唐琦

（天津悅美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天津 300000）

1 引言

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景與國家宏觀調(diào)控政策具有緊密的聯(lián)系[1]。如果房地產(chǎn)行業(yè)存在過度投資問題，將會(huì)提高房價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存積壓，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，將會(huì)減少就業(yè)崗位，引發(fā)一系列金融風(fēng)險(xiǎn)，也不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[2]。為此，本文在簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，總結(jié)了宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的利弊，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議。

2 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策概述

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的類型

房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控主要是指我國政府為了保證社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和協(xié)調(diào)發(fā)展，運(yùn)用財(cái)政和金融等措施，從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)整體上的供求均衡[3]。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一系列的宏觀調(diào)控政策主要是為了引導(dǎo)投資主體的行為，合理分配市場(chǎng)上的投資資本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展[4]。具體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策主要包括以下幾種類型：

第一，金融政策。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，金融政策主要涉及3個(gè)方面：首先，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源；其次，針對(duì)購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者進(jìn)行限制，如通過規(guī)定首付比例和貸款利率等進(jìn)控制和調(diào)整；最后，央行實(shí)施的貨幣政策，通過實(shí)施相應(yīng)的貨幣政策來穩(wěn)定和調(diào)節(jié)貨幣流向。金融政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度較大，能夠直接影響客戶的購買能力，可以短時(shí)間內(nèi)提高房地產(chǎn)的銷量，提升房地產(chǎn)的價(jià)格，同時(shí)，能夠在短期內(nèi)降低購買需求和房產(chǎn)價(jià)格。

第二，財(cái)政政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)政政策主要包括兩個(gè)方面：一方面，從房地產(chǎn)的消費(fèi)者角度出發(fā)出臺(tái)相關(guān)稅收政策，如個(gè)人所得稅和契稅等，增加了購買者的成本，同時(shí)，通過轉(zhuǎn)移支付可以滿足低收入相關(guān)人員的購房需求；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅來限制房地產(chǎn)的供應(yīng)。

第三，行政措施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，行政措施主要包括兩個(gè)方面：一方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的客戶即消費(fèi)者采取限購和限貸等措施，抑制客戶的需求；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地采取限價(jià)和限制保證金比例等措施。因此，這兩種政策將直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格和銷量，但這些措施只是延緩了房地產(chǎn)的需求，并不能從根本上解決房地產(chǎn)的供需矛盾。

第四，土地和人口政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地政策主要是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給，從影響時(shí)間上來看也主要是中長期的影響。人口政策主要是地方城市出臺(tái)的人才引進(jìn)以及戶籍制度等，通過這些政策能夠影響房地產(chǎn)的需求[5]。

2.2 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國相繼出臺(tái)了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年，我國陸續(xù)出臺(tái)限購、提高貸款利率和首付比例等政策，對(duì)市場(chǎng)上的投機(jī)行為和炒房行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，這些政策在一定程度上限制了我國房價(jià)的快速上漲，使我國的房價(jià)逐步走向平穩(wěn)，但是隨著這些政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)庫存大量增加，特別是對(duì)于一些三四線城市而言，房地產(chǎn)庫存積壓比較嚴(yán)重[6]。在這種情況下，我國從2014年開始實(shí)施去庫存的宏觀調(diào)控政策，如降低貸款利率、降低首付比例和放開購房等一系列供給側(cè)改革政策，這些政策實(shí)施之后房地產(chǎn)庫存量不斷下降，但與此同時(shí)，這也導(dǎo)致了我國房價(jià)的上漲[7]。鑒于此，我國從2016年開始實(shí)施比較嚴(yán)格的監(jiān)管政策，持續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的理念來限制房價(jià)上漲，在相關(guān)措施的宏觀調(diào)控之下，我國房價(jià)趨于穩(wěn)定，但同時(shí)也導(dǎo)致地方政府財(cái)政壓力加大，一些城市發(fā)展困難。因此，為了促進(jìn)一些城市的發(fā)展，穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)，我國出臺(tái)了因城施策的調(diào)控政策，賦予地方政府一定的自主權(quán)。2019年以來，市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)營危機(jī)，部分房企破產(chǎn)倒閉[8]。綜上所述，我國關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策不斷變化，但其最終目的是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

3 宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正向影響

3.1 引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的投入資本較多、收益報(bào)酬較高，而且風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎居民的生活住所，對(duì)于我國社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的影響[9]。此外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同的城市之間具有不同的發(fā)展水平，對(duì)地方政策的依賴性較高，因此，宏觀調(diào)控政策能夠決定和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)和方向。另外，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他行業(yè)具有重要的影響，同時(shí)，直接影響地方稅收和居民收入水平，因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控不僅會(huì)抑制投機(jī)行為，而且能夠穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的資源配置

宏觀調(diào)控政策的實(shí)施能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，進(jìn)而解決行業(yè)供需矛盾。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，由于市場(chǎng)機(jī)制的限制，必然會(huì)形成過度競爭的市場(chǎng)環(huán)境，導(dǎo)致某些區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)比較集中，某些區(qū)域的企業(yè)比較分散，資源分配不均勻、不合理，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，為了彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，我國政府需要出臺(tái)和實(shí)施相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資源進(jìn)行整合和優(yōu)化配置。

4 宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)向影響

4.1 房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)增加

當(dāng)前，我國居民在購房過程中通常采用貸款買房這一方式，雖然這種購買方式降低了居民購房的門檻，但也增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榫用裨谫徺I房產(chǎn)后承擔(dān)長期債務(wù)償還的義務(wù)，如果他們由于某些因素?zé)o法按期償還貸款，就會(huì)產(chǎn)生斷供問題，這將為房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)的壓力較大，為了緩解庫存壓力，房地企業(yè)普遍實(shí)施低首付的購買政策，雖然通過這種購買方式降低了居民的購房門檻，但是也增加了購房居民的還貸壓力，使購房居民的斷供風(fēng)險(xiǎn)不斷提高。因此，近年來防范金融風(fēng)險(xiǎn)一直是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

4.2 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲

近年來，我國房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，直到最近兩年，房地產(chǎn)價(jià)格開始趨于穩(wěn)定。在房價(jià)上漲的過程中，我國出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，但受到土地政策的影響，部分地方政府為實(shí)現(xiàn)階段性創(chuàng)收，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)。針對(duì)這種情況，雖然我國已經(jīng)出臺(tái)了土地限價(jià)政策，但是由于土地總量固定和土地政策的影響，這類問題無法從根本上解決，土地價(jià)格仍在上漲。此外，部分房企在取得土地使用權(quán)后長期不開發(fā)，這也使得房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

如果房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策過緊，則會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有合適的融資渠道，很難獲得融資資金，進(jìn)而導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，走向破產(chǎn)倒閉之路。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其對(duì)資金的需求量巨大，一旦沒有足夠多的資金來維持企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致工程延期，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的資金成本，提高企業(yè)的資金壓力，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)[10]。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)由于自身特點(diǎn)以及貨幣政策的影響，融資渠道比較狹窄，難以籌集足夠的資金。并且隨著近年來國家對(duì)資金監(jiān)管的趨嚴(yán)趨緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用受到一定的限制，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)直接由于沒有充足的流動(dòng)資金走向破產(chǎn)。特別是近兩年受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)運(yùn)營發(fā)展困難重重，無法償還銀行貸款，大量小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。

5 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策優(yōu)化建議

5.1 建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制

近年來，我國一直堅(jiān)持“房住不炒”的基本理念，持續(xù)優(yōu)化宏觀調(diào)控機(jī)制，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用[11]。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，平衡市場(chǎng)上的供需關(guān)系，應(yīng)該規(guī)避短期的宏觀調(diào)控行為，建立持續(xù)的長效調(diào)控機(jī)制，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著長期平穩(wěn)的方向發(fā)展，讓房地產(chǎn)回歸“住人”的商品屬性，使房地產(chǎn)的建造的目的從之前的炒房過渡到居住，為房地產(chǎn)企業(yè)建立多層次的融資渠道，構(gòu)建嚴(yán)格的資金監(jiān)管體系，提高房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化程度，不斷深化改革住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

5.2 完善住房保障體系

我國應(yīng)該加大對(duì)低收入人群住房的保障力度，解決收入較低人群的住房問題，完善住房保障體系，控制房價(jià)劇烈波動(dòng)。第一，各級(jí)政府要認(rèn)真履行政府住房保障職責(zé)，建立健全各項(xiàng)機(jī)制，切實(shí)保障低收入群體住房安全，并且不斷提高相關(guān)的管理能力。第二，不斷完善租房市場(chǎng)，提高租房的規(guī)范程度。為了解決新流入人才的住房問題，政府應(yīng)該優(yōu)化租房制度體系，提高租房的市場(chǎng)供給，保障流入人才最基本的住房需求。第三，不斷改善老舊住宅小區(qū)，完善共有產(chǎn)權(quán)制度，通過各項(xiàng)措施切實(shí)解決居民的住房問題。

5.3 保障地方財(cái)政收入

房地產(chǎn)行業(yè)繳納的大部分稅款集中在商品開發(fā)和商品流通環(huán)節(jié)，因此，為了獲得更多的稅收收入，地方政府財(cái)政對(duì)土地收入的依賴度較高，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)工作帶來了一定的影響。因此，相關(guān)部門應(yīng)該完善相關(guān)制度體系，保障地方政府的稅收，規(guī)避地方政府賣地和尋租行為的發(fā)生。第一，深化制度體系改革，增加地方政府的稅收來源，轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度的理念，不斷填補(bǔ)各項(xiàng)制度漏洞；第二，減輕商品開發(fā)和商品流通環(huán)節(jié)的成本負(fù)擔(dān)，進(jìn)而抑制一些投機(jī)者的購買行為。

5.4 拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其對(duì)資金的需求量巨大，一旦沒有足夠的資金來維持企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致工程延誤，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和資金壓力，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道。例如，同時(shí)使用民間與金融機(jī)構(gòu)等融資渠道，積極拓展融資方式，并且可以借鑒其他國家房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式。通過拓展和創(chuàng)新融資方式來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，降低企業(yè)的融資成本，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

5.5 有效處置閑置土地和房屋

首先，相關(guān)部門應(yīng)該制定針對(duì)閑置土地和房屋的治理體系和政策，通過多種手段和方式收集閑置土地和房屋的數(shù)據(jù)信息，采用多種方式減少閑置土地和房屋的數(shù)量。例如，對(duì)于閑置時(shí)間較長的土地和房屋應(yīng)該給予一定的懲罰，避免土地和房屋資源浪費(fèi)。其次，相關(guān)部門應(yīng)該規(guī)范和完善土地出讓的相關(guān)制度和流程，提高違約成本，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)違約現(xiàn)象應(yīng)該給予一定的懲罰，保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利。最后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該明確各項(xiàng)工作的完工驗(yàn)收時(shí)間，加大監(jiān)督力度，加速新房上市，解決土地閑置和住房空閑等問題。

5.6 完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)該不斷完善相關(guān)法律制度，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供法律保障。在當(dāng)前的制度背景下，房地產(chǎn)行業(yè)存在補(bǔ)償不公平和規(guī)劃不合理等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。第一，應(yīng)該制定聽證制度并且不斷進(jìn)行完善，提高廣大群眾的參與程度，保障廣大群眾的合法權(quán)益。例如，在沒有確定合理的、合適的補(bǔ)償機(jī)制之前，不能強(qiáng)制征收土地。第二，建立規(guī)范科學(xué)的價(jià)值評(píng)估機(jī)制。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行交易的過程中為了確保交易公平，應(yīng)該建立規(guī)范科學(xué)的價(jià)值評(píng)估機(jī)制，提高交易的公平性和公正性。但是目前在房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估工作當(dāng)中仍然存在結(jié)果準(zhǔn)確性不高和公正性較低等問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以，相關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)評(píng)估制度并且嚴(yán)格實(shí)施，降低房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，政府部門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度持續(xù)加大。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景與國家宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過度，極易造成房價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存積壓，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，極易減少就業(yè)機(jī)會(huì)，導(dǎo)致一系列金融風(fēng)險(xiǎn)，亦不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，隨著相關(guān)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場(chǎng)環(huán)境的變化，房價(jià)上漲趨勢(shì)有所放緩，但仍存在一些問題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)不斷完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的監(jiān)管，同時(shí)，應(yīng)重視市場(chǎng)機(jī)制的配置作用，合理運(yùn)用宏觀調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。