佘六梅

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，為了滿足城市的擴張，需要對房屋進(jìn)行征收。房屋征收的目的是滿足國家戰(zhàn)略發(fā)展需要，而征收補償?shù)哪康氖潜Ｕ先嗣竦那袑嵗?，因此前期做好房屋征收評估工作，對國家及個人都有很重要的現(xiàn)實意義。但征收評估過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，如前期對房產(chǎn)資料收集、實地探訪;中期合同簽訂、現(xiàn)場解釋;后期對評估費用的收取。因此針對以上問題，評估機構(gòu)應(yīng)該認(rèn)真思考解決辦法，加強與相關(guān)部門的高效聯(lián)動，確保征收評估工作的順利展開。

關(guān)鍵詞：房屋征收;評估;合同;實例

一、淺談城市房屋征收評估中的難點

（一）合同難以及時簽訂

法律規(guī)定，房屋征收評估機構(gòu)由被征收人選擇或通過抽簽確定后，由房屋征收部門作為委托人簽訂評估委托合同，但大部分房屋征收部門確定好評估機構(gòu)后，簽訂委托合同存在拖延，不落實的情況。造成合同難及時簽訂的原因有很多，主要是因為合同中的內(nèi)容難以確定，合同內(nèi)容雙方分歧較大，比如：第一，評估機構(gòu)何時開始評估，是在合同簽訂之后還是在政府發(fā)文通知之后，諸多因素的影響導(dǎo)致評估具體時間無法確定。第二，完成評估后的收費，各地區(qū)的經(jīng)濟水平不同，政府也沒有出臺相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，只能按照一般房地產(chǎn)行業(yè)的估值基數(shù)收費，但由于在簽訂合同時評估還未開始，無法較合理預(yù)算評估費用。第三，工期無法確定，由于還未實地考察，對本地區(qū)的情況不了解，在入戶調(diào)查中，會遇到不同人群產(chǎn)生不同問題，這都嚴(yán)重阻礙了工作進(jìn)程，評估工期不能得到有效保障。由于雙方的協(xié)調(diào)欠妥，不能做到有效溝通，合同中相關(guān)問題不能及時落實，且部分機構(gòu)經(jīng)驗不足，責(zé)任歸屬無法判定，這是導(dǎo)致合同難簽的主要原因，合同難簽也是征收評估過程中遇到的第一個難題。

（二）實地查勘有障礙

實地查勘是評估過程中最重要的步驟，勘察結(jié)果往往作為補償?shù)闹匾罁?jù)，也是前期評估工作中最難完成的一步。由于社會發(fā)展需要，征收地區(qū)范圍一般較大，但由于評估設(shè)備落后，評估人員技能素質(zhì)欠缺，導(dǎo)致勘察工作量大，且評估人員每天面對大量不同人群，后期身體和心理上會產(chǎn)生偷懶松懈行為，勘測數(shù)據(jù)會產(chǎn)生誤差。由于被征收人素質(zhì)參差不齊，部分戶主想盡可能獲得更多補償，對評估人員軟磨硬泡，阻礙評估人員正常工作，若不同意補償問題，拖到最后變成“釘子戶”，直至達(dá)到其認(rèn)為滿意的結(jié)果;更有甚者由于利益問題，禁止評估人員進(jìn)屋勘察，對評估人員進(jìn)行威脅，辱罵，暴力阻礙勘查工作進(jìn)行也時有發(fā)生，對評估人員產(chǎn)生極大困擾。個別住戶由于搬家、出租、抵押等各種各樣問題，評估人員無法與其聯(lián)系，耗費大量時間，嚴(yán)重阻礙評估效率。所以，實地查勘困難重重。

（三）基礎(chǔ)資料難以收集完整

基礎(chǔ)資料的收集和實地查勘相輔相成，準(zhǔn)確的資料能減少不必要的勘察時間，能大致推測出資產(chǎn)信息，給評估人員起到參考借鑒作用，但由于房屋類型較多，數(shù)據(jù)不能一概而論，且戶主資料難以收集全面廣泛，因此基礎(chǔ)資料難以收集完整。

1. 房屋產(chǎn)權(quán)資料

房屋產(chǎn)權(quán)資料是房屋合法的重要佐證材料，但由于早期老舊房產(chǎn)或城中村改造，因為節(jié)約費用沒有進(jìn)行登記，所以部分住戶沒有房產(chǎn)證;部分人對于老舊房產(chǎn)進(jìn)行私自擴建，拆建等與房產(chǎn)證登記資料嚴(yán)重不符，且由于因辦理手續(xù)復(fù)雜因此沒進(jìn)行登記，這都會導(dǎo)致房產(chǎn)資料收集困難。

2. 房地產(chǎn)交易、收益、開發(fā)成本等資料

房產(chǎn)估價不僅需要實地查勘計算，也要收集歷史成交量、成交金額、成本，方便估算發(fā)展前景和未來收益，因此需要收集非常廣泛的數(shù)據(jù)，這就需要通過互聯(lián)網(wǎng)等大數(shù)據(jù)手段收集，但由于征收地段通常是老舊小區(qū)，由于年代原因，當(dāng)時互聯(lián)網(wǎng)還未普及，資料沒有更新，導(dǎo)致老舊小區(qū)相關(guān)資料數(shù)據(jù)較少，難以收集。

3. 地區(qū)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

估價方法的運用中需要確定市場交易價格變化率、報酬率、空置率、利潤率等參數(shù)，但是對于不同地區(qū)，參數(shù)不能隨意使用。這就需要盡可能準(zhǔn)確的收集被征收地的信息，但由于數(shù)據(jù)可能具有保密性未公開，評估機構(gòu)的收集能力有限，未使用本地區(qū)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，因此在進(jìn)行估價時往往具有盲目性與隨意性。

（四）現(xiàn)場解釋難以展開

由于政策條文的規(guī)定，在未最終完成評估結(jié)果之前，也就是在評估初期需要對評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場解釋，這就對評估人員和評估結(jié)果產(chǎn)生了很大考驗，此過程也最容易發(fā)生人員沖突。由于現(xiàn)場居民較多，只能對評估基本情況進(jìn)行解釋，不能對每戶進(jìn)行詳盡解釋，而且評估結(jié)果不合理會導(dǎo)致群眾不滿，這就需要評估初期在合理合法的情況下，滿足大部分群眾的需求。評估人員在解釋過程中可能由于語言、溝通、素質(zhì)技能方面的一些問題，不能高效率、抓重點的做好解釋工作，往往會適得其反，對征收的工作產(chǎn)生負(fù)面的影響，導(dǎo)致人們的不信任，使后面工作難以展開。因此，現(xiàn)場解釋不僅考驗了評估機構(gòu)的對數(shù)據(jù)的分析能力也考驗評估人員的業(yè)務(wù)實際操作能力，這也是評估工作中的難點。

（五）評估收費難以準(zhǔn)時到位

評估機構(gòu)的費用難以得到保障，這是很多評估機構(gòu)難走下去的根本原因。從前期評估開始的資料收集到中期實地查勘，再到后期的解釋說明等，評估公司在完成一整套流程之后，付出大量人力物力財力，但是收益卻難以得到保障。根據(jù)不完全統(tǒng)計，全國90%的房地產(chǎn)評估公司都遇到過沒有及時收到報酬的問題，產(chǎn)生收費難的原因有很多，起初沒有簽訂完善的委托合同，費用問題沒有法律保障。

評估項目周期一般較長，委托人為了起到制約的作用，沒有對項目進(jìn)行及時的打款，且資金撥款往往是由征收專項撥款，相關(guān)部門相當(dāng)于“中介”，只起到發(fā)款的作用，但專項批款手續(xù)較多，時間較長，因此資金很難快速發(fā)到機構(gòu)手中。

二、淺談解決房屋征收評估中難點的建議

（一）強化簽訂委托合同

合同的簽訂是所有評估項目中的首位，評估的相關(guān)內(nèi)容也是按照委托合同進(jìn)行，合同簽訂不好會導(dǎo)致后面的流程產(chǎn)生一系列問題。為了雙方的利益，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，應(yīng)當(dāng)強化合同意識，明確合同簽訂的重要性，嚴(yán)格按照流程規(guī)定，遵守法律的前提下制定合同。同時雙方應(yīng)加強溝通協(xié)調(diào)，積極交流解決問題，明確相關(guān)內(nèi)容，避免后續(xù)問題的發(fā)生，征收部門也應(yīng)該選擇負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗、講誠信的機構(gòu)合作，減少不必要麻煩發(fā)生。

（二）加強房屋征收評估宣傳

前期加強房屋征收評估宣傳的工作，將會給入戶調(diào)查，實地查勘，現(xiàn)場解釋帶來極大的便利條件?？梢韵扰c村委會、居委會溝通，通過廣播、板報、條幅進(jìn)行宣傳，組織志愿者進(jìn)行征收解釋，解決大部分居民疑惑，強調(diào)房屋征收的重要意義，對具有遲疑態(tài)度的住戶進(jìn)行重點講解，積極轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷?。評估人員也要進(jìn)行崗前培訓(xùn)，加強技能操作熟練度和語言溝通能力，避免產(chǎn)生不必要矛盾，提高評估效率，在宣傳過程中拿出簽訂的合同和法律條文，做到房屋征收有理有據(jù)。

（三）擴大信息渠道全面收集基礎(chǔ)資料

基礎(chǔ)資料的收集主要目的是為實地查勘打下基礎(chǔ)，在做評估之前先要了解該地區(qū)情況。資料可通過大數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，資料的收集不在于全面，而在于精準(zhǔn)，由于一些老舊小區(qū)的資料難搜集，這就需要與各部門加強聯(lián)系。與戶主的溝通中強調(diào)產(chǎn)權(quán)資料的重要性，保證產(chǎn)權(quán)資料準(zhǔn)確，對政府部門及公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，要加強辨別能力和分析能力，構(gòu)建相應(yīng)的信息庫，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（四）做好現(xiàn)場說明解釋

在做現(xiàn)場說明的時候，一定要做到有理有據(jù)，不能空口無憑。現(xiàn)場解釋對評估人員的工作素養(yǎng)是極大鍛煉。同時，工作人員遇到問題要學(xué)會換位思考，時刻保持樂觀向上的心態(tài)，做到相互理解與體諒，不能帶有情緒化處理問題。房屋征收是為了公共利益的需要，通過合理化與人性化開導(dǎo)，增強群眾的大局意識，并對居民提出的問題耐心講解，通過語言藝術(shù)減少大部分沖突。在現(xiàn)場講解前期要做好實地查勘和資料收集，了解居民的疑惑，解釋清楚居民最想知道的問題。

（五）定制合理的收費標(biāo)準(zhǔn)

合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，完善的評估委托協(xié)議是解決房屋征收評估收費難的核心。評估機構(gòu)在收費中可以按照統(tǒng)一的物價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費，但是也要按照實際情況合理變動，不讓收費變得死板?？梢韵仁杖∫欢ǖ馁M用來滿足一線人員的工資保障，前期在簽訂合同中，讓預(yù)算更加的合理，費用問題雙方及時溝通，達(dá)到雙贏效果，為一次雙方合作打下堅實基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

城市化進(jìn)程加快，各地區(qū)為了提高城鎮(zhèn)化率，舊城加快改造，新城不斷擴張，導(dǎo)致房屋征收工作量加大，因此征收過程中產(chǎn)生的矛盾和糾紛也會增多。《國有土地房屋征收與補償條例》、《國有土地房屋征收評估辦法》自2011年實施以來，各評估公司不斷改進(jìn)學(xué)習(xí)，逐步將國家政策條例研究透徹，但條例也屬于實驗性階段，無法對所有情況進(jìn)行細(xì)分，因此具有一定局限性與不足。征收評估具有難度大、靈活性強的特點，因此在征收評估中必須在以政策條例作為背景，根據(jù)實際情況開展評估，但部分估價機構(gòu)和估價人員由于經(jīng)驗不足、實地情況多變等問題無法協(xié)調(diào)好城市發(fā)展與人民利益的問題，因此在以后的評估中，積極采取應(yīng)對措施，貫徹落實政策制度，保障國家與人民權(quán)益，促進(jìn)社會和諧發(fā)展，使評估做到科學(xué)、公平、公正，是當(dāng)前機構(gòu)、人員急需思考解決的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁彩云，徐志革.城市房屋征收評估中的難點分析及其建議[J].西昌學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2014，26（04）：93-96.

[2]翁川龍，陸偉明.房屋征收評估時點審理研究[J].行政與法，2020（02）：71-80.

[3]張紅顯.論土地征收風(fēng)險評估內(nèi)容的完善[J].赤峰學(xué)院學(xué)報（漢文哲學(xué)社會科學(xué)版），2019，40（02）：34-36.

[4]梁麗華.淺談國有土地上房屋征收評估應(yīng)關(guān)注的事項[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（19）：13.

[5]王萱，劉穎.房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險模糊評估的思路探討[J].特區(qū)經(jīng)濟，2016（04）：134-135.

（作者單位：蘇州吳地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪有限公司）

3738500589201