黨 印，陳藝文，張新晨

(中國勞動關(guān)系學(xué)院，北京 100048)

引言

近年來城市住房租賃市場進入蓬勃發(fā)展階段。中央和地方多次強調(diào)“租售并舉”“房住不炒”為長租公寓的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報告(2020)》的數(shù)據(jù)顯示，截止2020年第三季度，全國長租公寓企業(yè)有900余家，其中近200家長租公寓企業(yè)在深圳市；市場前三大企業(yè)分別為鏈家旗下的自如、蛋殼公寓、我愛我家旗下的相寓。據(jù)統(tǒng)計，截止2017年底長租公寓數(shù)量在全國租賃市場的占比約為2%～3%，與發(fā)達(dá)國家約20%～30%的占比相比，中國長租公寓的發(fā)展空間仍然十分巨大。

長租房市場快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些亂象，比如房屋裝修甲醛超標(biāo)、房東惡意驅(qū)逐房客、房客押金退費困難、中介哄抬租金等，這直接關(guān)乎住戶的健康與權(quán)益，也關(guān)乎房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一些長租公寓運用“高進低出”“長收短付”“租金貸”的經(jīng)營模式，套取房客資金，違規(guī)經(jīng)營，資金鏈斷裂后產(chǎn)生一連串不良的社會影響。本文以2020-2021年蛋殼公寓“爆雷”事件為例，基于蛋殼公寓的各類公告、網(wǎng)絡(luò)公開新聞和報道，梳理事件過程中蛋殼公寓、房地產(chǎn)管理部門、房東、房客等方面的行為表現(xiàn)，分析危機事件中政府調(diào)控的邊界及政府與市場的互動邏輯。本文希望以該事件為例，為城市住房租賃市場企業(yè)管理提供一份參考，也為企業(yè)危機事件中“政府與市場的互動邏輯”提供一個思考視角。

一、文獻(xiàn)綜述

蛋殼公寓事件是一次企業(yè)危機事件，引發(fā)了政府的監(jiān)管和干預(yù)。該案例與企業(yè)危機事件中政府與市場關(guān)系、長租房市場發(fā)展等問題有關(guān)，亦有多項研究關(guān)注該案例事件。

(一)企業(yè)危機事件中政府與市場的互動研究

企業(yè)危機事件發(fā)生后，需盡快進行危機管理。日本企業(yè)管理顧問藤井定美認(rèn)為，企業(yè)危機管理是一種管理活動，不僅包括預(yù)防危機的員工訓(xùn)練活動，也包括危機發(fā)生后的一系列規(guī)劃決策、動態(tài)調(diào)整和化解措施。何蘇湘認(rèn)為企業(yè)危機管理是“企業(yè)為了預(yù)防、擺脫、轉(zhuǎn)化危機而采取的一系列維護企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的正常運行、使企業(yè)脫離逆境、避免或減少企業(yè)財產(chǎn)損失、將危機化解為轉(zhuǎn)機的一種企業(yè)管理的主動行為”。Alshoubaki在現(xiàn)有危機管理模型和概念的基礎(chǔ)上，建立了一個危機管理的綜合模型，并指出企業(yè)危機的溢出效應(yīng)，政府需對一些危機作出必要的反應(yīng)。可見，企業(yè)危機管理既包括企業(yè)層面的主動作為，也包括政府層面的必要干預(yù)。

企業(yè)危機事件出現(xiàn)后，如果政府沒有采取正確方式，就會造成嚴(yán)重后果，不僅對公眾的正常生活構(gòu)成嚴(yán)重威脅，也會削弱政府的公信力，所以研究政府是否參與企業(yè)危機事件管理就變得尤為重要。在政府危機管理的研究方面，劉一弘、郁建興等、張維平等都認(rèn)為政府在企業(yè)危機事件或者公共危機事件中的參與很重要，只是在具體事件的處理方面仍存在一些問題。李利群認(rèn)為，在企業(yè)危機事件中，政府適度的強制和援助有助于修復(fù)信任，政府干預(yù)存在一個最優(yōu)邊界。約束政府，提高政府效能，更多地發(fā)揮社會組織的作用，能夠改善政府干預(yù)的績效。在企業(yè)危機事件中，往往涉及到互聯(lián)網(wǎng)的信息傳播問題，許媛、梁循從政府指導(dǎo)、網(wǎng)民情感和企業(yè)應(yīng)對三個角度分析了各角色對企業(yè)輿論傳播過程的影響，指出互聯(lián)網(wǎng)時代網(wǎng)絡(luò)輿情的傳播會影響事件的發(fā)展。張蓓、夏瓊進一步指出，在企業(yè)危機事件頻發(fā)的背景下，政府需建立和完善應(yīng)急管理機制、強化第一發(fā)布意識、面對危機協(xié)同運作提高效率、以人為本增進溝通，提高政府危機公關(guān)能力，進而贏得公眾支持，增強政府公信力。郁建興等研究2004年后的13起疫苗危機的案例，認(rèn)為政府職能轉(zhuǎn)變與市場監(jiān)管治理體系構(gòu)建是相互依賴的共同演進關(guān)系。以上文獻(xiàn)表明，企業(yè)危機事件中政府需要適度干預(yù)，注意干預(yù)的邊界和方式，處理好政府職能與市場化的關(guān)系。

(二)政府參與建設(shè)長租房市場的國內(nèi)外研究

中國房地產(chǎn)市場起步于新世紀(jì)初，住房租賃市場起步更晚，一些學(xué)者比較國外的住房租賃市場，考察我國的住房租賃市場現(xiàn)有情況，分析可能面臨的問題及政策取向。楊瑛認(rèn)為德國通過發(fā)展社會住房、發(fā)放房租補貼、加強住房租賃市場管理等一系列政策，較好地解決了住房問題。施繼元發(fā)現(xiàn)英美等主要國家及其大都市住房租賃市場中，租賃住房的比例較高，而自有住房比率相對較低；住房租賃來源多元化，社會和私人出租占有重要比例；且政府重視，法律規(guī)范調(diào)控，租賃市場規(guī)范有序。孫丹比較了美國、英國和德國的住房租賃市場發(fā)展情況，認(rèn)為我國的住房租賃市場發(fā)展水平相對較低。鄭宇劼、張歡歡以德國、日本、美國為例，認(rèn)為國外住房租賃市場的租金補貼、土地優(yōu)惠、規(guī)范住房租賃法規(guī)等經(jīng)驗可供我國發(fā)展住房租賃市場借鑒。以上研究為中國發(fā)展住房租賃市場提供了參照點。

(三)蛋殼公寓事件的相關(guān)研究

蛋殼公寓事件在2020年底引起廣泛關(guān)注，學(xué)界已有多項專門的研究。卿松等以蛋殼公寓為例，分析了長租公寓的商業(yè)模式，指出該行業(yè)的諸多問題。華祎琳以該事件為例，分析了長租公寓“爆雷”事件中租客權(quán)益保護問題。黃輝、廖智娟分析了蛋殼公寓現(xiàn)金流問題，分析其資金鏈斷裂的原因，為長租公寓行業(yè)其他企業(yè)現(xiàn)金流管理提供一定的借鑒。張晨陽以蛋殼公寓為例，從企業(yè)層面和監(jiān)管層面分析爆雷事件的原因，針對目前長租公寓出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的建議：政府相關(guān)部門完善健全規(guī)章制度，采取更為嚴(yán)格的規(guī)定，對于互聯(lián)網(wǎng)模式下的企業(yè)應(yīng)該加大監(jiān)管；企業(yè)要合理使用杠桿，加強內(nèi)部控制，保持足夠的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。

二、事件分析

蛋殼公寓的發(fā)展歷程中，前期瘋狂融資，后期卷款跑路。前期瘋狂融資表現(xiàn)為：企業(yè)從房東處租房后月付租金給房東，再轉(zhuǎn)租給承租人并一次性收取一年的房租，對于無法一次性付清一年租金的承租人則通過“租金貸”的方式收取，由此余下11個月的租金就可用于收更多的房源從而吸引更多的房客，獲取更多的租金。后期卷款跑路表現(xiàn)為：從1000萬注冊資本飛速增加到數(shù)十億資產(chǎn)，然后轉(zhuǎn)移資本或者高層卷款跑路，留下法人代表(CEO)為空殼公司背鍋。本案例突顯出近年來中國城市房屋租賃市場的現(xiàn)實問題，具有一定的現(xiàn)實性與典型性。

在蛋殼公寓事件中，利益相關(guān)者權(quán)益受到損害，蛋殼公司本身的一些亂象在前期沒有受到市場懲罰和調(diào)整，政府在事件爆發(fā)前沒有及時發(fā)現(xiàn)問題并糾偏，導(dǎo)致后來的更大風(fēng)險，該事件匯集了多重元素，是考察企業(yè)危機事件中政府與市場關(guān)系、利益相關(guān)者關(guān)系的典型案例。本文將基于“利益相關(guān)者理論”和“市場和政府失靈理論”，對“蛋殼公寓”相關(guān)事件進行分析，并基于研究結(jié)論提出對策與建議，以協(xié)助化解企業(yè)危機事件中突顯的矛盾，推動我國住房租賃市場健康發(fā)展。

(一)基于利益相關(guān)者理論的分析

1984年弗里曼在《戰(zhàn)略管理：利益相關(guān)者管理的分析方法》一書中最早提出“利益相關(guān)者”概念和利益相關(guān)者管理理論。利益相關(guān)者包括企業(yè)的股東、債權(quán)人、雇員、下游顧客、上游供應(yīng)商等，也包括本地政府、本地居民、本地社區(qū)等。不同利益相關(guān)者的利益程度不同、利益要求不同，分別投入到企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)。企業(yè)危機管理中，關(guān)鍵在于從相關(guān)性、緊急性和影響力三個維度將利益相關(guān)者分類，建立利益相關(guān)者矩陣。相關(guān)性維度是指將利益相關(guān)者納入考慮范圍。緊急性維度是指對利益相關(guān)者按照利益補償?shù)木o急程度排序，進行先后補償，快速處理事件；影響力維度是利益相關(guān)者對事件后續(xù)發(fā)展可能造成的影響力，優(yōu)先管控影響力大的利益相關(guān)者。“蛋殼公寓”事件曝光后，各利益相關(guān)者的訴求不同，其重點在于運用利益相關(guān)者理論將各個利益相關(guān)方進行分類，并分析其利益訴求，然后針對不同的利益群體采取相應(yīng)的措施。

1.利益相關(guān)者矩陣

根據(jù)利益相關(guān)者理論，我們建立“蛋殼公寓”事件的利益相關(guān)者矩陣(表1)，然后再根據(jù)矩陣進行分析。利益相關(guān)者矩陣表明，最主要的矛盾沖突是房東、承租人與蛋殼公寓(中介公司)之間的利益糾紛，又因媒體的曝光，社會輿論壓力導(dǎo)致事件發(fā)酵，政府相關(guān)部門(住建局)對此事件進行管控，杜絕此類事件以訛傳訛，并制定相關(guān)政策，將房東與承租人的損失降到最低。表1從相關(guān)性、緊急性、影響力三個維度的表現(xiàn)程度來觀察政府、房東、承租人、中介公司、銀行、官方媒體、其他媒體、其他群眾等利益相關(guān)者們在危機事件發(fā)生后的反應(yīng)，這有助于分析利益相關(guān)者關(guān)系，也有助于梳理事件過程、找出問題根源以及后期連鎖反應(yīng)，并針對矛盾問題提出結(jié)論。比如“蛋殼公寓”事件發(fā)生后住建局很快出臺相關(guān)法律法規(guī)，對相關(guān)企業(yè)及時整治，一系列行動在社會中產(chǎn)生強烈反響，同時媒體和關(guān)注該事件的群眾“人云亦云”的傳播方式使事件矛盾不斷發(fā)酵。

2.基于利益相關(guān)者理論的分析

目前關(guān)于我國房屋租賃市場與政府之間關(guān)系的相關(guān)研究還較薄弱，有學(xué)者認(rèn)為住房租賃市場發(fā)展與政府短期利益與長期利益的非一致性引發(fā)博弈，二者之間的關(guān)系是房屋租賃市場調(diào)控失靈的關(guān)鍵。國內(nèi)學(xué)者鮮有從這一角度研究住房租賃市場發(fā)展，故此，本文將政府與市場關(guān)系納入利益相關(guān)者理論，進行綜合分析。

圖1的利益相關(guān)者模型反映了房主、市場和租客之間的關(guān)系，以及政府在其中扮演的角色，①代表房主委托房屋租賃公司出租其房屋并按月得到固定租金的過程，公司與房主之間簽訂房屋租賃合同。②代表租客在房屋租賃市場找到心儀的住房，租賃房屋，并按照房屋租賃市場的規(guī)定定期交付租金，其中公司與租客之間簽訂了房屋租賃合同。③代表租客定期給房屋租賃公司交付租金，但是在該過程中存在租客支付不起租金的情況，各公司與銀行交易和協(xié)商，以最低利息貸款給租客，給一次性支付全款的租客們減輕了負(fù)擔(dān)。同時，為了保障房屋租賃市場平穩(wěn)運營，政府給出了相關(guān)政策，并且在市場與租客存在爭議時進行干預(yù)，保障租客的合法權(quán)益。④代表房屋租賃公司每月給房主交付租金，后期公司未向房主繳納租金，導(dǎo)致這一過程斷裂，這也是企業(yè)危機事件發(fā)生的導(dǎo)火索。⑤代表房主未按時得到每月租金，直接向租客討要租金，危機事件開始發(fā)酵。⑥代表因企業(yè)危機事件的發(fā)生，政府整治整個房屋租賃市場，制定政策調(diào)控市場，以減少事件給社會帶來的諸多不良影響。在整個圖的空白區(qū)域是各類媒體和其他群眾，他們報道并關(guān)注事件進展。

圖1 蛋殼公寓“爆雷”事件的主要利益相關(guān)者關(guān)系模型

(二)基于市場失靈理論的分析

在理想的市場經(jīng)濟中，市場通過“看不見的手”配置資源，產(chǎn)品以帕累托最優(yōu)的方式分配，除非以損害他人利益為代價，否則每個人得到的是利益最大化的分配。帕累托最優(yōu)靠市場自我調(diào)節(jié)，不需要公共政策干預(yù)。現(xiàn)實經(jīng)濟中，一旦某個假設(shè)不能成立，即稱之為市場失靈，也就無法實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。公共物品、外部性、自然壟斷和信息不對稱是四種公認(rèn)的市場失靈之源，也是政府干預(yù)經(jīng)濟的主要起點?，F(xiàn)代市場失靈理論認(rèn)為，單靠市場無法解決社會公平和經(jīng)濟穩(wěn)定等問題，需要政府調(diào)控，政府需深入到市場無法調(diào)節(jié)的領(lǐng)域。由于政府的公共性質(zhì)，政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范自身行為，不斷提高管理效率。基于市場失靈理論，中國的房屋租賃市場存在以下特征事實：

第一，從市場運行來看，房東在出租房屋時往往是單個行為，通過個人或中介渠道掛出，房屋租賃分布零散，缺乏專業(yè)性和集約性。城市中迅速增加的流動人口產(chǎn)生了大規(guī)模的租房需求，長租公寓應(yīng)運而生。經(jīng)營商獲取房源并進行適當(dāng)裝修升級，疊加日常管家服務(wù)，甚至延伸到為承租人解決租金分期貸款等方面的增值服務(wù)，成為房屋租賃市場的寵兒，其背后違反“低價租入，高價租出”基本商業(yè)規(guī)律的經(jīng)營模式卻未引起民眾警惕。

第二，從房客群體看，承租人往往為大學(xué)畢業(yè)生、城市轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)民進城務(wù)工人員等住房困難的新群體，由于經(jīng)濟能力有限，又缺乏社會閱歷，經(jīng)常掉入一些明顯的租房陷阱，在租賃房屋時因更多考慮較低的租金或者中介費用而成為騙局的受害者。承租人對房子的權(quán)限有限，在租賃關(guān)系中處于較弱一方，當(dāng)合法權(quán)益受到侵害時，往往因維權(quán)成本太高而選擇忍氣吞聲。

第三，房屋租賃市場存在信息不對稱現(xiàn)象。從長租公寓平臺提供租賃協(xié)議看，市場上“租金貸”的年化利率均大于10%，然而蛋殼公寓做擔(dān)保，使得其公寓下的租金貸利率降為9%左右。蛋殼公寓利用承租人的信用獲得貸款，借貸公司在向承租人發(fā)放“租金貸”的過程中，并沒有準(zhǔn)確評估承租人的還款能力，導(dǎo)致租賃協(xié)議存在高失敗率風(fēng)險，整個交易鏈條存在明顯的不穩(wěn)定性。此外，在一些長期出租公寓租賃條款中，經(jīng)營者更換概念，以“信用租房產(chǎn)品”替換“貸款條款”，在承租人不了解風(fēng)險提示的情況下代辦“租金貸”。當(dāng)經(jīng)營者發(fā)生履約失信后，承租人因突然負(fù)擔(dān)過重而無法按時償還貸款，進一步影響個人征信記錄。

第四，房客和房主的維權(quán)成本較高。從近些年大量長租公寓平臺“爆雷”事件來看，因承租人經(jīng)濟能力一般有限，且又分散在不同地域，加上經(jīng)營商從業(yè)門檻極低、網(wǎng)絡(luò)平臺缺乏相關(guān)行業(yè)規(guī)范等原因，“爆雷”后平臺作為中介方很難通過法律途徑進行追責(zé)，受害人維權(quán)非常困難，企業(yè)以“經(jīng)營不善”為由倒閉清算，受害人拿不回自己的損失，甚至立案都很困難。房屋租賃市場陷阱頻生，平臺頻頻“爆雷”，原因之一就是低成本失信與高成本維權(quán)之間的失衡。

(三)基于政府失靈理論的分析

政府失靈一般指政府提供的公共物品無法很好地滿足個人需求，公共物品被浪費或濫用，導(dǎo)致過高的公共支出或者低效率的公共服務(wù)，政府的政策或干預(yù)措施無法達(dá)到特定的效果。當(dāng)市場失靈、政府采取措施干預(yù)經(jīng)濟時，因政府行為存在一定的局限性以及一些客觀情況的制約，無法以最佳狀態(tài)完成社會資源的配置，出現(xiàn)政府失靈。在政府決策的過程中，往往會面臨一些不穩(wěn)定因素的影響，使得政府在制定公共政策的時候難以兼顧所有方面。以我國房屋租賃中存在的問題來分析，我們認(rèn)為造成政策效果不佳的原因有以下幾方面：

1.房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)不健全

我國目前實行的房屋租賃法規(guī)是2011年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》，上一個法規(guī)是建設(shè)部1995年制定的《城市房屋租賃管理辦法》，新法規(guī)雖有很大改進，對承租人的合法權(quán)益有更多的保護，但對于房屋租賃市場發(fā)展中的一些新情況、新問題并沒有進行有針對性地完善。特別是諸如蛋殼等基于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的長租公寓平臺從2017年開始“井噴式”發(fā)展，引發(fā)“租金貸”“高收低出”“長收短付”等亂象，相關(guān)管理規(guī)定沒有及時更新，法律法規(guī)存在一定的滯后性。

2.政府監(jiān)管工作缺失

作為房屋租賃市場的監(jiān)管者，政府相關(guān)部門并未建立起有效的監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，住建、公安、工商、稅務(wù)等部門間各自為政、多頭管理的現(xiàn)象仍然存在。由于平臺涉及互聯(lián)網(wǎng)新業(yè)態(tài)經(jīng)濟，相關(guān)主管部門因管理工作牽涉內(nèi)容多、處理關(guān)系復(fù)雜，加之對新租賃模式認(rèn)識不足，導(dǎo)致監(jiān)管不到位，違規(guī)查處執(zhí)法不嚴(yán)，監(jiān)管存在一定的滯后性。

3.城市對外來人口租賃住房資源缺少規(guī)劃

各地政府為發(fā)展地方經(jīng)濟，大張旗鼓地招商引資，但對招商引資產(chǎn)生的外來人口就業(yè)、住房等問題沒有配套的解決方案，也缺少租賃住房建設(shè)的系統(tǒng)規(guī)劃，缺乏健全的城市住房保障體系，一時間難以滿足租賃需求，直接將外來人員的居住問題推向了市場和社會。

三、“蛋殼公寓”事件后的思考

危機事件的發(fā)酵，政府需出手管控局面，降低負(fù)面影響，盡力維護利益相關(guān)者的基本權(quán)益。最終，事件平息，利益各方都期待企業(yè)或政府給出更長遠(yuǎn)的管理辦法。當(dāng)然，政府也希望政策不斷完善，不再發(fā)生類似的企業(yè)危機事件?！暗皻すⅰ笔录m已平息，深入的思考仍有必要。

(一)蛋殼公寓的是與非

蛋殼公寓在發(fā)展初期，作為一個專業(yè)型的房屋租賃管理機構(gòu)，在為房東房客提供租房便利的同時，嚴(yán)格把關(guān)房屋設(shè)施和住房品質(zhì)，給租客帶來了便捷和舒適感的體驗。再加上管理完善，安全方面有保障，物業(yè)服務(wù)的貼心程度優(yōu)于普通租賃，比如物業(yè)對公共區(qū)域進行管理之外，還定期打掃房屋，迎合了工作繁忙的租客的需求。更重要的是，公寓的地理位置通常在周圍具備超市、餐廳和學(xué)校等熱鬧地段，方便租客們?nèi)粘Ｉ?。公寓在各個方面考慮得周到細(xì)致，給房地產(chǎn)市場帶來一種變革，在一定程度上提高了租房人的生活質(zhì)量。

隨著蛋殼公寓不斷發(fā)展，管理模式出現(xiàn)漏洞，運營方式發(fā)生變化，眾多問題相繼暴露：租客陷入套路貸的困境；房東的房子被改造得體無完膚；企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致房東與房客之間矛盾重重；在疫情最嚴(yán)重時期，一邊與房東簽訂免租三月合同，另一邊繼續(xù)收著房客的租金；在北上廣深發(fā)達(dá)地區(qū)炒房價，2018年北京長租房租金由7500元/月炒到10800元/月；房子裝修后立馬出租，較少顧及甲醛超標(biāo)等因素。蛋殼公寓的種種行為給眾多租客和房東帶來傷害和損失，也擾亂了市場秩序，給行業(yè)中其它高品質(zhì)企業(yè)帶來經(jīng)營壓力。

(二)政府調(diào)控長租房市場的邏輯分析

多地發(fā)生長租房危機事件后，政府快速介入，北京住建委成立專辦小組，深圳住建局發(fā)布緊急通知，成都、西安、重慶等城市針對住房租賃市場先后發(fā)文。在深圳的蛋殼公寓辦公現(xiàn)場還有穿紅馬甲義工在現(xiàn)場維持秩序，義務(wù)法律援助人員在現(xiàn)場快速解答來訪房東和租客的糾紛問題。重慶市發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)在位于主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開設(shè)唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。這一系列措施顯示，政府不僅在危機事件發(fā)生后及時制定政策進行整治，還從各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管，杜絕企業(yè)再次鉆法律法規(guī)的漏洞，給民眾吃下一顆定心丸。當(dāng)然，對于同行業(yè)的企業(yè)而言，政府并沒有將所有企業(yè)“一巴掌打死”，而是繼續(xù)鼓勵合規(guī)運營的企業(yè)規(guī)范發(fā)展，嚴(yán)格管控非法企業(yè)擾亂秩序。在各種政策的影響下，長租房市場逐步回到正常發(fā)展軌道。

四、結(jié)論與啟示

本文以蛋殼公寓事件為例研究事件中各利益相關(guān)者的關(guān)系，研究認(rèn)為，蛋殼公寓超常規(guī)的發(fā)展模式違背基本商業(yè)規(guī)律，在出現(xiàn)危機時應(yīng)對不力，沒有擔(dān)負(fù)應(yīng)有的社會責(zé)任，前期政府干預(yù)不足導(dǎo)致了“爆雷”事件演化擴大，后期政府出面使整個事件逐漸平息，總體而言，蛋殼公寓的商業(yè)模式不可持續(xù)，危機中缺乏契約精神，政府的干預(yù)行為是必要的，也是有效的。事件對中國城市住房租賃市場及企業(yè)危機事件的一般化啟示有三點：

首先，完善住房租賃市場制度體系，建立健全租賃監(jiān)管平臺。隨著住房租賃市場快速發(fā)展，相關(guān)制度和政策需與時俱進，比如加快出臺《住房租賃條例》，進一步完善住房租賃登記、租賃征信、租賃交易和租金管控等配套制度。與此同時，建立住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，通過數(shù)據(jù)平臺核驗房源信息和房源狀況，對長租企業(yè)的資金監(jiān)管、信用資質(zhì)、租金收取模式等情況進行監(jiān)控，在平臺上定期公開信息，對可能發(fā)生的風(fēng)險提前預(yù)警。建立追責(zé)機制，對房屋租賃市場的違法行為，開辟專門熱線、網(wǎng)上信箱等維權(quán)通道。

其次，房屋租賃市場規(guī)范發(fā)展需要多個利益相關(guān)者共同努力。政府提供一定的金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策，提高長租公寓市場的長期投資回報率，使企業(yè)回歸正常合理的盈利模式。對于房東、租客，政府可以采取貨幣補貼方式或解決其教育、戶口、子女入學(xué)等問題，鼓勵他們繼續(xù)租住長租公寓。行業(yè)協(xié)會完善自律規(guī)定，發(fā)布負(fù)面清單制度，倡導(dǎo)規(guī)范經(jīng)營。市場有序發(fā)展離不開企業(yè)自身監(jiān)管，企業(yè)要遵守契約精神，考慮長遠(yuǎn)發(fā)展而不是眼前私利。

最后，企業(yè)危機事件中，企業(yè)需承擔(dān)責(zé)任化解危機，政府需盡快知悉利益相關(guān)者的權(quán)益訴求，遵循市場規(guī)律，督促企業(yè)最大程度地?fù)?dān)負(fù)責(zé)任。當(dāng)企業(yè)無力應(yīng)對時，政府出面，協(xié)調(diào)相關(guān)部門或企業(yè)，接管或重組企業(yè)，必要時進行企業(yè)破產(chǎn)清算，盡可能保護利益相關(guān)者的利益，滿足利益相關(guān)者的訴求，逐步平息爭議。在事件處理過程中和事件之后，政府需整頓行業(yè)發(fā)展亂象，及時發(fā)布或修訂行業(yè)發(fā)展規(guī)范性文件，預(yù)防類似事件再次發(fā)生，化危為機，推動本行業(yè)及行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。

注 釋：

①彭勇、王曉丹，長租公寓來了 你還會買房嗎？[N]經(jīng)濟參考報，2017-8-25。

②本文關(guān)于蛋殼公寓的所有數(shù)據(jù)和資料來自蛋殼公寓的公告、政府或相關(guān)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)公開信息。