東莞市萬科房地產(chǎn)有限公司 唐宏林

一、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策概述

房地產(chǎn)調(diào)控是指在我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革背景下，為更好地發(fā)揮政府引導(dǎo)職能以及市場在資源配置中的決定性作用，解決人民群眾多樣化的住房需要以及保障社會民生，國家結(jié)合不同時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢等多種因素，以通過采取限購、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅等一系列政策有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，從而發(fā)揮國家宏觀調(diào)控職能，科學(xué)引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房，以解決房地產(chǎn)市場的混亂秩序現(xiàn)象，推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，并推動社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展[1]。

我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正式開始實施落地是《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的發(fā)布，且我國房地產(chǎn)調(diào)控政策具有以下特點。

第一，在深化改革進(jìn)程中，為更好地適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，滿足新形勢下消費(fèi)者的多元化需求，我國優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控模式，強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)優(yōu)勢，以通過發(fā)揮政府托底作用以及市場力量去庫存，并加快發(fā)展租賃市場，實現(xiàn)“住有所居”[2]。

第二，在市場經(jīng)濟(jì)體制深化改革背景下，針對我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場也不盡相同的特點，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策更加注重差異化和長效化，以通過制定因地制宜的相關(guān)政策，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)綜合性較強(qiáng)，涉及多方利益主體。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)推進(jìn)，為更好地解決人民群眾住房問題，切實維護(hù)市場秩序，房地產(chǎn)調(diào)控政策既要順應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，又要不斷完善住房供應(yīng)體系，突出宏觀調(diào)控的整體性、全面性以及有效性，以全方位、多角度、多層次推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀及存在的問題

（一）我國房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀

第一階段，房地產(chǎn)市場調(diào)控開啟。1998年至2002年，我國正式開啟房地產(chǎn)調(diào)控，以通過刺激住房消費(fèi)需求擴(kuò)大內(nèi)需，并將房地產(chǎn)作為新一輪的經(jīng)濟(jì)增長動力，國家整體對房地產(chǎn)行業(yè)持鼓勵態(tài)度，但房地產(chǎn)總體處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

第二階段，抑制房地產(chǎn)市場過熱。2003年至2004年，房地產(chǎn)被確立為國家支柱產(chǎn)業(yè)，眾多行業(yè)企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，使房地產(chǎn)價格得到了快速增長，甚至超過居民收入增幅。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，但房地產(chǎn)價格總體仍呈加速上升態(tài)勢。

第三階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策以穩(wěn)定為主。2005年至2007年，針對房地產(chǎn)價格上漲趨勢未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的現(xiàn)狀，全國兩會以及政府工作要點都明確提出要重視穩(wěn)定住房價格工作，抑制房價過快增長，但房地產(chǎn)投機(jī)行為仍普遍存在。

第四階段，以刺激住房消費(fèi)為主。2008年至2009年，在全球危機(jī)之后，為刺激經(jīng)濟(jì)增長，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，房價空前暴漲，房地產(chǎn)市場觸底復(fù)蘇，這也使一線城市房價開始與國際接軌[3]。

第五階段，以遏制房價為主。2010年至2013年，我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢得到復(fù)蘇，為有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，推動社會經(jīng)濟(jì)有序恢復(fù)，國家相繼出臺“國四條” “國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，其在一定程度上遏制了我國曾因放松信貸和投資政策而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格快速波動上漲的發(fā)展局面。

第六階段，再度刺激房價漲勢分化。2014年，我國經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房地產(chǎn)步入“區(qū)域分化”階段，即一、二線房地產(chǎn)價格居高不下，三、四線城市庫存周期較長問題并存。同時，在經(jīng)濟(jì)增長與資本外流的雙重壓力下，我國住房政策再次發(fā)生變化，大部分城市取消了限購政策，房價又呈現(xiàn)暴漲模式。

第七階段，注重短期調(diào)控與長效機(jī)制相結(jié)合。2016年至今，隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以房價刺激經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)已基本完成，但三、四線城市庫存問題依舊突出，地方性金融風(fēng)險加劇。2016年，“抑制資產(chǎn)價格泡沫”“防風(fēng)險”“住房不炒”等調(diào)控政策出臺。

2017年，全國樓市開啟“六限時代”。

2018年，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，堅持穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險，繼續(xù)去庫存。

2019年，部分地區(qū)上調(diào)房貸利率，且政治局會議強(qiáng)調(diào)“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制”。

2020年，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，以改善供求關(guān)系。

2021年，大部分城市加碼樓市調(diào)控，同時央行和住建部提出剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%以及現(xiàn)金短債比不得小于1 倍的三道紅線政策，以限制開發(fā)商融資。

2022年，從多層次放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)合理住房需求釋放，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，加快房地產(chǎn)健康運(yùn)行。

（二）我國房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的問題

第一，政府收入過于依賴土地收入。通常情況下，我國財政管理體制采用分稅制，即中央政府需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各級政府事權(quán)，并根據(jù)實際事權(quán)范圍與稅收比例劃分各級政府預(yù)算收入，且需要采用轉(zhuǎn)移支付制度保證各級政府預(yù)算相互均衡，這就使地方政府只能根據(jù)層級獲得其中一小部分收入以滿足自身需求，而預(yù)算收入又關(guān)乎各級政府政務(wù)工作的開展進(jìn)度與服務(wù)水平。土地收入根據(jù)現(xiàn)行制度規(guī)定通過政府限制土地供給以及提高拍賣價格等形式而產(chǎn)生的收入直接歸屬地方政府性基金預(yù)算，這能夠保持地方財政長期穩(wěn)定，也使得土地收入成為地方政府的主要收入來源，而地方政府為滿足自身財政需求，就很難真正全面地推進(jìn)落實有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，從而影響宏觀調(diào)控政策預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

第二，頻繁調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場暴漲暴跌。隨著房地產(chǎn)市場秩序混亂以及房價持續(xù)非理性上漲現(xiàn)象頻發(fā)，國家為推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，在遵循因時制宜的原則上，頻繁出臺有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，以遏制房地產(chǎn)市場的不良競爭。目前房地產(chǎn)業(yè)亂象叢生，在國家出臺抑制房地產(chǎn)政策期間，普遍存在開發(fā)商捂盤惜售、房產(chǎn)中介囤積大量房源或違規(guī)抬高房價獲取巨額傭金等行為，使樓市調(diào)控工作不力，而在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行影響下，地方政府為盤活經(jīng)濟(jì)，過度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，又為獲得經(jīng)濟(jì)來源而放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策，頻繁調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策會加劇房地產(chǎn)市場波動現(xiàn)象，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴漲暴跌現(xiàn)象。

第三，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡不充分問題較突出。隨著我國戶籍管理制度改革的推進(jìn)以及優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源在城市高度集中的發(fā)展現(xiàn)狀，城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)遠(yuǎn)高于農(nóng)村，這必然會產(chǎn)生大量的人口流動，隨之而來的就是關(guān)乎社會民生的居住問題[4]。同時，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡問題較為突出，尤其是教育、醫(yī)療、交通等優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源主要集中在一、二線城市，外加一、二線城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會、生活質(zhì)量與教育質(zhì)量都遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，這就會使大量勞動力資源涌入一、二線城市，但隨之而來的就是部分人口大量流入的一線城市土地供給不足、商品房供不應(yīng)求，而部分人口流出的欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地供應(yīng)過多，導(dǎo)致商品房供大于求，致使商品房存量較多，形成“一、二線城市高房價，三、四線城市高庫存”的“人地錯配”現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的全面推進(jìn)。

第四，住房供需結(jié)構(gòu)矛盾未得到有效解決。在我國傳統(tǒng)家庭觀念以及社會大環(huán)境等多種因素影響下，大部分購房者都更加偏向購買屬于自身產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，以保證自身能夠住有所居、老有所依，并將租賃住房當(dāng)作購房前期的過渡，即在自身能力達(dá)到的基礎(chǔ)上完成租賃轉(zhuǎn)購房，這種長久的意識觀念也勢必帶動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展[5]。

另外，我國住房供需結(jié)構(gòu)矛盾問題尚未得到有效解決，住房租賃市場的發(fā)展也尚未成熟，尤其是在人們更加關(guān)注生活質(zhì)量以及服務(wù)水平的新時期，“十四五”規(guī)劃雖然再次強(qiáng)調(diào)加快培育發(fā)展住房租賃行業(yè)，但當(dāng)前市場化租賃服務(wù)品質(zhì)低下，租售同權(quán)、長期租賃以及租賃價格持續(xù)走高等問題無法得到有效解決，都會使我國租賃市場發(fā)展緩慢，影響我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)落實。

三、如何解決我國房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的問題以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

（一）如何解決政府收入對于土地收入的依賴

隨著我國住房保障體系建設(shè)的不斷完善與深入推進(jìn)，為有效緩解地方政府財政壓力，推動保障性住房長期健康發(fā)展，我國要重視解決政府收入過于依賴土地收入的發(fā)展現(xiàn)狀，確保其嚴(yán)格執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策。

首先，國家要加大對地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，既要結(jié)合各地區(qū)發(fā)展情況減少用地指標(biāo)，控制城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模，又要加大查處違法占地力度，以規(guī)范地方政府行為。

其次，國家可通過健全稅收機(jī)制以及加大地方財政分成比例等多元化方式，合理調(diào)控地方財政收入，確保地方政府采用長遠(yuǎn)性眼光看待、積極貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步抑制炒房行為。

最后，在保障性住房建設(shè)過程中，地方政府可充分發(fā)揮自身統(tǒng)籌協(xié)調(diào)引導(dǎo)職能，拓寬保障性住房的融資渠道，適當(dāng)引入市場力量，廣泛吸納民間資金，以推動保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大群體保障范圍，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。

（二）如何使房地產(chǎn)調(diào)控政策保持市場平穩(wěn)

“十四五”時期，“房住不炒”政策依舊是我國政府對樓市的總基調(diào)。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢下，國家和政府要繼續(xù)通過應(yīng)用貨幣、金融、稅收等綜合手段推動房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的推進(jìn)與落實，在防范化解房產(chǎn)泡沫風(fēng)險的同時，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制[6]。國家在推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，為有效避免因頻繁調(diào)整調(diào)控政策而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場暴漲暴跌現(xiàn)象，國家要充分總結(jié)前期房地產(chǎn)調(diào)控政策試點城市經(jīng)驗，廣泛聽取社會意見，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)配套政策。另外，地方政府要遵循因地制宜原則，采用一城一策策略，科學(xué)制定不同地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在嚴(yán)厲打擊投機(jī)式炒房的同時，穩(wěn)步縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距，引導(dǎo)不同區(qū)域勞動力資源有序、合理地流動，以促進(jìn)房地產(chǎn)資源高效流動與充分利用。

（三）如何解決城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡不充分的問題

土地是重要的自然資源，房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)與落實以及城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡不充分問題的解決，都對土地要素提出了精確配置、精細(xì)管理以及精準(zhǔn)管控的更高要求。

一方面，要堅持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向原則，建立土地用途動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，以優(yōu)化土地要素供給，提高土地利用率。

另一方面，為緩解建設(shè)用地“用地難、批地慢”問題，地方政府要嚴(yán)格規(guī)范土地審批制度，減少建設(shè)用地報批審查環(huán)節(jié)，提高用地審批效率，降低企業(yè)用地成本，保障房地產(chǎn)調(diào)控政策有效落實。

新時期，地方政府還要重視完善土地出讓收入分配機(jī)制，繼續(xù)深化改革“人地掛鉤”政策，明確土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)類型、具體方式以及管理政策之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，并能發(fā)揮地方政府的宏觀調(diào)控職能，科學(xué)把控工業(yè)、住宅與商業(yè)用地結(jié)構(gòu)，從而針對當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡不充分的突出問題進(jìn)行優(yōu)化完善，合理安排不同的區(qū)域規(guī)劃與基礎(chǔ)配套建設(shè)，以形成區(qū)域結(jié)構(gòu)布局完善、功能豐富的土地配置體系，既要避免農(nóng)村地區(qū)的大量土地資源閑置，又要高效解決城市人口過?，F(xiàn)象，協(xié)同推進(jìn)去庫存與調(diào)房價工作，進(jìn)而貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策[7]。

（四）如何解決住房供需結(jié)構(gòu)矛盾

新時期，為貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，解決房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)象，政府既要推動“人人有房住”的政策取向，做好住房租賃體系建設(shè)工作，又要利用多種宣傳渠道做好“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策宣傳引導(dǎo)，以轉(zhuǎn)變消費(fèi)者傳統(tǒng)的購房觀念，使其認(rèn)可并接受住房租賃體系。

同時，政府還要明確中介機(jī)構(gòu)在推動住房租賃體系有序進(jìn)展的重要作用，以通過規(guī)范、培育多元供給租賃市場供應(yīng)主體，全方位提高房屋租賃市場整體服務(wù)質(zhì)量，提高人民群眾對租賃房屋的認(rèn)可度，推動住房租賃市場規(guī)模化發(fā)展，以高效解決住房供需結(jié)構(gòu)矛盾。

另外，地方政府還要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，采用租購并舉政策，通過采取出租住房給予補(bǔ)貼、稅率減免等優(yōu)惠政策吸引、鼓勵有房的多元主體以及相關(guān)行業(yè)企業(yè)主動參與到住房租賃市場中，并使其聚焦不同群體的租賃需求，有針對性地提供相應(yīng)的住房服務(wù)，進(jìn)而形成多渠道保障的長效住房租賃市場，以解決住房供需結(jié)構(gòu)矛盾，刺激人民群眾合理釋放自身的住房需求，有效緩解人民群眾的購房壓力，滿足人民群眾的基本住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展[8]。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展過程中對上下游行業(yè)企業(yè)的影響范圍較大，直接關(guān)乎勞動力就業(yè)、人民群眾生活質(zhì)量以及社會秩序穩(wěn)定，這就需要我國在房地產(chǎn)調(diào)控過程中能夠堅持多元供給和綜合保障，并結(jié)合不同區(qū)域的實際情況進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。

在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢下，國家和政府要從根本上調(diào)整或完善房地產(chǎn)調(diào)控思路，既要加快頂層設(shè)計，利用住房限購、住房限售、稅收調(diào)節(jié)等政策進(jìn)行供給側(cè)調(diào)節(jié)，并優(yōu)化土地要素供給，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅，降低地方政府財政壓力，使其主動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的宏觀調(diào)控政策，又要弱化城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡現(xiàn)象，以持續(xù)完善住房保障體系，大力推進(jìn)房屋租賃市場，解決住房供需結(jié)構(gòu)矛盾，促進(jìn)合理住房需求釋放，最終推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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事實上，政策無變化，并不意味著調(diào)控不會縱深。姜偉新在記者招待會上表示，對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準(zhǔn)備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對此表示，實際上這就是說明房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，其實沒有新政策出臺對于我們來說就是好消息，目前我們還是會按照既定的安排開展工作。

而未來的走勢誰也不好猜測，只能等十八大結(jié)束以后看有什么新政策，再相應(yīng)地應(yīng)對。正如姜偉新所言：“判斷樓市的動向，不能只考慮一個因素，一定要綜合考慮成交量和價格。交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。”