吳曉亮， 曹 宇

(云南大學(xué) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究所，云南 昆明 650091)

引 言

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記和管理是國(guó)家調(diào)配自然和社會(huì)資源，維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，保障財(cái)政收入、鞏固統(tǒng)治根基的重要環(huán)節(jié)，體現(xiàn)著國(guó)家的治理能力和治理水平。在中國(guó)古代，土地是不動(dòng)產(chǎn)中最主要的部分，房產(chǎn)居其次；以土地為基礎(chǔ)的田畝稅和以房產(chǎn)為基礎(chǔ)的廊房錢、間架稅、房號(hào)錢、屋稅等收入，(1)吳曉亮，王浩禹，趙大光.先秦至唐宋屋舍之稅嬗變研究[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2015，(5)；王浩禹.宋代城市稅收視角下的城鄉(xiāng)關(guān)系變動(dòng)研究[J].思想戰(zhàn)線，2021，(5).都是國(guó)家財(cái)政收入的組成部分。政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管控最初主要蘊(yùn)藏于土地登記制度中，相對(duì)完備；而房產(chǎn)登記制度是近代以降逐步完成的。

學(xué)界對(duì)民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管控的研究，大多關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)的法制建設(shè)，(2)秦濤.論近現(xiàn)代中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記模式的立法選擇[J].法學(xué)評(píng)論，2010，(1)；孟祥沛.《大清民律草案》法源辨析[J].清史研究，2010，(4)；齊恩樂.清末民國(guó)地權(quán)證明制度變遷探析[J].湖北行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，(3)；余衛(wèi)明.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的前世今生[J].國(guó)土資源導(dǎo)刊，2014，(11)；熊玉梅，羅昌瀚.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立、僵滯及重建：基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2015，(6).特別集中于南京國(guó)民政府持續(xù)二十余年的全國(guó)性土地清丈與土地登記，其中亦有涉及云南區(qū)域的研究成果。不過，學(xué)界對(duì)民國(guó)建立之初政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)舉驗(yàn)契的評(píng)價(jià)不高，大多認(rèn)為其是一次效果不佳的斂財(cái)行為。(3)楊士泰.清末民國(guó)地權(quán)制度變遷研究[M].北京：中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2010；劉一民.國(guó)民政府地籍整理——以抗戰(zhàn)時(shí)期四川為中心的研究[M].上海：上海三聯(lián)書店，2011；李玉蓉.民國(guó)時(shí)期云南農(nóng)村土地清丈研究(1929～1940年)[A].林超民.西南古籍研究[C].昆明：云南大學(xué)出版社，2015；杜正貞.從“契照”到土地所有權(quán)狀——以龍泉司法檔案為中心的研究[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究，2017，(3)；李鐵強(qiáng).南京國(guó)民政府時(shí)期的鄉(xiāng)村地籍整理——一場(chǎng)未完成的變革[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)，2019，(5)；劉巍.北洋政府時(shí)期安徽省田賦整理工作述論[J].江蘇海洋大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)，2020，(1)；王浩翔.民國(guó)時(shí)期云南省土地清丈機(jī)構(gòu)探析[J].昆明學(xué)院學(xué)報(bào)，2020，(5).

但本文認(rèn)為，近代以降西方法律思想引入中國(guó)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管控產(chǎn)生了一定的影響。清末修律時(shí)引進(jìn)民法物權(quán)理論，于1911年編成《大清民律草案》，雖未施行，但卻成為我國(guó)第一部民法法典文獻(xiàn)，其中的“物權(quán)”編將物權(quán)概念引入中國(guó)。(4)楊立新.中國(guó)百年民法典匯編[M].北京：中國(guó)法制出版社，2011：159～191.1922年，頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，共計(jì)152條，言明“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)以土地及建筑物為限”，劃定了不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理更加明確。(5)通行法規(guī)：不動(dòng)產(chǎn)登記條例(五月二十一日教令公布)[J].財(cái)政月刊，1922，(102).從政府舉驗(yàn)契的史實(shí)看，在《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺(tái)前，1912年民國(guó)政府就已動(dòng)議并著手舉驗(yàn)契，對(duì)土地和房產(chǎn)進(jìn)行登記，這應(yīng)當(dāng)是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施管控的先聲與踐行。從表面上看，是政府通過查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)，征收查驗(yàn)費(fèi)，以解決財(cái)政困難之舉。但從更深層次上分析，政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與財(cái)政收入關(guān)系的認(rèn)識(shí)絕非解決一時(shí)之需，1922年《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的出臺(tái)即是明證?？梢哉f，政府通過舉辦驗(yàn)契，實(shí)際上已經(jīng)著手管控不動(dòng)產(chǎn)，客觀上為中國(guó)近代不動(dòng)產(chǎn)的法規(guī)形成和完善做了很好的預(yù)備工作，是一次有效的不動(dòng)產(chǎn)管控實(shí)踐。由此，對(duì)驗(yàn)契的探討還有深入的空間。

云南地處邊疆，是自然環(huán)境復(fù)雜多樣、民族多樣的地區(qū)，對(duì)云南社會(huì)的研究還有更多的空間。近年來，隨著《云南省博物館館藏契約文書整理與匯編》《大理民間契約文書輯錄》《騰沖契約文書資料整理與匯編》等一批清至民國(guó)云南民間資料刊布發(fā)行(6)吳曉亮，徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編[M].北京：人民出版社，2013；趙敏，王偉.大理民間契約文書輯錄[M].昆明：云南大學(xué)出版社，2018；吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編[M].北京：人民出版社，2019.，學(xué)者們利用這些新史料，對(duì)云南社會(huì)的研究不斷取得成果。(7)丁瓊.17至20世紀(jì)上半葉云南地權(quán)變動(dòng)研究——基于云南省博物館藏契約文書的考察[D].云南大學(xué)博士學(xué)位論文，2014；寸錫彥.晩清至民國(guó)昆明地區(qū)鄉(xiāng)村地權(quán)研究——以云南省昆明市龍?jiān)捍宓貦?quán)變動(dòng)為例[D].云南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2017；杜鵑.民國(guó)時(shí)期云南的土地清丈與鄉(xiāng)村地權(quán)秩序[D].廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2018.但是，我們對(duì)這些新史料還未充分運(yùn)用，許多問題尚可深入探討：如驗(yàn)契所反映的云南近代不動(dòng)產(chǎn)管控問題、驗(yàn)契在云南的實(shí)施成效及其所反映出的政治經(jīng)濟(jì)問題等，本文愿做嘗試，以求教大方。

本文研究的基礎(chǔ)材料主要源于已出版的云南契約文書匯編，其中“驗(yàn)契”文書共計(jì)38份。文書頒給時(shí)間自民國(guó)三年(1914)至民國(guó)五年(1916)，故本文命題統(tǒng)稱為民國(guó)初年。文書涉及的地域范圍包括今昆明、大理、新平、鎮(zhèn)沅、騰沖等地，既包含有云南省省會(huì)昆明，也有邊疆縣份；既有壩區(qū)也有山區(qū)，且涉及民族聚居區(qū)，頗具云南特色。

一、從全國(guó)驗(yàn)契條例頒布到云南施行細(xì)則出臺(tái)

民國(guó)伊始，政治混亂，中央政府試圖出臺(tái)一系列政策恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，頒行《驗(yàn)契條例》即是其一。“驗(yàn)契”的推行有特殊的歷史背景：清王朝退出了歷史舞臺(tái)，而新政府經(jīng)濟(jì)窘迫，無暇亦無力開展全國(guó)性的土地清丈。為盡快恢復(fù)政治經(jīng)濟(jì)秩序，掌握全國(guó)土地資源，保障國(guó)家財(cái)政稅收，中央政府著手清理清朝舊業(yè)，以查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)舊契、收取查驗(yàn)費(fèi)補(bǔ)貼財(cái)政為具體手段。

在1912年7月30日的參議院議事日程中，有“驗(yàn)契法案(大總統(tǒng)交議)初讀”事項(xiàng)，表明“驗(yàn)契”得到袁世凱推動(dòng)并交參議院審議，處于籌備階段。(8)通告：參議院七月三十日議事日程[J].政府公報(bào)，1912，(91).民國(guó)二年(1913)的政府公文中，可知財(cái)政部擬定了《劃一契紙章程》，通電各省辦理驗(yàn)契。無論是國(guó)務(wù)院令直隸速辦驗(yàn)契提及“當(dāng)此財(cái)政艱窘，事關(guān)籌款”，(9)熊希齡.院令：國(guó)務(wù)院訓(xùn)令第四十號(hào)(中華民國(guó)二年九月十日)·令直隸民政長(zhǎng)、國(guó)稅廳籌備處處長(zhǎng)[J].政府公報(bào)，1913，(486).還是當(dāng)時(shí)江蘇吳江縣行政公署訓(xùn)令中“驗(yàn)契紙價(jià)為入款大宗，籌辦刻不容緩”，(10)吳江縣行政公署訓(xùn)令第二百十八號(hào)(籌備處擬訂劃一契紙章程酌收手?jǐn)?shù)料)·令十八市鄉(xiāng)董[J].吳江公報(bào)，1913，(12).可見政府舉辦驗(yàn)契，其為財(cái)政開源的經(jīng)濟(jì)訴求占主要地位。又據(jù)后來地方刊行的財(cái)政部《劃一契紙章程》，規(guī)定：凡不動(dòng)產(chǎn)舊契，無論此前是否投稅，均需呈驗(yàn)；因注冊(cè)后要發(fā)給新契紙，每張契紙收“紙價(jià)”一元，“注冊(cè)費(fèi)”一角；價(jià)格低于三十元的不動(dòng)產(chǎn)僅收注冊(cè)費(fèi)；契紙照前清格式由各省自制；施行之日由國(guó)稅廳籌備處處長(zhǎng)商明，都督、民政長(zhǎng)定之；施行細(xì)則由國(guó)稅廳籌備處處長(zhǎng)定之。(11)紀(jì)錄：財(cái)政部劃一契紙章程[J].上海公報(bào)，1914，(16).可知，財(cái)政部擬定的章程匡定了驗(yàn)契的基本原則，具體實(shí)施則交地方辦理。

民國(guó)三年(1914)一月十一日，中央政府以“大總統(tǒng)令”形式頒布《驗(yàn)契條例》，共計(jì)17條，主要內(nèi)容可歸納為：

其一，言明驗(yàn)契目的為“查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)舊契確定權(quán)利關(guān)系而設(shè)”；

其二，規(guī)定驗(yàn)契對(duì)象是條例頒布前訂立的“舊契”，言明“凡舊契除已經(jīng)呈驗(yàn)交費(fèi)外，均須一律呈驗(yàn)”；

其三，費(fèi)用方面，無論賣契、典契，標(biāo)準(zhǔn)為每張“查驗(yàn)費(fèi)一元，注冊(cè)費(fèi)一角”；不以收益為目的的國(guó)有、公有不動(dòng)產(chǎn)，免收查驗(yàn)費(fèi)；價(jià)格在三十元以下的房產(chǎn)，只收取注冊(cè)費(fèi)；收費(fèi)及注冊(cè)事務(wù)由此前經(jīng)營(yíng)稅契的官署或局所辦理；

其四，罰則方面，驗(yàn)契之期“以六個(gè)月為限”，逾期按“每逾限一月加倍征收查驗(yàn)費(fèi)”，如有逾期未驗(yàn)的舊契在訴訟事件中發(fā)現(xiàn)或經(jīng)檢舉查實(shí)，依前述規(guī)定加倍處罰。

其五，幾種特殊情況的處理辦法，如：用于抵押借款的舊契，由債權(quán)人呈驗(yàn)，債務(wù)人負(fù)擔(dān)查驗(yàn)費(fèi)；條令施行前“未稅之白契”，補(bǔ)稅后還需繳納查驗(yàn)費(fèi)；對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)向無契據(jù)者”“無契據(jù)而有官給管業(yè)執(zhí)照者”，規(guī)定應(yīng)依申告表式逐一填注，由近鄰不動(dòng)產(chǎn)所有者二人以上署名簽押以為保證，送呈驗(yàn)契處，由該處會(huì)同公正士民五人以上調(diào)查明確，核定價(jià)目，填給證據(jù)；等等。(12)熊希齡.大總統(tǒng)令(中華民國(guó)三年一月十一日)·教令第四十七號(hào)·驗(yàn)契條例[J].政府公報(bào)，1914，(604).

從《驗(yàn)契條例》中可知，民間舊契只有經(jīng)過政府查驗(yàn)并且交費(fèi)后，才能在法律層面獲得國(guó)家認(rèn)可。中央政府計(jì)劃半年內(nèi)完成對(duì)舊契的查驗(yàn)和摸排，對(duì)無契據(jù)的產(chǎn)業(yè)等亦有估價(jià)及給證等環(huán)節(jié)，以期掌握民間土地財(cái)產(chǎn)情況。同日，政府還頒布了《契稅條例》，共12條。主要規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)買主或承典人須立契后六個(gè)月內(nèi)投稅；對(duì)此前訂立不動(dòng)產(chǎn)賣契、典契“未經(jīng)稅契者”，六個(gè)月內(nèi)補(bǔ)納契稅；逾期繳納契稅的，補(bǔ)齊應(yīng)納稅額外還要繳“應(yīng)納稅額之十倍罰金”；匿報(bào)契價(jià)亦有不同程度的罰金；等等。(13)熊希齡.大總統(tǒng)令(中華民國(guó)三年一月十一日)·教令第四十八號(hào)·契稅條例[J].政府公報(bào)，1914，(604).《驗(yàn)契條例》和《契稅條例》從查驗(yàn)舊契和繳納契稅兩方面意圖管控民間土地等不動(dòng)產(chǎn)交易的既成事實(shí)和現(xiàn)實(shí)情況，并從中攫取經(jīng)濟(jì)利益。

在國(guó)家層面統(tǒng)一的條例制度影響下，各省制定有驗(yàn)契實(shí)施細(xì)則。云南國(guó)稅廳籌備處于民國(guó)三年(1914)七月成立驗(yàn)契所，并根據(jù)財(cái)政部《劃一契紙章程》擬定了《云南全省驗(yàn)契施行細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《云南細(xì)則》)。(14)黃振鉞.云南田賦之研究[A].肖錚.民國(guó)二十年代中國(guó)大陸土地問題資料[M].臺(tái)北：成文出版社有限公司，(美國(guó))中文資料中心，1977：11529.細(xì)則計(jì)有12項(xiàng)，進(jìn)一步明確了驗(yàn)契實(shí)施的具體辦法。

從《云南細(xì)則》可知，云南各地驗(yàn)契具體工作由各縣知事執(zhí)行；國(guó)稅廳籌備處制成新契紙、編號(hào)蓋印，發(fā)給各縣知事填用。驗(yàn)契有明確的格式要求：各縣填用時(shí)，在契價(jià)信息騎縫處以及填給日期處，加蓋該縣印信；發(fā)給業(yè)戶新契紙時(shí)，要將舊契尾截下并注明；完整的驗(yàn)契為三聯(lián)式，其中契紙聯(lián)發(fā)給業(yè)戶，繳驗(yàn)聯(lián)呈報(bào)國(guó)稅，存查聯(lián)留存縣內(nèi)。從財(cái)務(wù)上看，各縣于一角“注冊(cè)費(fèi)”中扣四成作為換契的辦公費(fèi)，其余六成連同“紙價(jià)費(fèi)”，按月造報(bào)國(guó)稅廳籌備處查核飭解，司庫(kù)存儲(chǔ)。從時(shí)限上看，驗(yàn)契以六個(gè)月為限，各縣收文后十日起算，要求各縣十天內(nèi)“廣為布告”，做好宣傳動(dòng)員，“務(wù)使窮鄉(xiāng)僻壤一律呈驗(yàn)”。(15)黃振鉞.云南田賦之研究[A].肖錚.民國(guó)二十年代中國(guó)大陸土地問題資料[M].臺(tái)北：成文出版社有限公司，(美國(guó))中文資料中心，1977：11877～11879.

由上可知，民國(guó)建立不久，中央政府認(rèn)識(shí)到民間不動(dòng)產(chǎn)的可利用價(jià)值。為推行驗(yàn)契，政府制定出臺(tái)行政法規(guī)，做了逐項(xiàng)準(zhǔn)備工作。全國(guó)性《驗(yàn)契條例》的頒布，使驗(yàn)契的推行有了規(guī)范性文件作為依據(jù)。為落實(shí)驗(yàn)契在全國(guó)的施行，各地又制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則?！对颇霞?xì)則》的出臺(tái)表明，中央政府的政令已經(jīng)得到地方的響應(yīng)，在邊疆省份云南得到落實(shí)。應(yīng)該說，在中央的帶動(dòng)下，云南邊疆不動(dòng)產(chǎn)管控的工作得以實(shí)施開展，并在驗(yàn)契文書中得以呈現(xiàn)。

二、驗(yàn)契在云南的推行

從云南民間驗(yàn)契文書中，我們看到民國(guó)初年云南地方政府貫徹了中央的驗(yàn)契措施。政府面對(duì)現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)存在的不同情況，驗(yàn)契時(shí)采用不同的應(yīng)對(duì)方式：

首先，對(duì)原有不動(dòng)產(chǎn)舊契作補(bǔ)充登記，在舊契之后粘貼“驗(yàn)契”，并收繳一定的費(fèi)用。由此，政府既查驗(yàn)了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主、產(chǎn)業(yè)面積與方位、土地價(jià)值等基本信息，為不動(dòng)產(chǎn)持有者確認(rèn)其私人產(chǎn)權(quán)的存在，并完成了國(guó)家清理并掌控土地信息的第一步；也通過收納驗(yàn)契費(fèi)，作為財(cái)政收入的補(bǔ)充。其次，針對(duì)無舊契、未登記在冊(cè)的不動(dòng)產(chǎn)，政府以“官給管業(yè)憑證”作初步清理和登記，作為驗(yàn)契的前期工作；繼而再行查驗(yàn)，收取驗(yàn)費(fèi)，發(fā)給“驗(yàn)契”。

為更好地說明，我們通過云南不同地區(qū)的“驗(yàn)契”個(gè)案，闡釋驗(yàn)契在云南地方推行的史實(shí)?，F(xiàn)開列如下：

如圖所示的四件“驗(yàn)契”分別收集于云南省會(huì)昆明(圖1)、云南邊地騰沖(圖2)和云南民族聚居地鎮(zhèn)沅(圖3、圖4)。三地在地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民族構(gòu)成上有明顯差異。其中，圖1、圖2是對(duì)持有舊契的產(chǎn)業(yè)作查驗(yàn)和登記，這是一種類型的不動(dòng)產(chǎn)清理；圖3、圖4是對(duì)舊契遺失或新建尚未登記的產(chǎn)業(yè)作查驗(yàn)和登記，這是另一種類型的不動(dòng)產(chǎn)清理。

圖1～1驗(yàn)契放大圖圖1～2光緒年舊契與民國(guó)驗(yàn)契紙

圖2～1驗(yàn)契放大圖圖2～2嘉慶年舊契與民國(guó)驗(yàn)契紙

①②吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:313.吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:305.

①②吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:315.吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:307.

現(xiàn)對(duì)4組文書實(shí)例解讀如下：

第一，驗(yàn)契的基本信息。

1. 從契紙形制上看，驗(yàn)契版式統(tǒng)一。契紙從右至左依次印刷有賣主/出典人姓名、不動(dòng)產(chǎn)種類、坐落、面積、賣/典契、四至、賣/典價(jià)、紙價(jià)費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)、原契幾張、(舊契)立契年月日；落款處印有發(fā)證機(jī)關(guān)、業(yè)主、中人、(驗(yàn)契)發(fā)給時(shí)間等條目；騎縫處印有“驗(yàn)字第××號(hào)納費(fèi)”字樣?？芍?yàn)契需要查驗(yàn)業(yè)戶所呈報(bào)舊契的基本信息，并將其抄錄在新契紙上，憑舊契上的交易價(jià)格繳納驗(yàn)契的紙價(jià)費(fèi)和注冊(cè)費(fèi)。從不動(dòng)產(chǎn)管控的角度看，根據(jù)《云南細(xì)則》，除發(fā)給業(yè)戶的契紙聯(lián)外，還有呈報(bào)國(guó)稅的繳驗(yàn)聯(lián)和留存縣內(nèi)的存查聯(lián)，意味著政府理論上可通過查驗(yàn)舊契、登記信息掌握不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，并已開始著手收集不動(dòng)產(chǎn)信息。

2. 從文書來源地看，四件驗(yàn)契騎縫及印刷契紙編號(hào)前，分別蓋有“昆明”(圖1)、“騰沖”(圖2)、“鎮(zhèn)沅”(圖3、圖4)紅印，可知文契是當(dāng)時(shí)昆明、騰沖以及鎮(zhèn)沅的資料，由此看出中央政策在云南推行并實(shí)施的深度和廣度，也可以說明云南邊疆對(duì)中央政策的應(yīng)對(duì)能力。昆明地處云南省中部，自元代以來一直是云南的行政中心；騰沖位于中國(guó)西南邊陲，其北部、西北部與緬甸接壤，今為云南省保山市代管縣級(jí)市；鎮(zhèn)沅地處云南省西南部，今屬普洱市，為鎮(zhèn)沅彝族哈尼族拉祜族自治縣。四件文契表明民國(guó)初年中央政府推行驗(yàn)契的舉措在云南的影響并非僅僅局限于行政中心昆明地區(qū)，而是推廣到了地處邊境的騰沖等縣以及鎮(zhèn)沅等民族聚居地。

3. 從落款時(shí)間上看，四件驗(yàn)契分別為民國(guó)三年(1914)七月(圖1)、十月(圖2)和十二月(圖3、圖4)。從民國(guó)三年(1914)一月中央政府頒布《驗(yàn)契條例》，言明辦事細(xì)則“由各地方行政長(zhǎng)官以命令定之”(18)熊希齡.大總統(tǒng)令(中華民國(guó)三年一月十一日)·教令第四十七號(hào)·驗(yàn)契條例[J].政府公報(bào)，1914，(604).，到七月云南國(guó)稅廳籌備處成立驗(yàn)契所，出臺(tái)《云南細(xì)則》，一能看到從中央政令頒布到云南地方施行有一個(gè)籌備過程，總體而言通行順暢；二能看到云南地方細(xì)則一出臺(tái)，省會(huì)昆明回應(yīng)最快，立即啟動(dòng)對(duì)舊契的查驗(yàn)，騰沖和鎮(zhèn)沅則相對(duì)遲緩。

4. 驗(yàn)契管理機(jī)構(gòu)有變化。從所舉各驗(yàn)契的印發(fā)機(jī)構(gòu)處可見，云南國(guó)稅廳已于民國(guó)三年(1914)并入云南財(cái)政廳。(19)在已刊布的云南驗(yàn)契中，民國(guó)三年(1914)七月至九月的契紙聯(lián)由云南國(guó)稅廳發(fā)給。如：吳曉亮，徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第一卷)[M].北京：人民出版社，2013：21，33，301；吳曉亮，徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第四卷)[M].北京：人民出版社，2013：103；趙敏，王偉.大理民間契約文書輯錄[M].昆明：云南大學(xué)出版社，2018：134，138，139，141，184，185，200。民國(guó)三年九月以后的契紙聯(lián)由云南財(cái)政廳頒發(fā)。

第二，驗(yàn)契契紙上填寫的內(nèi)容各有特點(diǎn)，反映查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)存在不同情形。

1. 據(jù)圖1所示，驗(yàn)契查驗(yàn)的舊契是光緒年間昆明的一件土地“杜賣存照”。驗(yàn)契契紙由云南國(guó)稅廳印發(fā)，頒給時(shí)間為民國(guó)三年(1914)七月二十一日。舊契的業(yè)主李春發(fā)于光緒四年(1878)臘月初二買得趙懷田產(chǎn)，立“杜賣存照”；驗(yàn)契粘貼于“杜賣存照”上，并蓋騎縫印。存照行文中的杜賣價(jià)格為“錢五千文足”，民國(guó)新發(fā)的驗(yàn)契在“賣/典價(jià)”處可識(shí)讀為“銀叁兩捌□□□”。在這里可見時(shí)代不一，貨幣發(fā)生變化，前朝用錢，民國(guó)用銀，驗(yàn)契上所填用的數(shù)額應(yīng)是錢銀換算后的結(jié)果。(20)吳曉亮，徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第一卷)[M].北京：人民出版社，2013：21.這件驗(yàn)契未收“紙價(jià)費(fèi)”，繳納“注冊(cè)費(fèi)”一角。

有一點(diǎn)要注意，在圖1驗(yàn)契右下方鈐有一方官印，記為“云南財(cái)政廳清丈局昆明縣第五區(qū)事務(wù)所查對(duì)訖”和“民國(guó)二十年(1931)五月六日”字樣，并有手書文字“兩段336 337”。這說明，民國(guó)初年的驗(yàn)契直到南京國(guó)民政府時(shí)期依然被視為有效憑據(jù)；自民國(guó)初年以后的近二十年間，中央積極推進(jìn)地籍清理的步伐沒有停止(根據(jù)其他資料記載，云南的土地清丈由1929年起至1940年止，不贅述)。

總之，圖1所示個(gè)案呈現(xiàn)了自清代光緒年間的土地交易存照到民國(guó)初年的驗(yàn)契，再到20世紀(jì)30年代土地清丈時(shí)在驗(yàn)契上所鈐官印，可以看出幾十年來政府對(duì)云南土地管理的細(xì)節(jié)操作，較完整地展現(xiàn)了政府對(duì)民間土地掌控步步深入。

2. 據(jù)圖2所示，騰沖的民國(guó)驗(yàn)契與清朝嘉慶年間的賣契配套，上蓋騎縫印。驗(yàn)契契紙由云南財(cái)政廳印發(fā)，頒給時(shí)間為民國(guó)三年(1914)十月三日，契紙?jiān)谔顚懭掌谙路缴w有“騰沖縣驗(yàn)契所”印。通過對(duì)嘉慶二十二年(1817)十一月二十一日徐黃氏小陽(yáng)同夫徐長(zhǎng)春將田賣與黃登鶴的賣契進(jìn)行查驗(yàn)，政府確認(rèn)了民間不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格變動(dòng)的結(jié)果。

嘉慶年間賣契的正文敘及價(jià)格處記為“實(shí)接受價(jià)銀九十兩凈整”；正文之后又有手書批文：“其銀實(shí)紙接受價(jià)銀八十六兩凈整是實(shí)，系平兌新舊，共七紙，買主收存”。(21)吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編(第一編)[M].北京：人民出版社，2019：103.民國(guó)三年(1914)的驗(yàn)契在“賣/典契”一欄填寫了“賣契 加找三張”；“賣/典價(jià)”一欄填寫的是“九十八兩”?？梢钥闯?，買賣雙方于嘉慶二十二年(1817)立契時(shí)議定的交易價(jià)格是九十兩，實(shí)際成交價(jià)為八十六兩；民國(guó)三年(1914)呈驗(yàn)嘉慶年間所立賣契時(shí)，驗(yàn)契上登記的價(jià)格為九十八兩。從嘉慶年間賣契的批文及民國(guó)三年(1914)驗(yàn)契上手書“加找三張”可判斷，這塊田產(chǎn)在嘉慶二十二年(1817)立契交易后，近百年間至少有三次“加找”，價(jià)格也有變動(dòng)。

由此，我們一方面看到清嘉慶至民國(guó)約百年間騰沖地方的土地流轉(zhuǎn)。另一方面，從國(guó)家土地管控的角度看，政府查驗(yàn)舊契，登記土地歸屬與價(jià)格，仍然是對(duì)既往土地關(guān)系的初步梳理。騰沖是云南邊地，推行驗(yàn)契體現(xiàn)了國(guó)家政策在邊地實(shí)施的積極效果。

3. 據(jù)圖3所示，鎮(zhèn)沅縣2件文書一件名“驗(yàn)契”，一件名“官給管業(yè)憑證”，實(shí)際上屬于對(duì)產(chǎn)業(yè)登記的一套文書，可窺其查驗(yàn)流程。圖3的業(yè)主遺失了舊契，后經(jīng)核實(shí)其仍然持有產(chǎn)業(yè)后，政府頒發(fā)了一份“管業(yè)憑證”；而后再發(fā)一份“驗(yàn)契”，以示查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)的工作告一段落。圖3驗(yàn)契契紙由云南財(cái)政廳印發(fā)，頒給時(shí)間為民國(guó)三年(1914)十二月，查驗(yàn)的是劉成富、劉成貴兩人名下的一份山場(chǎng)，收取了紙價(jià)費(fèi)“壹元”、注冊(cè)費(fèi)“壹角”。由于所查產(chǎn)業(yè)的憑據(jù)不是舊契，所以契紙?zhí)顚憙?nèi)容在文字表述上與前文所舉圖1、圖2實(shí)例有差異，如：“賣/典契”一欄中，手書填寫的信息為“申告表”三字；在“立契年月日”一欄中，手書為“給管業(yè)證”四字；在契紙?jiān)居∷Ⅲw“賣/典價(jià)”的“賣/典”二字上，直接手書“估”字，組成了“估價(jià)”，其內(nèi)填用的信息為估價(jià)“銀壹百元”。

根據(jù)中央政府頒布的《驗(yàn)契條例》第13條規(guī)定：“凡不動(dòng)產(chǎn)向無契據(jù)者，應(yīng)依申報(bào)表式逐一填注；由近鄰不動(dòng)產(chǎn)之所有者二人以上署名簽押，以為保證，送呈驗(yàn)契處；由驗(yàn)契處會(huì)同公正士民五人以上調(diào)查明確，核定價(jià)目，填給證據(jù)。”第14條規(guī)定：“凡無契據(jù)而有官給管業(yè)執(zhí)照者，準(zhǔn)用關(guān)于舊契各條之規(guī)定；執(zhí)照上未注明價(jià)值者，其估價(jià)之法依第十三條辦理”(22)熊希齡.大總統(tǒng)令(中華民國(guó)三年一月十一日)·教令第四十七號(hào)·驗(yàn)契條例[J].政府公報(bào)，1914，(604).。圖3所示文書即屬于《驗(yàn)契條例》規(guī)定的情況：是對(duì)遺失舊契的產(chǎn)業(yè)作登記，有2人以上為業(yè)主中人，在有官給管業(yè)執(zhí)照的前提下再次查驗(yàn)，發(fā)給驗(yàn)契?？梢?，云南文書所呈現(xiàn)的信息與中央政府的規(guī)定相一致，是國(guó)家政策和規(guī)定在云南少數(shù)民族地區(qū)有效施行的例證。

4. 據(jù)圖4所示，房產(chǎn)也納入了驗(yàn)契環(huán)節(jié)。圖4是一組配套的查驗(yàn)房產(chǎn)的“驗(yàn)契”與“官給管業(yè)憑證”。在“官給管業(yè)憑證”上，印有管業(yè)人姓名、種類、坐落、面積、四至、原申告鄰證人姓名、原申告表號(hào)數(shù)等需要填寫的信息。根據(jù)前文所舉中央的《驗(yàn)契條例》，“官給管業(yè)憑證”這份文書已經(jīng)認(rèn)定了劉成富、劉成貴二人名下一處瓦房的業(yè)權(quán)；在契紙“四至”印刷體二字旁的空白處手書“宣統(tǒng)三年(1911)三月建筑自建蓋無契”。這說明“官給管業(yè)憑證”是對(duì)清末自建無契房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，政府以此為憑據(jù)，就可以進(jìn)一步完成“驗(yàn)契”的工作。

從前文所舉的土地、山場(chǎng)、房屋的資料看，政府推行驗(yàn)契不只是查驗(yàn)清代遺留舊契，還將遺失契據(jù)、或本無契據(jù)的產(chǎn)業(yè)納入檢查范圍，前文圖3是山場(chǎng)契據(jù)丟失的例子，圖4是新建房產(chǎn)而未予登記的個(gè)案，圖3和圖4是同一業(yè)主。從圖3、圖4文書實(shí)例看，“官給管業(yè)憑證”與“驗(yàn)契”幾乎是同期完成。

結(jié)合4組驗(yàn)契實(shí)例，我們看到民國(guó)初年中央政府查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)的基本思路：一方面，針對(duì)清代的舊契，一律要求呈驗(yàn)，在確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并收取相應(yīng)費(fèi)用后，頒給業(yè)戶驗(yàn)契契紙聯(lián)以作為查驗(yàn)憑證。另一方面，對(duì)那些契據(jù)遺失或本無契據(jù)的產(chǎn)業(yè)，亦被納入查驗(yàn)范圍，經(jīng)申告、估價(jià)后收取驗(yàn)費(fèi)，頒給管業(yè)憑證與驗(yàn)契，配套使用。雖說民國(guó)初年中央和地方政府舉驗(yàn)契的措施，有以征收契紙費(fèi)貼補(bǔ)財(cái)政的目的，但通過舉辦驗(yàn)契查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)，也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)做一次全面梳理。在前文所舉的文書中，包含有對(duì)土地權(quán)屬、種類、用途、位置、面積、四至、價(jià)格等信息的記載，它們皆是不動(dòng)產(chǎn)清理的重要組成部分。由此，國(guó)家可根據(jù)整理的數(shù)據(jù)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)管理，完善財(cái)政體制建設(shè)。從云南驗(yàn)契文書呈現(xiàn)的施行情況看，中央政府的政令及管理土地資源、房產(chǎn)資源的實(shí)踐已擴(kuò)及西南邊疆地區(qū)。在民國(guó)初建、政局動(dòng)蕩的情況下，云南地方政府能夠迅速響應(yīng)與配合中央政策，云南地方通過驗(yàn)契，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管控有一定效果。

三、民國(guó)初年云南不動(dòng)產(chǎn)管控的未盡事宜

我們知道，國(guó)家力量在基層社會(huì)的深入遠(yuǎn)比政治上改朝換代復(fù)雜得多。雖然從所舉文書實(shí)例中，可以看到民國(guó)初年中央政府推行驗(yàn)契的措施在邊疆取得成效；但驗(yàn)契文書又反映出民國(guó)初年不動(dòng)產(chǎn)的管控未達(dá)到政府預(yù)期，有未盡事宜的另一面。表現(xiàn)如下：

第一，民間隱匿財(cái)產(chǎn)不呈驗(yàn)，政府不能全面掌握不動(dòng)產(chǎn)信息。

從前文對(duì)驗(yàn)契個(gè)案的分析中，我們看到民國(guó)初年政府力量逐步滲入邊疆民族聚居區(qū)的基層社會(huì)。然而，如果考察同一事主現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)交易契約文書時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)民間存在與國(guó)家政策相抗衡的事例，即富戶隱匿財(cái)產(chǎn)不呈驗(yàn)，這導(dǎo)致民國(guó)初年舉驗(yàn)契的措施在實(shí)踐中不盡人意。

如昆明龍?jiān)捍甯粦衾罴?、李香兄弟，光緒二十一年(1895)至民國(guó)十二年(1923)一直購(gòu)入土地，一共留下文書契據(jù)20件。然而這些契據(jù)中，僅一件光緒年間契紙帶契尾，一件民國(guó)五年(1916)的交易使用了杜契官紙，其余皆是未投稅的“白契”。從其購(gòu)進(jìn)土地所留存的契據(jù)與其經(jīng)過呈驗(yàn)的契據(jù)數(shù)目對(duì)比，即可看出民間隱匿財(cái)產(chǎn)，不至官府呈驗(yàn)的情形：民國(guó)三年(1914)政府推行驗(yàn)契前，李純、李香至少擁有16塊土地，但僅9件粘貼驗(yàn)契，二人并未完全上報(bào)自己的田產(chǎn)。(23)杜鵑.民國(guó)時(shí)期云南的土地清丈與鄉(xiāng)村地權(quán)秩序[D].廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2018.與昆明龍?jiān)捍宓那樾晤愃疲v沖玉璧村不動(dòng)產(chǎn)交易集中的幾位事主，如黃登鶴、黃鳳池、黃朝勷等，在民國(guó)三年(1914)時(shí)，僅向政府呈驗(yàn)一部分舊契。(24)吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編(第一編)[M].北京：人民出版社，2019：99，103，147，195，217，239，243，255，261，315，319，323.待民國(guó)五年(1916)政府以罰款方式制止富民隱瞞土地財(cái)產(chǎn)時(shí)，幾位事主又拿出一部分契紙交政府呈驗(yàn)，并被罰收驗(yàn)契費(fèi)。(25)吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編(第一編)[M].北京：人民出版社，2019：47，57，77，191，223，235，281.據(jù)此，其名下仍然保留有未投稅之白契。這說明，不動(dòng)產(chǎn)管控雖已進(jìn)入政府的視野，并通過驗(yàn)契取得了一定成效，但從工作的完整性上講，政府并未完全掌握云南民間的土地信息。

第二，驗(yàn)契進(jìn)展緩慢，查驗(yàn)期限一再延宕。

民國(guó)三年(1914)，中央政府頒行《驗(yàn)契條例》時(shí)規(guī)定，驗(yàn)契之期以六個(gè)月為限，“每逾限一月加倍征收查驗(yàn)費(fèi)”；(26)熊希齡.大總統(tǒng)令(中華民國(guó)三年一月十一日)·教令第四十七號(hào)·驗(yàn)契條例[J].政府公報(bào)，1914，(604).在《云南細(xì)則》中，亦明確驗(yàn)契時(shí)限從各縣收到實(shí)施細(xì)則后十天起算，六個(gè)月為期。但從民國(guó)初年中央與地方往來的公文，以及驗(yàn)契契紙上填寫的頒發(fā)時(shí)間看，云南驗(yàn)契工作一再拖延，不動(dòng)產(chǎn)清理進(jìn)展緩慢。

根據(jù)民國(guó)財(cái)政部1915年11月10日《電復(fù)云南財(cái)政廳前電所擬驗(yàn)契逾限處罰辦法》記，云南財(cái)政廳曾經(jīng)呈報(bào)財(cái)政部關(guān)于驗(yàn)契逾限的擬處理意見，財(cái)政部回復(fù)指出，“逾期契紙?zhí)幜P過重，恐轉(zhuǎn)窒礙難行”；為“以示體恤”，令云南財(cái)政廳調(diào)整處罰辦法為：“驗(yàn)契限定民國(guó)五年(1916)三月底為滿期。期滿后，前清及民國(guó)四年(1915)以前未驗(yàn)各契：大契罰收四元；三十元以下五元以上之小契，二元，注冊(cè)費(fèi)均收四角；五元以下之契，僅收注冊(cè)費(fèi)四角?！?27)電復(fù)云南財(cái)政廳前電所擬驗(yàn)契逾限處罰辦法(十一月十日)[J].稅務(wù)月刊，1915，(24).

從財(cái)政部電文給予云南驗(yàn)契時(shí)限的規(guī)定看，即使延長(zhǎng)至民國(guó)五年(1916)三月，云南查驗(yàn)舊契的工作也早已超過原定六個(gè)月的期限。從對(duì)罰金的規(guī)定看，對(duì)比財(cái)政部《劃一契紙章程》所定每張契紙“紙價(jià)”一元，“注冊(cè)費(fèi)”一角，三十元以下不動(dòng)產(chǎn)只收“注冊(cè)費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)(28)財(cái)政部劃一契紙章程[J].上海公報(bào)，1914，(16).，可知在新規(guī)中，逾期呈驗(yàn)舊契“注冊(cè)費(fèi)”均罰收四角，罰金相當(dāng)于4倍；“紙價(jià)費(fèi)”按舊契上的交易價(jià)格定出四元、二元以及免收三檔，其中舊契交易價(jià)在三十元以上的“大契”，罰收四元，相當(dāng)于處以4倍罰金；舊契交易價(jià)在三十元以下五元以上的“小契”，由免收“紙價(jià)費(fèi)”到罰收二元。這些說明云南驗(yàn)契實(shí)際推行進(jìn)度未達(dá)預(yù)期，只能延期并對(duì)逾期不驗(yàn)者加以處罰，而且財(cái)政部電復(fù)云南財(cái)政廳的罰金標(biāo)準(zhǔn)，已是在所謂“以示體恤”的基礎(chǔ)上調(diào)整后的結(jié)果，說明驗(yàn)契實(shí)際推行過程中，已然遇到民間不小的阻力，一味加大處罰力度，未必奏效。

在云南騰沖玉璧村黃氏家族文書中，即有上述驗(yàn)契逾限處罰辦法調(diào)整后，民間逾期呈驗(yàn)舊契，被處以罰金的記錄：

從玉璧村驗(yàn)契契紙上填寫的頒給時(shí)間上看，如果契紙是民國(guó)三年(1914)頒發(fā)的，上填紙價(jià)費(fèi)“壹元”，注冊(cè)費(fèi)“壹角”；(29)吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編(第一編)[M].北京：人民出版社，2019：99，103，147，195，217，239，243，255，261，315，319，323.若契紙上填寫的落款時(shí)間為民國(guó)五年(1916)十二月，便可看到手書紙價(jià)費(fèi)“肆元”、注冊(cè)費(fèi)“肆角”(30)吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編(第一編)[M].北京：人民出版社，2019：47，57，77，191，223，235.或紙價(jià)費(fèi)“貳元”、注冊(cè)費(fèi)“肆角”(31)吳曉亮，賈志偉.騰沖契約文書資料整理與匯編(第一編)[M].北京：人民出版社，2019：281.。玉璧村加罰“紙價(jià)費(fèi)”和“注冊(cè)費(fèi)”的實(shí)例，同民國(guó)財(cái)政部指導(dǎo)云南財(cái)政廳調(diào)整驗(yàn)契逾期處罰辦法的電文一致。

在護(hù)國(guó)運(yùn)動(dòng)期間，云南驗(yàn)契雖未停止，但工作進(jìn)程再度延宕。據(jù)1916年11月18日《咨云南省長(zhǎng)續(xù)訂驗(yàn)契辦法八條應(yīng)準(zhǔn)予備案文》記，民國(guó)四年(1915)十一月起至民國(guó)五年(1916)七月底，云南驗(yàn)契的“查驗(yàn)費(fèi)”以及民國(guó)四年(1915)九月起至民國(guó)五年(1916)七月底云南驗(yàn)契的“注冊(cè)費(fèi)”，由當(dāng)時(shí)的省都督府核銷，說明國(guó)家財(cái)政部并不掌握云南驗(yàn)契收費(fèi)的具體情況。在護(hù)國(guó)運(yùn)動(dòng)期間，云南財(cái)政廳因“民間未驗(yàn)之契尚居多數(shù)，擬就原定整頓驗(yàn)契辦法，略為修改，再展六個(gè)月，續(xù)訂各縣驗(yàn)契辦法八條”，隨即由省都督府批準(zhǔn)。護(hù)國(guó)運(yùn)動(dòng)結(jié)束后，云南財(cái)政廳將上述“查驗(yàn)費(fèi)”“注冊(cè)費(fèi)”的收入補(bǔ)制成清冊(cè)，連同修訂整頓辦法及延長(zhǎng)驗(yàn)契時(shí)限的情況造冊(cè)，報(bào)財(cái)政部備案。(32)咨云南省長(zhǎng)續(xù)訂驗(yàn)契辦法八條應(yīng)準(zhǔn)予備案文(十一月十八日)[J].財(cái)政月刊，1916，(36).可知，雖然政治局勢(shì)動(dòng)蕩，但云南地方一直在推進(jìn)驗(yàn)契工作，且在護(hù)國(guó)運(yùn)動(dòng)期間仍然自行修改整頓辦法，并予延期。遲至1917年6月11日，財(cái)政部致電云南省長(zhǎng)：“滇省未驗(yàn)舊契，擬仍照兩倍罰收。展至本年年底止。應(yīng)照準(zhǔn)希令廳遵辦”。(33)電云南省長(zhǎng)滇省未驗(yàn)舊契擬仍照兩倍罰收展至本年年底止應(yīng)照準(zhǔn)文(六月十一日)[J].財(cái)政月刊，1917，(43).

民國(guó)初年，中央政府在全國(guó)推行驗(yàn)契時(shí)，云南正值唐繼堯主政時(shí)期。從上述所列公文，可見云南推行驗(yàn)契的幾種情況：

其一，中央政府對(duì)云南地方施行驗(yàn)契有具體要求，且政令可以通達(dá)地方；即使護(hù)國(guó)運(yùn)動(dòng)期間，財(cái)政部不掌握云南驗(yàn)契的具體情況，但在運(yùn)動(dòng)結(jié)束后，相關(guān)信息即可銜接起來。其二，驗(yàn)契時(shí)限一再延宕，遲至1917年，云南仍有未驗(yàn)舊契。其三，為敦促云南地方解決民間隱漏不報(bào)舊契的問題，政府?dāng)?shù)次調(diào)整懲罰力度，一再放寬期限，希冀在1917年底云南地方能完成查驗(yàn)舊契的工作。總體而言，云南查驗(yàn)舊契的工作不盡人意，但民國(guó)中央政府始終未放松對(duì)民間不動(dòng)產(chǎn)的查驗(yàn)與控制，且敦促和指導(dǎo)著地方政府，地方亦對(duì)中央政令予以回應(yīng)與互動(dòng)。

第三，驗(yàn)契填用信息存在不合常理之處，說明政令在施行過程中，實(shí)際執(zhí)行者偏離了政府的主觀預(yù)期。我們以鎮(zhèn)沅一地8張驗(yàn)契為考察對(duì)象：

①②③④吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:309.吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:311.吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:313.吳曉亮,徐政蕓.云南省博物館館藏契約文書整理與匯編(第六卷)[M].北京:人民出版社,2013:315.

鎮(zhèn)沅驗(yàn)契的頒給時(shí)間集中于民國(guó)三年(1914)十一月至十二月；查驗(yàn)對(duì)象有舊契和“管業(yè)憑證”兩種；4張查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)舊契的驗(yàn)契(圖5)均未收“紙價(jià)費(fèi)”；4張查驗(yàn)“管業(yè)憑證”的契紙(圖6)均填寫收取“紙價(jià)費(fèi)”一元。

圖5所示有4張契紙，在“原契幾張”一欄中皆手書“一紙”。所驗(yàn)舊契的立契時(shí)間自光緒二十九年(1903)至宣統(tǒng)二年(1910)；遺憾的是，驗(yàn)契皆未粘貼于舊契上。在4張契紙“紙價(jià)費(fèi)”一欄，皆未填金額，說明沒有交付；“注冊(cè)費(fèi)”一欄寫有“壹角”的字樣，說明已交付。其“賣/典價(jià)”處分別為“錢拾千文”“銀拾肆兩”“銀柒兩”“銀伍兩”。雖然契紙登記有土地價(jià)格，該信息十分重要；但“面積”一欄卻未填任何信息。由于4張驗(yàn)契未黏貼在舊契上，契紙上的不動(dòng)產(chǎn)信息也不完整，說明實(shí)際的查驗(yàn)工作不完備，也影響了政府驗(yàn)契的實(shí)際收入。

圖6所示也有4張契紙，可以看出查驗(yàn)的對(duì)象或因原契丟失，或本無契據(jù)，皆憑“官給管業(yè)憑證”完成查驗(yàn)。4張契紙均收紙價(jià)費(fèi)“壹元”，注冊(cè)費(fèi)“壹角”；在“面積”一欄注明所涉不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)與寬；圖6～1至圖6～3契紙中的山場(chǎng)“估價(jià)”分別為“肆拾元”“銀肆拾元”“銀壹佰元”；圖6～4契紙中的瓦房“賣/典價(jià)”為“銀捌拾元”。

但有一個(gè)現(xiàn)象值得分析：鎮(zhèn)沅縣8張驗(yàn)契，頒發(fā)時(shí)間前后間隔一個(gè)月。查驗(yàn)舊契的契紙(圖5)“面積”一欄，未填信息；手書“賣/典價(jià)”價(jià)格低且無“舊契”可參，均未繳納“紙價(jià)費(fèi)”。查驗(yàn)“官給管業(yè)憑證”的契紙(圖6)明確填寫山場(chǎng)與瓦房的長(zhǎng)與寬，“賣/典價(jià)”和“估價(jià)”價(jià)格高，均繳納了“紙價(jià)費(fèi)”一元。據(jù)當(dāng)時(shí)財(cái)政部《劃一契紙章程》，價(jià)格低于三十元的不動(dòng)產(chǎn)僅收注冊(cè)費(fèi)。(34)財(cái)政部劃一契紙章程[J].上海公報(bào)，1914，(16).這種差異，或是民間呈報(bào)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)有意縮減地價(jià)，以求低于繳納“紙價(jià)費(fèi)”的門檻；或者是官府為收納查驗(yàn)費(fèi)，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)使其高于繳納“紙價(jià)費(fèi)”一元的條件。無論哪種情況，契紙上的不合常理之處與執(zhí)行人員是否盡職盡守有一定關(guān)系。

結(jié) 語(yǔ)

通過對(duì)云南驗(yàn)契文書的探討，我們清楚地看到民國(guó)初年的“驗(yàn)契”查驗(yàn)對(duì)象是清朝舊契，據(jù)此政府可以掌握前朝民間不動(dòng)產(chǎn)的基本情況。與此同時(shí)，官府又對(duì)那些遺失舊契、未予登記的土地和房產(chǎn)作梳理，通過查驗(yàn)并頒發(fā)管業(yè)憑證、再發(fā)驗(yàn)契等措施，進(jìn)一步完善了對(duì)民間不動(dòng)產(chǎn)和業(yè)權(quán)信息的登記。這應(yīng)是政府欲強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)管控的前奏。

結(jié)合云南文書的信息，再對(duì)照政府政策性法規(guī)和公文記載，可知民國(guó)初年作為邊疆省份的云南，不動(dòng)產(chǎn)管控的政策和實(shí)踐與中央基本同步，在中央政府頒布了《驗(yàn)契條例》后，云南迅速回應(yīng)，擬定實(shí)施細(xì)則，落實(shí)推進(jìn)民間不動(dòng)產(chǎn)登記。從具體實(shí)例看，中央政令通達(dá)的不僅是云南滇中腹地，而且在邊陲、少數(shù)民族聚居區(qū)均可見呈驗(yàn)工作的踐行。民國(guó)初年云南驗(yàn)契的實(shí)施，客觀上推進(jìn)了西南邊疆地區(qū)對(duì)民間土地和房產(chǎn)交易及產(chǎn)權(quán)予以確認(rèn)的進(jìn)程。云南地方政府頒給業(yè)戶驗(yàn)契契紙，證明土地、房產(chǎn)信息登記落地，初步推動(dòng)民間不動(dòng)產(chǎn)的清理和掌控，明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系，為國(guó)家財(cái)政提供了征稅依據(jù)。這也說明即使是民國(guó)初建，政局動(dòng)蕩，但得益于中央政府的統(tǒng)籌與指引，云南地方政府的執(zhí)行能力強(qiáng)，云南的不動(dòng)產(chǎn)管控在民國(guó)初建時(shí)已經(jīng)開始。

從1912年中央政府“驗(yàn)契法案初讀”動(dòng)議，1914年中央政府頒布《驗(yàn)契條例》，1914年云南地方成立驗(yàn)契所，以及出臺(tái)《云南全省驗(yàn)契施行細(xì)則》，不僅充分說明云南地方對(duì)中央政令的迅速回應(yīng)，也從法律完善的角度說明，法律條文的形成總是源于現(xiàn)實(shí)需要，但常常晚于現(xiàn)實(shí)。能否說，沒有民國(guó)初年中央的《驗(yàn)契條例》《劃一契紙章程》，沒有地方政府制定的《實(shí)施細(xì)則》和各級(jí)政府推行驗(yàn)契的實(shí)踐過程，就難有1922年不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)——《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的產(chǎn)生。盡管有學(xué)者認(rèn)為民國(guó)實(shí)施驗(yàn)契效果不佳，但云南文書中反映出的民國(guó)初年驗(yàn)契的實(shí)踐，不可否認(rèn)地說明政府已經(jīng)觸及不動(dòng)產(chǎn)管控，使之逐步向法制化的方向發(fā)展。這種從中央到地方政府管理不動(dòng)產(chǎn)的嘗試，為民國(guó)以后出臺(tái)更加專門化的不動(dòng)產(chǎn)管控法律與法規(guī)，建立現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理制度，在社會(huì)實(shí)踐層面做了必要的準(zhǔn)備與鋪墊。

云南地處邊疆，自然條件復(fù)雜、民族多樣，在驗(yàn)契實(shí)踐中存在富戶隱匿財(cái)產(chǎn)、呈驗(yàn)不全、現(xiàn)實(shí)推進(jìn)緩慢、實(shí)施走樣等問題，肯定會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息掌握的局限，這是全國(guó)皆存在的問題。它說明國(guó)家力量對(duì)基層社會(huì)的深入遠(yuǎn)比政權(quán)交替復(fù)雜，解決經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問題任重而道遠(yuǎn)。