張宇 重慶市巴南區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心

今年來，我國住房商品化程度不斷提升，房地產(chǎn)市場日漸繁榮，住房質(zhì)量是衡量居民生活幸福感的重要指標(biāo)之一。同時，隨著房屋使用年限的不斷增加，業(yè)主對樓房改造、維修的要求逐漸提升，這也在一定程度上推動了物業(yè)服務(wù)管理的進(jìn)步，但與此同時“房屋養(yǎng)老金”——物業(yè)專項(xiàng)維修資金還存在著申請困難、使用安全等諸多問題，特別是在遇到緊急狀況時無法在第一時間內(nèi)申請到專項(xiàng)維修資金，更別談優(yōu)化資金的應(yīng)急使用了，亟待進(jìn)行改革創(chuàng)新。現(xiàn)就對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用進(jìn)行詳細(xì)的探討。

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金概述

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的定義

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的概念就是指用以物業(yè)共有部位和設(shè)施保修期滿后的檢修、升級和改建的資產(chǎn)，不可挪作他用。這種是保修期滿時房子的“擔(dān)保金”“風(fēng)險準(zhǔn)備金”和“養(yǎng)老基金”。物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以更好地維護(hù)廣大群眾的合法權(quán)利，使房屋的共有部分、共有設(shè)施和設(shè)備得到及時養(yǎng)護(hù)[1]。物業(yè)專項(xiàng)維修資金是專業(yè)為保修期滿時對房子的共享部位和共有設(shè)施設(shè)備開展檢修、升級和改造而設(shè)立的基金。除購置價、稅金、房產(chǎn)稅外，單獨(dú)累計(jì)并存入專戶。維修資金并非旨在成為特殊交易或法律關(guān)系，而是為了緊急維修、更新或翻新建筑物的公共部分。維修資金是公共和共有的，因?yàn)楣膊糠值木S修符合所有業(yè)主的共同或公共利益。即支付的錢用于建設(shè)業(yè)主的公共部分，維護(hù)業(yè)主的共同利益[2]。

（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)

專項(xiàng)維修資金的支付、存放和使用，由相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。由于支付專項(xiàng)維修資金符合社區(qū)業(yè)主的公共利益，支付專項(xiàng)維修資金是維護(hù)社區(qū)業(yè)主共同利益或公共利益的法定義務(wù)。如果公共場所出現(xiàn)維修問題，業(yè)主可能會面臨諸多的問題，這取決于誰來維修和如何維修，支付維修費(fèi)用后這些問題可以避免。因此，政府維修資金管理部門只是維修的“臨時管理者”。業(yè)主委員會成立后，這個“角色”必須移交給共同財產(chǎn)委員會，由主管部門完成從“運(yùn)動員”到“裁判員”的職責(zé)轉(zhuǎn)移[3]。

（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的適用范圍

住房物業(yè)專項(xiàng)維修資金是撥用于質(zhì)保期滿后對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行大修、中修、更新改造的資金，不得挪作他用。典型的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施通常包括：住宅的地基、承重墻、柱、梁、地板、屋頂和外墻、大廳、樓梯間、走廊等，而常用的共有設(shè)施設(shè)備通常包含電梯轎廂、消防設(shè)施、路面。包括下水管道、非經(jīng)營性車庫、非營利性文體設(shè)施設(shè)備及其房屋、監(jiān)控系統(tǒng)等。

二、建立維修資金應(yīng)急使用制度的必要性

（一）建立科學(xué)應(yīng)用制度是滿足發(fā)展需要的關(guān)鍵

物業(yè)重點(diǎn)應(yīng)急維修資金應(yīng)急管理規(guī)范的實(shí)質(zhì)是擴(kuò)展和延伸原有的物業(yè)重點(diǎn)維修資金規(guī)章制度。物業(yè)專項(xiàng)維修資金反映社會各方的經(jīng)濟(jì)利益，也反映社區(qū)或特定業(yè)主之間的利益。為確保公平和效率兩個主要原則，專項(xiàng)維修資金制度的各個方面都必須遵守法律法規(guī)。在宏觀層面，發(fā)展完善《物權(quán)法》相關(guān)理論，借鑒國外成熟理論，制定《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主自治條例》等適合我國實(shí)際的基本法律，提高立法水平，彌補(bǔ)優(yōu)勢不足。在微觀層面，各地應(yīng)結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，制定更具操作性、針對性的專項(xiàng)維修資金地方性法規(guī)。同時，及時修訂國家有關(guān)專項(xiàng)維修資金的法律法規(guī)，避免矛盾和不一致，提高法律質(zhì)量。相較于歐美發(fā)達(dá)國家，我國的物業(yè)資產(chǎn)管理及相關(guān)制度發(fā)展比較晚，在具體操作中出現(xiàn)許多問題，尤其是在資產(chǎn)條款中僅僅對應(yīng)急維修資金的使用進(jìn)行了簡要的說明和補(bǔ)充，研究水平相對較窄，缺乏深度。與此同時，隨著房屋使用年限的不斷增加，房屋逐漸老化，受自然因素與人為因素的影響，部分樓房及其（共有、部分）設(shè)備還存在著維修、改造不及時的問題，亟待進(jìn)行改革創(chuàng)新。通過建立科學(xué)的應(yīng)用制度，能夠保障維修資金應(yīng)急使用制度功能的充分發(fā)揮，從而保障維修工作的科學(xué)展開[4]。

（二）緩解社會矛盾，滿足生活需要

科學(xué)制度建設(shè)是滿足人民群眾生活需求的關(guān)鍵。傳統(tǒng)建筑應(yīng)用過程中，建筑物質(zhì)量逐漸產(chǎn)生問題，隨著商住樓的使用年限越來越多，人們的生活質(zhì)量收到了嚴(yán)重影響。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的正確使用可緩解“維修無門”的社會難題，提升人民生活的幸福感。但現(xiàn)實(shí)中物業(yè)專項(xiàng)維修資金還存在著審批程序復(fù)雜、管理成效較低、回饋反映較慢、使用成效較低（要想調(diào)用專項(xiàng)維修資金必須滿足“雙三分之二”的原則，但實(shí)際工作中難以滿足這一原則）等諸多問題，同時，我國在實(shí)施業(yè)主自治的過程中，普遍存在業(yè)主自治弱的問題，直接影響了業(yè)主自治的效果。而物業(yè)專項(xiàng)維修資金規(guī)章制度的確立合理地突破了“雙三分之二”原則的束縛，一旦房屋的共有部分或共有設(shè)備需要維修改造，就能在第一時間內(nèi)獲取專項(xiàng)應(yīng)急維修資金，最大限度地減少不必要的損失與鄰里之間的沖突。依法充分履行每一位業(yè)主的職責(zé)，建立健全業(yè)主自我管理協(xié)議和業(yè)主議事規(guī)則，完善、明確和授權(quán)社區(qū)內(nèi)專項(xiàng)維修資金的使用和管理。在完善業(yè)主自治制度的過程中，要著力加強(qiáng)和增強(qiáng)業(yè)主的自主意識和能力，從而保障制度應(yīng)用能夠滿足社會發(fā)展需求，提升人民群眾的生活水平[5]。

三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用的現(xiàn)狀與問題

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用的介紹

保修期滿后，物業(yè)維修專項(xiàng)基金僅用以住宅小區(qū)共享部分、共享設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、檢修和更新改造，不可挪作他用。房屋公共部分、共享設(shè)備、固定裝置的質(zhì)保期自房屋交貨進(jìn)行之日起測算（房屋的主要部分通常為外墻和屋頂保修5年；落水管、消防設(shè)備、配電箱等保修期一般為2年，精裝部分以購房合同為準(zhǔn)）。質(zhì)保期滿時，全部業(yè)主承擔(dān)檢修共有部分，共有部分財產(chǎn)的維護(hù)由全部業(yè)主承擔(dān)。責(zé)任由共有人承擔(dān)，維護(hù)責(zé)任由共有財產(chǎn)的所有業(yè)主承擔(dān)[6]。

（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的行為特征

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的申領(lǐng)和使用有“一般”和“應(yīng)急”兩種程序。大概流程概括為從申請辦理、應(yīng)用到支付進(jìn)行共12個環(huán)節(jié)。也就是說，報修現(xiàn)場勘察費(fèi)用預(yù)算和計(jì)劃方案定編業(yè)主建議征集應(yīng)用報告使用審查應(yīng)用公示公告工程施工竣工驗(yàn)收結(jié)算報告結(jié)算審查結(jié)算通知使用大約需要1到2個月，慢的需要半年或更長時間。這不僅是申請人自身的原因，還有管理制度的因素。與普通程序相比，急修申請程序可以省去小區(qū)業(yè)主建議咨詢和應(yīng)用宣傳策劃等階段，進(jìn)而降低申請人的資料提前準(zhǔn)備和審核時間，一般大半個月上下就可以進(jìn)行申請審核。但申請應(yīng)急搶修是有先決條件的，并不是所有的搶修新項(xiàng)目都能依照應(yīng)急程序流程開展，僅限于消防設(shè)施損壞、水管損壞等危及生命財產(chǎn)安全的緊急情況。

（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用的案例

2018年6月上旬，某小區(qū)部分配電柜突然損壞，小區(qū)周邊商鋪全部停電。在酷熱的六月，沒有電力的制冷降溫，有的人甚至出現(xiàn)了現(xiàn)場中暑的癥狀。因情況緊急，物業(yè)公司馬上聘用專業(yè)技術(shù)人員維修配電柜，修復(fù)配電，與此同時向維修資金分配單位匯報維修狀況。可是，依據(jù)該文件，沒經(jīng)相關(guān)部門知情和允許，不可開展維修和填補(bǔ)程序流程。物業(yè)管理也很無奈，申請辦理維修的詳細(xì)情況欠缺進(jìn)一步掌握，當(dāng)場狀況也很急迫，即使依照緊急程序流程申請辦理維修，也必須一周時間進(jìn)行審核。假如小區(qū)業(yè)主出了什么問題，物業(yè)管理就負(fù)擔(dān)不起。最終，經(jīng)與市/區(qū)維修資金管理部門協(xié)商，超過三分之二的小區(qū)業(yè)主簽字同意，按一般程序辦理。

四、建立維修資金應(yīng)急使用制度的路徑分析

（一）明確適用范圍，保障業(yè)主權(quán)益

設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的目的是“取之于民，用之于民”，幫助居民群眾解決困難，但大多數(shù)人對物業(yè)專項(xiàng)維修資金知之甚少，尤其是老齡段的業(yè)主對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的認(rèn)識幾乎為零。一些業(yè)主將物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金與他們每年繳納的物業(yè)管理費(fèi)用混為一談。他們覺得，物業(yè)管理服務(wù)成本早已包含維護(hù)房子的成本及其維護(hù)、翻修和更新改造房地產(chǎn)業(yè)公共事業(yè)和設(shè)備的成本。為避免物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金被亂用，清除業(yè)主的會計(jì)安全風(fēng)險，務(wù)必在文化建設(shè)中嚴(yán)謹(jǐn)定義專項(xiàng)維修資金應(yīng)急規(guī)章制度的應(yīng)用領(lǐng)域?？傮w而言，依據(jù)各地探尋的應(yīng)急資金“綠色通道”的相應(yīng)要求，可以依據(jù)具體情況，對持續(xù)產(chǎn)生的房屋建筑公共位置和公共設(shè)備毀壞，依規(guī)作出具體的要求，應(yīng)急資金使其可以用。這可以加速對家居家具公共部分和共享資源設(shè)備毀壞的鑒別，提升事故辦理高效率，在一定水平上清除業(yè)主的顧慮，提升資金應(yīng)用的合情合理水平[7]。

（二）優(yōu)化使用程序，強(qiáng)調(diào)高效快捷

在維修資金監(jiān)管層面，維修資金監(jiān)管的前期征繳和應(yīng)用是一個悠長而繁雜的過程，各個環(huán)節(jié)互不相關(guān)又互相關(guān)聯(lián)。管理方法必須了解很多的信息，包含項(xiàng)目計(jì)劃、小區(qū)業(yè)主簽字、當(dāng)場照片、財務(wù)審計(jì)額度和質(zhì)監(jiān)，一旦某一階段發(fā)生問題都是造成多種困擾。可是，政府機(jī)構(gòu)的員工總量和技術(shù)專業(yè)能力不能滿足該標(biāo)準(zhǔn)，難以擔(dān)任如此錯綜復(fù)雜的任務(wù)。應(yīng)急維修費(fèi)用的主體和范圍確定后，應(yīng)以此為基礎(chǔ)啟動資金使用流程的優(yōu)化工作。對建筑物公用部分和共享設(shè)備的損壞狀況進(jìn)行評估，必須以應(yīng)急識別批準(zhǔn)、施工單位處理和應(yīng)急維修分配等形式進(jìn)行嚴(yán)格、明確的規(guī)范。例如，可以針對緊急維護(hù)使用條件確定家庭和共享設(shè)備的公共部件損壞的類型和程度。再比如如何安排和進(jìn)行建設(shè)單位的資質(zhì)審核和招投標(biāo)，候選名單是否需要根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整間隔如何確定。我們也可以學(xué)習(xí)不同的省市如何做，比如學(xué)習(xí)上海市鼓勵業(yè)主委員會開展管理方法。與此同時，上原文中早已提到我國的物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金應(yīng)急規(guī)章制度尚未完善，在此種情況下，應(yīng)充分發(fā)揮政府在資金運(yùn)營管理中的主導(dǎo)作用，待制度發(fā)展成熟之后再引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)，積極促進(jìn)政府與市場的有機(jī)結(jié)合。

（三）建立應(yīng)急維修專項(xiàng)資金來源

專項(xiàng)資金在應(yīng)用過程中有著重要作用，需要通過科學(xué)的流程完善促進(jìn)其應(yīng)用水平的提升。住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金沒有明確具體的管理制度和處罰辦法，因此，有關(guān)部門在實(shí)施維修的過程中存在諸多困難。對于拒絕支付維修資金并且拖欠的房主，缺乏適用的執(zhí)法制度。如果有適用法律對房屋維修費(fèi)用的支付作出具體可行的規(guī)定，并且明確維修機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會可以通過法律手段追回維修費(fèi)用，對于業(yè)主來說，這具有一定的威懾作用。自有資金是確立和健全重點(diǎn)緊急維修資金應(yīng)用規(guī)章制度的基本前提和基礎(chǔ)。人盡皆知，物業(yè)管理重點(diǎn)維修資金便是房子的“養(yǎng)老保險金”，伴隨著房屋年紀(jì)的增長，房屋的公共部分和共享設(shè)備發(fā)生問題的概率提升。通過建立專項(xiàng)資金來源能夠有效改變現(xiàn)狀。

（四）完善監(jiān)督機(jī)制與投訴處理機(jī)制

完成高水平的業(yè)主自治離不開業(yè)主聯(lián)合會的規(guī)劃與鼓勵，業(yè)主委員會代表了小區(qū)全部業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)保護(hù)業(yè)主的權(quán)利及其公共設(shè)施的運(yùn)行和使用。緊急維修資金的設(shè)立，本質(zhì)上是為突發(fā)事件開綠燈，在優(yōu)化資金使用的同時，務(wù)必要警惕濫用職權(quán)。除此之外，要充分尊重與發(fā)揮業(yè)主的作用，并設(shè)立專門的投訴和舉報專線，方便人們及時舉報違法違規(guī)行為。

五、結(jié)語

如何科學(xué)管理住房物業(yè)專項(xiàng)維修資金，使住房維修可以長期被關(guān)注、保護(hù)，這是一個涉及廣大居民的研究課題?？偠灾?，相關(guān)工作的開展首先要圍繞資金用途制定住房專項(xiàng)維修費(fèi)用使用規(guī)范，增加居民的自主權(quán)；另一方面，各部門應(yīng)該緊密配合、積極協(xié)作，才能充分解決目前維修資金使用的困境，規(guī)避風(fēng)險。因?yàn)槲闹械钠容^有限對物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金緊急應(yīng)用策略的有關(guān)探討還存有許多的不足，但作者還會在以后的工作實(shí)踐中持續(xù)開展分析與探討。