郭子瑜 余麗霞

摘要：保障性租賃住房REITs的成功發(fā)行有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式及推動(dòng)保障性租賃住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。以紅土創(chuàng)新深圳安居REIT為例，分析其發(fā)行動(dòng)因和可能存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，并采取Z模型分析紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出風(fēng)險(xiǎn)防范建議，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行保障性租賃住房REITs提供參考。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房REITs；Z模型分析法；風(fēng)險(xiǎn)分析

0 引言

REITs，英文為Real Estate Investment Trust，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是資產(chǎn)證券化的一種方式，可以盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道并增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效［1］。近年來(lái)，由于非標(biāo)融資受限、PPP（政府和社會(huì)資本合作）項(xiàng)目入庫(kù)趨嚴(yán)、城投債逐漸轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的基建融資工具面臨瓶頸，我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金明顯不足，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展又起著重要的支撐作用。因此在這一背景下，我國(guó)于2021年推出了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，它是指向投資者公開(kāi)募集資金形成基金資產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出有利于盤(pán)活基建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，豐富資本市場(chǎng)投融資工具，增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力；有助于貫徹落實(shí)黨中央重大戰(zhàn)略部署，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施的專(zhuān)業(yè)化管理水平和運(yùn)營(yíng)能力。自2021年下半年開(kāi)始，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入加快推進(jìn)期，截至2022年12月，上市REITs已達(dá)24只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)783.61億元，目前公募REITs覆蓋的底層資產(chǎn)類(lèi)型包括高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和保障性租賃住房［2］。2022年5月24日，《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》發(fā)布，明確了保障性租賃住房REITs相關(guān)的發(fā)行規(guī)范，標(biāo)志著我國(guó)保障性租賃住房正式被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍。同年8月31日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅土創(chuàng)新深圳安居REIT”）、中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中金廈門(mén)安居REIT”）和華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華夏北京保障房REIT”）3只保障性租賃住房REITs成功上市，發(fā)行規(guī)模總計(jì)37.97億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均突破100倍，備受市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。本文將紅土創(chuàng)新深圳安居REIT作為研究對(duì)象，分析紅土創(chuàng)新深圳安居REIT可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而尋求風(fēng)險(xiǎn)防范措施，推動(dòng)保障性租賃住房REITs持續(xù)健康發(fā)展。

1 保障性租賃住房REITs的含義和發(fā)行目的

1.1 保障性租賃住房REITs的含義

保障性租賃住房REITs就是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來(lái)產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品［3］。保障性租賃住房是國(guó)家為新市民、新青年等中低收入人員提供的具有一定公益性質(zhì)的租賃住房，具有出租率高、出租率穩(wěn)定、租金收繳率高等優(yōu)勢(shì)，發(fā)展保障性租賃住房REITs有助于加快保障性租賃住房建設(shè)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

截至2022年12月，已有4只保障性租賃住房REITs成功上市，募集資金約50億元（發(fā)行具體情況見(jiàn)表1）。從發(fā)售情況來(lái)看，保障性租賃住房REITs受到了原始權(quán)益人、基金管理人、投資人等在內(nèi)的市場(chǎng)各方主體的高度認(rèn)可。首批3只基金產(chǎn)品網(wǎng)下機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超過(guò)100倍，而在2022年11月14日發(fā)行的華潤(rùn)有巢REIT更是刷新目前所有公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數(shù)紀(jì)錄，高達(dá)213倍，顯示出了強(qiáng)大的市場(chǎng)認(rèn)可度。

1.2 保障性租賃住房REITs的發(fā)行目的

首先，保障性租賃住房REITs的發(fā)行能夠貫徹落實(shí)“租購(gòu)并舉”的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與有序發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，從而激發(fā)保障性租賃住房的市場(chǎng)潛力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

其次，保障性租賃住房REITs的發(fā)行有助于完善投融資機(jī)制，推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展模式進(jìn)行創(chuàng)新。保障性租賃住房REITs以金融手段實(shí)現(xiàn)了保障性租賃住房“融投管退”閉環(huán)發(fā)展，創(chuàng)造了一個(gè)有序的行業(yè)發(fā)展模式［4］。

最后，保障性租賃住房REITs的發(fā)行能夠?yàn)橥顿Y者提供更多元化的金融產(chǎn)品，吸引更多投資者參與其中。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的產(chǎn)品類(lèi)型之一，保障性租賃住房REITs豐富了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的產(chǎn)品類(lèi)型，多元化的產(chǎn)品類(lèi)型更能提高投資者的參與熱情。

2 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT案例介紹

2.1 案例簡(jiǎn)介

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT是由紅土創(chuàng)新基金管理公司發(fā)起設(shè)立的封閉式公募基金，投資標(biāo)的是深圳保租房類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。選擇紅土創(chuàng)新深圳安居REIT作為代表進(jìn)行分析的原因是紅土創(chuàng)新深圳安居REIT作為我國(guó)發(fā)行的首批保障性租賃住房公募REITs，充滿(mǎn)了深圳的創(chuàng)新特色，盤(pán)活了保利香檳苑等4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目存量資產(chǎn)，為保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了經(jīng)驗(yàn)示范。深圳安居REIT的發(fā)行規(guī)模為12.42億

元，底層資產(chǎn)為保利香檳苑、鳳凰公館、安居百泉閣和安居錦苑。

深圳安居REIT的參與主體主要包括原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、基金管理人、計(jì)劃管理人和基金托管人。其中原始權(quán)益人包括深圳市人才安居集團(tuán)有限公司、深圳市福田人才安居有限公司和深圳市羅湖人才安居有限公司。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)是深圳市房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司，為該項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。基金管理人是紅土創(chuàng)新基金管理有限公司，計(jì)劃管理人是深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司，分別為REIT提供基金管理服務(wù)和計(jì)劃管理服務(wù)，招商銀行股份有限公司為REIT提供基金托管服務(wù)。見(jiàn)表2。

2.2 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的交易結(jié)構(gòu)模式

首先，深圳人才安居集團(tuán)（原始權(quán)益人）聯(lián)合公司外部投資者（包括銀行或保險(xiǎn)類(lèi)的戰(zhàn)略配售投資者和小散戶(hù)等公眾投資者）出資（前者占股51%）設(shè)立公募基金；其次，通過(guò)設(shè)立的公募基金認(rèn)購(gòu)深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃全部份額（因?yàn)楣蓟鸩豢芍苯淤?gòu)買(mǎi)未上市公司股權(quán)，但可以購(gòu)買(mǎi)交易所掛牌的專(zhuān)項(xiàng)管理計(jì)劃類(lèi)證券）；最后，該專(zhuān)項(xiàng)管理計(jì)劃再?gòu)纳钲诎簿蛹瘓F(tuán)購(gòu)買(mǎi)深圳市安居鼎吉管理有限公司、深圳市安居百泉閣管理有限公司、深圳市安居錦園管理有限公司這3家項(xiàng)目公司的股權(quán)，最終達(dá)到以間接方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)保利香檳苑、鳳凰公館、安居百泉閣和安居錦園這4處房產(chǎn)的目的。項(xiàng)目運(yùn)行期間，通過(guò)租賃給租戶(hù)收到的租金先分配至3家項(xiàng)目公司，再按照出資份額的比例將租金收益層層向上分配給公司外部投資者和深圳人才安居集團(tuán)。深圳安居REIT的具體交易結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1。

2.3 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT發(fā)行動(dòng)因

2.3.1 外部動(dòng)因

1.政策導(dǎo)向

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“‘十四五規(guī)劃綱要”）明確，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形

成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。2021年7月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)。因此各房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs進(jìn)行有效融資，助力保障性租賃住房市場(chǎng)的建設(shè)。梳理2021年以來(lái)的相關(guān)政策（見(jiàn)表3）可以看出，政府正積極發(fā)展保障性租賃住房，為保障性租賃住房REITs提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

2.傳統(tǒng)融資方式受限

受“三條紅線”的政策影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的股權(quán)融資渠道和債券融資渠道在不同程度上收窄，傳統(tǒng)方式的融資成本越來(lái)越高。由于REITs相對(duì)低廉的融資成本，發(fā)展保障性租賃住房REITs就成為各大房地產(chǎn)企業(yè)解決自身財(cái)務(wù)困境的一條道路。

2.3.2 內(nèi)部動(dòng)因

2022年以來(lái)，國(guó)家推行了一系列關(guān)于利用REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策［5］，保障性租賃住房作為盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要領(lǐng)域之一，政府在該領(lǐng)域投入了大量資金并制定了相對(duì)完善的政策。作為紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底部資產(chǎn)，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項(xiàng)目先后開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，深圳人才安居集團(tuán)面臨著一定程度上的存量資產(chǎn)壓力，然而集團(tuán)利用當(dāng)前的存量資產(chǎn)可以快速增加租賃住房的房源，為集團(tuán)帶來(lái)可觀收益，帶動(dòng)增量投資，實(shí)現(xiàn)投融資的良性循環(huán)。

3 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT存在的風(fēng)險(xiǎn)

3.1 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

3.1.1 無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品較難實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的隔離。REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)證券化的過(guò)程中必須實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)收益與原始權(quán)益人完全剝離，基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)及運(yùn)營(yíng)管理權(quán)需要移交給SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的載體）公司［6］。但是目前我國(guó)資產(chǎn)證券化還未確定SPV的法律形態(tài)，在資產(chǎn)證券化的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)原始權(quán)益人繼續(xù)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的情況。由于當(dāng)前保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)隔離設(shè)計(jì)不夠完善，一旦原始權(quán)益人面臨破產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)可能會(huì)被列入破產(chǎn)清算的范圍，從而影響投資者的投資安全。

3.1.2 底層資產(chǎn)較為集中的風(fēng)險(xiǎn)

作為深圳安居REIT底層資產(chǎn)的4處保障性租賃住房均位于深圳市，類(lèi)型單一，風(fēng)險(xiǎn)較為集中，一旦深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，就會(huì)影響REIT的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 未來(lái)現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

深圳安居REIT的現(xiàn)金流主要來(lái)自保障性租賃住房

的租金收入，但由于未來(lái)租金收入會(huì)受出租率、市場(chǎng)大環(huán)境、相關(guān)政策等多方面影響，給投資者帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。而且深圳安居REIT合同期限長(zhǎng)達(dá)66年，時(shí)間越長(zhǎng)，底部資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流越不穩(wěn)定。

3.1.4 相關(guān)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

雖然保障性租賃住房REITs對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展起著重要作用，但是我國(guó)有關(guān)保障性租賃住房REITs的政策不夠完善，如發(fā)行保障性租賃住房REITs的過(guò)程涉及的稅種多達(dá)十余種，稅的種類(lèi)多且復(fù)雜，不完善的稅收政策不利于吸引更為廣泛的投資者。

3.2 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)分析

Z-Score模型由5個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)組成，從5個(gè)方面反映企業(yè)不同風(fēng)險(xiǎn)程度。根據(jù)不同指標(biāo)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同影響，給不同財(cái)務(wù)指標(biāo)賦予不同的權(quán)重，加權(quán)計(jì)算后得到Z值。Z值越高，表示企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越?。籞值越低，代表企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越大。借鑒愛(ài)德華·阿特曼（Edward Altman）1968年所提出的Z模型法，分別用3個(gè)模型來(lái)度量3種類(lèi)型企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，Z1模型適合制造業(yè)上市公司，Z2模型適合非上市公司，Z3模型適合非制造業(yè)上市公司。詳見(jiàn)表4。

深圳市人才安居集團(tuán)是非制造業(yè)上市公司，而Z3模型適用非制造業(yè)上市公司，因此本文采用Z3模型來(lái)分析深圳安居REIT的發(fā)行對(duì)深圳市人才安居集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況與風(fēng)險(xiǎn)的影響。當(dāng)Z3＜1.23時(shí)，說(shuō)明公司財(cái)務(wù)狀況極差，面臨的風(fēng)險(xiǎn)極大；當(dāng)1.23≤Z3≤2.9時(shí)，說(shuō)明公司財(cái)務(wù)狀況較差，面臨的風(fēng)險(xiǎn)處于中間值；當(dāng)Z3＞2.9時(shí)，說(shuō)明公司財(cái)務(wù)狀況良好，面臨的風(fēng)險(xiǎn)極小。

根據(jù)深圳市人才安居集團(tuán)近幾年的財(cái)報(bào)整理可以得到其Z值變化見(jiàn)表5。從表5可以看出，從2019年到2021年的Z3值均大于2.9，整體上深圳市人才安居集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況良好，面臨的風(fēng)險(xiǎn)極小。但是從2019—2021年Z值變化的趨勢(shì)來(lái)看，2019年Z值為40.019 2；2020年Z值大幅下降，降至21.191 4；2021年依舊有小幅下降趨勢(shì)，Z值為17.021 2。近年來(lái)深圳市人才安居集團(tuán)在Z-Score模型中的Z值有所減小，表明其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，因此深圳市人才安居集團(tuán)通過(guò)發(fā)行紅土創(chuàng)新深圳安居REIT來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

4 保障性租賃住房REITs的風(fēng)險(xiǎn)防范建議

根據(jù)對(duì)代表案例紅土創(chuàng)新深圳安居REIT進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn)，保障性租賃住房REITs的發(fā)行具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，雖然風(fēng)險(xiǎn)程度較低，但是發(fā)行方和其他有關(guān)部門(mén)需要共同改進(jìn)，為保障性租賃住房REITs的蓬勃發(fā)展助力。

4.1 對(duì)發(fā)行方的建議

（1）挑選優(yōu)質(zhì)底部資產(chǎn)，確保未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流。建議發(fā)行方在今后發(fā)行類(lèi)似REITs產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)當(dāng)挑選優(yōu)質(zhì)的底部資產(chǎn)。通過(guò)前文分析可知，保障性租賃住房市場(chǎng)有著較大的發(fā)展?jié)摿?，因此各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)布局保障性租賃住房市場(chǎng)，并且選擇優(yōu)質(zhì)的底部資產(chǎn)，所選底部資產(chǎn)應(yīng)具備交通便利、生活配套設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)，以確保未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而吸引外部投資者，形成保障性租賃住房市場(chǎng)的良性循環(huán)。

（2）發(fā)展融資新模式。近年來(lái)，關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的限制更加嚴(yán)格，資金流入受到嚴(yán)重影響，同時(shí)銀行貸款對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制嚴(yán)格，傳統(tǒng)的融資方式不能滿(mǎn)足各房地產(chǎn)商的資金需求，因此需要發(fā)展融資新模式。建議保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)商除了可以引導(dǎo)發(fā)展REITs產(chǎn)品，還可以發(fā)展CMBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，豐富融資模式，以解決資金困難的問(wèn)題，助力保障性租賃住房行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（3）完善增信措施。完善增信措施是提升信用評(píng)級(jí)的保障。發(fā)行方通過(guò)完善增信措施可以在一定程度上降低REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)保障性租賃住房REITs的信用評(píng)級(jí)，確保REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行，并吸引投資者。

4.2 對(duì)其他有關(guān)部門(mén)的建議

（1）健全相關(guān)法律法規(guī)。推進(jìn)公募REITs專(zhuān)項(xiàng)立法和對(duì)相關(guān)配套的法律法規(guī)如信托法、物權(quán)法等的修訂完善，目前我國(guó)證券法、基金法、公司法等沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)公募REITs的規(guī)定，使得現(xiàn)在發(fā)行的公募REITs交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，相關(guān)底層資產(chǎn)信息難以穿透。

（2）進(jìn)一步加大稅收政策支持。我國(guó)現(xiàn)行的REITs稅收優(yōu)惠政策主要以遞延納稅方式為主，納稅期的推遲可以使納稅人無(wú)償使用這筆稅款而無(wú)須支付利息，但總納稅額并沒(méi)有得到減免。REITs稅收機(jī)制仍需要進(jìn)一步改革，以提高社會(huì)資本的參與度。

（3）加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管。在國(guó)家鼓勵(lì)保障性租賃住房REITs發(fā)展的背景下，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)履行對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管職能，規(guī)范保障性租賃住房項(xiàng)目的信息披露、監(jiān)管保障性租賃住房項(xiàng)目收益明細(xì)和確保資金投入使用的規(guī)范性等。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管可以使資金更好地投入符合規(guī)定的項(xiàng)目、使保障性租賃住房REITs更加公開(kāi)透明，保證保障性租賃住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

保障性租賃住房是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。4只保障性租賃住房REITs的成功上市，給公眾展現(xiàn)了公募REITs對(duì)于保障性租賃住房的推動(dòng)作用，得到了原始權(quán)益人、基金管理人、投資人等高度認(rèn)可。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的實(shí)施具有一定的借鑒意義，各房地產(chǎn)商可以通過(guò)創(chuàng)新融資新模式來(lái)解決資金困難，發(fā)行保障性租賃住房REITs時(shí)，應(yīng)選擇優(yōu)質(zhì)的底部資產(chǎn)。同時(shí)政府也應(yīng)當(dāng)健全相關(guān)法律法規(guī)，加大政策支持，從而帶動(dòng)整個(gè)保障性租賃住房市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)大城市新市民、青年人住有所居。

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收稿日期：2023-06-25

作者簡(jiǎn)介：

郭子瑜，女，2000年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：公司治理與資本市場(chǎng)。

余麗霞（通信作者），女，1972年生，博士研究生，教授，碩士研究生導(dǎo)師，主要研究方向：金融學(xué)。