◎穆曉煦

融資流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一般是指單個(gè)資本投資者可能在債務(wù)融資實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)因債券資本收益率下降和對(duì)借款實(shí)際利率產(chǎn)生的相對(duì)不確定性增加而必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的流動(dòng)性額外波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。它由兩個(gè)層次組成。一是公司可能喪失償付能力的風(fēng)險(xiǎn)，二是借款可能喪失公司股東利益的風(fēng)險(xiǎn)。隨著貨幣政策的逐步調(diào)整和國(guó)家房地產(chǎn)管理政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)信貸政策逐日加強(qiáng)，主要城市房地產(chǎn)交易量持續(xù)下降，投資者持有觀望氣氛濃厚。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售下滑，企業(yè)資金增速放緩。當(dāng)前融資環(huán)境正在發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收和融資能力方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。企業(yè)急需解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。因此，業(yè)界有必要詳細(xì)分析我國(guó)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提出有效的解決方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.融資渠道狹窄，受政策影響大。

我國(guó)房地產(chǎn)公司的融資途徑較窄，主要可以通過(guò)銀行開發(fā)貸款、上市公司的股票募集、建筑公司的應(yīng)付款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收售樓款及其他金融手段等。在國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)“三條紅線”的監(jiān)管政策以來(lái)，房企融資渠道無(wú)法滿足現(xiàn)有政策的矛盾更加突出，很多過(guò)去的融資手段都已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。再加上現(xiàn)階段我國(guó)大部分地方政府實(shí)行房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管政策，更加使得房地產(chǎn)公司前期開發(fā)階段的可用預(yù)售資金無(wú)法滿足開發(fā)需要，如何解決開發(fā)期間產(chǎn)生的現(xiàn)金流問(wèn)題是各房地產(chǎn)企業(yè)十分關(guān)注的問(wèn)題。缺乏充足、公平和可靠的融資也進(jìn)一步加劇了私營(yíng)房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境。當(dāng)前，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”字，部分融資渠道關(guān)閉，融資的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力已然加大。

2.銀行貸款多數(shù)為短期性質(zhì)，缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。

由于資產(chǎn)負(fù)債到期率和結(jié)構(gòu)性比率的要求，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款大部分是短期和中期貸款。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)。從商業(yè)銀行的角度來(lái)看，盲目應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款需求，導(dǎo)致“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司的土地抵押貸款資產(chǎn)性質(zhì)多為在建房地產(chǎn)，不易處置變現(xiàn)，銀行信貸資金流向不完全穩(wěn)定，房地產(chǎn)對(duì)于公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存在了較大風(fēng)險(xiǎn)不確定性，必然導(dǎo)致銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，房地產(chǎn)公司無(wú)法從銀行獲得足夠的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的融資。

3.中小房地產(chǎn)企業(yè)非正規(guī)融資渠道占據(jù)主導(dǎo)地位。

中小的房地產(chǎn)企業(yè)貸款的企業(yè)信用主體評(píng)級(jí)水平低、抵押貸款資產(chǎn)數(shù)量短缺、融資管理成本高，使房地產(chǎn)中小企業(yè)也難以迅速?gòu)母魃虡I(yè)銀行手里獲得足夠資金來(lái)支持。因此，中小房企的融資大多轉(zhuǎn)向民間借貸，如親友貸款、員工內(nèi)部融資、黑市金融等非正規(guī)金融工具。非正式資金渠道是企業(yè)資金的主要來(lái)源。這些渠道具有高風(fēng)險(xiǎn)和相對(duì)較高的資金成本。當(dāng)商品房無(wú)法出售，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)效率低下時(shí)，很容易出現(xiàn)資不抵債的情況。非正規(guī)渠道的大面積爆發(fā)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的正常交易流程遭到嚴(yán)重的破壞，例如，在鄂爾多斯等房?jī)r(jià)泡沫過(guò)快堆積的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎處于“衰退”的邊緣。隨著民間金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷發(fā)展，鄂爾多斯市房?jī)r(jià)全面下跌，暴露出一批空置房屋和寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的現(xiàn)象。

4.疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

2019年末新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響難以預(yù)測(cè)，一方面疫情后客戶的心理預(yù)期也有所降低，部分開發(fā)商計(jì)劃加大對(duì)這些項(xiàng)目的宣傳力度。另一方面，也有開發(fā)商意在搶占疫情后“大魚吃小魚”的良機(jī)和合作開發(fā)。此外，疫情后外資也在加大力度收購(gòu)部分國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，但是否收購(gòu)疫區(qū)土地應(yīng)綜合考慮開發(fā)商自身的現(xiàn)金流情況和戰(zhàn)略問(wèn)題。疫情也促使開發(fā)商和一些潛在購(gòu)房者考慮返回一線城市。受疫情影響，開發(fā)商獲取土地、銷售、建設(shè)都受到了不同程度的影響，目前銷售流動(dòng)性的狀態(tài)可能會(huì)暫時(shí)持續(xù)。所有這些壓力最終都會(huì)傳遞。短期內(nèi)，房企可能面臨資金爆倉(cāng)的風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)千億美元巨額還款的開發(fā)商也面臨著更大的壓力。如何在疫情期間充分利用各種融資工具，拓寬融資渠道，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，成為疫情時(shí)代開發(fā)者的頭等大事。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是選擇合理的融資方式和途徑，了解整個(gè)財(cái)務(wù)過(guò)程運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)信息的各種來(lái)源情況和行為特征，準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)報(bào)表和準(zhǔn)確衡量各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施及時(shí)適當(dāng)全面的控制管理決策和有效防范，是有效完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控管理有效機(jī)制，并持續(xù)減少投資損失。它為范圍最小的公司帶來(lái)最大的利潤(rùn)?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題，化解企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮。

1.充分利用現(xiàn)有可利用融資渠道。

在我國(guó)融資渠道受到國(guó)家的宏觀調(diào)控，受國(guó)家政策的影響比較大。并且我國(guó)地大物博，每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的文化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資應(yīng)該因地制宜，根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展情況采用合適的融資渠道，不應(yīng)片面的采用一條或兩條渠道，積極發(fā)揮現(xiàn)有融資渠道，多渠道并行，緊密的結(jié)合于直接企業(yè)融資主體與社會(huì)間接融資，形成更加理性的公司結(jié)構(gòu)，針對(duì)不同的融資渠道也要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

（1）提高企業(yè)在銀行的信用等級(jí)。

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的主要手段，占整體融資目標(biāo)的70%以上。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性比較高，但是銀行對(duì)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款的要求也在逐步的提高，例如企業(yè)是否達(dá)到全國(guó)100 強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部是否運(yùn)行良好。企業(yè)要與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，努力提高企業(yè)信用等級(jí)，這是一個(gè)漫長(zhǎng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^(guò)程。人無(wú)信而不立，以誠(chéng)信為本，企業(yè)才能長(zhǎng)久立足。企業(yè)要把誠(chéng)信意識(shí)作為一種企業(yè)文化進(jìn)行宣傳，與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，從企業(yè)層面、業(yè)務(wù)層面和個(gè)人層面建立誠(chéng)信意識(shí)。同時(shí)要加強(qiáng)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)合作，提升企業(yè)知名度和形象。積極參與政府支持項(xiàng)目，獲得政府信任，爭(zhēng)取進(jìn)入銀行授信貸款范疇，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展鋪路。

（2）尋求良好合作伙伴，建立企業(yè)聯(lián)盟共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

所謂企業(yè)聯(lián)盟，是指企業(yè)與企業(yè)進(jìn)行合作，兼顧戰(zhàn)略目標(biāo)，自主交換互補(bǔ)資源，逐步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)產(chǎn)品的目標(biāo)，最終獲得長(zhǎng)期市場(chǎng)，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和形式，能夠保持可持續(xù)發(fā)展的正式關(guān)系。聯(lián)盟的意義在于共享利潤(rùn)，為各公司降低風(fēng)險(xiǎn)，降低投入成本。在過(guò)去的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)中，伙伴關(guān)系變得越來(lái)越頻繁。原因之一是企業(yè)所需的資金量在增加，投資風(fēng)險(xiǎn)也在增加。公司的權(quán)力是有限的，如果一個(gè)領(lǐng)域的勘探失敗，損失會(huì)比較大，如果幾個(gè)公司在不同的領(lǐng)域聯(lián)手或單獨(dú)勘探，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。或者不限于設(shè)計(jì)公司與房地產(chǎn)公司、建筑公司與房地產(chǎn)公司等房地產(chǎn)公司的合作，可以減少初期資金投入，增加資金的流動(dòng)性和收益。企業(yè)融資難的程度與自身實(shí)力絕對(duì)相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以提升團(tuán)隊(duì)規(guī)模和實(shí)力，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)資背景企業(yè)可以和有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行合作，在合作中共贏，實(shí)現(xiàn)降低融資風(fēng)險(xiǎn)并取得企業(yè)良性發(fā)展的目的。

（3）深入挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)的可用融資模式。

受調(diào)控及政策影響，很多過(guò)去可用的融資模式目前已經(jīng)大大受限。集團(tuán)化企業(yè)應(yīng)統(tǒng)籌資金，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，從現(xiàn)有市場(chǎng)融資中尋求可用的融資模式，如公司債、資產(chǎn)證券化等融資模式，充分發(fā)揮其融資效用，但前提是要合規(guī)，不與國(guó)家現(xiàn)有金融政策相違背。

（4）充分發(fā)揮房地產(chǎn)信托融資方式的作用，與國(guó)際接軌。

可靠金融產(chǎn)品的創(chuàng)新管理方式將在未來(lái)為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域注入新的活力。 一位負(fù)責(zé)人表示：“房地產(chǎn)投資信托（REIT）將發(fā)揮主導(dǎo)作用”。一般來(lái)說(shuō)，REITs 公司有下列兩種較常見的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理模式。首先，特殊類目的公司（SPV）需向個(gè)人投資者單獨(dú)簽發(fā)收益證明，將募集的資金投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。產(chǎn)生的流量用于償還投資者的本金和利息。目標(biāo)公司被分成更多的股，出售給特定投資者并獲得定期未分配股息。這一點(diǎn)實(shí)際上將使機(jī)構(gòu)投資者成為又一種類似政府債券投資者的證券投資的方式。嚴(yán)格的宏觀政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商極度依賴銀行信貸，增加了房地產(chǎn)公司通過(guò)非銀行金融渠道籌集資金的需求，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也得到了發(fā)展。但我國(guó)房地產(chǎn)信托公司缺乏監(jiān)控、管理、運(yùn)營(yíng)、委托融資等經(jīng)驗(yàn)，難以在風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮有效作用。另外，在我國(guó)，真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)少之又少，大多數(shù)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信托金融方面運(yùn)作不佳。因此，要建立和發(fā)展一批適用于房地產(chǎn)融資的信托投資機(jī)構(gòu)，從而開拓房地產(chǎn)的融資渠道。

當(dāng)初大學(xué)畢業(yè)參加省里公務(wù)員考試，在填報(bào)崗位時(shí)，我的目光至少在銅鼓這個(gè)地方停留了十幾分鐘。我也不知道為什么，對(duì)一個(gè)地名特別的城市，我總會(huì)有某種先天的迷戀，比如銅鼓，這個(gè)一看就讓人聯(lián)想到樂(lè)器的小城。

（5）培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化。

抵押貸款證券化（MBS），經(jīng)投資者擔(dān)?；蜚y行增信批準(zhǔn)后，以證券形式公開出售債券給投資者，換取現(xiàn)金，籌集資金，將抵押風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)上的眾多投資者。通過(guò)將目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵押貸款證券化，可以提供資本市場(chǎng)上投資風(fēng)險(xiǎn)低、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新投融資方式，從儲(chǔ)蓄到投資。抵押與貸款證券化項(xiàng)目是指一個(gè)涉及抵押銀行、專項(xiàng)信托機(jī)構(gòu)、信用擔(dān)保評(píng)級(jí)咨詢機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司銀行、機(jī)構(gòu)投資者協(xié)會(huì)和所有個(gè)人投資者協(xié)會(huì)的金融系統(tǒng)工程，需要眾多參與者的協(xié)調(diào)配合，同時(shí)需要一個(gè)政策環(huán)境和法律體系。因此，抵押貸款證券化的實(shí)施將有助于促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)（私人抵押市場(chǎng)）系統(tǒng)的高效運(yùn)行，不僅有效為一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)（開發(fā)貸款市場(chǎng)）交易提供穩(wěn)定了相對(duì)穩(wěn)定充裕的市場(chǎng)資金來(lái)源，同時(shí)它也更加顯著的提高住房了房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)安全性水平和投資流動(dòng)性，從而大幅分散市場(chǎng)了整體風(fēng)險(xiǎn)，有效地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化了交易風(fēng)險(xiǎn)分散管理。同時(shí)，該方式提供了在全球股市投資中一種備受人們推崇的中長(zhǎng)期的投資工具。

2.提升自身管理能力，提高資金利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立準(zhǔn)確、高效的成本管理制度，有嚴(yán)格的成本預(yù)算和結(jié)算審批制度，所有費(fèi)用必須遵循經(jīng)濟(jì)效益的原則，避免浪費(fèi)和浪費(fèi)。做好內(nèi)控管理、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)、資金計(jì)劃管理有助于提高資金的利用率，將資金管理精細(xì)化，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約資金成本的作用。同時(shí)要加快資金回流，以往購(gòu)房資金返還需要客戶信息、銀行預(yù)審、公證人公證、房產(chǎn)銷售中心買賣合同登記、審批等多個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)可參考當(dāng)前市場(chǎng)情況，適當(dāng)給予30%以上首付或一次性付款等優(yōu)惠折扣，并采取多種激勵(lì)措施，促進(jìn)和加快和提高資金回籠以及企業(yè)的資本流動(dòng)率。此外，企業(yè)需要遏制過(guò)度開發(fā)并嚴(yán)格控制開支。

3.獲取政府支持。

土地及項(xiàng)目獲取方面的支持。政府的支持對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的，如果一個(gè)企業(yè)得到了政府的支持，那么它在購(gòu)買土地的過(guò)程中首先會(huì)比其他企業(yè)有明顯的優(yōu)勢(shì)，贏得政府的青睞。首先，現(xiàn)在各地方政府都十分關(guān)注民生問(wèn)題，一個(gè)好的項(xiàng)目和公司的實(shí)力在民生方面是非常重要的。房地產(chǎn)公司可以以多元化方式與政府達(dá)成合作，從而在土地和項(xiàng)目獲取方面得到政府的支持，可以采用代建等模式開發(fā)建設(shè)保障性住房，或采取與部隊(duì)、學(xué)校合作等手段進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也要參與到慈善事業(yè)在日常生活中，從而達(dá)到引起政府的注意、引起社會(huì)的關(guān)注的目的。其次，為了緩解資金緊張的問(wèn)題，企業(yè)可以向政府提出土地出讓金分期分批支付的方式，以時(shí)間換空間，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

4.抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖機(jī)遇。

2022年初，房地產(chǎn)行業(yè)有回暖的跡象。雖然疫情的影響在短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)無(wú)法完全消除，但國(guó)家政策所傳遞的信號(hào)表明，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是應(yīng)穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)政策的依賴性較強(qiáng)，大型房企應(yīng)抓住市場(chǎng)回暖機(jī)遇，多渠道開展融資模式的探索，利用好金融政策的寬松期進(jìn)行融資。

5.理性融資，合理確定融資規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

企業(yè)的成長(zhǎng)需要一個(gè)過(guò)程，一味追求不斷擴(kuò)張是非常冒險(xiǎn)的。國(guó)家“房住不炒”的理念是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主基調(diào)，房企也應(yīng)理性融資，合理確定融資規(guī)模，分析企業(yè)短期和中長(zhǎng)期的償債能力，在物業(yè)服務(wù)、社區(qū)化管理、業(yè)主服務(wù)等方面謀求多元化發(fā)展。同時(shí)，融資的貸款利率是有限制的，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)評(píng)估企業(yè)資金流的健康發(fā)展趨勢(shì)從而對(duì)融資規(guī)模和利率進(jìn)行審批，在正常情況下，兩次融資之間應(yīng)至少相隔3年。在沒(méi)有重大承銷的情況下，再融資金額不得超過(guò)首次公開發(fā)行的規(guī)模。合理與理性的控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的一個(gè)重要措施。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資是根據(jù)資金需求、企業(yè)情況、融資難度、融資成本確定的，合理的融資方式和融資規(guī)模是根據(jù)企業(yè)的能力確定的，同時(shí)有助于優(yōu)化結(jié)構(gòu)。通過(guò)選擇合適的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得充足的資金支持，提高償付能力和發(fā)展?jié)摿Γ岣咭?guī)模和盈利能力，最大限度地發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而加快公司發(fā)展。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)和房企面臨的大規(guī)模重組，除了降低資金和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)外，房企也需要發(fā)展。降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是一種方法，它需要針對(duì)項(xiàng)目本身的不同風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行“調(diào)整”。房地產(chǎn)公司更需要建立一套適合公司實(shí)際情況的完善的融資體系。發(fā)行債券是先決條件，但也應(yīng)采取其他方式與融資并行，分散風(fēng)險(xiǎn)，從而不僅加快自身發(fā)展，更促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保持公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為公司的發(fā)展注入活力。