文/徐京龍

一、稅籌總論

當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，洗牌加快，市場流動性邊際趨緊，考驗房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展質(zhì)量的管理紅利時代已經(jīng)到來，趨于高質(zhì)量發(fā)展的需求更加突出了提質(zhì)降本增效的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多、稅額大、稅負重，通過稅收籌劃提質(zhì)降本增效已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，稅收籌劃的價值越來越彌足珍貴。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要分三個層面。一是業(yè)務(wù)層面，與具體經(jīng)濟業(yè)務(wù)有效結(jié)合，通過財務(wù)分割、合同避稅、規(guī)避平臺、定價技巧等合理避稅方式，為企業(yè)經(jīng)濟效益與生產(chǎn)質(zhì)量創(chuàng)造價值；二是項目層面，聚焦房地產(chǎn)項目全周期動態(tài)管控，深入結(jié)合“大運營”管理邏輯，強化階段性稅負與全周期稅負閉環(huán)控制，促進業(yè)財稅法有機融合，爭取節(jié)稅控稅效益最大化；三是集團（公司總部）層面，在股權(quán)結(jié)構(gòu)、法律形式、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面進行頂層設(shè)計，有效統(tǒng)籌各維度稅收資源，實現(xiàn)節(jié)稅效益。

三個層面，稅收籌劃能級依次上升。其中集團層面稅收籌劃最具縱深度與專業(yè)性，且具有一定的戰(zhàn)略意義。集團層面稅收籌劃自上而下進行，事前需充分論證稅籌項目可行性與必要性，利用分析研判、實現(xiàn)路徑、方案設(shè)計等成就一套準確、完整且具可操作性的籌劃方案，然后周密安排并付諸實踐，實施過程中采取一系列落地保障措施，促進節(jié)稅成果按預期達成。依照這個思路與方法，高效統(tǒng)籌各方資源，組織開辟一條通過股權(quán)運作方式創(chuàng)新與實踐的節(jié)稅賽道。

二、涉稅問題分析

企業(yè)集團所屬房地產(chǎn)項目開發(fā)載體多為公司法人主體，受產(chǎn)品、區(qū)位、市場環(huán)境等因素影響，項目公司贏利能力高低不齊，經(jīng)常面臨贏利公司與虧損公司并存局面。而根據(jù)稅法規(guī)定，項目公司獨立核算納稅，虧損公司虧損額無法逾越公司法人主體邊界抵減贏利公司的應(yīng)納稅所得額，前期項目虧損只能以后期項目所得彌補，但后期項目彌補額度與實現(xiàn)周期又存在不確定性，導致企業(yè)集團整體企業(yè)所得稅稅負失衡。筆者參考相關(guān)案例，融合相關(guān)的涉稅事項及問題，以某案為例解析稅籌邏輯。案例如下：

甲企業(yè)集團是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團公司，總部位于北京，所開發(fā)房地產(chǎn)項目主要位于北方區(qū)域，其中山西區(qū)域項目由其權(quán)屬全資子公司A、B、C房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)主體。根據(jù)2022年度財務(wù)預算及開發(fā)計劃，預計財稅情況如下：

1.A房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本8000萬元，2021年末賬面未分配利潤44200萬元。根據(jù)項目預期收益測算情況，預計2022年末未分配利潤56600萬元，預計2023年末未分配利潤62000萬元，具有充足的稅后利潤分配來源。

2.B房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本10000萬元，所開發(fā)項目于2022年完工并集中交付，企業(yè)利潤該年度大額釋放，預計2022年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額53280萬元，企業(yè)所得稅涉稅金額13320萬元，稅負重，且資金壓力突出。

3.C房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本5000萬元，所開發(fā)項目受市場因素影響，發(fā)生大額虧損，預計虧損額50000萬元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年，但C房地產(chǎn)開發(fā)公司無后續(xù)項目開發(fā)計劃，難以有效利用該政策。

綜上情況，為減輕甲企業(yè)集團整體稅負，需要在贏利公司與虧損公司之間進行合理的稅收資源整合，有效利用虧損公司虧損解決贏利公司企業(yè)所得稅稅負過高問題。鑒于A、B、C房地產(chǎn)開發(fā)公司地處同一區(qū)域，且公司性質(zhì)、法律形式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等具有相同點，可從區(qū)域資源整合、優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的角度進行企業(yè)重組，以實現(xiàn)優(yōu)化集團整體資產(chǎn)的效果。

三、稅籌方案可行性研究

企業(yè)重組是關(guān)聯(lián)企業(yè)資源整合的主要方式，企業(yè)重組包括債務(wù)重組、股權(quán)運作、合并、分立等。目前公司內(nèi)部之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓損失尚不具備確認條件，房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立方式周期長、程序復雜且不確定因素較多。相對而言，股權(quán)運作方式實施周期較短、程序復雜度低，通過股權(quán)運作方式在公司間進行劃轉(zhuǎn)、增資、股權(quán)交易等，所實現(xiàn)的節(jié)稅效果更具時效性。綜合分析上述公司的盈虧情況，結(jié)合相關(guān)稅收政策，擬定以下兩種股權(quán)運作籌劃方案：

一是采取特殊性稅務(wù)處理與一般性稅務(wù)處理結(jié)合的方式。B房地產(chǎn)開發(fā)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司之間通過股權(quán)運作直接進行稅收資源整合。甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司增資（增資后C房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)能夠容納預計虧損），將C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)按賬面價值劃轉(zhuǎn)至B房地產(chǎn)開發(fā)公司。按特殊性稅務(wù)處理，劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)甲集團公司與B房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方均不確認應(yīng)稅所得。完成股權(quán)劃轉(zhuǎn)12個月之后，B房地產(chǎn)開發(fā)公司將C房地產(chǎn)開發(fā)公司按公允價值轉(zhuǎn)讓，按一般性稅務(wù)處理，確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納稅所得額，從而達到節(jié)稅的目的。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號），對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務(wù)處理：劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得；劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定；劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計算折舊扣除。

二是應(yīng)用一般性稅務(wù)處理方式及企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。甲集團公司、A房地產(chǎn)開發(fā)公司、B房地產(chǎn)開發(fā)公司、C房地產(chǎn)開發(fā)公司之間通過股權(quán)運作進行稅收資源整合。

甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司增資（增資后C房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)能夠容納預計虧損），然后甲集團公司將A房地產(chǎn)開發(fā)公司及C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)公司，產(chǎn)生的投資收益與股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失相抵，甲集團公司基本不產(chǎn)生應(yīng)納稅所得額。A房地產(chǎn)開發(fā)公司向B房地產(chǎn)開發(fā)公司分配利潤，根據(jù)稅法規(guī)定居民企業(yè)之間分配的利潤為企業(yè)所得稅免稅收入。B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，按一般性稅務(wù)處理確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失，抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司2022年應(yīng)納稅所得額，從而達到節(jié)稅的目的。

上述兩種方案均可實現(xiàn)明顯的節(jié)稅效果。二者對比，方案一受股權(quán)劃轉(zhuǎn)12個月時限影響，實現(xiàn)周期較長，若在2022年度籌劃實施，則到2023年才能達到抵減應(yīng)納稅所得額目的，而B房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)利潤主要在2022年集中釋放，可比2023年抵減更多的應(yīng)納稅所得額，且節(jié)約資金占用成本。方案二不受時限影響，所實現(xiàn)的節(jié)稅效果與資金價值更具時效性。

四、具體方案設(shè)計及涉稅分析

1.甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司實施債權(quán)轉(zhuǎn)資本公積50000萬元。甲集團公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)資本公積協(xié)議書》，約定將甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司50000萬元債權(quán)轉(zhuǎn)為資本公積。甲集團公司計入“長期股權(quán)投資-投資成本”科目，C房地產(chǎn)開發(fā)公司計入“資本公積-資本溢價”科目。甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司原始投資成本5000萬元，轉(zhuǎn)增資本公積后，甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司投資成本55000萬元，即甲集團公司長期股權(quán)投資的計稅基礎(chǔ)為55000萬元。

甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司債權(quán)轉(zhuǎn)增資本公積，一是主要考量C房地產(chǎn)開發(fā)公司預計發(fā)生大額虧損，預計虧損額50000萬元，而C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價至少要大于0，因此要確保C房地產(chǎn)開發(fā)公司評估價值大于0，轉(zhuǎn)增資本公積后C房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)約55000億元，可有足夠的減值容納空間。二是債權(quán)轉(zhuǎn)增資本公積無需辦理工商變更手續(xù)，相比轉(zhuǎn)增注冊資本變更程序更加簡易。

根據(jù)《中國人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。因此，甲集團公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司長期股權(quán)投資計稅基礎(chǔ)為55000萬元。

2.甲集團公司將A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)公司。根據(jù)A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目預期盈虧情況，按照評估價值轉(zhuǎn)讓，甲集團公司賬面可實現(xiàn)較小的投資收益或損失。該環(huán)節(jié)主要目的是以轉(zhuǎn)讓C房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失抵減轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，以使甲集團公司不發(fā)生應(yīng)納稅所得額或少發(fā)生應(yīng)納稅所得額。A房地產(chǎn)開發(fā)公司預計評估值62000萬元，C房地產(chǎn)開發(fā)公司預計評估值3500萬元，甲集團公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益52000萬元，轉(zhuǎn)讓C房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失51500萬元，二者相抵后甲集團母公司應(yīng)納稅所得額500萬元。若甲集團公司因評估值影響應(yīng)納稅所得額較大，可考慮通過轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司部分股權(quán)（＜100%）進行平衡。

根據(jù)《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)局公告2011年第25號），企業(yè)按獨立交易原則向關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)而發(fā)生的損失，或向關(guān)聯(lián)企業(yè)提供借款、擔保而形成的債權(quán)損失，準予扣除，但企業(yè)應(yīng)作專項說明，同時出具中介機構(gòu)出具的專項報告及其相關(guān)的證明材料。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，獨立交易原則是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價格和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。據(jù)此，按照評估價值轉(zhuǎn)讓符合獨立交易原則，上述C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失符合稅法扣除規(guī)定。

3.A房地產(chǎn)開發(fā)公司向B房地產(chǎn)開發(fā)公司分配利潤，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年末賬面未分配利潤44200萬元，可向股東分配利潤44200萬元。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司所收取的A房地產(chǎn)開發(fā)公司44200萬元股利為免稅收入，無需納入應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

4.B房地產(chǎn)開發(fā)公司將A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲集團公司權(quán)屬全資子公司D公司，確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失，抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納稅所得額。若A房地產(chǎn)開發(fā)公司無新增房地產(chǎn)項目，且市場行情變化不大，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)估值將不會產(chǎn)生較大變化。A房地產(chǎn)開發(fā)公司分紅后資產(chǎn)估值預計減少44200萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失44200萬元，直接抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司2022年度應(yīng)納稅所得額44200萬元，可實現(xiàn)節(jié)稅效益44200萬元×25%=11050萬元。

B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失相關(guān)涉稅依據(jù)同樣參考《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)局公告2011年第25號）。

五、稅籌成果

將稅收籌劃能級上升到戰(zhàn)略層面，通過股權(quán)運作方式在公司間進行劃轉(zhuǎn)、增資、股權(quán)交易等，賦予了一定的稅籌高度，不但能大幅度減輕集團整體稅負，而且能減輕資金壓力，促進KPI突破性提升。

根據(jù)上述方案，B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)可實現(xiàn)節(jié)稅效益11050萬元（44200萬元×25%）。甲集團公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司及C房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生應(yīng)納稅所得額500萬元，甲集團公司產(chǎn)生企業(yè)所得稅125萬元（500萬元×25%）。債權(quán)轉(zhuǎn)資本公積及股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生印花稅95.8萬元。統(tǒng)算之后實現(xiàn)節(jié)稅效益10829.2萬元。