梁志容

（廣東宏業(yè)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司，廣東 廣州 510620）

隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量與規(guī)模在不斷增加，進(jìn)而推動我國GDP的持續(xù)提升。但在國家宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已成為過去，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，更主要的是從企業(yè)內(nèi)部管理入手。另外，目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管控方面還存在較多的問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控工作難以全面有效落實(shí)，項(xiàng)目成本管控成效低，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)良性、健康發(fā)展，需要房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人員深入思考并盡快加以解決。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控存在的主要問題

1.設(shè)計(jì)階段成本管控缺乏前瞻性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本管控的整個過程中，設(shè)計(jì)階段的成本管控尤其重要。此階段存在的主要問題有：一是對項(xiàng)目成本管控的決策不夠準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)管理者所做的管理決策，會給設(shè)計(jì)帶來巨大的影響，而一旦管理者的成本管控決策將關(guān)注點(diǎn)集中于施工成本管控上，那么其他階段的成本管控勢必受到忽視，甚至部分管理者因過度追求工程過程管控效果而忽略了其他階段的成本控制；二是在進(jìn)行成本預(yù)測時，缺乏對市場環(huán)境的評估，各項(xiàng)成本內(nèi)容未與市場實(shí)際比對，或?qū)Τ杀卷?xiàng)目在市場中的未來發(fā)展前景未做出有效的評估；三是設(shè)計(jì)與成本管控脫節(jié)，成本工作人員認(rèn)為設(shè)計(jì)工作與自己工作內(nèi)容無關(guān)，導(dǎo)致成本控制過于滯后，無法在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行前期的成本控制；四是絕大多數(shù)設(shè)計(jì)工作人員所考慮的設(shè)計(jì)因素更傾向于提升建筑實(shí)用性、美觀性或建筑質(zhì)量，而忽視具體的材料選擇、技術(shù)選用或施工進(jìn)度等影響因素，工程部人員也同樣存在此種觀念，技術(shù)方面寧多勿少，未考慮成本問題。

2.項(xiàng)目招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密

設(shè)計(jì)部不能及時出圖，會造成招標(biāo)工作無法及時展開，招標(biāo)工作時間被壓縮，導(dǎo)致工程量清單編制工作質(zhì)量不高、各投標(biāo)方投標(biāo)報(bào)價不合理、報(bào)價分析工作質(zhì)量差等。這一系列的問題最終會影響招標(biāo)工作的有效開展，不能采取總價合同有效規(guī)避風(fēng)險，喪失了事前控制的主動性。招標(biāo)部門項(xiàng)目招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密，可能會造成清單內(nèi)容不完善、清單數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，為招標(biāo)工作帶來一定的風(fēng)險。

3.合同簽訂中存在較多風(fēng)險

合同風(fēng)險是指雙方當(dāng)事人未能全部有效履行合同約定的條款，導(dǎo)致甲方或乙方遭受損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目在簽訂合同時，主要的風(fēng)險來自以下三個方面：一是由于涉及合同類型較多、內(nèi)容較為復(fù)雜，加之合作的合同簽訂主體不同，因此管理難度較大，容易造成簽訂流程混亂或合同內(nèi)容存在漏洞，引發(fā)合同簽訂風(fēng)險；二是由于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期普遍較長，這就需要企業(yè)在合同中體現(xiàn)項(xiàng)目的周期性，通過細(xì)節(jié)的打磨，保證合同條款的履行，而一旦企業(yè)細(xì)節(jié)考量不足，條款無法繼續(xù)履行，合同雙方違約責(zé)任未清晰明確，存在給企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險；三是合同中存在有損企業(yè)權(quán)益的條款，致使對標(biāo)的企業(yè)管理失控。

4.項(xiàng)目施工階段管理漏洞較多

施工階段之所以是房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，一方面此階段是完成房屋建筑的過程，關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成?。涣硪环矫媸怯捎谡麄€施工階段的參與部門眾多，企業(yè)在管理過程中需要實(shí)現(xiàn)多方面的協(xié)調(diào)。這一階段也是最容易出現(xiàn)管理漏洞的階段。首先，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證多，如招標(biāo)圖紙未考慮內(nèi)墻做法，或合同技術(shù)要求不能滿足現(xiàn)場需求等。其次，動態(tài)成本的監(jiān)管過于粗放。當(dāng)發(fā)生設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場簽證時，施工成本會對應(yīng)出現(xiàn)變化。此時的成本標(biāo)準(zhǔn)如未被嚴(yán)格界定，則動態(tài)成本管理難以完成。而絕大多數(shù)造價咨詢公司對這一情況，僅是登記簡單的合同臺賬，通過暫估數(shù)值進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄，這一數(shù)值的準(zhǔn)確性難以保證，同時也不利于實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。最后，由于施工階段設(shè)計(jì)部門人員多，施工管理人員少，而且人員交流輪崗欠缺，在同一施工現(xiàn)場內(nèi)，各部門交叉管理且信息不共享，這不利于提高施工效率，同時也無法通過統(tǒng)一的管理強(qiáng)化對成本的管控。

5.項(xiàng)目成本管控水平不高

首先，因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)企業(yè)不重視項(xiàng)目成本管控工作及一些工作人員綜合素質(zhì)不高，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控工作效率低下；其次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)未能及時建立項(xiàng)目成本管控人員的晉升渠道，在相關(guān)工作人員晉升時，個別企業(yè)以資歷衡量，而不是以個人能力及其專業(yè)水平，如此一來將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控人員的工作積極性和上進(jìn)心；再次，房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部未能建立起項(xiàng)目成本管控的人才培養(yǎng)制度及獎勵機(jī)制，導(dǎo)致其很難在內(nèi)部培養(yǎng)房地產(chǎn)成本管控專業(yè)人才，更無法借助外界的教育資源和方法對自身的項(xiàng)目成本管控人員進(jìn)行水平提升，長此以往，會促使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的理念及方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后；最后，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國各行各業(yè)都迎來了十分有利的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展契機(jī)，對人才的需求競爭激烈，在此情況下，勢必會造成房地產(chǎn)企業(yè)對于人才的吸引力日益降低，加之房地產(chǎn)企業(yè)對于招聘項(xiàng)目成本管控人才的資金投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，其自身現(xiàn)有的項(xiàng)目成本管控隊(duì)伍無法得到有效補(bǔ)充，進(jìn)而造成一人身兼數(shù)職業(yè)的現(xiàn)象產(chǎn)生，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目成本管控的作用在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中完全發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的改進(jìn)策略

1.開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本管控的改進(jìn)措施

成本管控要反映在具體的設(shè)計(jì)值中，通過限定具體的額度，落實(shí)成本管控責(zé)任。設(shè)計(jì)人員要在設(shè)計(jì)伊始，清楚此項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)算定額。在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，首先要提供初步的設(shè)計(jì)概算，這樣設(shè)計(jì)人員能夠按照概算給出的標(biāo)準(zhǔn)值，細(xì)化施工圖的設(shè)計(jì)，將成本控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。以限額作為設(shè)計(jì)依據(jù)，能夠強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員對成本的重視，避免隨心所欲的設(shè)計(jì)。針對設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的成本問題，可增加限制條款，扣罰一定的設(shè)計(jì)費(fèi)用。

2.招標(biāo)階段成本管控的改進(jìn)措施

在編制標(biāo)書時，明確劃分施工范圍，準(zhǔn)確把控施工要求，避免施工重復(fù)或遺漏，增大成本支出。細(xì)節(jié)的推敲極為重要，招標(biāo)文件內(nèi)所有與費(fèi)用支出相關(guān)的條款，需要仔細(xì)的斟酌。此外，要通過工程量清單，清晰地界定具體的成本價值。比照工程量清單列明的價格和市場價格，從而最大化地壓縮成本，堵住可能存在的成本漏洞。使用環(huán)保材料，減低工程的消耗，有效控制成本。對標(biāo)底的價格也要進(jìn)行嚴(yán)格審查，在招標(biāo)過程中運(yùn)用成本管控手段對標(biāo)底價格進(jìn)行審查，審查工作要嚴(yán)格落實(shí)，進(jìn)一步達(dá)到降低工程造價的目的。

3.合同簽訂問題的改進(jìn)措施

針對合同簽訂問題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾方面入手防范風(fēng)險：首先，要建立健全企業(yè)合同管理體系，完善相關(guān)規(guī)章制度，其制度要包含合同的審批與權(quán)限、合同信息的收集與傳遞、合同的簽訂與執(zhí)行、合同的監(jiān)督與檢查以及印章管理與檔案管理等；其次，在合同談判與簽訂時須審核對方資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、誠信度等，通過同行業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)途徑查詢其信用情況，盡量爭取由本企業(yè)擬定合同，在對合同洽談時就要對條款中的不確定因素嚴(yán)格審核，避免因條款違法導(dǎo)致合同無效；最后，在合同簽訂后要將責(zé)任分解落實(shí)到相關(guān)部門及相關(guān)人員，形成全員合同管理意識，使合同風(fēng)險得到有效控制。

4.施工階段成本管控的改進(jìn)措施

（1）強(qiáng)化對施工階段設(shè)計(jì)變更的監(jiān)管

一旦出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，就要對變更事項(xiàng)做出詳細(xì)的說明。一方面，要針對此次變更進(jìn)行變更原因的闡述；另一方面，要清晰地列明變更前后的內(nèi)容，提出具體的對比數(shù)據(jù)，同時要注明變更后產(chǎn)生的工程量變化。此外，不能夠忽視提出變更的主體。通過主體的界定，有利于劃分費(fèi)用的歸屬，強(qiáng)化對成本的管控。設(shè)計(jì)變更處理要嚴(yán)格遵循制度要求，執(zhí)行變更手續(xù)，同時明確技術(shù)內(nèi)容，以造價部提供的經(jīng)濟(jì)增加作為標(biāo)準(zhǔn)。

（2）加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，嚴(yán)控簽證范圍

簽證作為施工階段重要的書面依據(jù)，其對應(yīng)產(chǎn)生的成本變化或發(fā)生的價款，會對成本造成較大的影響。因此，要嚴(yán)格控制簽證范圍，準(zhǔn)確計(jì)算工程量。如出現(xiàn)無法計(jì)算工程量的情況，要通過商議的形式確定具體金額?，F(xiàn)場簽證不僅要保證快速、準(zhǔn)確、及時，同時要清晰、合理。簽證內(nèi)容以及對應(yīng)的項(xiàng)目要統(tǒng)一匯總，簽證的數(shù)量要明確，清晰的注明日期，同時規(guī)定具體的結(jié)算方式。對施工方而言，要以10天為限，及時上報(bào)結(jié)算單。現(xiàn)場簽證的成本管控要始終注重與施工方的合作，通過清晰的制度，規(guī)定具體的簽證流程、負(fù)責(zé)人以及負(fù)責(zé)人權(quán)限，保證施工階段的成本管控。

（3）嚴(yán)控現(xiàn)場各種材料消耗量

材料是整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最大的成本支出，正因?yàn)槿绱耍瑥?qiáng)化材料費(fèi)用的管控，將發(fā)揮巨大的成本控制作用。施工階段作為材料的使用及消耗階段，要最大限度地保證材料的控制。在正式開始施工作業(yè)前，就要對所有施工材料設(shè)備制定具體的供給計(jì)劃。具體由甲供、乙供或甲定乙供，在施工合同中都要加以明確，對一些直接影響項(xiàng)目品質(zhì)且價格浮動較大的材料、金額較小的低耗品等都采用自行集中采購，在避免雙方結(jié)算產(chǎn)生分歧的同時，還能起到成本管控的作用，而且能夠有效治理承包商虛列項(xiàng)目、虛增工程量、重復(fù)計(jì)取費(fèi)用、增大工程成本等行為，以免給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

5.強(qiáng)化項(xiàng)目成本管控人員的培訓(xùn)和激勵

從本質(zhì)上講，提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控水平，就是要提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控相關(guān)人員的專業(yè)水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者或管理層要積極轉(zhuǎn)換工作思維，給予企業(yè)項(xiàng)目成本管控工作及相關(guān)人員足夠的重視，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控工作成效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學(xué)合理的項(xiàng)目成本管控人員的晉升渠道，人力資源部門與行政部門等多部門合作制定晉升渠道的衡量標(biāo)準(zhǔn)，拋棄傳統(tǒng)以資歷論晉升的錯誤做法，而應(yīng)以專業(yè)能力、規(guī)范度與貢獻(xiàn)度等多維度指標(biāo)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，這不僅能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控工作人員對于項(xiàng)目成本管控的理念與知識進(jìn)行主動學(xué)習(xí)，還能有效提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的工作效率。再次，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視內(nèi)部的項(xiàng)目成本管控人才的制度與環(huán)境建立工作，聘請專業(yè)的講師對企業(yè)在崗的項(xiàng)目成本管控人員進(jìn)行授課培訓(xùn)，在企業(yè)內(nèi)部定期舉辦項(xiàng)目成本管控的知識競賽和相關(guān)趣味活動，充分利用企業(yè)內(nèi)外的教育資源進(jìn)行項(xiàng)目成本管控人員的培養(yǎng)，確保房地產(chǎn)企業(yè)自身的項(xiàng)目成本管控理念與方法與時俱進(jìn)。最后，針對社會經(jīng)濟(jì)加快、各類企業(yè)都迎來了發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)對于人才吸引力日益降低的情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對招聘項(xiàng)目成本管控人才招聘的資金投入，確保自身的項(xiàng)目成本管控隊(duì)伍得到及時補(bǔ)充，項(xiàng)目成本管控的理念與方法得到及時更新，以此為在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中發(fā)揮項(xiàng)目成本管控作用而提供有效支持，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項(xiàng)目成本管控理念與方法的不斷更新與優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管控方面還存在許多亟待解決的問題，制約企業(yè)的健康發(fā)展與高效運(yùn)營。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目成本管理上分別從設(shè)計(jì)、合同、投標(biāo)、施工、營銷等階段進(jìn)行全方位的管控，才能在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下有效降低項(xiàng)目的整體成本，提升企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中保持優(yōu)勢地位。