成都市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司 王磊

一、引言

成都市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)成房擔(dān)保）是根據(jù)成都市人民政府成府發(fā)〔1998〕96號(hào)文成立的全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)的個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，隸屬于成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。成房擔(dān)保成立二十年來(lái)，先后為成都市數(shù)十家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工購(gòu)買(mǎi)房改房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房提供了貸款擔(dān)保。成房擔(dān)保主要業(yè)務(wù)為異地（阿壩州、西藏、中物院）公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)和商品房直貸式貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。與成都住房公積金管理中心及工行、建行、農(nóng)行、中行、成行、招商、中信、光大等十幾家銀行保持緊密的合作關(guān)系，以?xún)?yōu)質(zhì)高效的服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)贏得好口碑。

住房是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，它附著于土地，需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，具有較高的使用價(jià)值，價(jià)格高昂。即使是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民收入水平較高的國(guó)家，一套普通住房的價(jià)格也相當(dāng)于中等收入居民家庭平均年收入的4-6倍以上;在發(fā)展中國(guó)家，這一比例更高。因此，對(duì)于廣大中低收入居民家庭來(lái)說(shuō)，僅靠自己的積蓄一次性支付購(gòu)房款，須等待數(shù)十年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間[1]。個(gè)人住房貸款，可以有效填補(bǔ)居民住房需求消費(fèi)支付能力與房?jī)r(jià)之間的差距，克服居民面臨的流動(dòng)性限制，實(shí)現(xiàn)居民住房購(gòu)買(mǎi)力的跨期轉(zhuǎn)移，促進(jìn)居民住房消費(fèi)。在當(dāng)今世界，所有解決住房問(wèn)題的國(guó)家都借助個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)住房商業(yè)化和自主發(fā)展，改善生活條件，提高生活水平[2]。

住房置業(yè)擔(dān)保的出現(xiàn)，對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)，分散銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)和減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)等發(fā)揮了重要作用。但住房置業(yè)擔(dān)保在快速發(fā)展過(guò)程中也面臨著諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)為:一是住房置業(yè)擔(dān)保的主要功能錯(cuò)位，相關(guān)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱(chēng)。借款人向住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)繳納數(shù)額不菲的擔(dān)保費(fèi)后，無(wú)法享受到貸款人本應(yīng)給予的在貸款條件方面的任何優(yōu)惠，有的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)甚至要求借款人申請(qǐng)擔(dān)保的個(gè)人住房貸款額與房?jī)r(jià)比不得超過(guò)60%，比商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款的條件還要高。這種擔(dān)保對(duì)借款人而言，除了多交一筆擔(dān)保費(fèi)，多辦幾道手續(xù)外，實(shí)質(zhì)的幫助意義根本沒(méi)有得到體現(xiàn)。二是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律地位不明確，業(yè)務(wù)性質(zhì)模糊。實(shí)踐中，有的地方認(rèn)為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是不以營(yíng)利為目的事業(yè)單位，有的地方認(rèn)為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是以營(yíng)利為目的的商事組織，其提供的是企業(yè)信用，而非政府信用。從住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的貸款種類(lèi)來(lái)看，既有公積金個(gè)人住房貸款，也有商業(yè)銀行的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款和組合貸款，但以公積金個(gè)人住房貸款為主。由以營(yíng)利為目的商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為政策性個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保，明顯有悖于擔(dān)保的基本原理;由政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為政策性個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保，卻又有循環(huán)擔(dān)保之嫌。

二、住房置業(yè)擔(dān)保在個(gè)人住房公積金貸款中的作用

（一）住房置業(yè)擔(dān)保的定義

住房置業(yè)擔(dān)保是指由依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

（二）住房置業(yè)擔(dān)保在個(gè)人公積金貸款中的作用

截至2020年12月，成房擔(dān)保已為55萬(wàn)余戶(hù)家庭提供了個(gè)人住房貸款擔(dān)保服務(wù)。住房擔(dān)保存在分散的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)發(fā)揮了積極作用，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款提供了一定的便利和一定程度的保障，主要是：

第一，住房擔(dān)保在一定程度上確保了公積金個(gè)人住房貸款和商業(yè)個(gè)人住房貸款。是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要障礙。住房房地產(chǎn)擔(dān)保公司一般由當(dāng)?shù)刈》抗芾聿块T(mén)領(lǐng)導(dǎo)。與銀行相比，在辦理抵押登記、所有權(quán)證和抵押處置和實(shí)現(xiàn)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。為商業(yè)銀行發(fā)放的自營(yíng)個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保，可以在一定程度上減輕人們對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款的擔(dān)憂(yōu)[3]。

第二，住房置業(yè)擔(dān)保解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)。住房置業(yè)擔(dān)保出現(xiàn)后，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，可由住房置業(yè)擔(dān)保公司替代開(kāi)發(fā)商承擔(dān)從銀行發(fā)放貸款到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，直至他項(xiàng)權(quán)證辦理完畢時(shí)的擔(dān)保責(zé)任，使開(kāi)發(fā)商得以從繁復(fù)的擔(dān)保工作中解脫出來(lái)，專(zhuān)事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售工作。

第三，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款提供了便利，并使借款人能獲得一定程度的保障。住房置業(yè)擔(dān)保是針對(duì)我國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，購(gòu)房者不能及時(shí)提供有效的擔(dān)保而難以獲得銀行貸款的情況下推出的一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，為借款人減少了申請(qǐng)貸款時(shí)的許多中間環(huán)節(jié)。

三、擔(dān)保公司在個(gè)人住房公積金貸款中客戶(hù)違約的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）擔(dān)保公司在個(gè)人住房公積金貸款中客戶(hù)違約風(fēng)險(xiǎn)概況

以住房擔(dān)保為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司，在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，每一個(gè)不能肯定的風(fēng)險(xiǎn)因素，單獨(dú)或者組合產(chǎn)生的影響，都會(huì)造成擔(dān)保的實(shí)際收益效果與期望收益效果之間產(chǎn)生偏差，偏差程度越大，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)越大。被擔(dān)保方不能按照合同約定如期償付貸款，使擔(dān)保公司產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，即稱(chēng)為個(gè)人住房貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)貫穿于擔(dān)保業(yè)務(wù)前、中、后的整個(gè)過(guò)程[5]。

（二）住房擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)特征

客觀性。風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀世界中存在的一種客觀現(xiàn)象，其存在是不以人的意志為轉(zhuǎn)移，并在一定的因素影響下成為現(xiàn)實(shí)。這就要求擔(dān)保主體承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)、正視風(fēng)險(xiǎn)、處理風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)；不確定性。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的不確定性，住房擔(dān)保主體同樣面臨著市場(chǎng)帶來(lái)的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)主要來(lái)源就是這種不確定性。擔(dān)保公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)，包括:國(guó)家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)自身運(yùn)行機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)都具有不確定性。所以，擔(dān)保公司要維持穩(wěn)定的發(fā)展就要建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)防范理念，及時(shí)處理風(fēng)險(xiǎn)；不利性。多年來(lái)，擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展軌跡已經(jīng)可以證明，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，將會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果；共存性。住房擔(dān)保為擔(dān)保主體帶來(lái)利益的同時(shí)也為擔(dān)保主體帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，利益往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要經(jīng)營(yíng)的就是風(fēng)險(xiǎn)，高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)高收益，兩個(gè)相輔相生，共同存在于市場(chǎng)環(huán)境中；可控性。盡管存在風(fēng)險(xiǎn)并且風(fēng)險(xiǎn)是客觀的、不確定的、不利的，但是，這并不意味對(duì)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制。凡事預(yù)則立不預(yù)則廢。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，要采取積極的應(yīng)對(duì)策略，采用科學(xué)的控制方法。例如，統(tǒng)計(jì)分析，概率分析，層次分析等提前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，制定風(fēng)險(xiǎn)防控措施，就可以有效地降低擔(dān)保主體的風(fēng)險(xiǎn)水平。

（三）擔(dān)保公司在個(gè)人住房公積金貸款中客戶(hù)違約風(fēng)險(xiǎn)實(shí)例

例1：貸款擔(dān)保前風(fēng)險(xiǎn)管理案例。

2019年11月7日，趙某申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)刈》?，向中?guó)建設(shè)銀行X支行個(gè)人公積金中心和貸款擔(dān)保公司業(yè)務(wù)部提供貸款材料，申請(qǐng)購(gòu)房貸款50萬(wàn)元以上。在財(cái)務(wù)盡職調(diào)查期間，營(yíng)業(yè)部項(xiàng)目總監(jiān)發(fā)現(xiàn)趙提供的工作單位是一家國(guó)有企業(yè)，但趙提供的個(gè)人收入證明是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，且信息明顯不一致。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人立即前往趙提供的收入賬戶(hù)銀行進(jìn)行研究。通過(guò)對(duì)金融機(jī)構(gòu)交易總流量的手工計(jì)算，發(fā)現(xiàn)每月1-2萬(wàn)元以上的穩(wěn)定收入流量賬單的貸款利息明顯低于按日均賬戶(hù)余額計(jì)算的貸款利息。金融機(jī)構(gòu)確定趙提供的總交易流是偽造的。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為趙某的貸款用途不明，不具備貸款資格，因此，拒絕申請(qǐng)貸款。2020年6月8日，趙向招商銀行x支行申請(qǐng)商業(yè)貸款。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查由貸款擔(dān)保公司第三業(yè)務(wù)部承擔(dān)。第三業(yè)務(wù)部已通過(guò)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查和項(xiàng)目審批，最終貸款擔(dān)保金額超過(guò)500000元。

2021年2月，趙的逾期貸款為6筆。經(jīng)公司貸后管理催款核實(shí)，趙某在貸款發(fā)放后一個(gè)月內(nèi)不會(huì)按時(shí)還款，趙某本人也失去聯(lián)系。對(duì)貸后管理的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，趙的人事單位不了解趙的動(dòng)向。貸款擔(dān)保公司承諾按合同約定對(duì)逾期未還的本息貸款給予同等金額的補(bǔ)償，共計(jì)478750．62元。

從以上實(shí)例可以看出，貸款擔(dān)保公司在貸款擔(dān)保項(xiàng)目前期調(diào)查階段和項(xiàng)目審計(jì)階段存在調(diào)查不及時(shí)的問(wèn)題。公司沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目準(zhǔn)入條件、項(xiàng)目研究和項(xiàng)目審計(jì)制度，導(dǎo)致包括保險(xiǎn)在內(nèi)的不同部門(mén)之間的參考標(biāo)準(zhǔn)不同。本案反映的主要問(wèn)題是公司各部門(mén)之間的信息溝通存在嚴(yán)重問(wèn)題，非即時(shí)信息溝通是造成重大損失的直接原因。本階段公司僅停留在線上線下手工數(shù)據(jù)采集和審批階段，不選擇線上數(shù)據(jù)錄入和流轉(zhuǎn)方式。這些問(wèn)題也對(duì)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了挑戰(zhàn)。

例2：貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理案例。

杜先生申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款，在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)了一套房子并簽訂了《個(gè)人公積金貸款合同》，貸款擔(dān)保公司是負(fù)責(zé)的貸款擔(dān)保人。貸款人應(yīng)按照本合同約定配合擔(dān)保公司向不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理登記，確保本公司為杜先生所購(gòu)房地產(chǎn)的抵押權(quán)人。2017年7月，杜先生意外死亡，無(wú)法償還貸款。2018年6月，本公司對(duì)個(gè)人公積金中心實(shí)行連帶擔(dān)保責(zé)任，并償還了杜某房屋的貸款本金。累計(jì)本金356234．57元。隨后，該公司向法院提起訴訟，要求拍賣(mài)房地產(chǎn)并追討債務(wù)。法院認(rèn)定，該房產(chǎn)未辦理抵押登記，貸款擔(dān)保公司不能享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)公司利益造成了損害。

四、擔(dān)保公司在個(gè)人住房公積金貸款中客戶(hù)違約風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

（一）結(jié)合政府相關(guān)政策規(guī)范擔(dān)保的法律效益

在發(fā)展住房保障的過(guò)程中，必須妥善處理政府與住房保障機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，一方面作為政策保障，具有特殊的政策目的和作用。政府應(yīng)建立制度化的財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制，為住房保障機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作提供必要的政策支持。

另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房財(cái)產(chǎn)保障的監(jiān)督，防止和避免各種現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的防范與抵押

落實(shí)抵押權(quán)，做好簽訂反擔(dān)保合同，登記抵押權(quán)。及時(shí)做好預(yù)抵押，定期跟進(jìn)貸款項(xiàng)目，尤其是項(xiàng)目在辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)時(shí)，及時(shí)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)系，第一時(shí)間從開(kāi)發(fā)商處取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并辦理正式抵押登記。

（三）完善住房公積金個(gè)人貸款項(xiàng)目

一是在前期項(xiàng)目調(diào)查準(zhǔn)備管理方面，置業(yè)擔(dān)保公司在進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查的時(shí)候，可以對(duì)項(xiàng)目調(diào)查的期限作以規(guī)定。例如，可以規(guī)定每個(gè)項(xiàng)目盡職調(diào)查的周期不得少于5個(gè)工作日。通過(guò)增加項(xiàng)目盡職調(diào)查期限的方式，加深對(duì)項(xiàng)目調(diào)查的程度。開(kāi)展盡職調(diào)查前期，項(xiàng)目經(jīng)理需要按照公司的規(guī)定，詳細(xì)制定項(xiàng)目調(diào)查計(jì)劃，填寫(xiě)項(xiàng)目盡職調(diào)查表。由于盡職調(diào)查是一個(gè)復(fù)雜而又漫長(zhǎng)的過(guò)程，涉及的程序和環(huán)節(jié)相對(duì)較多，所以，這就需要項(xiàng)目經(jīng)理在調(diào)查程序執(zhí)行前，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做好充足的準(zhǔn)備和詳細(xì)的計(jì)劃。

二是在項(xiàng)目調(diào)查制度管理方面，公司應(yīng)該不斷加強(qiáng)A角、B角雙人負(fù)責(zé)的盡職調(diào)查制度。雙人盡職調(diào)查制度主要是為了保證調(diào)查的準(zhǔn)確性，客觀性，減少單人盡職調(diào)查中會(huì)產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)。此外，擔(dān)保項(xiàng)目盡職調(diào)查完成后進(jìn)入項(xiàng)目審批階段。公司應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目的審批流程按照分層設(shè)計(jì)的原理分層分權(quán)進(jìn)行審批，防止項(xiàng)目的審批只由單一人員進(jìn)行決策與操作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地防控風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)該在項(xiàng)目調(diào)查階段規(guī)定項(xiàng)目的盡職調(diào)查不只由業(yè)務(wù)部的項(xiàng)目經(jīng)理參與，還應(yīng)該依據(jù)公司風(fēng)險(xiǎn)管理的要求加入風(fēng)險(xiǎn)管理部的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)理參與全程的項(xiàng)目調(diào)查，同時(shí)，需要對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)和風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)也提出要求，要求業(yè)務(wù)部門(mén)和風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目的審批環(huán)節(jié)設(shè)置審核的流程，按照公司的要求，對(duì)于項(xiàng)目的審查、項(xiàng)目的審核、項(xiàng)目的審批執(zhí)行相互分離的管理制度。

（四）建立健全征信系統(tǒng)

個(gè)人信用評(píng)估是指信用評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)科學(xué)的指標(biāo)體系，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒?，運(yùn)用簡(jiǎn)明的文字符號(hào)，對(duì)個(gè)人履行債務(wù)的能力和意愿進(jìn)行客觀公正的評(píng)價(jià)，并確定其信用等級(jí)的活動(dòng)。住房置業(yè)擔(dān)保經(jīng)營(yíng)的是信用風(fēng)險(xiǎn)，借款人的信用狀況不僅是貸款銀行發(fā)放住房抵押貸款的決定性依據(jù)，同時(shí)，也是擔(dān)保機(jī)構(gòu)決定是否予以承保的根本性判斷標(biāo)準(zhǔn)。只有建立起完善的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制，才能從源頭上防范住房置業(yè)擔(dān)保所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人信用評(píng)估的關(guān)鍵在于評(píng)估指標(biāo)的選取和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定。個(gè)人信用評(píng)估指標(biāo)的選擇直接影響到評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量，因此，評(píng)估指標(biāo)體系的設(shè)置一定要科學(xué)、合理，能比較全面、準(zhǔn)確地反映評(píng)估對(duì)象的信用狀況。

一般而言，個(gè)人信用評(píng)估指標(biāo)體系可分為3個(gè)部分:一是用于反映個(gè)人信用存量的指標(biāo)，如個(gè)人擁有的金融資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)等有形資產(chǎn)，專(zhuān)利、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)，以及負(fù)債狀況和收入水平等，它體現(xiàn)的是個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目的在于考察個(gè)人的償還能力。二是用于衡量個(gè)人信用歷史的指標(biāo)，如銀行的信用記錄、社會(huì)不良記錄、司法信譽(yù)和社會(huì)地位等，目的在于考察個(gè)人的償還意愿。三是用于揭示個(gè)人信用預(yù)期的指標(biāo)，如工作背景、健康狀況、未來(lái)發(fā)展和所在行業(yè)前景等，目的在于考察個(gè)人信用的動(dòng)態(tài)變化，預(yù)測(cè)其未來(lái)的償還能力。以上三部分是相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充的。

五、結(jié)論

中國(guó)現(xiàn)階段的制度中，個(gè)人信用貸款制度、抵押貸款擔(dān)保制度、住房保障制度不夠完善，這種不完善的制度就為住房擔(dān)保的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。住房擔(dān)保的出現(xiàn)促進(jìn)了城市居民對(duì)住房需求的消費(fèi)，住房擔(dān)保的出現(xiàn)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)起到了分散貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)減輕了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，以上都是住房置業(yè)擔(dān)保的積極作用。但是，在不斷高速發(fā)展的過(guò)程中，住房擔(dān)保也面臨著挑戰(zhàn)與問(wèn)題。住房擔(dān)保是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)與收益不相匹配的行業(yè)，擔(dān)保公司面臨的是高風(fēng)險(xiǎn)低收入的局面。產(chǎn)生高風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是由于住房擔(dān)保面對(duì)擔(dān)保對(duì)象具有特殊性和復(fù)雜性，并且，在住房擔(dān)保的運(yùn)作過(guò)程中擔(dān)保公司不斷遭受內(nèi)部和外部的不良因素影響。如何采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對(duì)于住房擔(dān)保的發(fā)展具有重要的意義。

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理解住房置業(yè)擔(dān)保概念需把握三點(diǎn)：

1、住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。

2、是特定的專(zhuān)業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為。

3、規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)時(shí)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

住房置業(yè)擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專(zhuān)業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充，擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。任何單位和個(gè)人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。