郝 銘 鄭洪濤 范昌盛

新時期高校教職工住房問題的思考與建議——以河南大學(xué)住房改革實(shí)踐為例

郝 銘 鄭洪濤 范昌盛

[河南大學(xué)]

住房作為人類生產(chǎn)生活中的重要物質(zhì)性資料，既是人民安居樂業(yè)的基本保障，也是維系社會和諧與安定的關(guān)鍵性要素。新時期如何進(jìn)一步深化高校住房制度改革，推動高校住房的可持續(xù)發(fā)展，已成為現(xiàn)階段高校后勤工作的重要任務(wù)。本研究以國家與地方所出臺的相關(guān)政策為依據(jù)，系統(tǒng)梳理我國高校住房制度改革歷程，剖析改革中的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題，并結(jié)合河南大學(xué)教職工住房實(shí)際情況，提出相應(yīng)的改革思路與建議，以期推進(jìn)高校資產(chǎn)管理水平與綜合實(shí)力，并嘗試為其他高校的住房改革提供參考和借鑒。

高校；住房問題；住房改革；改革建議

改革開放后，我國舊有的住房制度逐漸打破，新興的城鎮(zhèn)住房制度日益興起。在此浪潮中，高校教職工住房問題得到了普遍解決，住房條件獲得有效改善。但因高校教職工存在著人員數(shù)量大、流動頻繁及房屋權(quán)屬復(fù)雜等特點(diǎn)，致使高校住房改革工作中仍存在諸多問題與矛盾。[1]本研究以國家及地方相關(guān)政策為依據(jù),以高校住房改革推進(jìn)過程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題為切入口,并結(jié)合河南大學(xué)教職工住房現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的改革思路與建議。

一、 我國高校住房改革歷程回顧

（一）初步探索與預(yù)備階段（1980年-1991年）

上世紀(jì)80年代初，一篇刊載于《紅旗》雜志的文章——《怎樣使住宅問題解決得快些》，迅速在政界與學(xué)界引發(fā)了對于住房改革問題的關(guān)注，其中關(guān)于房屋屬性商品化、貨幣化的倡導(dǎo)，為住房制度改革工作的推行發(fā)揮了重要的先導(dǎo)性作用。在此期間，城鎮(zhèn)住房體制改革的試點(diǎn)工作也在全國逐漸鋪開，一些頗具獨(dú)創(chuàng)性與探索性的改革方案也隨之出臺。1988年頒布了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》，1991年出臺了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》及《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行住房制度改革的通知》等文件。但該階段大多數(shù)高校基本持觀望態(tài)度，并未有實(shí)質(zhì)性的住房改革舉措提出。

（二）全面啟動與實(shí)施階段（1991年-1998年）

黨的十四大后,我國正式建立起了具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，而這也為我國住房體制改革的推進(jìn)提供了新的契機(jī)與制度保障。1994年國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，該《決定》進(jìn)一步明確了我國城鎮(zhèn)住房體制改革的目標(biāo)與方向。隨后，1995年國家教委印發(fā)了《關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問題的意見》，標(biāo)志著高校住房改革的全面啟動。該意見重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要擺脫以往由國家和學(xué)校所主導(dǎo)的福利性統(tǒng)包分配體制，主張將教職工同樣納入其中，形成三方共擔(dān)的高校住房投資建設(shè)體系，拓展多角度多渠道籌資集資建房,促進(jìn)高校住房商品化快速發(fā)展，穩(wěn)步出售學(xué)校部分公有住房，滿足教職工的住房需求。

（三）深化改革與轉(zhuǎn)型階段（1998年至今）

在1998年7月所頒布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的基礎(chǔ)上，教育部與建設(shè)部針對高校住房制度改革問題又進(jìn)一步印發(fā)了《教育部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步深化學(xué)校住房制度改革，加快解決教職工住房問題的若干意見》，意見指出：為有效滿足高校教職工的住房需求，解決好高校住房供不應(yīng)求的實(shí)際困境，在加大投資與傾斜力度建設(shè)教職工住宅小區(qū)的同時，各地政府也應(yīng)積極做好兜底與配套工作，地方政府可劃定適當(dāng)比例的經(jīng)濟(jì)適用房以供其需。對于資金較為雄厚的高校，也可利用銀行信貸的手段，在其自用地上籌建經(jīng)濟(jì)適用房以滿足教職工的住房需求。該階段，高校住房分配的貨幣化改革持續(xù)深入，高校住房福利性分配體制已基本廢止，并逐步引入社會化手段探索高校住房改革的新路徑。

二、高校住房改革的重點(diǎn)與難點(diǎn)

（一）高校住房改革中房改房的交易流轉(zhuǎn)問題

與一般城鎮(zhèn)房屋交易管理不同，高校的辦學(xué)時間往往跨度較大，房屋的質(zhì)量、戶型與樓層結(jié)構(gòu)也存在較大差異，加之高校本身院系調(diào)整頻繁，人事關(guān)系復(fù)雜，房屋權(quán)屬模糊，使得高校房改房交易管理難度較大。其次，許多高校的房改房被校外人士承租，致使高校房改房調(diào)劑余缺、聯(lián)接供求、優(yōu)化房源配置的功能缺失，高校房改房配置效率較低。且公有住房的出售政策往往較為籠統(tǒng)，缺乏具體的管理細(xì)則與操作流程。再者，盡管各地政府和高校的住房政策都明確指出校內(nèi)房改房在未經(jīng)批準(zhǔn)不可私自交易，但因高校監(jiān)管的缺位，私下的交易情況仍十分普遍，而這也為高校住房管理工作帶來諸多隱患。

（二）高校住房改革中周轉(zhuǎn)房的建設(shè)與管理問題

隨著高校人才引進(jìn)力度不斷加強(qiáng)，教職工對于周轉(zhuǎn)房需求也越來越大，高校周轉(zhuǎn)房常常面臨著供給不足的現(xiàn)象。且由于校內(nèi)周轉(zhuǎn)房具備基礎(chǔ)設(shè)施齊全、通勤便利等優(yōu)勢，許多教職工頗為青睞，甚至一些本可自行解決住房問題的教職工也傾向于爭選校內(nèi)周轉(zhuǎn)房，這也使得周轉(zhuǎn)房供不應(yīng)求的情況更為顯著。其次，由于周轉(zhuǎn)房租金偏低，生活配套設(shè)施完備，承租人一旦入住后往往不愿退出，更有甚者出現(xiàn)轉(zhuǎn)租給社會人士，以謀私利，且高校缺乏對承租人的有效約束，所收繳的租房保證金偏低，使得轉(zhuǎn)租現(xiàn)象無法得到有效遏制，這進(jìn)一步加深了高校周轉(zhuǎn)房流轉(zhuǎn)不暢。再者，在房改過程中，大量多居室己出售給教職工，而遺留下的房型多是一室一廳或單身宿舍類戶型，其房屋面積小，居住條件較差，也較難滿足教職工養(yǎng)老育子的居住需求。[2]

（三）高校住房改革中的物業(yè)管理問題

在物業(yè)管理問題上，高校往往沿用過去房改房的管理辦法，由學(xué)校后勤部門提供服務(wù)與管理。而這與社會化的管理模式相比，效率較低且專業(yè)性不強(qiáng)。盡管在出售公房之初劃定了一定額度的維修資金，但要滿足長期的維護(hù)需求，仍是杯水車薪。其次，在房屋售出后，原單位與教職工對產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)知發(fā)生變化，進(jìn)而使得原售房單位在管理上逐漸放松，也使得教職工對于房屋的處置隨意性提高，加大了物業(yè)管理的難度。再者，在公房出售前，小區(qū)管理與維護(hù)往往由學(xué)校負(fù)擔(dān)，其費(fèi)用也由高校提供，公房出售后，住房已經(jīng)轉(zhuǎn)為私有財產(chǎn)，應(yīng)繳納相應(yīng)費(fèi)用。但因業(yè)主舊有觀念的依賴性，致使部分業(yè)主不愿甚至反對有償征收，阻礙了物業(yè)管理社會化的推進(jìn)。[3-4]

三、河南大學(xué)教職工住房現(xiàn)狀

河南大學(xué)是一所有近百年歷史的老校，在我國教育史上有著重要地位，2017年進(jìn)入國家“雙一流”高校建設(shè)行列。學(xué)校長期在歷史文化名城開封辦學(xué)，2010年開始在鄭州市鄭東新區(qū)建設(shè)新的國際學(xué)院校區(qū)，配建有教職工周轉(zhuǎn)房項(xiàng)目。其招生規(guī)模和教職工數(shù)量較大，學(xué)校名下教職工住房數(shù)量更是高居全國高校前列。學(xué)校十分重視教職工住房的建設(shè)和管理，將其作為服務(wù)學(xué)?！半p一流”建設(shè)、實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵發(fā)展、吸聚海內(nèi)外優(yōu)秀人才以及保障教職工安居樂業(yè)的基本支撐條件與戰(zhàn)略性資源。

河南大學(xué)自上世紀(jì)八十年代以來每4-6年左右就會新建一個家屬院解決教職工住房問題。目前，開封和鄭州兩市共有21個成規(guī)模家屬院（含合校后醫(yī)專師專家屬院），教職工住宅房數(shù)量多，分布廣，但分布并不均衡（圖1）。截至2021年9月，教職工住宅房數(shù)量達(dá)10521套。

圖1 河南大學(xué)教職工住房套數(shù)分布圖

河南大學(xué)教職工住房面臨的主要問題如下。

1. 家屬房分布較為分散，管理和服務(wù)戰(zhàn)線長。蘋果園新區(qū)、蘋果園老區(qū)、仁和小區(qū)、仁和公寓博士樓、幼兒園南院等分布于開封市龍亭區(qū)，油坊街家屬院分布于開封市鼓樓區(qū)，鄭州馬李莊家屬院分布于鄭州市金水區(qū)，而31號院則分布于鄭州市鄭東新區(qū)。（圖2, 圖3）

圖2 河南大學(xué)教職工住房分布圖（開封地區(qū)）

圖3 河南大學(xué)教職工住房分布圖（鄭州地區(qū)）

2. 家屬房建設(shè)時間跨度大，房屋破舊程度差異大。學(xué)校教職工住宅套數(shù)較多的區(qū)域主要分布于31號院、22號院、21號院、蘋果園新區(qū)等地，其興建時間短，配套設(shè)施較為完備。其余地區(qū)如一附院東側(cè)、銀瀚園、西小閣等地，套數(shù)較少，且分布零星，年代久遠(yuǎn)，房屋老舊，配套設(shè)施較差。有些家屬房建設(shè)年代較早，已有40-50年的房齡。

3. 家屬房房產(chǎn)性質(zhì)復(fù)雜，管理和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較難統(tǒng)一。包括個人100%產(chǎn)權(quán)、個人80%產(chǎn)權(quán)、全額集資、四點(diǎn)集資和租賃周轉(zhuǎn)房等多種類型。且部分教職工習(xí)慣于計劃經(jīng)濟(jì)時代的國家（學(xué)校）包管一切的思維，市場化物業(yè)管理推進(jìn)阻力大，使得物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)較差，學(xué)校包袱沉重。

4. 因未有效徹底開展房產(chǎn)改革，在分配、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)往往出現(xiàn)前后政策不一致的現(xiàn)象，房產(chǎn)管理方面積累問題較多。且具體經(jīng)辦部門層級較低，人員少，很難適應(yīng)如此大的管理強(qiáng)度。

四、推進(jìn)教職工住房問題解決的建議

河南大學(xué)數(shù)量眾多、情況復(fù)雜的教職工住房問題已經(jīng)成為學(xué)校的風(fēng)險點(diǎn)，也成為近年來影響學(xué)校發(fā)展大局的矛盾集中點(diǎn)。結(jié)合學(xué)校情況，具體建議如下。

（一）以政策文件為指導(dǎo)，可將相對獨(dú)立的房屋依序出售

1994-1998年，國務(wù)院、教育部、建設(shè)部先后頒布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。隨后，教育部、建設(shè)部又印發(fā)了《關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問題的意見的通知》及《教育部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步深化學(xué)校住房制度改革加快解決教職工住房問題的若干意見》。上述文件精神為高校住房改革中公有住房的出售提供了依據(jù)。盡管目前《關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問題的意見的通知》已經(jīng)廢止，但文件中的有關(guān)精神和操作方法仍有重要的借鑒意義，可作為推進(jìn)此項(xiàng)工作的依據(jù)。按照文件精神，可與校園分割及封閉管理的住房都可依序售讓給住戶，河南大學(xué)開封校區(qū)分布在明倫校區(qū)和市區(qū)的大部分家屬院都可按照這一方法與學(xué)校脫鉤。

（二）完善住房交易平臺，發(fā)揮調(diào)節(jié)作用

2018年5月14日，為解決住房嚴(yán)重不均衡和現(xiàn)有房屋使用人房屋升值利益訴求，學(xué)校出臺了《河南大學(xué)住房校內(nèi)交易流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》，成立校內(nèi)交易流轉(zhuǎn)平臺，鼓勵有多套學(xué)校住房的教職工自愿將名下閑置住房交回學(xué)校或在校內(nèi)交易流轉(zhuǎn)平臺交易。這是一項(xiàng)有意義的重要改革和探索，也是學(xué)校在房產(chǎn)管理中的一項(xiàng)積極措施和創(chuàng)舉。自實(shí)行以來，有600余套房屋在平臺上交易。住房改革后，該制度應(yīng)得到堅持和完善，以保證學(xué)校未房改住房住戶居住區(qū)自由流動，緩解房管壓力。

（三）加強(qiáng)對學(xué)校各類住宅的物業(yè)管理

河南大學(xué)現(xiàn)有家屬區(qū)除21、22、31號院外，其余小區(qū)仍沿用原學(xué)校后勤部門所提供的行政式管理手段，帶有濃厚的福利化后勤管理體制特點(diǎn)，這不僅不利于物業(yè)管理能力與服務(wù)水平的提升，還較大幅度地增加了學(xué)校物業(yè)管理負(fù)擔(dān)。根據(jù)2018年1月1日起施行的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)行房改后的家屬區(qū)，產(chǎn)權(quán)已然明晰，學(xué)?？膳c社區(qū)結(jié)合成立業(yè)主委員會，按照市場規(guī)范招租物業(yè)管理公司，對業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，納入市場化物業(yè)管理。其次，在學(xué)校名下的周轉(zhuǎn)房，也可按照《條例》精神，成立業(yè)主委員會，由當(dāng)年開始計提維修基金，共用設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)移交給業(yè)主委員會管理。此外，考慮到公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本較高，學(xué)?？蓪⒅苓呴T面房等盈利設(shè)施管理權(quán)和收益按比例移交業(yè)主委員會，學(xué)校對其維修維護(hù)采取差額補(bǔ)貼方式，按照市場規(guī)范招租物業(yè)管理公司，對業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。

（四）爭取政府、社會支持，保障學(xué)校住房供應(yīng)

從現(xiàn)行政策看，高校籌資建設(shè)周轉(zhuǎn)房或家屬房已無可能。但是隨著學(xué)校規(guī)模的擴(kuò)大和人才引進(jìn)等因素，學(xué)校必須積極拓展途徑為教師提供住房。學(xué)校應(yīng)積極對接屬地政府，爭取政府保障性住房和高層次人才住房。河南大學(xué)在鄭州和開封兩地辦學(xué)，兩個城市的政策都應(yīng)積極爭取。鄭州市近年來相繼出臺“1125聚才計劃”、2017年“智匯鄭州”人才工程等一系列政策文件，全力打造鄭州人才新政，筑強(qiáng)筑大“鳳凰之巢”。而開封也持續(xù)推進(jìn)“四個一”人才工程 ，深入實(shí)施“汴梁英才計劃”，全面落實(shí)人才激勵政策，匯聚天下英才。兩地不斷推行的人才引進(jìn)與住房政策為政府與學(xué)校間的合作提供了良好契機(jī)，也為學(xué)校住房的供應(yīng)提供了制度性的保障。

（五）繼續(xù)執(zhí)行和完善住房補(bǔ)貼政策

學(xué)校青年教師的住房補(bǔ)貼政策已執(zhí)行多年，目前按照博士學(xué)位獲得者按入職協(xié)議一次性補(bǔ)貼，碩士學(xué)位獲得者住房補(bǔ)貼為400元/月，學(xué)士學(xué)位獲得者住房補(bǔ)貼為300元/月，其他人員住房補(bǔ)貼為200元/月，雙職工每月加補(bǔ)120元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。建議對政策進(jìn)行優(yōu)化，按照國家政策，這項(xiàng)制度可以覆蓋到全體無房老師。同時加強(qiáng)教職工住房補(bǔ)貼的管理，簡化優(yōu)化流程，作為保底政策惠及所有教工，以促進(jìn)學(xué)校的發(fā)展和穩(wěn)定。

[1]張威虎.當(dāng)前我國高校住房改革存在的問題及對策探析[J].高校后勤研究,2013（04）: 1-3.

[2]黃帆.住房貨幣化改革背景下的高校周轉(zhuǎn)房供應(yīng)管理研究[D].武漢：華中師范大學(xué), 2012.

[3]楊彪.我國高校住房制度改革問題研究[D].武漢：華中師范大學(xué),2013.

[4]周曉軍.高校職工住房管理改革探討[J].科技和產(chǎn)業(yè), 2010,10（07）: 111-114.

（責(zé)任編輯：趙相華）