摘要：文章從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成和相關(guān)概念出發(fā)，分析不同階段的成本控制，剖析房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)全過程成本控制的現(xiàn)實(shí)問題，并分別從決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工以及竣工階段探討對應(yīng)的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管控

DOI：10.12433/zgkjtz.20243137

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在很多變動因素。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷發(fā)展變化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)過程中的管理和控制也應(yīng)隨之作出改變，以保障項(xiàng)目正常開展，為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施過程可以分為投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段五個環(huán)節(jié)、將成本控制貫穿這五個環(huán)節(jié)，并做好各個環(huán)節(jié)的成本控制監(jiān)督，可以更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程經(jīng)營效益的提升，保障項(xiàng)目正常運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

從廣義來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一定數(shù)量的商品房而產(chǎn)生的全部費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、營銷及財務(wù)稅費(fèi)等。從狹義來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指項(xiàng)目本身的直接成本，包括土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用等[1]。

（二）全過程成本控制的概念、原則及方法

全過程成本控制，指對產(chǎn)品整個生命周期的控制，除了對產(chǎn)品的制造過程加以監(jiān)督外，還將成本控制向前延伸到設(shè)計環(huán)節(jié)，向后延伸到使用環(huán)節(jié)，將前期的成本預(yù)測和后期的成本反饋形成一個整體，目的在于提高產(chǎn)品質(zhì)量，降本增效。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與普通的產(chǎn)品不同，具有高風(fēng)險、高投資收益和項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，成本控制難度大，且成本控制方法不能照搬其他企業(yè)的成熟模式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全過程成本控制需遵循全過程原則、成本責(zé)任制原則、節(jié)約性原則、有效性原則以及簡便易行原則。

房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本控制方法主要分為以下重要環(huán)節(jié)：一是事前控制，主動核對并分析項(xiàng)目的設(shè)計方案，預(yù)測項(xiàng)目風(fēng)險，并考慮各種可執(zhí)行的風(fēng)險應(yīng)對策略；二是事中控制，對資金、資源和人才技術(shù)等的投入嚴(yán)格把控，在各項(xiàng)投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的過程中嚴(yán)格遵循既定的成本控制計劃，避免超支和浪費(fèi)。三是事后控制，由于任何主動控制的成本管理措施都未必能保證結(jié)果與計劃的完全一致，所以需要在項(xiàng)目完成后對前期所有成本費(fèi)用展開核算與分析，結(jié)合實(shí)際施工情況總結(jié)歸納經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)的項(xiàng)目提供寶貴的數(shù)據(jù)參考。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的成本控制

（一）決策階段

決策階段是項(xiàng)目的起點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、生產(chǎn)工藝方案、投資方案、項(xiàng)目決策的廣度和深度等因素都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)是否靠近原料供應(yīng)和具備材料運(yùn)輸?shù)慕煌l件、生產(chǎn)工藝方案能否兼?zhèn)浼夹g(shù)性和經(jīng)濟(jì)性、投資方案是否科學(xué)合理、項(xiàng)目決策是否基于可行性研究報告、決策前期的投資估算的精確度等，這些問題都會對項(xiàng)目的工程造價、效益目標(biāo)和資金周轉(zhuǎn)率形成不同程度的影響[2]。

（二）設(shè)計階段

設(shè)計階段影響成本控制的因素包括建筑用地的系數(shù)、容積率和建筑密度，以及建筑的平面布置、住宅層數(shù)等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與國家政策的關(guān)聯(lián)度極高，所以項(xiàng)目設(shè)計方案必須符合國家總體層面和地區(qū)層面的規(guī)劃布局，合理布置樓群，基于精準(zhǔn)的指標(biāo)控制工程造價。

同時，建筑平面布置也需仔細(xì)斟酌，比如，正方形不利于采光，會增加采光成本；圓形建筑的施工工藝復(fù)雜，會增加施工成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般以六層為分界，分為高層住宅和多層住宅，不同的層數(shù)背后代表著不同的造價方案和未來收益。

（三）招投標(biāo)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)一般包含如下流程：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)以及簽訂合同，這一流程是符合國際慣例的固定流程。而該階段對企業(yè)的成本控制也會產(chǎn)生一定影響，比如招標(biāo)文件的質(zhì)量，若招標(biāo)文件不適應(yīng)目標(biāo)工期的要求，標(biāo)底所選材料不符合招標(biāo)方的質(zhì)量要求或國家驗(yàn)收規(guī)范，價格沒有考慮到材料市場的變化等，這些問題都會導(dǎo)致工程項(xiàng)目后續(xù)成本控制困難。

同時，標(biāo)底編制的正確性和保密性會直接影響企業(yè)中標(biāo)與否，加之其他自然條件和客觀因素的影響，招投標(biāo)也是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全過程成本控制時必須重視的環(huán)節(jié)。

（四）施工階段

施工階段影響成本控制的因素主要包括工程變更（工程量的變更、工程項(xiàng)目、進(jìn)度計劃以及施工條件的變更等）、現(xiàn)場管理等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的不確定性較強(qiáng)，或多或少存在浪費(fèi)問題，容易出現(xiàn)成本失控，嚴(yán)重情況下還會導(dǎo)致工程返工，拖延交付時間，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

（五）竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工階段是全過程成本控制的最后一個環(huán)節(jié)，是對整個項(xiàng)目投資合理性的考核。該階段對成本控制的影響力相對較小，建設(shè)單位與施工單位之間的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在竣工結(jié)算中，能夠體現(xiàn)企業(yè)對該項(xiàng)目的成本控制效果，可以為下一個項(xiàng)目的全過程成本控制策略積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而形成良性的管理閉環(huán)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制存在的問題

實(shí)施全過程成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展趨勢中的重要性已經(jīng)逐漸凸顯，但其實(shí)際推進(jìn)過程中仍然存在較多的問題。

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了決策階段的成本控制，這一階段的資金消耗相對較小，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層未給予全過程成本控制相應(yīng)的重視，項(xiàng)目可行性研究的監(jiān)督力度不足，投資估算不準(zhǔn)確等問題較為常見，沒有為后續(xù)工作打下良好的基礎(chǔ)。

其次，設(shè)計階段的成本控制問題主要體現(xiàn)在設(shè)計方案和設(shè)計單位的選擇上。若設(shè)計方案不合理，在施工過程中就會存在增大成本的風(fēng)險。若設(shè)計單位的資質(zhì)和水平不足，就會影響項(xiàng)目的整體質(zhì)量[3]。招投標(biāo)階段也是全過程成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在該階段加強(qiáng)招投標(biāo)信息的溝通，招標(biāo)文件的質(zhì)量不符合預(yù)期、招標(biāo)流程的規(guī)范性不足等問題會給項(xiàng)目成本控制帶來麻煩。施工階段是成本控制最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，由于成本變動的可能性較大，部分企業(yè)沒有對項(xiàng)目做好現(xiàn)場監(jiān)督，導(dǎo)致各部門之間推卸成本管理責(zé)任，協(xié)調(diào)性不足，現(xiàn)場出現(xiàn)項(xiàng)目變更導(dǎo)致成本增加等現(xiàn)象層出不窮。

最后，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)全過程成本控制效果的環(huán)節(jié)，部分企業(yè)忽略了該環(huán)節(jié)的成本控制任務(wù)，沒有對項(xiàng)目實(shí)際完工后的情況和竣工圖紙做好比對，使得最終的結(jié)算金額存在不同程度的誤差，導(dǎo)致全過程成本控制的收尾工作存在一定的問題。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全過程成本控制的優(yōu)化策略

（一）決策階段

一是建立指標(biāo)、測算模型及數(shù)據(jù)庫。財務(wù)部門根據(jù)投資成本、財務(wù)費(fèi)用等投入情況，建立動態(tài)成本、收益測算模型，測算項(xiàng)目收益成本。例如，建立開發(fā)項(xiàng)目的宏觀規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)以及基本的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對各項(xiàng)目的成本科目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不允許隨意更改。同時，借助各項(xiàng)成本勾稽公式構(gòu)建測算模型，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的業(yè)態(tài)維度、產(chǎn)品維度、項(xiàng)目維度的測算。此外，建立行業(yè)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫。從行業(yè)角度來檢視自身項(xiàng)目成本管理指標(biāo)的合理性，對自身項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化。

二是投資估算。企業(yè)應(yīng)對建設(shè)投資金額、利息、企業(yè)流動資金等展開全面的估算，要求行政部門、財務(wù)部門以及工程部門等全員配合，必要時可引入第三方咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)作工程造價，借助一切可用的數(shù)據(jù)資料作為參考，提升項(xiàng)目投資估算的準(zhǔn)確性，為后續(xù)的成本控制奠定良好基礎(chǔ)。同時，財務(wù)部門要對社會效益指標(biāo)進(jìn)行充分考量，對項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的阻礙因素進(jìn)行合理的規(guī)避和解決，并做好相應(yīng)的風(fēng)險防范措施和相關(guān)材料、設(shè)施價格變動預(yù)算。

（二）設(shè)計階段

一是選擇合適的設(shè)計單位。房地產(chǎn)企業(yè)選擇設(shè)計單位時可采用競爭機(jī)制，篩選配合度較高、設(shè)計理念新穎、項(xiàng)目業(yè)績優(yōu)秀且市場口碑良好的設(shè)計單位。邀請多家有實(shí)力的單位，在進(jìn)行初步了解后制訂不同方案，企業(yè)需對其方案和方案所需的投資進(jìn)行考察和估算，計算出投資回報率和投資成本，立足于方案選擇最佳的設(shè)計單位。同時，還要對其資質(zhì)、設(shè)計師的經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)素養(yǎng)和道德水平等進(jìn)行考察。

二是規(guī)范合同簽訂。財務(wù)部門、法務(wù)部門與工程部門協(xié)同配合，認(rèn)真審核合同，以此防范項(xiàng)目合同風(fēng)險，同時逐一分析判斷合同價款、發(fā)包方式、結(jié)算方式、工期要求、設(shè)計變更及合作單位資質(zhì)等條款，及時對可能引發(fā)風(fēng)險的合同條款提出變更申請，以規(guī)避后期施工過程中因推諉扯皮而引發(fā)的風(fēng)險[4]。

三是加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)測和評估。財務(wù)部門需要積極參與設(shè)計項(xiàng)目的可行性分析，依據(jù)相關(guān)部門提出的假設(shè)條件，落實(shí)財務(wù)分析工作，綜合分析項(xiàng)目所帶來的效益，明確項(xiàng)目開展所需資金，進(jìn)而落實(shí)資金籌劃工作，合理編制預(yù)算，為項(xiàng)目立項(xiàng)決策提供依據(jù)。

（三）招投標(biāo)階段

一是公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擴(kuò)大自身對項(xiàng)目承包人和材料供應(yīng)商的選擇，避免將注意力放在已合作過的單位。將公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)相結(jié)合，在競爭環(huán)境下達(dá)到優(yōu)勝劣汰的效果，過濾掉信譽(yù)較差和工程質(zhì)量不佳的單位，吸引更多創(chuàng)新型團(tuán)隊(duì)的加入，給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加活力和動力。

二是嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)程序。在此環(huán)節(jié)，為了保證投標(biāo)報價的質(zhì)量，要為圖紙設(shè)計預(yù)留足夠的時間，避免部分建設(shè)單位為了趕進(jìn)度節(jié)點(diǎn)而縮短設(shè)計時間，有效規(guī)避因圖紙設(shè)計錯誤而導(dǎo)致的造價問題。制訂合理的招標(biāo)計劃和施工進(jìn)度計劃，發(fā)現(xiàn)圖紙或造價不明確的地方應(yīng)及時加強(qiáng)溝通，減少信息差，以免給后期的施工埋下成本控制的風(fēng)險和隱患。

三是避免低價中標(biāo)和不均衡報價。低價中標(biāo)的最大風(fēng)險是工程質(zhì)量低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想保證項(xiàng)目質(zhì)量，就要嚴(yán)格約束招投標(biāo)行為，結(jié)合材料市場的變動，評標(biāo)時仔細(xì)研究各項(xiàng)報價是否合理，對明顯低于市場價格的地方提出疑問。另外，招標(biāo)人需具備扎實(shí)的招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，充分掌握現(xiàn)場情況，預(yù)估風(fēng)險，避免不平衡報價導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）施工階段

一是加強(qiáng)成本管控。財務(wù)部門應(yīng)主動參與材料采購和施工現(xiàn)場管理活動，并制定成本控制制度，規(guī)范材料采購程序，加大成本管控力度，避免材料浪費(fèi)，同時需要準(zhǔn)確估算項(xiàng)目成本，按月或按季度公示項(xiàng)目部成本清單臺賬，對各部門成本控制情況予以獎懲。

二是強(qiáng)化資金預(yù)算管理。在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)，合理安排并管控非生產(chǎn)人員，在保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和效率的同時，降低人力資源成本。財務(wù)部門需要及時了解預(yù)算編制執(zhí)行情況，分析執(zhí)行偏差并制定相應(yīng)改進(jìn)策略，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流控制。此外，有關(guān)人員需做好項(xiàng)目后評價工作，從各個部門收集項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)信息，分析實(shí)際建設(shè)與預(yù)期目標(biāo)間的偏差，明確發(fā)生原因并制定針對性改進(jìn)策略。將分析結(jié)果整理為評價報告，并出具資金流動報告，明確資金使用情況，是否存在超預(yù)算或結(jié)余現(xiàn)象。

三是明確財務(wù)管控人員職責(zé)。財務(wù)人員既要站在財務(wù)工作者的角度對項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制、調(diào)劑，又要站在項(xiàng)目管理人員的角度，緊緊圍繞項(xiàng)目管理，協(xié)助項(xiàng)目資金的回收，資金的合理使用，保證項(xiàng)目正常運(yùn)行，并對項(xiàng)目合理成本的開支、項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題，提出合理化建議。

（五）竣工階段

一是明確竣工驗(yàn)收要求。依據(jù)財政部、住建部《基本建設(shè)價款結(jié)算暫行規(guī)定》和《建設(shè)工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算規(guī)章制度管理?xiàng)l例》開展工程結(jié)算審核工作。建設(shè)單位明確提出工程結(jié)算前，預(yù)算部與技術(shù)部、監(jiān)理公司、建設(shè)單位舉辦專題講座結(jié)算會，對如何匯報工程結(jié)算明確提出基本要求，包含結(jié)算匯報的時間、具體內(nèi)容、文件格式等[5]。完整的結(jié)算書應(yīng)包括封面、文件目錄、編制說明、結(jié)算明細(xì)表和清單、商談、原材料調(diào)節(jié)依據(jù)、中標(biāo)通知、工程施工合同并簽名蓋章齊備。

二是規(guī)范與整理工程資金。財務(wù)部門要針對費(fèi)用核算工作派遣專業(yè)的人員進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，并且在進(jìn)行成本核算時，要在工程款項(xiàng)支付之前，對成本項(xiàng)目的類型進(jìn)行明確和劃分，并對成本項(xiàng)目的分類通過文件資料的方式進(jìn)行劃分，對沒有辦法進(jìn)行核定的成本項(xiàng)目類型進(jìn)行集中管控，以此來規(guī)范整理工程的資金管理項(xiàng)目。

三是加強(qiáng)費(fèi)用記錄管理。財務(wù)部門在對不同項(xiàng)目、不同類型的成本核算對象、成本核算費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一整理歸類時，需要把其中數(shù)額比較小的成本費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一合并，并在相同的標(biāo)準(zhǔn)下來進(jìn)行核算。針對數(shù)額比較大并且成本費(fèi)用在不斷變化的項(xiàng)目，應(yīng)采取單獨(dú)設(shè)計的方式來進(jìn)行核算。

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（作者單位：臨沂城建建設(shè)集團(tuán)有限公司）