熊風 中國電建地產長沙有限公司

近些年來，在我國經濟社會高速發(fā)展進程中，房地產行業(yè)對于國民經濟發(fā)展作出了巨大的貢獻。在新形勢下，隨著我國經濟社會發(fā)展由高速增長階段向高質量發(fā)展階段過渡，房地產企業(yè)也隨著經濟增速下滑和經營環(huán)境變化面臨更多的挑戰(zhàn)。在這種情況下，房地產企業(yè)經營過程中存在更多的不確定性，隨之而來的是更高的財務風險和稅務風險，越來越多的房地產企業(yè)開始認識到必須進一步提升財稅風險防控的重要性。要實現(xiàn)該目標，企業(yè)必須摒棄粗放型的傳統(tǒng)發(fā)展模式，進一步提升經營的精細化程度，根據自身發(fā)展情況構建科學合理的風險防控體系。只有這樣，房地產企業(yè)才能在發(fā)展進程中更好地適應新的經營環(huán)境，更加高效地應對政策調控與市場風險。此外，房地產企業(yè)具有經營周期較長、風險因素較多等特征，因此房地產企業(yè)的財稅風險防控工作具有更高的復雜性，因此探討如何防控房地產企業(yè)財稅風險具有較高的理論和現(xiàn)實價值。

一、房地產企業(yè)財稅風險概述

從概念角度來說，財稅風險是指房地產企業(yè)在開展生產經營活動的過程中，由于財務管理問題或者稅務問題而引發(fā)的一系列可能影響企業(yè)經濟利益的風險總和。從內容角度來說，房地產企業(yè)經營過程中所面臨的財稅風險主要包括債務風險、投資風險、現(xiàn)金流風險以及稅務風險等等。房地產企業(yè)面臨的財稅風險與其他一般性風險不同，財稅風險具有顯著的客觀性、不確定性以及可控性等特征。具體來說，房地產企業(yè)財稅風險的客觀性特征指的是企業(yè)從事的業(yè)務活動決定了其經營過程中發(fā)生財稅風險的可能性是不能消除的，房地產企業(yè)只有不斷提升自身管理能力和風險防控能力，才能最大限度上將財稅風險控制在可接受的范圍內。[1]房地產企業(yè)財稅風險的不確定性指的是企業(yè)所面臨的財稅風險不能完全預知，財稅風險為企業(yè)帶來的潛在負面影響程度也是不可計算的，宏觀調控政策或者經營環(huán)境變化的不確定性可能提高這種影響的程度，也可能降低這種影響的程度。房地產企業(yè)財稅風險的可控性指的是企業(yè)所面臨的財稅風險雖然無法完全規(guī)避，也無法對風險具體發(fā)生時間以及造成的負面影響進行準確評估，但是可以根據財稅風險發(fā)生的歷史影響因素，提前進行針對性的部署，構建科學合理的風險防控體系，最大限度上降低財稅風險所造成的經濟損失，保持企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、房地產企業(yè)財稅風險及產生原因

（一）投資風險

房地產企業(yè)在經營過程中，在開展地產項目開發(fā)業(yè)務之前，必須對項目所需要的總投資進行合理測算，對該項目整體的成本情況、銷售情況、銷售周期以及納稅額度等進行評估預測。房地產企業(yè)投資風險產生于評估預測狀況與項目開發(fā)完成后的實際收益情況存在較大偏差。例如，若某個房地產企業(yè)在完成地產項目開發(fā)之后，項目戶型與當前市場需求較大的戶型不符，便會直接造成整體銷售情況遠低于預測值的現(xiàn)象，企業(yè)不能及時回款，進而引發(fā)資金鏈斷裂的風險。又例如，企業(yè)所設計的配套商業(yè)銷售狀況與評估預測情況有較大的偏差，企業(yè)整體的回款狀況也會遠低于預期，進而造成資金風險。并且，當企業(yè)面臨該狀況時，大部分情況下都需要進一步進行融資，不但會增加企業(yè)的財務費用，進一步融資狀況不佳時甚至可能直接造成企業(yè)資金鏈的斷裂，進而威脅到企業(yè)的生存。此外，由于房地產企業(yè)所開發(fā)的地產項目一般都具有周期較長的特征，從項目動工到最終的開發(fā)完成普遍需要數年的時間。[2]在這樣一段較長的開發(fā)周期內，很多因素都會直接影響到項目完成后的銷售情況，如預售政策的變動、潛在消費者需求的變動、宏觀經濟形勢的變化等都會在很大程度上影響企業(yè)的銷售回款狀況，最終引發(fā)房地產企業(yè)的投資風險。

（二）融資風險

對于房地產企業(yè)的融資活動來說，最為顯著的特征是“融資難、融資貴”，并且這種現(xiàn)象對于一些發(fā)展時間較短、整體規(guī)模較小的中小型房地產企業(yè)來說尤為明顯。對于這些中小型房地產企業(yè)來說，一般不能得到傾斜的政策支持，內部整體管理效率和質量也較低，并且當前國家相關部門對于房地產企業(yè)的融資行為又進行了一定的限制，因此造成了房地產企業(yè)融資過程中極易發(fā)生融資風險。部分房地產企業(yè)迫于經營壓力也會向除銀行之外的其他金融機構進行融資，但是通過其他融資渠道進行融資的過程中也需要相應承擔高昂的融資成本，加劇了企業(yè)生存困難。此外，當前房地產行業(yè)內部企業(yè)普遍存在著資產負債率較高的問題，很多企業(yè)的償債風險極易發(fā)生，在遇到不可控因素的沖擊時，企業(yè)更加容易發(fā)生融資風險，為企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產生巨大的沖擊。

（三）稅務風險

涉稅事務貫穿于房地產企業(yè)經營過程中的諸多環(huán)節(jié)，企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中，從拿地開發(fā)開始，到最終的完成銷售工作，收回項目投資款，獲得相應的利潤，其中的每一個環(huán)節(jié)都需要考慮到納稅工作。然而，房地產企業(yè)若不能每個環(huán)節(jié)都做出妥善處理，則很容易發(fā)生稅務風險。

一方面，我國房地產行業(yè)發(fā)展時間較短，大部分房地產企業(yè)經營時間都相對較短，這就造成部分企業(yè)經營過程中對于納稅活動的理解程度不高，尤其是部分企業(yè)為了快速回款，都會針對庫存狀況制定一些針對性較強的銷售政策。然而，在這些銷售政策制定過程中，很多情況下只考慮到了能夠快速去庫存，但是在很大程度上忽略了納稅籌劃工作，為企業(yè)帶來了沉重的稅務負擔。房地產企業(yè)采用較多的促銷政策是“售后返租”和“車位租賃”政策，對于前者來說，需要客戶在返租期間的完整租賃發(fā)票，在此過程中便會涉及個稅代扣。房產稅繳納等問題，若企業(yè)未能在制定銷售政策的過程中充分考慮到稅費承擔問題，則會為企業(yè)帶來沉重的稅務負擔；對于后者來說同樣如此，相應的稅款也會嚴重拖累企業(yè)的發(fā)展進程。

另一方面，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，需要涉及的稅種是相對較多的，并且在不同地區(qū)的相關規(guī)定也具有一定的差異，因此對于房地產企業(yè)來說財務核算工作的難度也較高。面對該局面，房地產企業(yè)必須按照項目所在地的規(guī)定進行依法依規(guī)預繳稅款，并且土地增值稅相關發(fā)票的規(guī)范要求是當前我國現(xiàn)行所有稅種中最為嚴格的。[3]增值稅以及企業(yè)所得稅的預繳制度，對于房地產企業(yè)提出了更高的要求，因為企業(yè)必須根據項目開發(fā)狀況預繳相關稅款，這就占用了企業(yè)的部分現(xiàn)金流。當房地產企業(yè)所開發(fā)的項目增值較低時，企業(yè)在項目完工進行核算的過程中便會出現(xiàn)已經預繳的稅額低于實際所需要的繳納額度的情況。為了有效彌補這部分現(xiàn)金流占用所造成的損失，最大限度上減輕稅務風險對企業(yè)的影響，企業(yè)必須相應地加快回款速度或者提高銷售單價。因此，房地產企業(yè)的稅務風險必須得到有效的防控，只有這樣才能降低潛在損失水平。

三、房地產企業(yè)加強財稅風險防控的有效措施

房地產企業(yè)必須首先認識到自身的經營特殊性，企業(yè)管理層必須掌握一定的業(yè)務相關知識和稅務知識，并在管理過程中充分考慮到各種財務風險防控因素，將業(yè)務知識和稅務知識融入整體管理以及財稅風險防控工作中，才能有效地將財稅風險控制在可接受范圍內，最大限度上保證企業(yè)實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

（一）進一步提升投資謹慎性，提升投資風險防控能力

對于房地產企業(yè)來說，為了有效防控各類投資風險，首先應從自身內部組織機構建設著手?？梢愿鶕陨戆l(fā)展情況建立專門的投資委員會，對企業(yè)面對的投資項目進行客觀合理的評估，如對擬開發(fā)項目的投資成本狀況、銷售周期情況、銷售價格水平以及融資難易程度等進行客觀合理的評估，最終根據評估結構確定是否具有投資的可行性。并且，在開始項目開發(fā)工作后，隨著開發(fā)進程的推進，投資評估測算工作也要進一步細化，如需要進行項目理想評估、拿地前的規(guī)劃評估測算、拿地后的入地成本評估等內容都需要一一完成，并且在此階段必須不斷提高評估測算的準確性。為了實現(xiàn)該目標，房地產企業(yè)內部各個部門，如財務管理部門、銷售部門、風控部門等大力協(xié)作，最大限度上客觀全面地掌握投資項目的準確情況，精準預測潛在客戶的購買欲望以及購買能力。并且，由于宏觀經濟環(huán)境對于房地產企業(yè)的投資行為具有較大的影響，因此房地產企業(yè)必須及時分析宏觀經濟形勢變化情況以及房地產行業(yè)狀況，并根據該狀況對項目開發(fā)完成后的銷售周期和銷售價格等進行修正，只有這樣才能保證投資取得理想的效果。在此過程中，企業(yè)要特別注重稅收狀況的評估預測，納稅水平與項目的最終售價以及整體開發(fā)成本水平具有高度的聯(lián)系，企業(yè)項目開發(fā)過程中的每個環(huán)節(jié)都可能與最終的稅務清算產生緊密的聯(lián)系。尤其對于房地產企業(yè)最為重要的土地增值稅和企業(yè)所得稅，財務管理工作人員必須熟練掌握相關知識和技能，最大限度上提升評估預測精度，只有這樣企業(yè)才能不斷提升投資風險防控能力。

（二）進一步優(yōu)化融資方式，提升融資風險防控能力

為了有效防控融資過程中的融資風險，房地產企業(yè)必須首先明確哪些因素容易引發(fā)融資風險。近些年來，我國房地產市場經歷了一段較長時間的上漲，為了實現(xiàn)房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，政府相關部門針對房價上漲過快的狀況出臺了一系列的調控政策，也取得了一定的成果。其中，央行針對房地產行業(yè)的資金限制性政策對于房地產企業(yè)產生了巨大的影響，很大程度上抑制了房地產企業(yè)的融資能力，提高了房地產企業(yè)的融資成本。尤其是對于一些中小型房地產企業(yè)來說，企業(yè)從銀行這一傳統(tǒng)融資渠道獲得資金的難度不斷提高，只能選擇其他金融機構獲得經營資金，甚至還有部分小型企業(yè)從其他類型機構進行非標融資活動。此外，我國銀保監(jiān)會對于個人購房貸款也出臺了一系列的限制性措施，無形中提高了房地產企業(yè)及時回款的難度。以上種種措施都在一定程度上提升了企業(yè)的融資難度，也為企業(yè)帶來了多諸多融資風險。房地產企業(yè)為了有效降低財務壓力，提升融資風險防控能力，進而實現(xiàn)經營利潤最大化的根本目標，就必須進一步拓展自身的融資渠道，優(yōu)化自身融資結構，將融資成本控制可接受的范圍內。對于一些融資難度較大的中小型房地產企業(yè)來說，可以在保證經營安全的情況下，考慮對于融資限制要求較少的海外債和海外股權融資等融資渠道。此外，為了降低融資壓力，加強融資風險防控，企業(yè)必須從提升整體管理能力著手，不斷加快自身的回款速度，提升銷售效率，最大限度上保證資金鏈的完整，最終實現(xiàn)融資風險控制能力的提升。

（三）進一步提升稅收風險防控能力

對于房地產企業(yè)來說，為了有效提升稅收風險防控能力，首先企業(yè)內部財務管理部門必須提高對各項業(yè)務的熟悉度，在內部推動業(yè)財融合，提升財務管理部門對業(yè)務部門的指導，為做好稅收籌劃工作奠定基礎。房地產企業(yè)內部傳統(tǒng)業(yè)務部門的工作目標是高效完成現(xiàn)有各項業(yè)務目標，管理方式也更加偏向于目標管理。在這種情況下，一些房地產企業(yè)內的業(yè)務部門會為了達成業(yè)務目標，無視企業(yè)整體利益，不考慮企業(yè)的納稅限制，提高了企業(yè)整體的納稅風險等風險。企業(yè)通過財務轉型，能夠將稅收籌劃有效應用于財稅風險防控工作中，而為了實現(xiàn)該目標企業(yè)應重視財務管理流程再造，強調財務管理在風險防控工作中的重要性。一方面，房地產企業(yè)應進一步重視事前和事中的管控能力，另一方面需要通過推動業(yè)財融合為稅收籌劃和稅務風險防控提供充足的支撐。在通過業(yè)財融合提升風險防控能力的過程中，企業(yè)內部的業(yè)務部門可能不會主動配合財務管理部門工作，這要求企業(yè)管理層進行有效宣傳，為財務管理部門開展相關工作提供便利。

其次，房地產企業(yè)必須進一步提升對合同的重視程度，將合同規(guī)定的內容作為開展一切業(yè)務的基礎，只有這樣才能從源頭降低稅務風險，提升稅務風險防控能力。具體來說，對于施工合同應嚴格規(guī)定是否需要提供增值稅專用發(fā)票，若需要提供該發(fā)票何時提供以及相關其他約束性條款；對于銷售合同，必須考慮合同中的銷售條款是否會為企業(yè)帶來額外的成本，合同中的條款是否對客戶應盡的義務做出了詳細的規(guī)定，是否有利于及時收回相關款項等。只有在合同中對這些問題做出詳細的規(guī)定，企業(yè)才能在最大限度上避免稅務風險。

最后，基于房地產企業(yè)的特殊性，我國各級稅務部門對房地產企業(yè)的各類業(yè)務在發(fā)票方面也相應存在一些特殊要求，例如在進行土地增值稅扣除之前必須注明地產開發(fā)項目的地點及名稱。此外，房地產企業(yè)面對增值稅和所得稅的預繳制度，必須進一步加強經營過程中的發(fā)票管理工作，以便能夠及時、正確的取得增值稅發(fā)票。

四、結語

在新形勢下，房地產企業(yè)必須認識到隨著生產經營環(huán)境的變化，企業(yè)為了實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展應進一步加強財稅風險控制的重要性。在此基礎上，房地產企業(yè)要認真考慮經營過程中是否在投資環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)以及納稅環(huán)節(jié)存在問題，只有及時發(fā)現(xiàn)引起財稅風險的因素，才能為加強財稅風險防控打下堅實的基礎。并且，為了有效加強財稅風險防控，房地產企業(yè)也要分別從投資環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)和納稅環(huán)節(jié)著手，通過進一步提升投資謹慎性、優(yōu)化融資方式加強納稅籌劃與發(fā)票管理等有效措施，提升財稅風險的防控能力，為企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)經營效益最大化提供充足的保障。