李成

（蘇源集團江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210000）

現(xiàn)代經(jīng)濟背景下，我國關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷變化，企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不斷發(fā)生變化。企業(yè)要提高自身的調(diào)控能力，降低融資難度，需要在市場監(jiān)管部門的引導(dǎo)下控制好企業(yè)資金使用，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，緩解經(jīng)營中出現(xiàn)的資金壓力。本文就房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理工作展開深入研究，希望通過采取有效手段提高管理水平，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供資金保障。

一、房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的特點

房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性強，營運資金也具有較強的流動性，為滿足市場經(jīng)濟發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大力度整改資金，其營運資金管理具有以下特點：來源單一，主要源于銀行貸款和金融機構(gòu)貸款，用以資金周轉(zhuǎn)。從整體上來講，房地產(chǎn)企業(yè)一般采用回籠資金方式銷售，盡管可以增加流動負載比重但是周轉(zhuǎn)率沒有提高，沒有有效強化資金周轉(zhuǎn)工作，為企業(yè)提供充足資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加大力度管理營運資金［1］。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理現(xiàn)狀

（一）負債過度、杠桿較高

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入衰退期，企業(yè)資金需求量下降，但是對周轉(zhuǎn)率要求更高，尤其是資金存量需求更大，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期保持負債經(jīng)營狀態(tài)，導(dǎo)致整個行業(yè)負債率較高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負債率相當(dāng)高，不低于70%。同時，分析負債結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，上市房地產(chǎn)企業(yè)的借款在總資產(chǎn)中占比已超過35%，流動負債占比基本超過50%［2］。

這一現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的項目獲得預(yù)售資格后，為迅速回籠資金，正式進行房產(chǎn)預(yù)售活動，并將其收入歸屬在預(yù)收賬款科目中，但是其屬于銀行為購房者提供的住房貸款，無法真正意義上回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)需要使用流動資產(chǎn)償還高額的流動負債，若項目建設(shè)發(fā)生問題而無法按時完工，企業(yè)則難以償還流動負債，會出現(xiàn)新的違約負債，負債比重大幅增加。

（二）流動資金占用率過高

我國為抑制房價過快上漲開始實行緊縮銀根、宏觀調(diào)控等一系列政策，盡管房價仍然不斷上漲，但是漲幅有所下降，出現(xiàn)了有價無市的現(xiàn)象。另外，在疫情、股市、市場等的影響下，購房者對房價、收入預(yù)期也有所變化，其開始對市場長時間觀望，房地產(chǎn)銷量下降。

對我國大型房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近兩年，萬科、中海、恒大這幾家房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積同比均下降，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法達到預(yù)期銷售指標(biāo)，房屋積壓現(xiàn)象嚴重。而房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，單價高，存貨占用資金量大，項目存貨多且流動資金多，項目的盈利能力和營運資金績效也比較高，但是當(dāng)前房地產(chǎn)流動資金占比大，資金流動性差，影響資金安全性，一旦資金鏈發(fā)生問題會影響企業(yè)的償債能力，進而威脅企業(yè)正常經(jīng)營［3］。

（三）營運資金周轉(zhuǎn)期長

受金融危機沖擊、營運資金預(yù)算管理以及風(fēng)控工作不到位等不良因素的干擾，企業(yè)不斷延長自身的資金周轉(zhuǎn)時間，由原本的363天變?yōu)?88天、533天甚至更長。同時，采購渠道、營銷渠道、經(jīng)營和理財活動等的資金周轉(zhuǎn)時間也不斷延長。由于企業(yè)營運資金的周轉(zhuǎn)時間不斷延長，整個行業(yè)的盈利能力下降。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理績效的對策

（一）積極拓寬融資渠道

首先，要合理應(yīng)用行業(yè)政策。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，需要按照正規(guī)程序操作，從不同層面仔細調(diào)查并分析房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)項目，并結(jié)合行業(yè)政策、宏觀環(huán)境、城市規(guī)劃、項目開發(fā)環(huán)境和消費群體定位等情況合理安排項目，使其滿足市場需求，進而滿足預(yù)期利潤目標(biāo)。要合理應(yīng)用行業(yè)政策與金融機構(gòu)建立合作關(guān)系，提高自身信用度，優(yōu)化信用體系，進而為拓寬融資渠道奠定基礎(chǔ)。

其次，要拓寬融資渠道。房地產(chǎn)金融市場的多元化發(fā)展可以實現(xiàn)直接融資。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目開展需要投入大量資金，回收周期長，因此需要注重資金融通問題。房地產(chǎn)擴張速度快，若缺乏多元化的融資渠道會導(dǎo)致企業(yè)面臨資金鏈斷裂危機，引發(fā)財務(wù)危機，影響企業(yè)正常運營。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金包括自有資金、企業(yè)墊資、銀行貸款、預(yù)收款，其中預(yù)收款主要源于銀行的個人住房貸款，但是從2011年開始，政府對住房貸款提出了多種限制政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要依靠自籌和商業(yè)銀行貸款獲取資金，對銀行有較高的依賴度［4］。若信貸政策發(fā)生變化且股市產(chǎn)生波動，單一的融資渠道會導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受到限制。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷開辟新的融資路徑，創(chuàng)新融資方式，根據(jù)企業(yè)規(guī)模采用相應(yīng)的融資方式。例如，大型企業(yè)規(guī)模較大，因此其可以將上市、發(fā)行債券、基金、REITS 等作為主要融資方式；小型企業(yè)規(guī)模較小，因此其可以將夾層融資、信托和聯(lián)合開發(fā)等作為主要融資方式。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自身優(yōu)勢爭取外單位對其的投資，同時與外界建立合作關(guān)系，開辟融資新路徑。

最后，要優(yōu)化渠道關(guān)系。項目建設(shè)期間盡量選擇分次付款方式，由建筑商墊付，雙方達成協(xié)議，合理安排項目施工進度，并與建筑商建立合作關(guān)系，優(yōu)化渠道關(guān)系管理，進而減少生產(chǎn)渠道資金占用量，共享資源信息，達到總體優(yōu)化的目標(biāo)。

（二）引入零負營運資金管理思想

傳統(tǒng)的營運資金管理需要確保營運資金不低于0，這種管理方式即正營運管理，但是這種管理方式并未考慮到企業(yè)經(jīng)濟活動是動態(tài)變化的，視資產(chǎn)、負債為靜態(tài)管理，并認為只能調(diào)和企業(yè)的償債能力及盈利能力，沒有辦法解決這一問題。但是在零負營運資金理念下，企業(yè)的營運資金是零或負數(shù)，也就是在資金利用效率方面，即在滿足企業(yè)流動資產(chǎn)基本需求的情況下盡量減少企業(yè)的流動資產(chǎn)投資份額，并大量利用短期負債進行流動資產(chǎn)的融資，提高企業(yè)整體盈利水平，但是企業(yè)風(fēng)險也會隨之 增加。

因此，企業(yè)需要改善自己的供應(yīng)鏈，并將項目設(shè)計的決策、設(shè)計、采購、施工和宣傳等工作有機整合起來，有效利用有限資源管理核心流程，將無法完成的非必要業(yè)務(wù)外包給其他企業(yè)，加大力度管理營運資金風(fēng)險。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過科學(xué)的方法預(yù)測營運資金需求量，并合理配置流動資產(chǎn)及其負債，加快資金周轉(zhuǎn)，增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

（三）加強對流動資產(chǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金結(jié)構(gòu)與預(yù)期績效統(tǒng)計成正比關(guān)系，即流動資產(chǎn)占比提高，其績效也會隨之提高。其中，流動資產(chǎn)主要指存貨、應(yīng)收賬款，這類資產(chǎn)的數(shù)額大，管理不到位會導(dǎo)致其無法及時變現(xiàn)，對資金管理績效產(chǎn)生一定影響。

一方面，應(yīng)加大力度管理存貨。企業(yè)的存活能力決定了其盈利能力。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，未完工項目占比大就表示其無法及時收回應(yīng)收賬款，如果交房也不及時，就會出現(xiàn)違約方費用，負債進一步增加，盈利能力也會不斷降低。因此，企業(yè)需要保持存貨中的完工項目占比，同時加速銷售完工項目，確保資金運行順暢，提高資金周轉(zhuǎn)率，進而提高企業(yè)營運資金的管理績效［5］。

另一方面，應(yīng)加大力度管理應(yīng)收賬款。應(yīng)收賬款是賒銷開發(fā)項目涉及的各種款項，如果預(yù)期產(chǎn)生的呆賬或壞賬過多，也就是支付首期或定期之后的客戶后續(xù)無法一次性支付或采用分期付款的情況過多，企業(yè)營運資金的周轉(zhuǎn)時間就會延長，進而使企業(yè)資金管理績效下降。因此，企業(yè)需要提供優(yōu)惠，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時間，并加大力度審核銷售對象及合作者的資信，降低企業(yè)出現(xiàn)壞賬的概率，增強流動資金的使用安全性。

（四）構(gòu)建新型營運資金績效管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新營運資金績效管理體系，可以提高營運資金管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以從供應(yīng)鏈管理、渠道控制及客戶關(guān)系管理等方面優(yōu)化營運資金管理工作，并將其總體管理績效分解成經(jīng)營活動、理財活動兩部分，根據(jù)周轉(zhuǎn)期指標(biāo)評價保證資金管理質(zhì)量。

首先，注重經(jīng)營活動營運資金管理。為了提高周轉(zhuǎn)效率和盈利能力，根據(jù)營運資金與供應(yīng)鏈之間的關(guān)系或與渠道控制之間的關(guān)系，將其劃分成營銷渠道、生產(chǎn)渠道、采購渠道這三個渠道的營運資金，進而將各營運資金項目納入其中，并清楚表現(xiàn)營運資金的渠道分布情況，有利于根據(jù)影響因素采取有效措施。

對采購渠道而言，其營運資金周轉(zhuǎn)時間=365/（全年材料采購金額/采購渠道營運資金）=365×（原材料平均存貨量+預(yù)付賬款平均數(shù)-應(yīng)付賬款平均數(shù)-應(yīng)付票據(jù)平均數(shù)）/全年材料采購金額。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)采購時，要重點采購?fù)恋睾徒ㄖ?，采購管理的重點如下。第一，與供應(yīng)商建立良好關(guān)系，加強渠道關(guān)系管理，在考慮成本的基礎(chǔ)上考慮供應(yīng)商，降低供應(yīng)商成本，達到雙贏；第二，遵循公平競爭采購原則，通過招標(biāo)條例控制采購成本，進而得到商業(yè)折扣，這不僅可以保證物資采購質(zhì)量，而且能夠控制其支出［6］；第三，加強信息化管理，通過信息系統(tǒng)管理采購，同步管理采購計劃和訂單，縮短采購周期，根據(jù)網(wǎng)上價格信息平臺、ERP 支付平臺共享企業(yè)采購信息，降低成本；第四，根據(jù)商業(yè)信用提高資金利用率，企業(yè)需要建立完善的信用預(yù)警系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)中的信用條件選擇合適的支付方式和時機，同時樹立信用企業(yè)形象，為融資奠定基礎(chǔ)。

對生產(chǎn)渠道而言，其營運資金周轉(zhuǎn)時間對經(jīng)營活動營運資金周轉(zhuǎn)時間和整個企業(yè)營運資金時間影響最大，如果有效管理生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)時間可以提高行業(yè)營運資金管理績效。具體管理措施如下：第一，縮短生產(chǎn)時間，在保證質(zhì)量的同時加速施工；第二，實行分次支付，與建筑商達成協(xié)議，由其墊付，并合理安排工程進度，加強渠道關(guān)系管理，減少生產(chǎn)渠道對資金的占用，同時共享信息；第三，合理安排項目，加強投資管理，根據(jù)操作程序從各個層面仔細分析行業(yè)市場和項目情況，并結(jié)合行業(yè)發(fā)展政策、宏觀環(huán)境、城市發(fā)展等內(nèi)容安排項目，以獲得預(yù)期利潤；第四，采用成本管理方法減少在建項目成本，如通過確定成本預(yù)算目標(biāo)進行整體預(yù)算，加強成本核算，奠定資金回收基礎(chǔ)，加強預(yù)算管理，減少資金浪費，加強成本監(jiān)督，做好事前和事中控制，確保資金安全完整。

對于營銷渠道而言，其營運資金周轉(zhuǎn)時間需要根據(jù)客戶關(guān)系管理情況制定相應(yīng)的營銷策略，通過市場分析，建立以客戶為重的營銷體系，選擇合適的營銷策略，提高客戶滿意度、忠誠度，進而提高銷量，加速回籠資金，滿足產(chǎn)品流轉(zhuǎn)的資金需求，保證資金周轉(zhuǎn)順利，減少營運資金。

其次，注重理財活動營運資金管理，其為一種投資活動和籌資活動，目的在于確保企業(yè)經(jīng)營活動正常開展，同時具有充足的資金。

（五）強化營運資金管理信息技術(shù)保障

房地產(chǎn)企業(yè)要通過大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術(shù)，搭建資金管理信息平臺，將其與企業(yè)管理體系結(jié)合起來，建設(shè)相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，存儲資金信息，為數(shù)據(jù)搜索提供保障，同時設(shè)置營運資金管理模塊，利用大數(shù)據(jù)和信息共享等技術(shù)加速收集、整合、分析營運資金數(shù)據(jù)信息，保證信息傳輸、共享順利，避免信息孤島，提高企業(yè)的營運資金管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)在營運資金管理過程中，要利用信息技術(shù)建設(shè)信息化系統(tǒng)，融合各項業(yè)務(wù)，進而實現(xiàn)信息化建設(shè)管理。企業(yè)要從整體出發(fā)制定階段性任務(wù)，首要任務(wù)是梳理管理制度和業(yè)務(wù)流程，將二者結(jié)合起來，以加強企業(yè)營運資金管理，確保管理要求符合實際情況，實現(xiàn)信息化資金管理。同時，利用單獨構(gòu)建的資金信息化管理系統(tǒng)，體現(xiàn)企業(yè)營運實際情況，確保數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確，以便企業(yè)內(nèi)外部管理和數(shù)據(jù)核對，有效推動企業(yè)發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量普遍較大，而資金回收周期長，加之一些不可控因素導(dǎo)致風(fēng)險大，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)期間需要做好籌資、投資和用資等經(jīng)營管理工作，積極拓寬融資渠道，引入零負營運資金管理思想，加強對流動資金的管理，構(gòu)建新型的營運資金績效管理體系，強化營運資金管理信息技術(shù)保障，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，助力房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。