張林棉

引言：全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)普遍采用的管理手段，是以提高經(jīng)濟(jì)水平、節(jié)省成本支出為目標(biāo)，對各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行預(yù)算和監(jiān)管的綜合性管理手段。眾所周知，房地產(chǎn)是社會企業(yè)中比較特殊的行業(yè)，與我們的日常生活息息相關(guān)，自身具備建設(shè)周期長、建筑流程復(fù)雜、投資金額大等特點(diǎn)，容易受到政府監(jiān)管嚴(yán)格、市場環(huán)境不穩(wěn)定等多方因素的限制，對自身房屋建筑帶來嚴(yán)重影響，容易出現(xiàn)工期延長、資金短缺等現(xiàn)象，也正因如此，全面預(yù)算管理的重要性愈發(fā)顯著。房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)資金良性周轉(zhuǎn)、按期交付建筑項(xiàng)目，就必須要從預(yù)算管理角度入手，對各項(xiàng)建筑項(xiàng)目、業(yè)務(wù)流程等方面進(jìn)行全方位管控，在保證建筑項(xiàng)目順利完成的同時(shí)，為企業(yè)節(jié)省成本費(fèi)用，提高利潤收入。但如何通過有效的手段，正確開展全面預(yù)算管理，成為了目前房地產(chǎn)行業(yè)引起熱議的話題。本文以下內(nèi)容，將就此展開深入剖析。

一、全面預(yù)算管理理論綜述

全面預(yù)算管理理論起源于19 世紀(jì)末20 世紀(jì)初，由西方發(fā)達(dá)國家提出，最早應(yīng)用在大型集團(tuán)和連鎖企業(yè)中，后被推廣至中小型企業(yè)，上世紀(jì)80 年代引入我國。經(jīng)過多年的沉淀與發(fā)展，全面預(yù)算管理模式從以往簡單的財(cái)務(wù)預(yù)測逐漸延伸、發(fā)展為較為系統(tǒng)化的管理工具，能夠覆蓋在企業(yè)的所有業(yè)務(wù)流程與經(jīng)營活動(dòng)中。與其他國家相比，在我國的發(fā)展時(shí)間較為短暫，大部分研究理論都是借鑒于西方國家，但隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展以及眾多學(xué)者的努力，全面預(yù)算管理已經(jīng)逐步走向成熟，能夠與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、組織管控等方面相互結(jié)合，儼然成為現(xiàn)代企業(yè)廣泛應(yīng)用的管理模式。

全面預(yù)算管理的內(nèi)容，是集編制、規(guī)劃、預(yù)算、控制、執(zhí)行、評價(jià)、激勵(lì)等多方面內(nèi)容為一體的綜合管理工具，主要從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、日常管理等進(jìn)行衡量管控，圍繞目標(biāo)及業(yè)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理配置內(nèi)部資源，要求企業(yè)全員參與到預(yù)算編制與執(zhí)行工作中，提高企業(yè)業(yè)務(wù)信息溝通頻率，做好預(yù)算執(zhí)行的管控，合理運(yùn)用執(zhí)行成果，對落實(shí)情況進(jìn)行評定與考核以及績效激勵(lì)等流程。在“集權(quán)與分權(quán)相互制衡”哲學(xué)思想的帶領(lǐng)下，通過“權(quán)責(zé)劃分、系統(tǒng)監(jiān)管”等方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的高效配置，是提高企業(yè)整體管理水平，實(shí)現(xiàn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的重要形式。全面預(yù)算管理模式自身具備全面性、系統(tǒng)性、目標(biāo)性、指令性等特征，具體表現(xiàn)在預(yù)算目標(biāo)設(shè)定、預(yù)算編制、方案制定、實(shí)際執(zhí)行以及最終考核等流程。

二、全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到的現(xiàn)實(shí)意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實(shí)施全面預(yù)算管理，對自身發(fā)展有著重要的促進(jìn)作用，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.規(guī)范經(jīng)營管理，提升管理水平

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目建筑質(zhì)量、社會效應(yīng)、外界口碑等方面決定了企業(yè)能否在房地產(chǎn)市場站穩(wěn)腳跟，在一系列的經(jīng)營活動(dòng)中，經(jīng)營管理占據(jù)著功不可沒的位置。在全面預(yù)算管理的規(guī)范帶領(lǐng)下，要求企業(yè)遵循“事前、事中、事后”三個(gè)階段的管理原則，對目標(biāo)設(shè)定、預(yù)算編制、方案執(zhí)行、成果檢驗(yàn)等全部流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，要求各部門、各崗位員工按照相關(guān)要求有序開展預(yù)算管理等相關(guān)工作，在潛移默化中營造良好、舒適的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。不僅如此，“精細(xì)化管理”是許多企業(yè)追尋的目標(biāo)，作為企業(yè)管理的有效工具，全面預(yù)算管理貫穿在企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，可以對各個(gè)方面和流程進(jìn)行系統(tǒng)化管理，保證各項(xiàng)工作井然有序進(jìn)行，在提高整體管理水平的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。

2.提高資金利用效率，防控經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)立足的根本，只有保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)方可得以正常運(yùn)行。作為分配與調(diào)度企業(yè)資源的起點(diǎn)，全面預(yù)算管理的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)可以真實(shí)反映各部門的資源使用情況，了解對不同資源、業(yè)務(wù)的需求情況，根據(jù)實(shí)際內(nèi)容進(jìn)行方案設(shè)定，以各部門資源需求為依托，對有限的資源進(jìn)行合理配置，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，促使資金使用效率得到提升。預(yù)算管理覆蓋至所有業(yè)務(wù)流程中，能夠及時(shí)找出管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)應(yīng)對市場波動(dòng)帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，以化解企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.節(jié)省企業(yè)成本支出，獲取更多利潤空間

目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的管理模式比較偏向于“粗放型”，沒有對項(xiàng)目研發(fā)、招投標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)等期間的費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，成本費(fèi)用得不到有效控制，企業(yè)的現(xiàn)金流得不到保障，一些資金流失、短缺的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。而通過全面預(yù)算管理，可以幫助企業(yè)人員形成良好的費(fèi)用管理意識，使各級資金使用者成為管理者，逐漸養(yǎng)成“勤儉節(jié)約、精打細(xì)算”的良好習(xí)慣，將費(fèi)用成本控制在合理范圍內(nèi)，降低費(fèi)用支出，提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，將全面預(yù)算管理理念融入企業(yè)管理中，通過科學(xué)、合理的預(yù)算編制與評審，可以準(zhǔn)確預(yù)測出企業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)的前期費(fèi)用投入、建筑安裝成本、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、銷售情況、盈利情況、以及稅費(fèi)預(yù)測，特別是土地增值稅預(yù)測，關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和現(xiàn)流。全面預(yù)算能為企業(yè)提供準(zhǔn)確的成本信息，便于有效的成本管控。

4.實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

全面預(yù)算管理要求企業(yè)全體人員參與到工作中，共同為戰(zhàn)略目標(biāo)出謀獻(xiàn)策，端正員工的工作態(tài)度，以更良好的心態(tài)投入到崗位工作中，及時(shí)、主動(dòng)了解市場與供給需求，在做好預(yù)算編制的同時(shí)，制定出有效地應(yīng)對措施，更從容地應(yīng)對市場變化。同時(shí)，在多方人員的共同努力下，提高預(yù)算信息的準(zhǔn)確性，將其歸納整理成財(cái)務(wù)報(bào)告形式，上報(bào)至企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者作為決策參考數(shù)據(jù)，保證經(jīng)營決策的合理性，增強(qiáng)自身競爭力，在眾多競爭對手中脫穎而出，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展保駕護(hù)航。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施難點(diǎn)

1.預(yù)算管理體系不夠完善，趨向于形式化

近年來，國家對房地產(chǎn)企業(yè)提出了全新的標(biāo)準(zhǔn)，要求在做好自身項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，對全面預(yù)算管理提高關(guān)注，采取有效的管理手段，將其落實(shí)到實(shí)際工作中，以更良好的姿態(tài)滿足社會居民的需求。但就目前而言，雖然許多企業(yè)已經(jīng)響應(yīng)國家的號召，做出了實(shí)際行動(dòng)，并逐步開展了全面預(yù)算管理工作，但組織體系不夠健全，無法對工作流程、人員行為進(jìn)行很好約束，不能充分發(fā)揮預(yù)算管理工作的實(shí)用價(jià)值，最終使得該項(xiàng)工作流于形式化、流程化。

2.認(rèn)識不夠深入，全員預(yù)算管理意識有待增強(qiáng)

全面預(yù)算管理是一項(xiàng)綜合性管理任務(wù)，不單單針對財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)包括了非財(cái)務(wù)指標(biāo)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)屬于營利性機(jī)構(gòu)，自然是將利益放置在第一位，這也導(dǎo)致企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員、管理人員工作重心的偏移。一般情況下，企業(yè)會將管理重心更加傾向于如何保證項(xiàng)目質(zhì)量、獲取社會效應(yīng)與口碑，進(jìn)而忽視了全面預(yù)算管理的重要性，欠缺全盤考慮，使得企業(yè)整體預(yù)算管理意識不強(qiáng)，不利于全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行。同時(shí)，由于慣性思維的引導(dǎo)，企業(yè)會將預(yù)算管理工作納入財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)領(lǐng)域中，各部門人員對預(yù)算管理認(rèn)知出現(xiàn)偏差，認(rèn)為該項(xiàng)工作與自身沒有太多關(guān)聯(lián)，未能對其提供幫助，參與預(yù)算編制也只是走走過場，限制了預(yù)算管理作用的發(fā)揮。像預(yù)算編制、決策預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等工作都隸屬于全面預(yù)算管理的涉獵范圍，由于牽扯到許多業(yè)務(wù)情況，需要業(yè)務(wù)部門人員等為其提供數(shù)據(jù)信息，才能使財(cái)務(wù)人員掌握更真實(shí)的業(yè)務(wù)狀況，如果單單只依靠單一的業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)算編制，那么將會使預(yù)算管理工作失去應(yīng)有的準(zhǔn)確性，自身的作用也無法得到體現(xiàn)。

3.執(zhí)行過程控制不夠嚴(yán)格

如果說開展全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的重要手段，那么執(zhí)行管控則是保證工作方向的有效途徑。只有將企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)與執(zhí)行目標(biāo)相互結(jié)合，重點(diǎn)加強(qiáng)過程管控，才能準(zhǔn)確找出執(zhí)行過程中存在的問題與不足，及時(shí)采取有效的補(bǔ)救手段進(jìn)行改進(jìn)。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行方面略有不足，往往會在預(yù)算編制簽字定稿后就放置別處，未能對其執(zhí)行過程進(jìn)行控制，逐步呈現(xiàn)出“年初預(yù)算、年末考核”的情景，缺少了中間流程的監(jiān)管與跟進(jìn)，最終出現(xiàn)“全年預(yù)算失控”的不良情況，限制了預(yù)算管理職能的發(fā)揮。正是在這種情況下，未能按照預(yù)算管理執(zhí)行要求，對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行對比和分析，沒有將預(yù)算指標(biāo)細(xì)分到月度或季度，落實(shí)在各部門中，使得執(zhí)行過程的管控過于懶散，不夠規(guī)范。雖然許多企業(yè)已經(jīng)對執(zhí)行過程進(jìn)行了控制，但往往只是按部就班，簡單地對比參照，沒有抓住實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，執(zhí)行問題原因分析不夠徹底，無法實(shí)現(xiàn)有效的全流程追蹤。

四、針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施難點(diǎn)的對策建議

1.做好制度建設(shè)，構(gòu)建完善的組織管理體系

制度是治理之基，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，完善的管理制度能夠起到基礎(chǔ)性的作用，使各項(xiàng)工作有秩序、有組織地進(jìn)行，否則，預(yù)算就會如散沙一般，陷入混亂、迷茫的狀態(tài)，各部門會成為無頭蒼蠅。為了改變這一現(xiàn)狀，保證預(yù)算管理工作有序進(jìn)行，企業(yè)就必須對現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營情況，建立健全的管理機(jī)制。首先，設(shè)立預(yù)算管理委員會。從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、高級管理層、各部門負(fù)責(zé)人員中選取一定人員成立預(yù)算管理委員會，由企業(yè)董事長負(fù)責(zé)決策，高層管理者負(fù)責(zé)方案制定與采納，各基礎(chǔ)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行，確保將預(yù)算管理工作落到實(shí)處，拒絕口頭現(xiàn)象。其次，落實(shí)預(yù)算崗位責(zé)任制。為了促使各部門、各崗位員工都能參與到預(yù)算工作中，企業(yè)應(yīng)因地制宜，根據(jù)不同部門的業(yè)務(wù)情況，劃分不同的崗位職責(zé)，確保將預(yù)算責(zé)任準(zhǔn)確落實(shí)到各部門、各員工身上，使其清晰明白自己應(yīng)做些什么，不應(yīng)該發(fā)生哪些行為，遵循“嚴(yán)以律己、恪盡職守”的基本原則，以更良好的態(tài)度投入崗位工作中，為預(yù)算工作出謀劃策。最后，分工明確。由預(yù)算管理委員會協(xié)同財(cái)務(wù)部門完成預(yù)算管理制度建設(shè)，廣泛收集各項(xiàng)預(yù)算信息，將其制定成預(yù)算報(bào)表形式，明確預(yù)算指標(biāo)，逐步劃分至各下屬部門中，統(tǒng)一完成執(zhí)行落實(shí)。

2.樹立正確的預(yù)算管理意識，提高全員參與度

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)從自身做起，正確認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，充分發(fā)揮自身的帶頭作用，加大預(yù)算管理宣傳力度，定期召開針對預(yù)算管理的宣傳動(dòng)員大會，使企業(yè)全員認(rèn)識并了解預(yù)算管理，由上至下養(yǎng)成良好的預(yù)算管理意識，充分調(diào)動(dòng)全員參與的積極性。同時(shí)，建立長效溝通機(jī)制。全面預(yù)算管理覆蓋在企業(yè)各個(gè)領(lǐng)域中，與各部門業(yè)務(wù)都有密切銜接，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際經(jīng)營情況，建立有效的內(nèi)部溝通機(jī)制，擴(kuò)展預(yù)算管理交流渠道，遵循“業(yè)財(cái)融合”管理觀念，使各部門之間保持密切交流，增強(qiáng)業(yè)務(wù)溝通頻率，提高預(yù)算管理參與度，在多方信息交流傳遞的過程中，找出預(yù)算管理工作的欠缺部分，及時(shí)調(diào)整并改進(jìn)工作模式。此外，加強(qiáng)員工培訓(xùn)。定期對員工進(jìn)行理論知識培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)能力與個(gè)人素養(yǎng)，在條件允許的情況下，邀請專家團(tuán)隊(duì)為其傳授實(shí)踐技巧，進(jìn)而保證預(yù)算管理工作的專業(yè)性，準(zhǔn)確落實(shí)在各部門、各崗位中。

3.完善預(yù)算編制，創(chuàng)新編制形式

預(yù)算編制是開展預(yù)算管理的重要一環(huán)，編制方法、計(jì)劃直接影響到預(yù)算工作的準(zhǔn)確性。想要保證預(yù)算管理工作有條不紊地進(jìn)行，企業(yè)就必須做好預(yù)算編制方法的創(chuàng)新，借鑒同行業(yè)比較成功的預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理模式，通過“零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、概率預(yù)算”等方法進(jìn)行編制。一般情況下，滾動(dòng)預(yù)算主要以時(shí)間推移和市場條件變化為標(biāo)準(zhǔn)，自行延伸并進(jìn)行同步調(diào)整的預(yù)算，比較適用于季度預(yù)算的編制；零基預(yù)算是對預(yù)算收支以零為基點(diǎn)，對預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)支出的必要性與合理性、各項(xiàng)收入的可行性以及預(yù)算數(shù)額的大小，逐項(xiàng)審議決策從而予以確定收支水平的預(yù)算，適合應(yīng)用在對外投資等不經(jīng)常發(fā)生的或者預(yù)算編制基礎(chǔ)變化較大的預(yù)算項(xiàng)目中；概率預(yù)算主要應(yīng)用在具有不確定性的預(yù)算項(xiàng)目中，例如：新產(chǎn)品銷售、新業(yè)務(wù)開發(fā)等，預(yù)測其發(fā)生變化的概率，根據(jù)可能出現(xiàn)的最大值和最小值計(jì)算其期望值進(jìn)行預(yù)算編制。通過以上幾種方式，保證預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性，為預(yù)算管理工作提供準(zhǔn)確的方案信息。

4.加強(qiáng)執(zhí)行過程控制，發(fā)揮審計(jì)部門的監(jiān)管職能

第一，由預(yù)算管理委員會協(xié)同審計(jì)部門對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管，查看是否存在違規(guī)操作、違法亂紀(jì)等不良現(xiàn)象的存在，準(zhǔn)確找出執(zhí)行過程中存在的管理漏洞或風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)告知上方領(lǐng)導(dǎo)，與財(cái)務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門、預(yù)算執(zhí)行人員進(jìn)行商討，最終確定改進(jìn)方案，將一系列風(fēng)險(xiǎn)因素、管理缺陷等問題扼殺在搖籃中，使預(yù)算管理工作走向嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化。第二，加強(qiáng)財(cái)政資金管理，做好費(fèi)用控制，以銷售政策為參考標(biāo)準(zhǔn)，將簽約價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，按照目標(biāo)成本簽訂預(yù)算合同；找出管理重點(diǎn)，對項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算、銷售、人工、廣告宣傳等占比大的預(yù)算進(jìn)行實(shí)行追蹤管理。第三，加強(qiáng)預(yù)算績效考評，將預(yù)算執(zhí)行情況作為評定標(biāo)準(zhǔn)，并將評定結(jié)果與員工薪資待遇相互掛鉤，針對預(yù)算工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工給予適當(dāng)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)考慮提供晉升空間，針對態(tài)度消極、玩忽職守的員工可給予嚴(yán)厲懲罰，堅(jiān)決維護(hù)預(yù)算管理工作的公平性，激發(fā)員工的工作熱情，共同努力將預(yù)算管理工作落實(shí)到位。

五、結(jié)束語

總而言之，全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要保障，建立完善的預(yù)算管理制度，推動(dòng)預(yù)算管理順利進(jìn)行是非常有必要的。在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)樹立良好的預(yù)算管理觀念，通過構(gòu)建完善的組織管理體系、完善預(yù)算編制、創(chuàng)新編制形式、加強(qiáng)執(zhí)行過程控制等方式，改進(jìn)預(yù)算管理工作中的問題和不足，加強(qiáng)并實(shí)施必要的績效考核機(jī)制。只有這樣，才能保證預(yù)算管理落實(shí)到企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，從整體上提高管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，確保在競爭激烈的市場環(huán)境中占據(jù)有利位置，實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。