件[24]148。“衡平法并不為‘無(wú)償者’提供救助，因?yàn)闊o(wú)償讓與沒有衡平法上的約因，因而購(gòu)買人必須支付價(jià)值?！盵34]大陸法系中《奧地利民法典》的不動(dòng)產(chǎn)善意取得亦要求取得人是有償取得?！氨Ｗo(hù)真正權(quán)利人的利益和保護(hù)善意第三人利益之間是有沖突的，從利益平衡的結(jié)果看，對(duì)于無(wú)償?shù)慕灰仔袨?，不適用善意取得是合適的?！盵35]

根據(jù)《民法典物權(quán)編司法解釋一》第18 條規(guī)定精神，“合理的價(jià)格”綜合認(rèn)定的當(dāng)然依據(jù)有：標(biāo)的物的性質(zhì)；標(biāo)的物的數(shù)量；付款方式等具體情況。參考依據(jù)有：交易地市場(chǎng)價(jià)格；交易習(xí)慣等因素。另外，根據(jù)北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）》第19 條第2 項(xiàng)之規(guī)定，“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”還要求“買受人已實(shí)際支付或部分支付了房屋價(jià)款?！彼痉▽?shí)踐中特別強(qiáng)調(diào)已經(jīng)全面完成對(duì)價(jià)給付。若合同約定屬于合理價(jià)格，而未實(shí)質(zhì)性支付或未完全支付，亦不屬于“合理價(jià)格”的范疇⑦。

四、結(jié)語(yǔ)

民法典時(shí)代，為確保原權(quán)利人與第三人的利益平衡，司法續(xù)造嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用條件，第三人只有完全符合這些條件時(shí)，才能取得原權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，即遵循“非吻合，不適用”的“謙抑”精神，確保原權(quán)利人的利益不被不當(dāng)侵害。同理推知，原權(quán)利人享有的股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、物權(quán)化債權(quán)等權(quán)利及其形成的現(xiàn)有法律秩序，亦應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。善意取得制度本是為保護(hù)交易安全而設(shè)的特別權(quán)利取得制度，其適用于上述權(quán)利時(shí)，亦應(yīng)遵循利益衡量原則，充分衡平原權(quán)利人與第三人的利益，本著謙抑、審慎精神，不輕易改變或破壞現(xiàn)有法律秩序，嚴(yán)格限定其適用要件。

注釋：

①參見河南省鄭州市中級(jí)人民法院行政判決書（2010）鄭行再終字第21 號(hào)，上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書（2012）浦民一（民）初字第21647 號(hào)。

②參見羅結(jié)珍著《法國(guó)民法典》北京大學(xué)出版社2010 年版，第2272 條和第2276 條；陳國(guó)柱著《意大利民法典》中國(guó)人民大學(xué)出版社2010 年版，第1159 條；渠濤編《日本民法典》，法律出版社2006 年版，第162 條第2 款；崔吉子著《韓國(guó)民法典》北京大學(xué)出版社2010 年版，第245 條。

③參見陳衛(wèi)佐著《德國(guó)民法典（第3 版）》法律出版社2010 年版，第892 條。殷生根、王燕譯《瑞士民法典》中國(guó)政法大學(xué)出版社1999 年版，第973 條第1 款、第974 條。

④參見湖南省常德市中級(jí)人民法院民事判決書（2020）湘07 民終971 號(hào)。

⑤參見上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第433 號(hào)民事判決書。

⑥參見北京市第二中級(jí)人民法院民事判決書（2018）京02民終3783 號(hào)。

⑦參見浙江省杭州市中級(jí)人民法院民事判決書（2020）浙01 民終5667 號(hào)，四川省高級(jí)人民法院執(zhí)行裁定書（2018）川執(zhí)監(jiān)22 號(hào)。