王守虎

【摘要】房建項(xiàng)目具有使用年期長(zhǎng)、資金占用高等特點(diǎn)，需要在滿足功能性、美觀性要求的基礎(chǔ)上把成本控制在合理區(qū)間，以達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。然而，由于建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多、受內(nèi)外部環(huán)境影響大，項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有很大的不確定性。本文針對(duì)房建成本管理的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析，以期為相關(guān)人員提供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房建項(xiàng)目；成本管理；風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

房建項(xiàng)目包括居住類建筑和公共建筑，在我國(guó)普通采用的發(fā)包模式是設(shè)計(jì)-招標(biāo)-施工（DBB）平行發(fā)包。公共建筑因面向大眾，對(duì)結(jié)構(gòu)安全和內(nèi)外裝修要求高，需要建設(shè)單位進(jìn)行全程管控。從建設(shè)單位角度看，房建項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先采用DBB平行發(fā)包模式?；诜拷?xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多，為了轉(zhuǎn)移合同量?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、減少索賠、便于結(jié)算，一般傾向于在施工圖圖審?fù)瓿珊蠛炗喒潭們r(jià)合同。成本管理貫穿設(shè)計(jì)、招標(biāo)合同、施工、結(jié)算、后評(píng)估等各階段，其中設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段決定主要成本，但建設(shè)單位常因前期時(shí)間緊或?qū)Τ杀撅L(fēng)險(xiǎn)研判不足，加大風(fēng)險(xiǎn)概率，因此有必要對(duì)總價(jià)合同形式下的前期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

設(shè)計(jì)階段的成本風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

設(shè)計(jì)階段決定項(xiàng)目品質(zhì)和造價(jià)內(nèi)容，常見(jiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)有：項(xiàng)目需求定位不準(zhǔn)、對(duì)設(shè)計(jì)限額不敏感、圖紙缺陷錯(cuò)漏造成的頻繁變更等。設(shè)計(jì)變更過(guò)多會(huì)失去固定總價(jià)合同總價(jià)包干的優(yōu)勢(shì)，也更容易發(fā)生爭(zhēng)議。具體風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾點(diǎn)。

一是項(xiàng)目需求定位不準(zhǔn)，合理性和經(jīng)濟(jì)性不能兼顧。準(zhǔn)確的需求定位是項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，建設(shè)單位需明確建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍和深度。過(guò)高的建造標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致成本增加，如果無(wú)法用收益的增量彌補(bǔ)就會(huì)降低收益率；目標(biāo)成本或批復(fù)概算過(guò)低則可能影響合理需求的實(shí)現(xiàn)。對(duì)具體的合同，設(shè)計(jì)范圍和深度如果不滿足準(zhǔn)確報(bào)價(jià)的要求，采用固定總價(jià)報(bào)價(jià)在結(jié)算時(shí)易發(fā)生爭(zhēng)議。

二是對(duì)設(shè)計(jì)限額不敏感。如果設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額不敏感，成本測(cè)算超過(guò)概算或遠(yuǎn)低于限額，后期往往會(huì)進(jìn)行重大設(shè)計(jì)修改。這一修改若發(fā)生在合同定標(biāo)后，新增清單項(xiàng)在已標(biāo)價(jià)工程量清單中缺乏項(xiàng)目支撐，導(dǎo)致議價(jià)的被動(dòng)。

三是圖紙缺陷錯(cuò)漏造成的頻繁變更。設(shè)計(jì)不交圈是常見(jiàn)問(wèn)題，土建預(yù)留尺寸位置和設(shè)備安裝尺寸位置不匹配現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，常造成事后的拆改。因?qū)?xì)節(jié)考慮不足或者施工難度大、經(jīng)濟(jì)性欠佳，建設(shè)單位或施工單位會(huì)提出一些圖紙變更。頻繁的設(shè)計(jì)變更會(huì)產(chǎn)生大量無(wú)效設(shè)計(jì)變更成本。

針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，建議從以下方面入手進(jìn)行應(yīng)對(duì)和防控。

首先，要兼顧需求定位的合理性和經(jīng)濟(jì)性。精準(zhǔn)可行的項(xiàng)目需求是建立在深入需求分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)多方案對(duì)比，在成本利潤(rùn)動(dòng)態(tài)變化中找到收益最佳方案。對(duì)具體的合同，設(shè)計(jì)范圍和深度不滿足報(bào)價(jià)的部分應(yīng)另行招標(biāo)或列為暫估價(jià)。

其次，將限額設(shè)計(jì)管理前置。如有限額設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在合同中明確體現(xiàn)。限額設(shè)計(jì)管理應(yīng)前置，最好不要留到招標(biāo)或施工階段。設(shè)計(jì)概算是初步判定設(shè)計(jì)是否超限的依據(jù)，宜和設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，盡量避免中標(biāo)后發(fā)現(xiàn)合同金額與限額要求有較大差距時(shí)再進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更。

最后，重視圖紙審核和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇。加強(qiáng)設(shè)計(jì)、成本、工程、物業(yè)、銷售等各部門對(duì)方案階段的成果審核，做好圖紙會(huì)審工作，把事后管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防，減少設(shè)計(jì)變更率。重視設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇、管理，因圖紙風(fēng)險(xiǎn)是甲方承擔(dān)的，有良好全過(guò)程配合服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)能減少設(shè)計(jì)缺陷錯(cuò)漏，同時(shí)要給設(shè)計(jì)人員留有足夠的設(shè)計(jì)時(shí)間，以保證出圖質(zhì)量、減少后期調(diào)整。

招標(biāo)階段的成本風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

招標(biāo)階段是成本管理的重點(diǎn)階段。該階段常見(jiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)有：工程量清單編制不準(zhǔn)、招標(biāo)控制價(jià)不合理、不平衡報(bào)價(jià)、串標(biāo)、低于成本價(jià)投標(biāo)、合同方式選擇不當(dāng)、合同條款約定不明、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偛缓侠淼取?/p>

一是清單和控制價(jià)的缺陷和錯(cuò)漏?？們r(jià)合同模式下，建設(shè)單位為了將可能存在的清單漏項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工單位，會(huì)在合同或清單中注明“清單應(yīng)復(fù)核，漏項(xiàng)少量清單不予調(diào)整，未施工項(xiàng)目或者多計(jì)價(jià)項(xiàng)目做減項(xiàng)扣除”?？們r(jià)模式下，這種只調(diào)減不調(diào)增的思路，可能會(huì)讓投標(biāo)單位感覺(jué)合同條款有失公允，在實(shí)際執(zhí)行中產(chǎn)生爭(zhēng)議或借故選擇性履行合同施工內(nèi)容。公布的招標(biāo)控制價(jià)會(huì)引導(dǎo)投標(biāo)人報(bào)價(jià)預(yù)期，低于成本價(jià)的控制價(jià)容易造成流標(biāo)；不公布的招標(biāo)控制價(jià)作為判定投標(biāo)報(bào)價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其自身的合理性首先要得到驗(yàn)證。

二是不平衡報(bào)價(jià)、串標(biāo)、低于成本價(jià)投標(biāo)。房建項(xiàng)目一般采用低價(jià)中標(biāo)法，串標(biāo)難度高。低于成本價(jià)投標(biāo)是不值得提倡的，中標(biāo)履約會(huì)產(chǎn)生虧損，不按規(guī)定履約則會(huì)影響企業(yè)信譽(yù)。

三是合同經(jīng)濟(jì)條款風(fēng)險(xiǎn)，主要包括合同方式選擇不當(dāng)、合同條款約定不明、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偛缓侠淼?。若招?biāo)清單中存在分部分項(xiàng)或單價(jià)措施項(xiàng)目工程量為暫定且未以暫估價(jià)形式單列，或措施項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量報(bào)價(jià)的，簽訂總價(jià)合同容易引發(fā)不平衡報(bào)價(jià)和結(jié)算爭(zhēng)議。合同經(jīng)濟(jì)條款約定不明主要是未充分考慮可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，未明確風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偡绞剑Ｒ?jiàn)的如人工材料調(diào)價(jià)條款不明確、甲供材損耗率不明確，因人工、材料價(jià)各地發(fā)布的信息指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)有一定的偏差和滯后性，后期可能會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偛缓侠碇负贤须p方權(quán)利義務(wù)責(zé)任不對(duì)等，例如措施費(fèi)的調(diào)整，如果合同中約定分部分項(xiàng)金額減少時(shí)按比例扣減措施費(fèi)，但分部分項(xiàng)金額增加時(shí)不增加措施費(fèi)。

關(guān)于上述風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)和防范的舉措有：

一是加強(qiáng)清單和控制價(jià)編制管理。對(duì)總價(jià)合同，要加強(qiáng)清單編制的全過(guò)程管理，明確清單編制范圍和內(nèi)容，對(duì)工程量計(jì)算規(guī)則約定不明、理論量與實(shí)際量易產(chǎn)生較大偏差的清單項(xiàng)要作為工程量復(fù)核的重點(diǎn)。要選取典型的有代表性的已結(jié)算項(xiàng)目建立模擬清單，結(jié)合圖紙對(duì)比清單是否有漏項(xiàng)、各工程量指標(biāo)是否合理、措施項(xiàng)目是否有漏項(xiàng)。項(xiàng)目特征是體現(xiàn)清單價(jià)值的描述，總價(jià)合同中的清單項(xiàng)目特征要和清單名稱相符、和圖紙相符、和合同約定相符。在控制價(jià)編制時(shí)，除了要對(duì)標(biāo)歷史同類項(xiàng)目數(shù)據(jù)，也要適當(dāng)考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、付款條件的好壞以及招標(biāo)單位的議價(jià)能力。

二是規(guī)范清標(biāo)環(huán)節(jié)。清標(biāo)環(huán)節(jié)，除了檢查報(bào)價(jià)中存在的算術(shù)計(jì)算錯(cuò)誤，還要檢查是否存在串標(biāo)嫌疑、報(bào)價(jià)是否明顯低于成本價(jià)，對(duì)明顯的不平衡報(bào)價(jià)，可要求在總價(jià)不變的前提下進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)修正。對(duì)邀請(qǐng)招標(biāo)，為應(yīng)對(duì)串標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)不同渠道邀請(qǐng)意向投標(biāo)單位。對(duì)低于成本投標(biāo)的報(bào)價(jià)可要求投標(biāo)單位書(shū)作出面澄清說(shuō)明，不能澄清的，其投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)予以拒絕并以低于工程成本報(bào)價(jià)作廢標(biāo)處理。

三是慎重訂立合同經(jīng)濟(jì)條款。不具備包干條件時(shí)不宜使用總價(jià)合同。合同訂立方應(yīng)在遵守相關(guān)法律法規(guī)的前提下，本著風(fēng)險(xiǎn)和收益責(zé)任主體相一致的原則，維護(hù)項(xiàng)目整體利益，但不能無(wú)視合作方的合理正當(dāng)利益訴求，正向激勵(lì)和錯(cuò)誤處罰要適度并有合同依據(jù)。對(duì)暫定量和暫估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)在清單和合同中予以明確，避免爭(zhēng)議。對(duì)預(yù)計(jì)可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要在合同中明確風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t。風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傄戏ê侠恚闲袠I(yè)慣例。

（作者單位：天津市鴻泰企業(yè)管理咨詢有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)編：高楊）