［摘 要］近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，為破解實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“卡脖子”難題，國(guó)家從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，出臺(tái)了一系列支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。但由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)受政策調(diào)控影響較大，其在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用受到抑制，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，融資難、融資貴的問(wèn)題依然存在。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策進(jìn)行適度調(diào)控，目前我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷拓寬，融資難度明顯下降，融資渠道和方式更加多元化。在此背景下，本文提出一些融資解決方案，以供行業(yè)參考。

［關(guān)鍵詞］工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；創(chuàng)新融資；融資模式

［中圖分類(lèi)號(hào)］F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)也在蓬勃發(fā)展。在全球產(chǎn)業(yè)鏈重塑的背景下，制造業(yè)成為各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，工業(yè)地產(chǎn)成交額在近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2016—2021年間，全球工業(yè)地產(chǎn)交易額復(fù)合年均增長(zhǎng)率約為22.5 %，已成為第三大資產(chǎn)交易類(lèi)型。工業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)此前通常被視為利基資產(chǎn)的一種，以往成交金額在所有大宗成交中占比并不突出，其中不乏工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困境所帶來(lái)的發(fā)展問(wèn)題。

1 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

1.1 融資渠道不夠通暢

目前，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要包括銀行貸款、債券、信托等，其中銀行貸款是最主要的融資渠道。但是由于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銀行貸款的審批流程煩瑣、周期長(zhǎng)，無(wú)法滿足企業(yè)的需求。另外，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度越來(lái)越小，致使很多企業(yè)由于資金問(wèn)題無(wú)法獲得貸款。我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中還有很大一部分企業(yè)是通過(guò)與融資租賃公司、商業(yè)保理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)合作來(lái)獲取資金的，但是由于資質(zhì)、信譽(yù)等問(wèn)題，這些金融機(jī)構(gòu)很難為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供貸款服務(wù)［1］。

1.2 融資成本控制難度大

融資成本控制難度大是影響企業(yè)融資的重要因素之一，其中主要包括兩個(gè)方面：一方面是資金使用成本；另一方面是資金使用效率。對(duì)于資金使用成本而言，其主要影響因素包括融資規(guī)模、貸款利率、銀行貸款條件以及銀行貸款效率等。對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其對(duì)資金使用的項(xiàng)目存在較強(qiáng)的依賴性，因此其對(duì)于融資成本的控制難度相對(duì)較大。此外，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身存在較為嚴(yán)格的管理機(jī)制以及審批流程，這使得企業(yè)在融資過(guò)程中必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的審批制度。這就在一定程度上導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資成本控制難度較大。

1.3 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高

我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均水平，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想獲得足夠的資金支持，就要降低負(fù)債率，但是對(duì)于我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)并不容易。原因在于國(guó)內(nèi)大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中過(guò)分依賴銀行貸款，造成了自身資產(chǎn)負(fù)債率較高的問(wèn)題。目前，我國(guó)大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是銀行貸款，但是銀行貸款具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂或者經(jīng)營(yíng)虧損，銀行就會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行抽貸。這一方式會(huì)使工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的資金壓力過(guò)大，導(dǎo)致我國(guó)大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中陷入財(cái)務(wù)困境。

1.4 金融監(jiān)管趨嚴(yán)

在當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想從銀行獲得融資，難度無(wú)疑是在增加的。而隨著銀行貸款規(guī)模的限制，很多企業(yè)很難通過(guò)其他途徑獲得資金。因此，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想從銀行獲得融資，必須選擇一條適合自己的發(fā)展道路。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資途徑時(shí)，需根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)選擇［2］。

2 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資模式

2.1 供應(yīng)鏈融資模式

供應(yīng)鏈融資是指將核心企業(yè)以及上下游企業(yè)的交易行為形成一個(gè)整體，以該整體作為融資工具進(jìn)行融資活動(dòng)。該模式在工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中具有重要作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，通過(guò)對(duì)供應(yīng)鏈上核心企業(yè)以及上下游企業(yè)的控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈的有效管理，提高供應(yīng)鏈整體的運(yùn)作效率。第二，通過(guò)對(duì)供應(yīng)鏈上的各個(gè)交易主體的信用進(jìn)行評(píng)估，可以為供應(yīng)商或者制造商提供信用額度。第三，供應(yīng)鏈融資具有資金融通和貿(mào)易融資兩種功能。資金融通是指供應(yīng)商或者制造商可以將其所需資金提前支付給金融機(jī)構(gòu)或者銀行；貿(mào)易融資則是指供應(yīng)商或者制造商利用自己擁有的對(duì)下游企業(yè)的應(yīng)收賬款向金融機(jī)構(gòu)或者銀行進(jìn)行融資。供應(yīng)鏈融資模式在實(shí)際操作中還存在一定的限制條件，例如，供應(yīng)商或者制造商的信用評(píng)估要符合金融機(jī)構(gòu)或者銀行等機(jī)構(gòu)的要求，融資資金使用方向不能與核心企業(yè)和上下游企業(yè)本身的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方向相違背，需要有第三方進(jìn)行擔(dān)保，等等，這些條件都是供應(yīng)鏈融資模式在實(shí)際操作中必須要滿足的。

2.2 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是一種新型的融資方式，與傳統(tǒng)的抵押貸款方式相比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款具有很多優(yōu)勢(shì)。第一，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的經(jīng)營(yíng)主體為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，因此在實(shí)際操作中可以有效降低融資成本。第二，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款主要是針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區(qū)進(jìn)行融資，由于工業(yè)園區(qū)屬于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一種產(chǎn)品類(lèi)型，因此通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可以為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。第三，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限通常較長(zhǎng)，可以有效緩解工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但是企業(yè)也要注意到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押率通常較低，因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型不同，所需要抵押的房產(chǎn)類(lèi)型不同，因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款對(duì)抵押率的要求也是不一樣的，如果工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資模式時(shí)沒(méi)有充分考慮自身情況就盲目選擇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款方式，就有可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題［3］。

2.3 租賃融資模式

租賃融資模式是以企業(yè)作為承租人，以資金作為出租方，以租賃資產(chǎn)作為融物的一種融資模式。租賃融資模式是一種融資與融物相結(jié)合的方式，可使工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金得到充分的利用，既能促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，又能為企業(yè)提供新的融資方式，同時(shí)還可以緩解企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所面臨的資金壓力。租賃融資模式分為兩種：一種是直接租賃；另一種是售后回租。直接租賃指的是客戶直接與企業(yè)簽訂合同，按照合同中約定的金額、期限和租金支付方式來(lái)獲得設(shè)備所有權(quán)，并向企業(yè)支付一定金額的租金。售后回租指的是客戶將已擁有但尚未交付給企業(yè)使用的設(shè)備出售給企業(yè)，再由企業(yè)租賃給客戶使用。租賃融資模式有很大的優(yōu)勢(shì)，可以為客戶提供較為靈活的融資方案，在一定程度上緩解資金壓力，加快設(shè)備更新速度。但是這種融資模式也存在一些缺點(diǎn)，如租賃資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)移給客戶，租賃公司對(duì)資產(chǎn)所有權(quán)行使一定權(quán)利時(shí)會(huì)受到限制，不利于長(zhǎng)期進(jìn)行融資活動(dòng)。

2.4 資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是指將流動(dòng)性較低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較高的證券，以此為基礎(chǔ)資產(chǎn)提供更多的融資。企業(yè)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而更好地滿足企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的資金需求。企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化，可以將那些不能通過(guò)銀行貸款或者是抵押貸款獲得資金的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行處置，從而獲得現(xiàn)金流。目前，我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速，已經(jīng)成為企業(yè)融資的重要渠道。但是從我國(guó)的情況來(lái)看，企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)展中還存在很多問(wèn)題。第一，由于缺乏政策支持，目前我國(guó)尚未出臺(tái)相關(guān)政策支持企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。第二，由于缺乏統(tǒng)一的組織和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，目前我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)從事企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。第三，雖然我國(guó)已經(jīng)有很多企業(yè)進(jìn)行了資產(chǎn)證券化方面的嘗試，但是這類(lèi)產(chǎn)品的品種比較少，主要為信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和應(yīng)收賬款類(lèi)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品兩種，還沒(méi)有真正意義上的不動(dòng)產(chǎn) ABS，因此企業(yè)通過(guò)此類(lèi)方式進(jìn)行融資所能獲得的資金規(guī)模還比較小。未來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和“三條紅線”政策的出臺(tái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨更大的壓力，此時(shí)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化則可以解決自身資金問(wèn)題并獲得更多融資［4］。

2.5 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金

產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金是由政府發(fā)起，組織社會(huì)資金，專(zhuān)門(mén)投資于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種基金形式，主要用于支持有較大市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和地方優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金主要分為兩類(lèi)。第一，由政府出資引導(dǎo)社會(huì)資本參與設(shè)立的私募股權(quán)投資基金。第二，由銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的金融資產(chǎn)投資公司或相關(guān)子公司發(fā)起設(shè)立的金融資產(chǎn)投資基金。產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金與傳統(tǒng)融資方式相比具有以下特點(diǎn)。第一，投資方式靈活，可采取股權(quán)、債權(quán)以及夾層等多種形式。第二，資金來(lái)源廣泛，既可以政府出資引導(dǎo)社會(huì)資本參與，也可以由商業(yè)銀行發(fā)放委托貸款。第三，資金使用靈活，資金投向靈活多樣，如通過(guò)基金股權(quán)投資方式投資于高新技術(shù)企業(yè)。

3 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資困境破解之道

3.1 建立多元化融資體系，降低對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴

在工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，銀行貸款仍是其主要的融資渠道，但銀行貸款在企業(yè)資金來(lái)源中所占比重逐年下降，因此工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要降低對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，通過(guò)建立多元化的融資體系來(lái)解決資金缺口問(wèn)題。第一，在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極尋求其他渠道的資金支持，比如通過(guò)引入私募基金、信托計(jì)劃、商業(yè)保理、產(chǎn)業(yè)基金等方式進(jìn)行融資。第二，積極尋求有實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)合作，為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期資金支持。第三，通過(guò)不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品來(lái)提高融資效率。比如，借鑒海外成熟市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化方式（ABS）來(lái)實(shí)現(xiàn)融資；充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融等新興金融方式，降低融資成本［5］。

3.2 優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制，提高自身信用等級(jí)

第一，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范運(yùn)營(yíng)模式。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，讓真正的市場(chǎng)主體參與到土地開(kāi)發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)中，并完善法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度，規(guī)范決策流程和財(cái)務(wù)管理。第二，完善信用評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)、高效的信用評(píng)價(jià)體系，是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高自身信用等級(jí)的前提。首先，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，制定合理的信用評(píng)級(jí)制度。其次，在制定信用評(píng)價(jià)體系時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。最后，要重視對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，深入了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。第三，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制管理體系建設(shè)，完善內(nèi)部控制制度。首先，通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理體系的構(gòu)建來(lái)規(guī)范財(cái)務(wù)活動(dòng)。其次，通過(guò)完善內(nèi)控管理體系來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

3.3 積極探索金融創(chuàng)新，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展

第一，探索金融創(chuàng)新，緩解融資難題。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索創(chuàng)新融資模式，實(shí)現(xiàn)多元化融資，不斷拓寬融資渠道，緩解融資難題。

第二，盤(pán)活存量資產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式，將存量資產(chǎn)盤(pán)活，以支持企業(yè)發(fā)展。

第三，積極與金融機(jī)構(gòu)合作。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可利用自身優(yōu)勢(shì)，積極與金融機(jī)構(gòu)合作，通過(guò)銀企合作、銀稅互動(dòng)等方式，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍和合作領(lǐng)域。

第四，加強(qiáng)產(chǎn)融結(jié)合。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)一步發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展產(chǎn)融結(jié)合、創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)等方面的研究與實(shí)踐，為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐［6］。

第五，建立風(fēng)控體系，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的風(fēng)控體系和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

工業(yè)地產(chǎn)是指以工業(yè)用地為主要開(kāi)發(fā)內(nèi)容的商業(yè)地產(chǎn)，近些年，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總產(chǎn)值不斷提高，占據(jù)整體房地產(chǎn)行業(yè)總產(chǎn)值的比例日益提升，已成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分。工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也越來(lái)越受到國(guó)家政策的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的重要載體，已成為政府重點(diǎn)支持的對(duì)象。在政府出臺(tái)的各種優(yōu)惠政策下，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是在發(fā)展過(guò)程中也存在很多問(wèn)題。本文以國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為例，分析當(dāng)前我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境，提出了創(chuàng)新融資模式和擺脫融資困境的策略，旨在為行業(yè)、企業(yè)發(fā)展提供參考。

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［作者簡(jiǎn)介］張羚，女，江蘇丹陽(yáng)人，上海康佳實(shí)業(yè)有限公司，中級(jí)會(huì)計(jì)師，本科，研究方向：財(cái)務(wù)管理。