文/陶敏艷

《民法典》物權(quán)編中新增居住權(quán)制度，對廣大弱勢群體通過司法途徑解決因離婚、養(yǎng)老等導(dǎo)致的居住困境具有重大意義。此前關(guān)于居住權(quán)入典的必要性爭議頗多，否定方認(rèn)為居住權(quán)制度的適用面很窄，特定群體的居住問題完全可以依托現(xiàn)有法律規(guī)定得到保護，無需在《民法典》中單獨創(chuàng)設(shè)居住權(quán)。但是隨著時代發(fā)展，現(xiàn)實生活中對于居住權(quán)的需求量越來越大，人們常通過簽訂合同的方式設(shè)定居住權(quán)，由此產(chǎn)生的糾紛也日益增多。為回應(yīng)現(xiàn)實需求，《民法典》創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度，以期發(fā)揮對弱勢群體的居住保障功能。但是現(xiàn)有居住權(quán)制度的規(guī)定寥寥數(shù)條，過于簡單，既沒有規(guī)定無法達(dá)成意定設(shè)立方式時該如何通過法定方式設(shè)立居住權(quán)，也沒有明確規(guī)定居住權(quán)的主客體范圍、權(quán)利義務(wù)和消滅事由，更缺乏居住權(quán)與抵押權(quán)產(chǎn)生順位沖突時的沖突解決機制。本文對實踐中爭議最大的幾個問題展開針對性分析，結(jié)合《民法典》及其他法律規(guī)定，梳理使用規(guī)則，提出相應(yīng)的完善建議，以期對居住權(quán)制度實際效用的發(fā)揮有所裨益。

一、居住權(quán)設(shè)立方式

（一）現(xiàn)有居住權(quán)設(shè)立方式單一

《民法典》第三百六十六條規(guī)定當(dāng)事人可通過簽署合同設(shè)定居住權(quán)，第三百七十一條規(guī)定可通過遺囑方式設(shè)定居住權(quán)，可見《民法典》中居住權(quán)的設(shè)立方式僅有兩種，且均為通過房屋所有權(quán)人的意思表示設(shè)定，即通過意定方式設(shè)立。誠然，尊重當(dāng)事人的意思自由符合民法中的自由價值，能夠給予當(dāng)事人最大的自主權(quán)，但是僅能通過意定方式設(shè)立居住權(quán)也存在相當(dāng)大的局限性，無法實現(xiàn)立法者通過居住權(quán)入典來保障弱勢群體的居住需求這一立法目的。因此，是否有必要增設(shè)以法定方式設(shè)立居住權(quán)值得思考。

（二）僅規(guī)定意定居住權(quán)的局限性

在意定方式下，居住權(quán)的設(shè)立與否完全取決于房屋所有權(quán)人的意志，而所有權(quán)人通常出于投資收益目的，為實現(xiàn)房屋利用最大化而主動為他人設(shè)立居住權(quán)。所有權(quán)人往往不愿意主動為弱勢群體設(shè)立居住權(quán)，這就使得居住權(quán)的設(shè)立初衷難以實現(xiàn)，特定群體的居住問題無法解決。

譬如在婚姻關(guān)系中，當(dāng)夫妻雙方感情破裂產(chǎn)生離婚糾紛，最終擁有房屋所有權(quán)的一方通常不會愿意為得不到妥善安置的弱勢方主動設(shè)立居住權(quán)。雖然《民法典》第一千零九十條確定了離婚經(jīng)濟幫助制度，要求有負(fù)擔(dān)能力方為生活困難方提供幫助，雙方協(xié)議不成時，可通過法院判決使得弱勢方享有繼續(xù)居住房屋的權(quán)利，但是弱勢方依第一千零九十條取得的居住權(quán)益畢竟不是具有物權(quán)屬性的居住權(quán)，無法對抗第三人，一旦所有權(quán)人將房屋出售轉(zhuǎn)讓，弱勢方即失去居住權(quán)益。除婚姻之外，生活中的居住權(quán)益糾紛廣泛存在于贍養(yǎng)、繼承、遺贈等事件中當(dāng)事雙方間存在不可調(diào)和的矛盾，弱勢方缺少通過法律途徑捍衛(wèi)自身權(quán)利的能力，或某方不具有相應(yīng)的民事行為能力等，在這些遠(yuǎn)超立法者預(yù)期的情形下，僅允許以意定方式設(shè)立居住權(quán)完全無法滿足對弱勢群體居住利益的保護。

（三）增設(shè)法定居住權(quán)

基于居住權(quán)入典的立法目的，應(yīng)當(dāng)增加法定居住權(quán)方式，由法官根據(jù)實際情況進行裁判并依法為弱勢方設(shè)定居住權(quán)，以充分保障特定群體的居住利益。同時，筆者認(rèn)為不宜采取概括式立法，使得法定居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定過于模糊，從而擴大法官的自由裁量權(quán)，這樣容易出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象。采取列舉式立法雖然更加具體明確，但是由于生活中居住權(quán)糾紛的多樣化和廣泛性遠(yuǎn)超過立法者預(yù)期，出于法律的滯后性和保持居住權(quán)體系開放性的考慮，對于未來可能會出現(xiàn)不滿足法律規(guī)定但是于情于理仍應(yīng)適用法定居住權(quán)的情形，建議使用列舉式與概括式相結(jié)合的方式，在明確特定群體的前提下，對其能夠依法獲得居住權(quán)的情形作出具體規(guī)定，同時以“居住確有困難”等概括描述作出兜底性規(guī)定。

二、居住權(quán)主體范圍

（一）居住權(quán)主體范圍不明

《民法典》第三百六十六條、第三百七十條所稱“居住權(quán)人”即享有居住權(quán)的主體，但是對于居住權(quán)主體范圍并無明確規(guī)定。法人或非法人組織能否成為居住權(quán)人？居住權(quán)人的同居人能否也享有居住權(quán)？諸如此類問題均有待加以明確。

（二）對居住權(quán)主體范圍的分析

居住權(quán)入典的初衷是為了保障弱勢群體的居住權(quán)益，滿足特定群體的住房需求，自然人毋庸置疑能夠成為居住權(quán)人。但是法人與非法人組織通常不會成為弱勢群體，也不會有住房困難情況。根據(jù)《民法典》第五十八條、第一百零八條規(guī)定，擁有自己的住所是法人與非法人組織成立的前提條件，結(jié)合居住權(quán)的立法目的，法人與非法人組織不可能也不應(yīng)該成為居住權(quán)人，但是根據(jù)《民法典》第三百六十七條規(guī)定，居住合同一般包括當(dāng)事人的“名稱和住所”，筆者認(rèn)為雖然法人與非法人組織不能夠成為居住權(quán)人，但是卻可以通過與弱勢群體簽訂居住合同為他人設(shè)立居住權(quán)。

與居住權(quán)人同住的同住人能否也享有居住權(quán)？首先應(yīng)當(dāng)明確，享有居住權(quán)和享有居住利益是不同概念。居住權(quán)人享有的居住權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，能夠?qū)顾袡?quán)人和第三人，同時根據(jù)合同的相對性與遺囑設(shè)立方式的人身屬性，有居住權(quán)的僅為居住權(quán)人本人。而享有居住利益的人不僅包括居住權(quán)人，還包括與居住權(quán)人同住的家人或者為居住權(quán)人提供居家照顧的服務(wù)人員。同住人享受居住利益，但絕不等同于他們也能擁有居住權(quán)。如果同住人也能享有居住權(quán)，那么在設(shè)立了永久居住權(quán)的情況下，房屋所有權(quán)人將不得不等到所有的同住人全部死亡時，才能獲得房屋的完整權(quán)益，這將極大損害所有權(quán)人利益，更將使得日后大家對居住權(quán)的設(shè)立更加慎重，不利于保障弱勢群體的居住利益。

（三）明確居住權(quán)主體范圍

居住權(quán)制度的設(shè)定初衷在于保障特定弱勢群體的居住需求，若居住權(quán)主體的范圍未能明確，將不利于立法目的的實現(xiàn)。筆者認(rèn)為居住權(quán)主體應(yīng)僅限于自然人，不包括法人或非法人組織，但是法人或非法人組織可成為居住權(quán)合同的當(dāng)事人，為自然人設(shè)定居住權(quán)，這樣不僅有利于法人或非法人組織實現(xiàn)房屋的最大化利用，滿足其投資需求，也有益于擴大弱勢群體居住需求的保障途徑。居住權(quán)人的同住人享有居住利益，這樣可更好地實現(xiàn)對居住權(quán)人的照顧與陪伴，體現(xiàn)人文關(guān)懷，但是同住人不享有居住權(quán)，一旦居住權(quán)人失去居住權(quán)，同住人隨之喪失一切居住利益。

三、居住權(quán)客體范圍

（一）居住權(quán)客體范圍不明

《民法典》第三百六十六條規(guī)定居住權(quán)客體為“他人的住宅”，但是住宅的種類多樣，有一般商品房住宅、特殊產(chǎn)權(quán)住宅、農(nóng)村住宅、各式公寓等，其中政策性住房能否成為居住權(quán)客體爭議頗大，有必要對該問題加以明晰。此外，居住權(quán)客體的最小單位亦有待明確。

（二）對居住權(quán)客體范圍的分析

現(xiàn)行法律將居住權(quán)客體指向“他人的住宅”，為實現(xiàn)保障弱勢群體居住利益目的，住宅必須滿足居住權(quán)人生活與居住的需要，政策性住房固然同商品房、農(nóng)村自建房等一樣，具有住宅屬性，能夠提供居住利益，但是政策性住房具有特殊性，它是向城市中的困難家庭提供的，并非誰都有資格購買。以經(jīng)濟適用房為例：《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定購房人僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買不足5年的不得直接上市交易，購買滿5年想轉(zhuǎn)讓房屋的需向政府補齊差價并由政府優(yōu)先回購。因此，經(jīng)濟適用房等政策性住房的購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)之前，對住宅不具有處分權(quán)，更不能在其上為他人設(shè)置居住權(quán)。當(dāng)然，在購買滿5年并付清款項取得完整產(chǎn)權(quán)后，購房人作為房屋所有權(quán)人有權(quán)依法為他人設(shè)置居住權(quán)。

根據(jù)一物一權(quán)原則，物權(quán)的客體限于在經(jīng)濟上和功能上完整的、獨立的一物，物的組成部分不能成為物權(quán)的客體。從這個角度而言，居住權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)是具有完整產(chǎn)權(quán)的整個房屋。但是在實踐層面上，普通人一般僅有一套住房，若為他人設(shè)置居住權(quán)必須涵蓋整套房屋，居住權(quán)被設(shè)立的情況將大大縮減。從實際情況來看，無論是成年子女為年邁的父母提供一個房間，或是離婚后擁有房產(chǎn)方允許另一方繼續(xù)居住在房屋內(nèi)的某一房間，都體現(xiàn)了發(fā)展一物一權(quán)原則的需求。從保障弱勢群體居住利益、消除房屋所有權(quán)人后顧之憂、實現(xiàn)房屋效益最大化角度來看，應(yīng)當(dāng)將居住權(quán)客體的最小單位設(shè)為房屋的一部分。

（三）明確居住權(quán)客體范圍

《民法典》以“住宅”規(guī)定居住權(quán)的客體，然而住宅類型多樣，隨著經(jīng)濟發(fā)展，更多新興建筑也可以滿足人們的居住需求。首先要通過法律明確諸多類型的建筑是否都能設(shè)立居住權(quán)。以政策性住房為例，其雖然能夠為弱勢群體提供居住需求，但是購買人屬于受國家政策關(guān)照的困難群體，相關(guān)政策也限制了其對政策性住房的處分，在獲得完全產(chǎn)權(quán)之前，政策性住房無法成為居住權(quán)客體。

在住宅能夠設(shè)立居住權(quán)的前提下，需進一步規(guī)范居住權(quán)的最小單位。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)實需求對一物一權(quán)原則加以發(fā)展，允許在能夠單獨使用并滿足特定群體生活與居住需求的房屋的一部分上設(shè)定居住權(quán)，如在一個或多個房間為特定群體設(shè)立居住權(quán)，而房屋的剩余空間仍可用于滿足房屋所有權(quán)人自己及家庭成員的生活居住。

四、居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)

（一）居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)不明

《民法典》第三百六十六條規(guī)定了居住權(quán)是一種“占有、使用的用益物權(quán)”，第三百六十七條規(guī)定了以合同方式設(shè)定居住權(quán)時應(yīng)包括的一般條款，第三百七十一條規(guī)定以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用，但是并沒有涉及居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)規(guī)定。作為一種設(shè)立于他人住宅之上并享有占有、使用權(quán)利的用益物權(quán)，不明確居住權(quán)人的權(quán)利將影響居住權(quán)對于弱勢群體居住權(quán)益保護的實現(xiàn)，不規(guī)定居住權(quán)人的義務(wù)將對房屋所有權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)益產(chǎn)生侵害。

（二）對居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的分析

居住權(quán)作為一種占有、使用的用益物權(quán)，與房屋租賃具有相似性，都是在他人住宅上出于己方的生活居住需要而設(shè)立的權(quán)利。我們可以借鑒《民法典》第十四章對于租賃合同的規(guī)定，來探討如何細(xì)化規(guī)定居住合同下居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)。

居住權(quán)人的權(quán)利：第一，居住權(quán)人有權(quán)要求房屋所有權(quán)人按約定向其交付房屋；第二，居住權(quán)人有權(quán)按照約定或者房屋性質(zhì)使用房屋，致使房屋受到損害的，不負(fù)賠償責(zé)任；第三，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，居住權(quán)人可以基于居住需求對房屋進行改善或者增設(shè)他物；第四，當(dāng)居住權(quán)人的居住權(quán)受到妨害時，居住權(quán)人可以向第三人主張權(quán)利，以排除妨害、維護權(quán)益；第五，房屋所有權(quán)人出賣房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人，居住權(quán)人有權(quán)以同等條件優(yōu)先購買，但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者所有權(quán)人將房屋出賣給近親屬的除外。

居住權(quán)人的義務(wù)：第一，居住權(quán)人未按照約定或者房屋性質(zhì)使用房屋，致使房屋受到損害的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；第二，居住權(quán)人應(yīng)妥善保管房屋，因保管不善造成房屋毀損、滅失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；第三，居住權(quán)人自行承擔(dān)在房屋使用過程中所產(chǎn)生的相應(yīng)費用；第四，居住權(quán)人對其專有部分負(fù)必要維修義務(wù)，合同另有約定的除外；第五，居住期限屆滿或者出現(xiàn)其他原因致使居住權(quán)消滅的，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還房屋，返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)房屋性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

（三）完善居住權(quán)合同內(nèi)容，細(xì)化居住權(quán)人權(quán)利與義務(wù)

《民法典》合同編第十四章用32個條款對租賃合同及租賃合同下租賃人的權(quán)利義務(wù)作出了詳細(xì)規(guī)定，而居住權(quán)僅在物權(quán)編第十四章用6個條款對其加以規(guī)定，其中涉及居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定就更為粗略了。筆者認(rèn)為可以參考對租賃人權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)定，明晰居住權(quán)人對房屋具有占有、使用、改善、排除妨害、優(yōu)先購買等權(quán)利，確定居住權(quán)人對房屋合理使用、妥善保管、自行承擔(dān)費用、按時返還等義務(wù)。

同時需考慮設(shè)立居住權(quán)與租賃房屋的不同點，即房屋租賃是有償?shù)模梢?guī)定由房東承擔(dān)維修義務(wù)，而居住權(quán)的設(shè)立是出于對弱勢群體的保護，通常是無償?shù)模ㄍ顿Y性居住權(quán)的設(shè)立除外），若仍由房屋所有權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)未免有失公平。筆者認(rèn)為除非合同另有約定，在居住權(quán)人所占有使用的專有部分內(nèi)產(chǎn)生的必要維修義務(wù)應(yīng)由居住權(quán)人承擔(dān)，超出部分才由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。

五、居住權(quán)消滅事由

（一）居住權(quán)消滅事由不全

《民法典》第三百七十條規(guī)定居住權(quán)的消滅事由僅有“居住權(quán)期限屆滿”和“居住權(quán)人死亡”兩種，而實踐中存在多種多樣的情況會導(dǎo)致居住權(quán)的消滅，如房屋滅失、居住權(quán)人主動放棄居住權(quán)、權(quán)利混同、居住權(quán)合同解除或者無效等，都會導(dǎo)致居住權(quán)人無法再享有居住權(quán)。目前法律僅規(guī)定兩種消滅事由完全不能囊括導(dǎo)致居住權(quán)消失的所有情形，不利于居住權(quán)制度的實務(wù)發(fā)展與適用，有待完善。

（二）對居住權(quán)消滅事由的分析

法律僅規(guī)定兩種消滅事由，然而實踐中許多原因都會導(dǎo)致房屋所有權(quán)人不能與居住權(quán)人繼續(xù)履行通過合同或者遺囑設(shè)立的居住權(quán)。如：住宅作為居住權(quán)的客體，是居住權(quán)人所占有和使用的對象，若房屋滅失，則居住權(quán)失去客體，居住權(quán)人無法實現(xiàn)其居住需要，自然導(dǎo)致居住權(quán)消滅；居住權(quán)人作為居住權(quán)的主體，若其經(jīng)濟狀況得到改善，不再需要幫助或者出于其他原因主動放棄居住權(quán)，同樣會導(dǎo)致居住權(quán)的構(gòu)成要件不足，居住權(quán)消滅；以合同方式設(shè)立的居住權(quán)，也應(yīng)當(dāng)遵守《民法典》合同編關(guān)于合同解除、無效或被撤銷的規(guī)定，若有符合法律規(guī)定的情形，居住權(quán)合同無效，合同規(guī)定的居住權(quán)隨之消滅；居住權(quán)的主體應(yīng)為居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人兩方，以父母為成年子女設(shè)立居住權(quán)為例，當(dāng)父母去世后子女繼承房屋所有權(quán)，將使得居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人為同一人，造成權(quán)利混同，致使居住權(quán)消滅等。

此外，對于大部分無償設(shè)立的社會性居住權(quán)，房屋所有權(quán)人通常基于雙方的特定關(guān)系而主動為其無償設(shè)立居住權(quán)，體現(xiàn)了對弱勢群體的善意幫助，這點與同樣具有無償性的贈與行為頗為相似。筆者認(rèn)為可以參考《民法典》第六百六十七條賦予贈與人法定撤銷權(quán)的規(guī)定，在居住權(quán)人有下列情形之一時，允許房屋所有權(quán)人向法院申請消滅其居住權(quán)：第一，嚴(yán)重侵害房屋所有權(quán)人或者其近親屬的合法權(quán)益；第二，對房屋所有權(quán)人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；第三，不履行居住權(quán)合同約定的義務(wù)。

（三）完善居住權(quán)消滅事由

目前《民法典》對居住權(quán)消滅事由的規(guī)定不夠全面，無法囊括實踐中各式各樣使得居住權(quán)無法繼續(xù)實現(xiàn)的原因。筆者認(rèn)為應(yīng)該通過列舉法全面規(guī)定居住權(quán)的消滅事由，其中應(yīng)吸收贈與合同中的法定撤銷權(quán)制度，形成無償設(shè)立居住權(quán)時房屋所有權(quán)人的法定撤銷權(quán)，最后輔以概括式條款，譬如以“其他導(dǎo)致居住權(quán)消滅的事由”作出兜底性規(guī)定，以防未來出現(xiàn)其他導(dǎo)致居住權(quán)消滅的新型事由。通過進一步完善居住權(quán)消滅事由，保護雙方當(dāng)事人的權(quán)益，促進居住權(quán)制度的發(fā)展，實現(xiàn)居住權(quán)的立法初衷。

六、居住權(quán)與抵押權(quán)沖突

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)的順位沖突

居住權(quán)作為一種新型用益物權(quán)，利用對象為住宅，與屬于擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)在標(biāo)的物上存在重合，都可設(shè)立于不動產(chǎn)上，且在設(shè)立時均需要登記公示。然而《民法典》并未明確居住權(quán)與抵押權(quán)能否同時并存于某一房屋，并存時兩權(quán)是否會產(chǎn)生沖突，若有沖突又該如何協(xié)調(diào)適用二者之間的順位問題。

（二）居住權(quán)與抵押權(quán)沖突問題研究

《民法典》第四百一十五條規(guī)定，同一財產(chǎn)上可以“即設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)”。居住權(quán)設(shè)立的初衷是保障弱勢群體的居住權(quán)益，目的在于對他人住宅進行占有、使用；抵押權(quán)的設(shè)立是為了擔(dān)保將來債權(quán)的實現(xiàn)，若無法實現(xiàn)則在最終拍賣變賣時對價款享有優(yōu)先受償權(quán)。兩者的追求價值并不相同，涉及權(quán)能也不一致，參考抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存情況，抵押權(quán)與居住權(quán)并存設(shè)立時也不沖突。相反地，在一房屋上同時設(shè)立居住權(quán)和抵押權(quán)，可以最大程度地發(fā)揮物的價值，實現(xiàn)效益最大化，做到物盡其用，符合當(dāng)今市場經(jīng)濟以“物的利用”為中心的理念。

當(dāng)同一房屋上同時存在居住權(quán)和抵押權(quán)，兩權(quán)又分別屬于不同權(quán)利人時，雙方權(quán)益是否會發(fā)生沖突，取決于使抵押權(quán)得以實現(xiàn)的情形是否發(fā)生在居住權(quán)的存續(xù)期間。若在居住權(quán)存續(xù)期。尚不能夠行使抵押權(quán)，二者沒有權(quán)益沖突。若在居住權(quán)存續(xù)期抵押權(quán)得以行使，那么居住權(quán)人占有并使用房屋的權(quán)利，將和抵押權(quán)人對房屋進行拍賣變賣獲得價款并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利產(chǎn)生沖突。若優(yōu)先實現(xiàn)抵押權(quán)，則居住權(quán)人的居住利益無法保障；若優(yōu)先維護居住權(quán)，則抵押權(quán)人難以對房屋及時拍賣變賣，房屋的市場價值會受到影響，即使最終拍賣變賣，所得價款若有所減少，會影響抵押權(quán)人經(jīng)濟利益。

當(dāng)居住權(quán)與抵押權(quán)存在權(quán)益沖突時，優(yōu)先保障哪方權(quán)益？筆者認(rèn)為可以參考《民法典》第四百一十五條關(guān)于同一財產(chǎn)上同時存在抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)時，按照登記、交付時間先后確定清償順序的規(guī)定。根據(jù)《民法典》第三百六十八條和第四百零二條，居住權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)均自登記時設(shè)立，那么同一房屋上同時存在抵押權(quán)和居住權(quán)的，應(yīng)根據(jù)兩權(quán)登記時間先后確定優(yōu)先保障對象。

筆者認(rèn)為可以從登記產(chǎn)生公示效力和抵押不破租賃原則對上述沖突解決方案的設(shè)定加以驗證。第一，對于登記設(shè)立的居住權(quán)與抵押權(quán)，無論哪方先登記于不動產(chǎn)權(quán)屬登記簿，都將產(chǎn)生登記公示效力，后登記的權(quán)利人應(yīng)默認(rèn)已知曉房屋上存在的先登記權(quán)利，自覺受先登記權(quán)利制約，明晰兩權(quán)可能會發(fā)生的沖突，坦然接受可能產(chǎn)生的風(fēng)險。第二，筆者在前文論述了居住權(quán)與租賃權(quán)的相似性，此時參照《民法典》第四百零五條規(guī)定的抵押不破租賃原則，既然作為債權(quán)先設(shè)定的租賃權(quán)都可以對抗作為物權(quán)后設(shè)定的抵押權(quán)，那么與租賃權(quán)具有相似功能、屬于物權(quán)并先設(shè)定的居住權(quán)也應(yīng)具有對抗抵押權(quán)的效力，即“抵押不破居住”。

（三）參考現(xiàn)有制度解決順位沖突

在現(xiàn)行法律并未規(guī)定的情況下，同一房屋上產(chǎn)生居住權(quán)與抵押權(quán)的順位沖突時，要想最大限度地兼顧兩方權(quán)利人的利益，實現(xiàn)法律定紛止?fàn)幍墓δ埽仨毭鞔_沖突解決機制，讓裁判者和當(dāng)事人有法可依。筆者認(rèn)為應(yīng)該參考《民法典》第四百一十五條規(guī)定，通過司法解釋確定抵押權(quán)與居住權(quán)可以并存設(shè)立，當(dāng)兩權(quán)產(chǎn)生權(quán)益沖突時根據(jù)登記時間先后，順位在先的權(quán)利優(yōu)先得到保障。

七、結(jié)語

面對當(dāng)今房地資源緊張、人口老齡化嚴(yán)重、住房保障不足的現(xiàn)實情況，居住權(quán)入典意義重大，可滿足特定弱勢群體的住房需求，有利于進一步完善我國住房保障體系，而且符合當(dāng)今社會物盡其用原則。但是《民法典》中關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定僅有6條，籠統(tǒng)性的規(guī)范缺乏適用的可操作性，影響該制度發(fā)揮真正效果，無法實現(xiàn)立法者保障弱勢群體居住權(quán)益的立法目的。本文結(jié)合《民法典》及其他法律規(guī)定對居住權(quán)實踐中存在爭議最多的幾個問題進行解釋適用，并提出相應(yīng)建議，以期對居住權(quán)制度的建設(shè)與完善有所裨益。