孫昂 曹軍宇

在司法實(shí)踐中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)被查封財(cái)產(chǎn)存在租賃或抵押的情形，在居住權(quán)作為新型用益物權(quán)被寫(xiě)入《民法典》的背景下，同樣也會(huì)存在被查封的財(cái)產(chǎn)存在居住權(quán)的情形，這就導(dǎo)致可能出現(xiàn)居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突愈漸激烈的情況。因此，若人為制造虛假?zèng)_突，致執(zhí)行程序中“居抵”設(shè)立順位下后設(shè)權(quán)力異化，如何正確保障弱勢(shì)群體的生存權(quán)，又避免出現(xiàn)執(zhí)行困局是需探討的問(wèn)題。

一、執(zhí)行程序中“居抵沖突”困境之肇始

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)的平衡之路

居住權(quán)入典是從法律角度加強(qiáng)和鞏固民生基本保障，讓住宅歸位于其本身性能與價(jià)值的重大舉措。居住權(quán)的設(shè)立在保障弱者基本生活需要的同時(shí)，兼顧了法律應(yīng)有的社會(huì)功能。同時(shí)，抵押權(quán)是重要的融資手段，人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)利益最大化，在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)、居住權(quán)、租賃權(quán)等多種權(quán)利的現(xiàn)象比比皆是。一般情況下，因居住權(quán)屬于用益物權(quán)，居住權(quán)人對(duì)住宅享有占有、使用的權(quán)能，而抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人并不實(shí)際占有抵押物，因此在同一住宅之上的抵押權(quán)與居住權(quán)可以并存。但因居住權(quán)人能排他地占有、使用抵押物，作為抵押物的住宅上有居住權(quán)的負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)人也難以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，于是抵押權(quán)與居住權(quán)的沖突逐漸凸顯。

從司法實(shí)踐來(lái)看，抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突一直以來(lái)是我國(guó)執(zhí)行程序中的問(wèn)題，然而自正式確立居住權(quán)制度以來(lái)，“租抵”沖突出現(xiàn)斷崖式的減少，“居抵”沖突大量增加。通過(guò)檢索“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”2018年1月至2021年7月的執(zhí)行案件，涉及到抵押權(quán)與居住權(quán)的案件有807件，尤其是2021年1月至7月達(dá)到221件；涉及到抵押權(quán)與租賃權(quán)的案件雖有4937件，但2021年1月至7月，案件數(shù)驟減至410余件，與2020年整年度相比減少了近4倍。究其原因，有以下兩個(gè)方面：

一方面，解決抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的法律法規(guī)日益完善。如2021年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條對(duì)同時(shí)存在租賃權(quán)與抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)做了詳細(xì)規(guī)定。此外，《物權(quán)法》第190條的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《合同法》等法律法規(guī)對(duì)租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突做了詳盡的法律規(guī)范性指引。法律法規(guī)的不斷完善，尤其是如何處理存在“租抵”沖突的財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)問(wèn)題的法律完善，使租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突出現(xiàn)斷崖式的減少。僅存的410件涉及到抵押權(quán)與租賃權(quán)的案件中，81.4%的案件僅涉及承租人的救濟(jì)程序、依申請(qǐng)或者依程序等細(xì)節(jié)糾紛。隨著法律的完善，針對(duì)抵押權(quán)與租賃權(quán)的效力位階問(wèn)題逐漸明晰。

另一方面，《民法典》物權(quán)編僅用6個(gè)法律條文規(guī)定了居住權(quán)，其他配套法律規(guī)定也尚未針對(duì)在執(zhí)行程序中居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的效力位階問(wèn)題做出詳盡說(shuō)明。在上述涉及到抵押權(quán)與居住權(quán)的案件中，75%的糾紛涉及到了合同是否真實(shí)的問(wèn)題，而執(zhí)行審查程序中對(duì)合同的識(shí)別、排除的比例僅僅占21%。大多數(shù)審查程序中的案子中對(duì)居住權(quán)合同是否真實(shí)、合法不做實(shí)質(zhì)審查，而僅僅對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估。這可能導(dǎo)致合同的真假及法律效力無(wú)法認(rèn)定，執(zhí)行后風(fēng)險(xiǎn)完全由買(mǎi)受人承擔(dān)。

綜上，在“租抵”沖突逐漸弱化的趨勢(shì)下，日后“居抵”沖突將成為執(zhí)行案件中新的突出問(wèn)題。根據(jù)對(duì)某市轄區(qū)法院141件附租約案件樣本的統(tǒng)計(jì)分析，36.5%在執(zhí)行程序中實(shí)施“現(xiàn)狀拍賣(mài)”，即在拍賣(mài)時(shí)，統(tǒng)一評(píng)估租約現(xiàn)狀，披露可能存在的問(wèn)題，但不確認(rèn)租約的法律效力；19.4%認(rèn)為在執(zhí)行審查程序中進(jìn)行形式審查足以分辨租賃權(quán)是否可以對(duì)抗執(zhí)行；22.3%在認(rèn)定租賃權(quán)不足以對(duì)抗執(zhí)行后，會(huì)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，如果該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值能完全滿(mǎn)足租方與抵押權(quán)人的利益時(shí)，則選擇帶租約進(jìn)行拍賣(mài)。①參見(jiàn)陳明燦：《從博弈到共存：執(zhí)行程序中租賃權(quán)的保護(hù)范圍及限度——以善意執(zhí)行視角下利益衡量論為視角》，載《法律適用》2020年第21期。居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突，則可能出現(xiàn)法院為了不影響執(zhí)行效率，直接認(rèn)定居住權(quán)不得對(duì)抗執(zhí)行，從而直接剔除居住權(quán)或不公開(kāi)居住權(quán)合同啟動(dòng)評(píng)估拍賣(mài)，或者在認(rèn)定居住權(quán)不足以對(duì)抗執(zhí)行后，不引導(dǎo)案外人走執(zhí)行異議之訴，直接對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估，如果標(biāo)的物的價(jià)值能夠滿(mǎn)足各方的利益，那么將帶居拍賣(mài)，否則將直接剔除居住權(quán)。因此，執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中如何確定效力位階，成為解決執(zhí)行困局的關(guān)鍵。

（二）抵押權(quán)與居住權(quán)在執(zhí)行程序中沖突情形

在《民法典》頒布之前尚未正式確立居住權(quán)制度，遇到居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突時(shí)，參考最高法院發(fā)布的交通銀行股份有限公司陜西省分行與張?chǎng)﹫?zhí)行異議之訴再審案件，法官認(rèn)為應(yīng)參照適用價(jià)值衡量機(jī)制平衡雙方的利益。②參見(jiàn)交通銀行股份有限公司陜西省分行訴張?chǎng)﹫?zhí)行異議案，最高人民法院（2018）最高法民申1463號(hào)民事裁定書(shū)。那么，在居住權(quán)制度設(shè)立之后，其與抵押權(quán)的效力位階未定的前提下，對(duì)于有爭(zhēng)議的房屋上居住權(quán)和抵押權(quán)并存時(shí)，是否還參照適用價(jià)值衡量機(jī)制？有學(xué)者依據(jù)上述再審案例認(rèn)為在《民法典》頒布后，在居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突時(shí)，可參考價(jià)值衡量機(jī)制，直接得出居住權(quán)效力優(yōu)先性的結(jié)論。③參見(jiàn)馬明明：《居住權(quán)與抵押權(quán)之順位沖突》，載《平頂山學(xué)院學(xué)報(bào)》2021年第1期。但筆者認(rèn)為若不區(qū)分情形直接得出結(jié)論，有損抵押權(quán)人的權(quán)利，也不利于最大限度兼顧雙方利益。故通過(guò)類(lèi)比租賃權(quán)與抵押權(quán)的法律關(guān)系，對(duì)實(shí)踐中可能出現(xiàn)的問(wèn)題歸納出以下情形：

1.設(shè)立在前的抵押權(quán)與設(shè)立在后的居住權(quán)沖突

根據(jù)《民法典》第368、402條的規(guī)定，抵押權(quán)和居住權(quán)的設(shè)立均以登記為設(shè)立要件。根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先效力”，在抵押權(quán)先設(shè)立的情況下，即使后設(shè)立的居住權(quán)人不知情，也可對(duì)抗后成立的居住權(quán)。因抵押權(quán)合法公示，其可通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿了解住宅上是否有其他權(quán)利的存在，此情況下視為居住權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道該住宅上存在抵押權(quán)的事實(shí)，若仍設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)推定居住權(quán)人愿意承擔(dān)不利后果。因此若在法院執(zhí)行拍賣(mài)抵押物時(shí)，即使居住權(quán)人的居住期限未至，抵押權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)也可排除居住權(quán)的效力。

2.設(shè)立在前的居住權(quán)與設(shè)立在后的抵押權(quán)沖突

根據(jù)《民法典》第405條的規(guī)定可知設(shè)立在后的抵押權(quán)無(wú)法對(duì)抗設(shè)立在先的租賃權(quán)，類(lèi)比到抵押權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系上，居住權(quán)作為法定的用益物權(quán)，效力高于作為債權(quán)的租賃權(quán)，舉輕以明重，在先設(shè)立的居住權(quán)的效力也應(yīng)優(yōu)于在后設(shè)立的抵押權(quán)。況且居住權(quán)具有強(qiáng)大的對(duì)世效力，甚至能對(duì)抗房屋所有權(quán)人，更何況房屋抵押權(quán)人。這就在抵押權(quán)人、居住權(quán)人與法院三者之間產(chǎn)生了矛盾，居住權(quán)的對(duì)世效力使得抵押權(quán)人的權(quán)利無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，為了防止該情況影響法院執(zhí)行的效率，司法實(shí)踐中往往采取“折中”的辦法，預(yù)先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值能同時(shí)滿(mǎn)足抵押權(quán)人和居住權(quán)人的利益，那么將“帶居拍賣(mài)”。但上述方法實(shí)際操作性卻很低，一方面，人們往往介意不動(dòng)產(chǎn)上并存另一權(quán)利，導(dǎo)致競(jìng)拍人數(shù)不足甚至直接流拍；另一方面，“帶居拍賣(mài)”本質(zhì)上不同于“帶租拍賣(mài)”，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，出租人的改變可能對(duì)生活沒(méi)有較大的影響。而對(duì)于居住權(quán)人來(lái)說(shuō)，其權(quán)利設(shè)立的初衷?xún)H是滿(mǎn)足基本住房需要，往往由其親屬設(shè)立，這就導(dǎo)致了“帶居拍賣(mài)”雖然使居住權(quán)人的權(quán)利沒(méi)有遭到實(shí)際損失，但在現(xiàn)實(shí)生活中所有權(quán)人的改變會(huì)對(duì)居住權(quán)人的生活產(chǎn)生較大影響。

（三）執(zhí)行程序中“居抵”設(shè)立順位下后設(shè)權(quán)力之異化

如前文所述，執(zhí)行程序中居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突類(lèi)似于租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突，存在“先居住后抵押”或者“先抵押后居住”的情形。執(zhí)行法官也會(huì)綜合考慮案件情況、類(lèi)案經(jīng)驗(yàn)確定不同順位沖突下權(quán)力實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先級(jí)。而這往往為人為制造虛假?zèng)_突提供條件：部分抵押人與案外人通過(guò)倒簽合同的方式設(shè)立虛假居住權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或者無(wú)權(quán)處分人抵押他人不動(dòng)產(chǎn)導(dǎo)致抵押權(quán)善意取得影響居住權(quán)人利益。

1.抵押人設(shè)立虛假居住權(quán)影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)

一方面，“使用”一詞在居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定中未明確其界限是限于權(quán)利人單方面使用，還是允許其與該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人一起使用。有學(xué)者主張這取決于居住權(quán)合同的約定或遺囑的意思表示。①參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)編對(duì)四種他物權(quán)制度的完善和發(fā)展》，載《中國(guó)法學(xué)》2020年第4期。同時(shí)，法律上對(duì)居住權(quán)人是否為了滿(mǎn)足生活需要實(shí)際利用了該不動(dòng)產(chǎn)難以把握，這就為虛假居住權(quán)的設(shè)立提供了條件。此外，夫妻離婚后，允許一方為另一方設(shè)立居住權(quán)，可能會(huì)導(dǎo)致“假離婚、真逃債”現(xiàn)象的出現(xiàn)，夫妻雙方通過(guò)假離婚，將財(cái)產(chǎn)劃歸到一方名下，既合理合法地設(shè)立了居住權(quán)保障另一方的生活需要，又使得該不動(dòng)產(chǎn)難以被強(qiáng)制執(zhí)行。另一方面，既然不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)的全部或者部分設(shè)立了居住權(quán)，那么原則上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上存在居住權(quán)的部分不能進(jìn)行出租。但依照意思自治的原則，當(dāng)事人可以依據(jù)真實(shí)意思表示約定將該不動(dòng)產(chǎn)的全部進(jìn)行出租。因此，當(dāng)事人不僅可以通過(guò)設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)保障基本的生活，還可以利用其獲得利益。如果這樣，居住權(quán)就無(wú)審查的必要，也無(wú)需表明權(quán)利人需要用該不動(dòng)產(chǎn)保障生活，對(duì)居住權(quán)設(shè)立的真實(shí)意圖更加難以琢磨。對(duì)于部分抵押人而言，在其上設(shè)定一個(gè)虛假的居住權(quán)不僅不會(huì)影響房屋的價(jià)值，還可以對(duì)抗執(zhí)行，阻礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

綜上，如果抵押人在抵押不動(dòng)產(chǎn)之前，在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置虛假居住權(quán)，這樣的居住權(quán)表面上具有強(qiáng)大的對(duì)世效力，抵押權(quán)人的權(quán)利很難得到兌現(xiàn)。這就需要嚴(yán)格的審查程序?qū)μ摷倬幼?quán)予以滌除，如果僅僅憑借形式審查輕易認(rèn)定其居住權(quán)合同能夠?qū)沟盅簷?quán)人，則抵押權(quán)人及抵押物的受讓人的法律地位類(lèi)似于先租后抵場(chǎng)合下抵押權(quán)人及抵押物受讓人的法律地位，即抵押權(quán)人不得主張滌除居住權(quán)協(xié)議后拍賣(mài)，通過(guò)拍賣(mài)取得抵押物所有權(quán)的買(mǎi)受人亦有義務(wù)協(xié)助案外人辦理居住權(quán)設(shè)立登記手續(xù)，這樣將嚴(yán)重影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)以及抵押物受讓人的交易安全。

2.抵押權(quán)善意取得影響居住權(quán)人利益

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分人將他人房屋抵押于第三人，如果第三人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)具備以下條件，推定其為善意取得，所有權(quán)人不能對(duì)被抵押的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行追回：一是權(quán)利人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)具備善意；二是不動(dòng)產(chǎn)必須以市場(chǎng)上的合理價(jià)格予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗遣粍?dòng)產(chǎn)須依法依規(guī)完成登記。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得應(yīng)符合以下構(gòu)成要件：一是抵押人在權(quán)利登記簿上的主體適格；二是抵押權(quán)人取得抵押權(quán)時(shí)為善意；三是抵押權(quán)人有償取得抵押權(quán)。

參照倪某某訴唐某某和中國(guó)銀行寶山支行虛假貸款案，唐某某通過(guò)偽造虛假交易合同、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置證明等虛假文件，在不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心辦理了不動(dòng)產(chǎn)（該不動(dòng)產(chǎn)系公有住房，從2003年以來(lái)將其提供給倪某一家用于生活性暫?。┊a(chǎn)權(quán)登記，之后又將該不動(dòng)產(chǎn)以其名義抵押給了寶山支行并就該抵押事項(xiàng)簽訂了合同，以此向銀行貸款，并就該不動(dòng)產(chǎn)辦理了抵押登記。之后唐某某因偽造合同等行為入罪，且倪某某就該不動(dòng)產(chǎn)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并繳納了房款。2011年5月，倪某某取得了該不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并做了登記。之后其請(qǐng)求寶山支行注銷(xiāo)其之前取得的抵押權(quán)；中國(guó)銀行寶山支行則主張對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)善意取得。①參見(jiàn)倪文培訴中國(guó)銀行股份有限公司上海市寶山支行、唐永平抵押合同案，上海市浦東新區(qū)人民法院（2011）浦民六（商）初字第5406號(hào)民事判決書(shū)、上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民六（商）終字第39號(hào)民事判決書(shū)。

從該案例中可以看出，通過(guò)偽造的住房出售合同、個(gè)人購(gòu)房交款憑證等證明文件，取得了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記，后當(dāng)銀行通過(guò)完成抵押登記對(duì)抵押人發(fā)放貸款，之后獲得該房屋不動(dòng)產(chǎn)的人聲稱(chēng)該抵押權(quán)無(wú)效，銀行在取得相關(guān)法律資格的前提下，可適用善意取得制度取得該抵押權(quán)，從而對(duì)抗真正的權(quán)利人。雖然這一制度保障了抵押權(quán)人的利益，但是對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有居住權(quán)的人來(lái)說(shuō)，面臨著居住權(quán)被滌除的處境，其滿(mǎn)足生活的需要無(wú)法得到滿(mǎn)足。

二、執(zhí)行程序中“居抵失衡”的原因

（一）滌除程序“同質(zhì)化”致使利益衡量機(jī)制呈現(xiàn)“疲軟”狀態(tài)

根據(jù)上文數(shù)據(jù)可知，在居住權(quán)設(shè)立之前，租賃權(quán)的存在就已對(duì)實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值最大化造成巨大負(fù)擔(dān)，產(chǎn)生了大量抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的執(zhí)行案件。在居住權(quán)設(shè)立之后，因其設(shè)立的目的是為了滿(mǎn)足居住權(quán)人的基本生活需要，則居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突更為凸顯。因此對(duì)查封的房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)權(quán)衡附著于查封房屋之上的各類(lèi)權(quán)益。不同法律關(guān)系的沖突容易造成法官運(yùn)用利益衡量機(jī)制時(shí)出現(xiàn)偏差，容易走向簡(jiǎn)單粗暴偏袒一方的處置方式。上文中筆者提到有學(xué)者的觀點(diǎn)是依據(jù)最高人民法院的判例，直接按照利益衡量得出房屋上既有居住權(quán)又有抵押權(quán)時(shí)居住權(quán)效力優(yōu)先的觀點(diǎn)，并沒(méi)有考慮“居抵沖突”的具體情形，以至于法官最終對(duì)案件進(jìn)行裁判時(shí)出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。

原初設(shè)想對(duì)存在虛假居住權(quán)或無(wú)對(duì)抗效力的真實(shí)居住權(quán)進(jìn)行滌除，這也是抵押權(quán)對(duì)居住權(quán)的“有力反擊”。對(duì)于滌除虛假居住權(quán)筆者無(wú)異議，但對(duì)于無(wú)對(duì)抗效力的真實(shí)居住權(quán)是否也直接移除值得研商。參考《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31第2款規(guī)定，即租賃權(quán)在抵押權(quán)之后設(shè)定，租賃權(quán)也不一定會(huì)被滌除，除非該租賃權(quán)的設(shè)置導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。若居住權(quán)參照適用“居住權(quán)影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)”需如何界定？試想若被抵押的房屋上存在居住權(quán)，雖在執(zhí)行拍賣(mài)階段不置可否地會(huì)影響競(jìng)拍積極性，也有可能會(huì)因?yàn)閮r(jià)值折損或流拍等情況影響抵押物的拍賣(mài)，但最終成交的價(jià)格因素是會(huì)受市場(chǎng)、地理位置等多因素影響，并不必然是居住權(quán)影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。何況根據(jù)“生道執(zhí)行原則”①生道執(zhí)行原則：人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行不得侵害被執(zhí)行人的生存權(quán)。，對(duì)于善意的居住權(quán)人唯一住房?jī)H滿(mǎn)足基本住房需要，若直接予以剔除，不利于保障生存權(quán)，②參見(jiàn)胡玉鴻：《習(xí)近平法治思想中生存權(quán)理論研究》，載《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)》2021年第2期。而若選擇“帶居拍賣(mài)”，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的改變可能會(huì)直接影響居住權(quán)人的生活。因此，對(duì)于屬于生存權(quán)的居住權(quán)來(lái)說(shuō)，③參見(jiàn)代貞奎、蒲宏斌、何小兵：《居住權(quán)保留條件下可執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房所有權(quán)》，載《人民司法·案例》2016年第8期。雖然“帶居拍賣(mài)”是綜合各方利益后的選擇，但是對(duì)居住權(quán)人可能帶來(lái)無(wú)法預(yù)測(cè)的后果，這既不符合居住權(quán)設(shè)立的根本目的，利益衡量機(jī)制更無(wú)從談起。

（二）居住權(quán)實(shí)體審查范圍“缺位”致使抵押權(quán)利益受損

在執(zhí)行程序中對(duì)居住權(quán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶?shí)體審查是毫無(wú)爭(zhēng)議的，原因在于登記行為的做出與否是由當(dāng)事人根據(jù)自己真實(shí)意愿決定的，并且自愿承擔(dān)該登記行為帶來(lái)的負(fù)面影響，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)予以干預(yù)，這就導(dǎo)致實(shí)踐中形式審查為主、實(shí)體審查為輔的登記審查標(biāo)準(zhǔn)漸居主導(dǎo)。

當(dāng)事人根據(jù)自己真實(shí)意愿決定居住權(quán)合同的設(shè)立、變更和終止，機(jī)構(gòu)原則上不予干預(yù)。登記機(jī)構(gòu)是否需要審查合同主體的適格問(wèn)題，是否需要審查不動(dòng)產(chǎn)用于滿(mǎn)足日常生活居住，目前都未予以明確。如小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人通過(guò)設(shè)立居住權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)合法銷(xiāo)售等問(wèn)題。這就導(dǎo)致居住權(quán)由無(wú)償設(shè)立轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斣O(shè)立，極有可能演變成為一種非典型擔(dān)保，而相比于租賃擔(dān)保，居住權(quán)登記后的對(duì)抗效力和期限的弱約束性都更好。形式審查為主的審查模式在上述問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)就略顯乏力，致使執(zhí)行法官在審理不動(dòng)產(chǎn)上存在居住權(quán)的類(lèi)案時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確把握居住合同內(nèi)容、簽訂時(shí)間等要素，進(jìn)而將目光轉(zhuǎn)向程序，將實(shí)體糾紛交由訴訟程序予以裁決。故當(dāng)一處不動(dòng)產(chǎn)上存在抵押權(quán)時(shí)，后設(shè)立的虛假居住權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)較之于虛假租賃權(quán)危害性更大。

（三）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)“善意”證明標(biāo)準(zhǔn)不一致使居住權(quán)利益受損

目前，立法對(duì)抵押權(quán)善意取得的的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還有待完善，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，抵押貸款時(shí)是否提高審查的標(biāo)準(zhǔn)及嚴(yán)控貸款流程，是判斷其是否善意的標(biāo)準(zhǔn)。①參見(jiàn)崔德隆訴中國(guó)工商銀行股份有限公司北京亞運(yùn)村支行確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案，北京市第三中級(jí)人民法院（2015）三中民終字第15483號(hào)民事判決書(shū)。而實(shí)踐中，金融機(jī)構(gòu)與普通民事主體相比，其善意的審查標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)較大差別，導(dǎo)致銀行放松對(duì)疑點(diǎn)信息進(jìn)行進(jìn)一步審核。而且在將審查標(biāo)準(zhǔn)降低的情況下，銀行能輕易的行使抵押權(quán)而獲取抵押的不動(dòng)產(chǎn)，降低自身權(quán)益受損的可能性。基于上述問(wèn)題，如果銀行等金融機(jī)構(gòu)無(wú)外力予以制約，便沒(méi)有動(dòng)力嚴(yán)格審核抵押的貸款信息，那么在不動(dòng)產(chǎn)上先于抵押權(quán)設(shè)立的居住權(quán)及其權(quán)利人將因此遭受利益損失。

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得中的“善意”，其含義是指無(wú)權(quán)處分人處置他人不動(dòng)產(chǎn)，表現(xiàn)形式上具有合法性，受讓人根據(jù)一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)合理信賴(lài)無(wú)權(quán)處分人的處分行為。那么不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的“善意”，也可理解為無(wú)權(quán)處分人抵押他人不動(dòng)產(chǎn)，因表現(xiàn)形式具有合法性，故受讓人對(duì)其處分行為具有合理信賴(lài)。

從我國(guó)審判實(shí)踐來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得之“善意”的判斷，各地法院做法不一。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否成立，有些法院認(rèn)為受讓人應(yīng)實(shí)地勘驗(yàn)被抵押的房屋。②參見(jiàn)李格、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行訴胡小平、王楓霞等人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，湖北省武漢市中級(jí)人民法院（2015）鄂武漢中民終字第00208號(hào)民事判決書(shū)。不過(guò)也有法院持相反意見(jiàn)，認(rèn)為只要進(jìn)行書(shū)面審查就可以，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記的公示具有公信力，受讓人根據(jù)登記簿上記載的權(quán)利證明受讓被抵押的房產(chǎn)，其可以被認(rèn)為具有善意。③參見(jiàn)徐紅章訴丘保明、李璧妍、丘濟(jì)平股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案，廣東省梅州市中級(jí)人民法院（2016）粵14民終94號(hào)民事判決書(shū)。還有法院認(rèn)為，抵押權(quán)人在基于善意的前提下合法取得被抵押的房產(chǎn)時(shí)，不必審查抵押人是否存在違法或者違規(guī)的行為。①參見(jiàn)中國(guó)銀行股份有限公司南通港閘支行訴陸建國(guó)借款合同糾紛案，江蘇省南通市中級(jí)人民法院（2009）通中民二終字第0452號(hào)民事判決書(shū)。由此可知，目前我國(guó)實(shí)務(wù)界尚未對(duì)合理謹(jǐn)慎的注意義務(wù)形成一致的判斷。

“善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)的不同，會(huì)導(dǎo)致在執(zhí)行程序中法官在對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋進(jìn)行理解適用時(shí)因主觀差異出現(xiàn)偏差，例如，在拍賣(mài)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其上還存在著已設(shè)立的居住權(quán)，而該涉居財(cái)產(chǎn)上還存在著冒名設(shè)立的抵押權(quán)，并且該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)符合一般性善意取得的構(gòu)成要件。執(zhí)行法官在未有明確規(guī)范指引的前提下，往往會(huì)根據(jù)自己的主觀判斷來(lái)區(qū)分個(gè)案中的“善意”，甚至不經(jīng)過(guò)利益衡量就滌除不動(dòng)產(chǎn)上的居住權(quán)，這種固化的辦案思維往往會(huì)導(dǎo)致法律適用層面上的混亂。

三、執(zhí)行程序中“居抵平衡”規(guī)制構(gòu)建

（一）司法審查：明確審查范圍與善意取得基準(zhǔn)

1.明確執(zhí)行程序中居住權(quán)實(shí)體審查范圍

實(shí)踐中債務(wù)人故意簽訂虛假的租賃合同對(duì)抗抵押權(quán)的情形時(shí)有發(fā)生，而如上文所述，居住權(quán)作為一種法定用益物權(quán)，可以登記但期限無(wú)法律規(guī)定予以規(guī)制，與租賃權(quán)相比，其對(duì)抗性和公示性更為優(yōu)越，抵押人與案外人惡意串通虛構(gòu)居住權(quán)的可能性也更大。參照李建俊、趙文萍訴鄭旭合等借款合同糾紛案件申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督一案中的觀點(diǎn)，該案中的案外人趙永明對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)聲稱(chēng)具有二十年的租賃期限，并以此提出了執(zhí)行異議。一般情況下，對(duì)于涉及案外人實(shí)體利益的案件，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)執(zhí)行異議程序?qū)?zhēng)議事實(shí)予以核查。然而，法院沒(méi)有啟動(dòng)執(zhí)行異議程序?qū)彶椤耙詡肿狻钡暮贤菍?duì)租賃事實(shí)是否存在予以審查，最后認(rèn)定租賃權(quán)有效并賦予其對(duì)抗抵押權(quán)的效力，屬程序違法，應(yīng)予糾正。②參見(jiàn)李建俊、趙文萍訴鄭旭合、臨汾市尚霖投資有限公司、王榮華借款合同糾紛案，最高人民法院（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。

審理該案例，應(yīng)結(jié)合舉輕以明重的原則，對(duì)居住關(guān)系進(jìn)行謹(jǐn)慎的審查，不論在執(zhí)行或?qū)彶橹卸际顷P(guān)鍵所在?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條著重強(qiáng)調(diào)對(duì)未實(shí)際用于居住使用的出租房屋不能排除執(zhí)行，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是針對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)規(guī)則，如果承租人未實(shí)際使用該房屋或者將其轉(zhuǎn)租，那么可以證明其未將基本生活需求寄托于該出租房，不屬于弱勢(shì)群體，因此不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。③參見(jiàn)宋帥堂、杜崇:《論以租抵債協(xié)議的法律性質(zhì)及其效力認(rèn)定》，載《福建金融管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2019年第3期。類(lèi)比“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”對(duì)弱勢(shì)群體保護(hù)的宗旨，居住權(quán)設(shè)立之初的目的也是滿(mǎn)足居住權(quán)人的基本生活需要。執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)某些顯而易見(jiàn)的實(shí)體性問(wèn)題進(jìn)行評(píng)判，排除其中一些明顯不合理的訴訟請(qǐng)求。之后可對(duì)合同進(jìn)行初步的形式審查，若合同能直接認(rèn)定為虛假，那么無(wú)需進(jìn)行實(shí)體審查，否則應(yīng)進(jìn)行實(shí)體審查，將執(zhí)行異議程序的效果最大化。在實(shí)體審查的內(nèi)容方面，需要全面審查合同約定的居住期限、所有權(quán)人的使用方式、占有狀況、簽訂的時(shí)間等等，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行利益平衡。若權(quán)利人并未實(shí)際利用該住宅進(jìn)行生活，則證明該居住權(quán)存在虛假設(shè)置的可能性，此種情況下該居住權(quán)的對(duì)抗效力是否有效應(yīng)予以考察。對(duì)高度懷疑“名為居住，實(shí)為借貸”的關(guān)系，應(yīng)提高審查的積極性，重點(diǎn)審查其真實(shí)性。

2.提高抵押權(quán)善意取得審查基準(zhǔn)

研判上文提及的倪某某訴唐某某等人虛假貸款案可知，評(píng)判金融機(jī)構(gòu)可以適用善意取得制度善意取得抵押物時(shí)，重點(diǎn)在于抵押權(quán)獲取是否具備善意性。

在民法中，于普通主體而言，抵押權(quán)人因合理信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記而進(jìn)行交易，在沒(méi)有相反證據(jù)予以推翻的前提下，法律推定其為善意。①參見(jiàn)程嘯:《論不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得》，載《財(cái)經(jīng)法學(xué)》2017 年第1期。因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上出現(xiàn)不真實(shí)的權(quán)利記載時(shí)，由真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)債權(quán)人取得權(quán)利時(shí)不具備善意的證明責(zé)任。但對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)適用更高的善意評(píng)價(jià)基準(zhǔn)：其一，銀行是否合理謹(jǐn)慎審查抵押物的權(quán)利歸屬。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，銀行應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審查抵押物的權(quán)利歸屬：外在表現(xiàn)形式的合法性；具體手段包括審查主體身份的適格性，合同文件的完整性等。金融機(jī)構(gòu)的善意的外在表征主要體現(xiàn)在：審查抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)是否完整、合法。其二，銀行是否履行了審慎經(jīng)營(yíng)義務(wù)。②參見(jiàn)陳麗華金融借款合同糾紛案，江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2014）錫商再終字第0002號(hào)民事判決書(shū)。在認(rèn)定銀行善意與否時(shí)，應(yīng)與放款行為結(jié)合起來(lái)一并考察，銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)全面核實(shí)借款人和擔(dān)保人的資信狀況。加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，通過(guò)面對(duì)面的交流，甄別信息的客觀性。對(duì)客戶(hù)提供的抵押物，除實(shí)地考察外，還應(yīng)與有關(guān)登記部門(mén)核對(duì)情況，充分盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)。

（二）利益衡量：完善居住權(quán)滌除程序

利益衡量規(guī)則是主觀上結(jié)合了具體的個(gè)案對(duì)利益進(jìn)行分配的行為。在不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)和租賃權(quán)產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）進(jìn)行處理，即“不動(dòng)產(chǎn)上存在的租賃權(quán)不會(huì)受到強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的影響，但該租賃權(quán)的存在影響了先前存在的抵押權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將其滌除”。此規(guī)定充分考慮到了承租人的利益，在保障了抵押物的交換價(jià)值的同時(shí)，也兼顧了抵押物的使用價(jià)值，其規(guī)定了只有在租賃權(quán)的存在影響到了同一不動(dòng)產(chǎn)上預(yù)先設(shè)立的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，才會(huì)選擇啟動(dòng)滌除程序，做到了二者之間的平衡。司法實(shí)踐中，愈來(lái)愈多的法院在執(zhí)行過(guò)程中，沒(méi)有機(jī)械化地一律滌除執(zhí)行標(biāo)的物上的租賃權(quán)，往往采用帶租評(píng)估的方式，統(tǒng)籌考慮該執(zhí)行標(biāo)的物的價(jià)值是否能夠?qū)崿F(xiàn)承租人與抵押權(quán)人的雙方利益以及租賃權(quán)對(duì)買(mǎi)受人的影響，在征詢(xún)抵押權(quán)人的意見(jiàn)之后，考慮是否啟動(dòng)“帶租拍賣(mài)”，實(shí)現(xiàn)了良好的社會(huì)效果。當(dāng)被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)上存在居住權(quán)時(shí)，法院也應(yīng)慎重經(jīng)審查后做出是否滌除居住權(quán)的裁定。在相關(guān)規(guī)范未明確是否移除居住權(quán)后再行拍賣(mài)，可以借鑒各法院在租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的做法，結(jié)合對(duì)個(gè)案的研判，在評(píng)估執(zhí)行標(biāo)的物的基礎(chǔ)上，對(duì)利益輕重進(jìn)行分配。具體操作中應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：其一，居住權(quán)的本質(zhì)是為了滿(mǎn)足居住權(quán)人的基本生活需求，相比與租賃權(quán)而言，居住權(quán)的社會(huì)屬性更加明顯，是居住權(quán)人的生存性權(quán)利。這就使得“帶居拍賣(mài)”不同于“帶租拍賣(mài)”，在對(duì)居住權(quán)進(jìn)行初步審查之后，應(yīng)綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變更對(duì)居住權(quán)人的影響，并根據(jù)居住權(quán)人的具體情況，對(duì)競(jìng)拍人設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮居住權(quán)人的意見(jiàn)，以保障居住權(quán)不被虛化。其二，一般情況下，法院應(yīng)當(dāng)依照抵押權(quán)人的申請(qǐng)選擇是否滌除居住權(quán)。如果法院依職權(quán)滌除居住權(quán)，那么將違反私法自治原則，況且只要不涉及到公共利益，法院也無(wú)依職權(quán)啟動(dòng)滌除程序的必要。此外，《規(guī)定》明確要求不動(dòng)產(chǎn)在查扣完成前進(jìn)行出租才能排除執(zhí)行。抵押權(quán)以實(shí)現(xiàn)物上的交換利益為內(nèi)容，而居住權(quán)的設(shè)立損害了不動(dòng)產(chǎn)上的交換利益，因此后設(shè)立的居住權(quán)不能對(duì)抗先設(shè)立的抵押權(quán)。

（三）規(guī)制改造：改良公示制度與確定對(duì)抗效力

1.改良公示制度

執(zhí)行程序中對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”存在的困難，有學(xué)者指出需對(duì)現(xiàn)有的公示機(jī)制加以調(diào)整，以租約期限確定要不要適用強(qiáng)制備案登記。如三年以下的租賃期限，承租人可自行選擇是否適用備案登記。居住權(quán)亦可分為長(zhǎng)期居住權(quán)和短期居住權(quán)，并細(xì)化其規(guī)則。長(zhǎng)期居住權(quán)具有可轉(zhuǎn)移性，不限于特定的居住權(quán)人，可進(jìn)行特定目的的合理運(yùn)用。①參見(jiàn)申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國(guó)設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，載《中國(guó)法學(xué)》2005年第5期。長(zhǎng)期居住權(quán)雖然能夠在滿(mǎn)足生活需要的同時(shí)發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的剩余價(jià)值，但是相較于短期居住權(quán)，長(zhǎng)期居住權(quán)會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)交換價(jià)值遭到極大的損害，影響不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)流通性，在“名為居住，實(shí)為借貸”的掩護(hù)下為法院執(zhí)行帶來(lái)極大的阻礙。因此可以通過(guò)規(guī)制長(zhǎng)期居住權(quán)，避免上述負(fù)面影響的出現(xiàn)：一是將居住權(quán)按照居住時(shí)間的長(zhǎng)短區(qū)分為長(zhǎng)期和短期；二是確定二者對(duì)抗善意抵押權(quán)人的條件，如短期居住權(quán)以登記為對(duì)抗要件，一經(jīng)登記即發(fā)生對(duì)抗效力。目前，關(guān)于以遺囑繼承方式設(shè)立的居住權(quán)的登記效力主要有兩種說(shuō)法：其一、居住權(quán)登記為“宣示登記”，產(chǎn)生登記處分的登記效力，未經(jīng)登記的居住權(quán)不具有公示效力和公信效力，無(wú)法對(duì)抗善意第三人。②參見(jiàn)高富平:《物權(quán)法原論》，法律出版社2014年版，第698頁(yè)。其二，遺囑生效后居住權(quán)未登記者，不產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。①參見(jiàn)中國(guó)審判理論研究會(huì)民事審判理論專(zhuān)業(yè)委員會(huì)編著:《民法典物權(quán)編條文理解與司法適用》，法律出版社2020年版，第386頁(yè)。筆者認(rèn)為，我國(guó)立法使用遺產(chǎn)繼承宣示主義，②參見(jiàn)劉耀東:《論基于繼承與遺贈(zèng)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)——以〈物權(quán)法〉第29條為中心》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2015年第1期。根據(jù)《民法典》第230條的規(guī)定，居住權(quán)如果以遺囑方式設(shè)立，繼承開(kāi)始時(shí)，遺囑繼承人即取得居住權(quán)。而這種物權(quán)的變動(dòng)，是由非法律行為引起的，可以不用進(jìn)行登記即產(chǎn)生登記效力，僅僅是無(wú)法對(duì)抗效力。但是，基于居住權(quán)的人身性，居住權(quán)人不能處分該權(quán)利，故實(shí)踐中居住權(quán)人怠于居住權(quán)登記的情況多發(fā)。因此，要以立法規(guī)范居住權(quán)的登記制度。另外，長(zhǎng)期居住權(quán)的居住期限若超過(guò)了三年，那么除完成登記行為外，還要使抵押權(quán)人獲知期限的具體時(shí)間，方能取得對(duì)抗善意第三人的效力。

2.確定居住權(quán)不同的對(duì)抗效力

一是當(dāng)事人在兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)上擁有不同的居住權(quán)或者當(dāng)事人擁有固定的住處，那么居住權(quán)不具備排除執(zhí)行的效力。根據(jù)立法原意，居住權(quán)設(shè)立的目的在于保障當(dāng)事人的生活所需，若該當(dāng)事人的居住權(quán)不止一個(gè)，那么其目的就不會(huì)只為保障生活所需。二是具有特定義務(wù)的當(dāng)事人之間設(shè)立的居住權(quán)，對(duì)其效力予以限制。如有學(xué)者主張父母與子女之間因不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與而設(shè)立居住權(quán)以保障贈(zèng)與人的生活需要，體現(xiàn)了具有撫養(yǎng)義務(wù)的當(dāng)事人之間因?yàn)槟承┦掠稍诓粍?dòng)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)的必要性。③參見(jiàn)王利明：《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問(wèn)題》，載《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期。該居住權(quán)在其法定的效果上還存在著道德層面的倫理親情，一旦該居住權(quán)人被限制居住，居住權(quán)人便可以通過(guò)法律途徑維護(hù)居住權(quán)人的權(quán)益，且依據(jù)民法意思自治的原則，該種居住權(quán)應(yīng)得到法律的認(rèn)可，一經(jīng)登記即具有法律效力。但因該種居住權(quán)的基礎(chǔ)是特定義務(wù)關(guān)系人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，例如撫養(yǎng)關(guān)系、扶養(yǎng)關(guān)系等，如果承認(rèn)該居住權(quán)具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力，那么特定義務(wù)人即抵押人，便可以憑此抵押將一部分的義務(wù)嫁接于抵押權(quán)人之上，既損害了抵押權(quán)人的利益，又破壞了原有的社會(huì)倫理秩序，故該種居住權(quán)不應(yīng)具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力。