□文/劉瑩 趙然 朱琳 趙晶

（徐州工程學(xué)院管理工程學(xué)院 江蘇·徐州）

［提要］隨著虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的不斷成熟，房地產(chǎn)市場銷售模式也在發(fā)生著變化，虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的應(yīng)用在降低售房成本的同時(shí)，突破傳統(tǒng)銷售模式在時(shí)間上和空間上的限制。本文通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、問卷調(diào)查等方法分析虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在銷售端與消費(fèi)端的應(yīng)用現(xiàn)狀，總結(jié)其應(yīng)用于住房市場銷售過程中的優(yōu)缺點(diǎn)，并提出相應(yīng)建議。

引言

虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)作為元宇宙的初級核心載體，自虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)誕生以來，國家就對其保持高度關(guān)注。如今，虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用已經(jīng)成為我國的重點(diǎn)發(fā)展方向之一。

虛擬現(xiàn)實(shí)，簡稱VR技術(shù)，也被稱為靈境技術(shù)，是一個(gè)由電腦技術(shù)模擬產(chǎn)生的三維立體虛擬世界，能夠給使用者帶來視覺、聽覺、觸覺等感官體驗(yàn)，讓使用者如同身臨其境一般，任意地觀察三維空間內(nèi)的事物。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)成為了人們消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。近年來，購房者的消費(fèi)心理逐漸變得理性，這意味著傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售模式難以完全滿足現(xiàn)階段的購房者需求。而基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的虛擬技術(shù)發(fā)展逐漸成熟，可以為消費(fèi)者從全方位的角度提供更真實(shí)的環(huán)境體驗(yàn)感受。因此，近幾年來，虛擬技術(shù)在房地產(chǎn)銷售中得到廣泛的應(yīng)用，如樓盤漫游、虛擬樣板間等。虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的運(yùn)用不僅可以降低企業(yè)的銷售成本，還可以讓客戶打破空間、時(shí)間的限制，帶來全方位的看房體驗(yàn)。目前，越來越多的銷售方將虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)銷售過程中，越來越多的購房者也開始嘗試這一全新的技術(shù)手段了解房屋信息。但在應(yīng)用過程中也存在著體驗(yàn)感不佳、互動性較差等問題，本文通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、問卷調(diào)查等方法分析目前該技術(shù)在銷售端與消費(fèi)端的應(yīng)用現(xiàn)狀，以期為房地產(chǎn)市場未來銷售模式的發(fā)展提供參考。

一、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在住房市場應(yīng)用現(xiàn)狀分析

（一）銷售端應(yīng)用情況分析。隨著虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的日益成熟，越來越多的手機(jī)端售房軟件推出VR看房功能，其中在市場中占有率較高的房地產(chǎn)銷售軟件有“貝殼找房App”“123看房App”“我愛我家App”等。每種軟件的使用特點(diǎn)不盡相同，下面針對這三種軟件的VR功能展開分析：

1、貝殼找房App。貝殼的VR看房具有“看房”“講房”和“帶看”三大特色功能：“VR看房”功能采用定點(diǎn)VSLAM技術(shù)，將虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)延伸到看房程序中，當(dāng)客戶打開App中的VR房源功能，輕觸屏幕便可上下左右拖動畫面，呈現(xiàn)整體的房源效果，同時(shí)還可以獲取房源的各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)，包括實(shí)際大小、房屋朝向、周邊設(shè)施等；“VR講房”功能是由經(jīng)紀(jì)人根據(jù)漫游動線提前錄制好音頻文件，用戶在瀏覽的同時(shí)可以同步獲取到房屋講解信息，方便客戶更加全面地了解房源；“VR帶看”功能則采用交互場景模式，客戶可以與經(jīng)紀(jì)人提前在線預(yù)約進(jìn)行實(shí)時(shí)的交互，還可以添加好友家人等共同進(jìn)入這一功能，實(shí)現(xiàn)“帶看”，不僅節(jié)約了時(shí)間，還提高了看房的有效性。可以看出，貝殼找房的VR看房功能比較注重客戶的看房體驗(yàn)與看房需求，可選模式較多。

2、123看房App。123看房的特色主要體現(xiàn)在模型構(gòu)建和看房體驗(yàn)部分。模型構(gòu)建部分采用VR拍攝、3D建模的方式，可將2D全景圖轉(zhuǎn)換為3D空間模型，通過識別房屋內(nèi)墻角、墻線信息，能夠?qū)崿F(xiàn)將全景圖“折”成一個(gè)空間，從而達(dá)到720°全景還原房屋細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)沉浸式漫游。另外，通過圖像識別技術(shù)，將相連空間進(jìn)行串聯(lián)，自動生成房間內(nèi)長寬高數(shù)據(jù)，真實(shí)還原房間結(jié)構(gòu)?？捶矿w驗(yàn)部分則通過“AI講房”和“VR帶看”模擬實(shí)地看房過程，使客戶看到的不再是生硬的圖片切換場景，還能夠更完整地還原看房體驗(yàn)?？梢钥闯觯?23看房的VR看房功能在模型構(gòu)建的設(shè)計(jì)上更加細(xì)節(jié)化，能夠?yàn)榭蛻籼峁┹^全面的看房效果。

3、我愛我家App。我愛我家的VR看房特色主要體現(xiàn)在實(shí)時(shí)連線購房者與經(jīng)紀(jì)人，能夠?qū)崿F(xiàn)一對一VR直播。購房者可以先通過房源信息頁面，了解房子的位置、價(jià)格、戶型、大小等基本信息后，選擇體驗(yàn)AI智能講房功能，人工智能會對購房者關(guān)注的房間進(jìn)行多維度解析介紹。也可以在VR看房的頁面上發(fā)起“VR帶看”，系統(tǒng)通過分配熟悉房源的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接單實(shí)現(xiàn)購房者的實(shí)時(shí)VR漫游看房。連線看房過程中購房者有問題可以隨時(shí)提出，徹底告別了線上“靜默式”看房?？梢钥闯觯覑畚壹业腣R看房功能比較注重看房過程中消費(fèi)者與客戶端之間的實(shí)時(shí)溝通，具有較強(qiáng)的互動性與操作性。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對于“貝殼找房”“123看房”“我愛我家”三款軟件的VR看房功能特點(diǎn)分析總結(jié)如表1所示。（表1）

表1 三款VR看房軟件特點(diǎn)分析一覽表

綜上所述，三款軟件的VR看房服務(wù)各有特色，能為客戶在購房的過程中帶來不一樣的觀感和體驗(yàn)。

（二）消費(fèi)端使用情況調(diào)查分析。針對購房者使用VR看房功能看房的情況采取調(diào)查問卷的形式，在2023年2月1日，通過人人秀問卷網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)放調(diào)查問卷，調(diào)查問卷主要面向26～55歲的用戶。網(wǎng)絡(luò)上共發(fā)放378份，其中有效問卷為315份。問卷內(nèi)容包括：用戶的年齡、用戶是否了解VR看房服務(wù)、用戶是否使用過VR看房、用戶會在購房的哪個(gè)階段考慮使用軟件的VR看房功能、通過VR看房用戶是否感覺房屋很真實(shí)、VR看房服務(wù)是否達(dá)到了用戶的預(yù)期、VR看房和傳統(tǒng)的看房相比更傾向于哪種看房服務(wù)、用戶對VR看房有哪些改進(jìn)的建議等。

對收回的有效問卷進(jìn)行整理分析，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對于虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的使用情況如下：有80%用戶會考慮使用軟件的VR看房功能，有46%用戶已體驗(yàn)過VR看房功能，有69%用戶會在購房的前期考慮使用軟件的VR看房功能。

看房體驗(yàn)感方面，具體情況如表2所示。（表2）

表2 VR看房用戶體驗(yàn)感一覽表（單位：%）

根據(jù)調(diào)查問卷的反饋可以看出，有48%的用戶認(rèn)為虛擬看房服務(wù)通過VR虛擬看房可以詳細(xì)地了解房屋臥室、客廳、廚房等空間格局信息，結(jié)構(gòu)感和空間感較強(qiáng)，而且不受時(shí)間、空間甚至是地區(qū)的限制，非常方便。另外，虛擬看房可以在一定程度上節(jié)約看房成本、時(shí)間成本，這種新穎的展現(xiàn)方式可通過其互聯(lián)網(wǎng)屬性方便宣傳推廣，與傳統(tǒng)售房方式相比更容易獲取信息。然而，還有30%的用戶認(rèn)為，虛擬看房服務(wù)的體驗(yàn)感不太理想，主要存在畫質(zhì)不夠清晰、模型不夠細(xì)膩、缺乏細(xì)節(jié)描述、真實(shí)感不足等問題，部分消費(fèi)者甚至?xí)捎谝曨l角度的切換感到不適。剩下16%的用戶則對VR看房服務(wù)并不是非常了解。

綜上可得，大多數(shù)的消費(fèi)者會考慮這種新型的看房模式或?qū)@種看房模式較為看好；已體驗(yàn)過這種看房模式的消費(fèi)者中，大部分對VR看房服務(wù)是比較滿意的，但是仍有少部分的消費(fèi)者認(rèn)為這種新型模式相較于傳統(tǒng)模式體驗(yàn)感不足、細(xì)節(jié)上還需改進(jìn)。

二、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用于住房市場優(yōu)缺點(diǎn)分析

（一）虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用于住房市場的優(yōu)點(diǎn)分析

1、節(jié)省時(shí)間，方便快捷。VR看房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以直接把樓盤全景展示給客戶，客戶可以隨時(shí)隨地查看，也可以約客戶到店看房，營造現(xiàn)場的實(shí)地情景。VR看房，讓客戶更加地便捷，用最短的時(shí)間找到滿意的房源，同時(shí)也為地產(chǎn)公司節(jié)省更多時(shí)間，開發(fā)客戶、跟進(jìn)客戶、成交客戶。當(dāng)然，VR看房只需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提前利用拍攝好房子的全景，然后上傳云端，就可以在移動端自由分享，就可以隨時(shí)隨地的展示給客戶。

2、客戶與銷售人員溝通交流更形象化。根據(jù)應(yīng)用全景圖技術(shù)，能讓客戶根據(jù)親身體會，去評定房間設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)方案的好壞和各層面的特性，便于做出最好的計(jì)劃方案管理決策。還能夠防止傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)效果圖被人為因素裝飾給客戶帶來欺詐，進(jìn)一步避免了管理決策失誤。

3、服務(wù)功能更具靈活性。通過搭建即時(shí)互動的服務(wù)平臺，不僅能夠使客戶身臨其境地體會完工的景觀園林，更重要的是，使其能夠針對客戶反饋及時(shí)調(diào)節(jié)方案設(shè)計(jì)。

4、降低房地產(chǎn)商成本費(fèi)用。利用全景圖技術(shù)打造出的VR全景看房能夠迅速進(jìn)行樣板房的構(gòu)建，而且可以隨時(shí)隨地改動，另外成本費(fèi)也得以大幅度地減少。

5、全方位體驗(yàn)視覺效果。傳統(tǒng)的看房，由于時(shí)間的限制，或觀看的角度問題，通常會存在視覺盲區(qū)，難以真正關(guān)注到房屋的全部信息。而全景看房卻可以收看全部情景和室內(nèi)空間的全部的圖像信息，而且信息量也非常大。

（二）虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用于住房市場的缺點(diǎn)分析

1、技術(shù)不成熟，容易造成畫質(zhì)清晰度不高。部分軟件為了讓用戶能夠暢通瀏覽視頻，容易忽視視頻的質(zhì)量，導(dǎo)致用戶體驗(yàn)感較差。由此可見，VR技術(shù)后期的升級有待大幅度投入，涉及VR技術(shù)的房地產(chǎn)商和服務(wù)于房地產(chǎn)商的科技企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快VR技術(shù)升級的步伐。

2、VR技術(shù)制作工作量大，制作成本高，制作周期也相對較長。VR看房從生產(chǎn)制作工藝上來講，主要分為實(shí)景拍攝制作和三維建模制作，但是三維建模制作在真實(shí)性上不及實(shí)景拍攝制作，存在“美顏”嫌疑。

3、存在“偽VR”的3D全景看房。一些技術(shù)服務(wù)商就曾打著VR看房的旗號只給用戶提供全景圖片或全屋照片，而缺乏真正意義上的3D全景看房細(xì)節(jié)，導(dǎo)致用戶體驗(yàn)感不佳?！皞蜼R”的3D全景看房現(xiàn)象的存在，除了會讓消費(fèi)者對VR技術(shù)產(chǎn)生懷疑外，甚至?xí)屍鋵R這種新事物心生抵觸，消費(fèi)者的不滿意行為最終可能會給VR+房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展帶來阻礙。

4、VR看房并不能貫穿房產(chǎn)交易的始終。VR看房體驗(yàn)雖然已經(jīng)超過傳統(tǒng)看房體驗(yàn)，但是它并不能完全取代傳統(tǒng)看房。尤其是在購房的中后期，VR看房還無法取代現(xiàn)場看房的感受。

三、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用于住房市場的建議

針對以上虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)市場中存在的缺點(diǎn)，現(xiàn)提出以下建議：

（一）定制適合客戶自身的VR看房服務(wù)。在整個(gè)看房過程中，每位客戶都有自己關(guān)注的部分，比如，有的客戶注重房屋的采光條件，則相關(guān)技術(shù)人員可特別針對該方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。因此，針對不同客戶的需求，對VR技術(shù)進(jìn)行更全面、更廣泛、更多樣的改進(jìn)與調(diào)整，以滿足不同客戶的需求。

（二）在虛擬現(xiàn)實(shí)看房服務(wù)中，提高房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶的互動性?？蛻艨梢酝ㄟ^VR看房軟件留言或致電房地產(chǎn)銷售中心，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要為客戶提供專業(yè)的解答，解除客戶的疑慮，并可以趁此機(jī)會進(jìn)一步地了解客戶的具體要求，以便為客戶推薦最適合的房源，提高房屋的成交量。

（三）加大資金投入與競爭機(jī)制，大力引進(jìn)人才，提高VR技術(shù)制作水平。VR技術(shù)制作的成本高、難度大，可以通過更多資金投入吸引更多技術(shù)人才進(jìn)入行業(yè)內(nèi)部，并通過競爭機(jī)制不斷創(chuàng)造效果更好、更清晰、服務(wù)性更強(qiáng)的VR看房產(chǎn)品，使客戶能夠享受更高質(zhì)量畫面，擁有更加滿意的視覺體驗(yàn)和看房感受。

（四）重視VR用戶在看房過程中的反饋，并及時(shí)給予客戶回復(fù)。在VR看房中，對客戶的咨詢和疑問，要及時(shí)地給予解答，提升VR技術(shù)在客戶心中的認(rèn)可度。

綜上，VR技術(shù)的出現(xiàn)給傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的營銷模式，其打破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售“樣板間”的銷售模式，突破了購房者與銷售者在時(shí)間上與空間上的限制。在節(jié)約看房成本和銷售成本的同時(shí)，為更多客戶群體提供更多樣化的購房選擇，給客戶帶來身臨其境的虛擬體驗(yàn)。目前，越來越多的購房者能夠接受和真正體驗(yàn)這種新型的購房方式，并認(rèn)可其便捷性與靈活性優(yōu)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式。但與此同時(shí)，VR技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)市場中也存在著技術(shù)不成熟、畫質(zhì)不清晰、用戶互動性和體驗(yàn)感較差等問題，需要加大資金投入與人才引進(jìn)，不斷提升虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在實(shí)用性與互動性方面的科技含量，以期給購房者帶來更有效與更滿意的購房體驗(yàn)。