亓亮

（青島青特置業(yè)有限公司，山東 青島 266000）

一、前言

近年來，我國“房地產(chǎn)熱”逐漸降溫，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿所帶來的還款付息壓力逐漸凸顯，該問題不盡快解決不僅會影響企業(yè)的正常工程開展，甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨倒閉的風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理方式進(jìn)行深入研究具有十分重要的現(xiàn)實意義，文章從供應(yīng)鏈視角出發(fā)，對基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理問題進(jìn)行分析。

二、相關(guān)理論概述

（一）供應(yīng)鏈管理

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國企業(yè)參與市場競爭的激烈程度以及復(fù)雜程度都在日益提升。在這一時代背景下，一個企業(yè)如果想要在激烈的競爭中拔得頭籌，進(jìn)而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的終極目標(biāo)，只靠自身的努力是完全不夠的，必須積極與其他與本企業(yè)存在業(yè)務(wù)、利益關(guān)系的企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)系，方能實現(xiàn)合作共贏。供應(yīng)鏈?zhǔn)且环N基于競爭—合作—協(xié)調(diào)機(jī)制，圍繞核心企業(yè)開展的一種網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，其終極目的是通過供應(yīng)鏈上所有企業(yè)的配合實現(xiàn)共贏，滿足社會對于產(chǎn)品、服務(wù)的全新需求。這一理念在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中具備較強(qiáng)的可操作性與價值，能夠適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境復(fù)雜性的新特點［1］。

（二）營運資金管理

在國際上，對營運資金管理方面的研究最早始于1930年左右，當(dāng)時國外相關(guān)學(xué)術(shù)領(lǐng)域主要研究應(yīng)收賬款、存貨等流動資產(chǎn)的優(yōu)化，在1972年，知名學(xué)者奈特提出了一個創(chuàng)造性思想，即單個流動資產(chǎn)的優(yōu)化具備一定的獨立性，并不會對企業(yè)整個的生產(chǎn)經(jīng)營活動開展起到泛化作用，進(jìn)而提升其整體質(zhì)量。如果想要使企業(yè)管理層作出質(zhì)量較高的策略，就必須對各項流動資產(chǎn)進(jìn)行整合。這一思想促進(jìn)了營運資金模型的建立，這一理念在1993年正式進(jìn)入我國，并為我國解決企業(yè)發(fā)展問題提供了全新的思路［2］。

從廣義角度看，營運資金能夠涵蓋企業(yè)所有流動資產(chǎn)管理活動，并對其變現(xiàn)能力、流動性、周轉(zhuǎn)性進(jìn)行闡述。營運資金管理的主要內(nèi)容包括兩方面。一是營運資金籌資管理，這探究的是企業(yè)應(yīng)該通過何種方式進(jìn)行融資才能盡可能滿足自身的資金使用需求。二是營運資金投資管理，這探究的是營運資金應(yīng)該如何使用才能有效提升其流動性以及應(yīng)用價值。

三、基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理問題

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)

在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)周期長、產(chǎn)品單價高的特點，從土地購置一直到房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)完畢，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要大量的資金投入。此外，這部分資金將長期處于凍結(jié)狀態(tài)，很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的資金缺口，進(jìn)而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。在實踐中的具體表現(xiàn)如下：一是房地產(chǎn)項目往往伴隨著較高的經(jīng)濟(jì)效益，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇忽視開發(fā)過程中可能存在的營運資金管理風(fēng)險，投資速度逐年加快，盲目擴(kuò)大住宅地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，這種行為很容易導(dǎo)致營運資金出現(xiàn)不可預(yù)計的風(fēng)險；二是近年來商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭相投資的目標(biāo)，與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)的收益更加穩(wěn)定，但回款周期更長，其營業(yè)利潤與投入不成正比，也容易誘發(fā)營運資金風(fēng)險［3］。

（二）銷售環(huán)節(jié)

在供應(yīng)鏈理論中，銷售環(huán)節(jié)也是容易誘發(fā)房地產(chǎn)營運資金風(fēng)險的主要環(huán)節(jié)之一。具體而言，銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤的重要環(huán)節(jié)，也是企業(yè)將成本轉(zhuǎn)化為利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的前期投入巨大、周轉(zhuǎn)周期長的企業(yè)，因此，在房產(chǎn)銷售這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要將產(chǎn)品銷售出去，或者預(yù)收賬款，為企業(yè)提供大量可供使用的營運資金，幫助企業(yè)進(jìn)入下一生產(chǎn)環(huán)節(jié)。在這一過程中存在的營運資金管理問題主要有以下幾種表現(xiàn)：部分房地產(chǎn)企業(yè)在積極投資擴(kuò)張中忽視了營銷策略、營銷模式的重要意義，或者本身不具備較強(qiáng)的銷售能力，最終導(dǎo)致銷售清盤速度慢，無法在銷售環(huán)節(jié)實現(xiàn)回收大量營運資金的目的，在這一背景下，企業(yè)很有可能產(chǎn)生比較明顯的財務(wù)風(fēng)險，最終影響整體營運資金管理效率。

（三）回款環(huán)節(jié)

回款環(huán)節(jié)也是容易誘發(fā)房地產(chǎn)營運資金風(fēng)險的主要環(huán)節(jié)之一。具體而言，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種應(yīng)收賬款，這些應(yīng)收賬款的數(shù)額普遍較大，對于房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理活動的開展往往有著十分重大的影響，其在實踐中有以下兩方面的具體表現(xiàn)。一是在房地產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)品的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了在短時間內(nèi)提升銷售速度，清理庫存、擴(kuò)大市場占有率，往往會為客戶提供賒購的機(jī)會，在這一過程中就會產(chǎn)生大量的應(yīng)收賬款，這些為了促進(jìn)產(chǎn)品銷售而產(chǎn)生的應(yīng)收賬款普遍具備數(shù)額大、風(fēng)險高等特點。二是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，也可能會與供應(yīng)商產(chǎn)生賒銷的關(guān)系，在供應(yīng)商資金充裕時，其壞賬風(fēng)險相對較小，企業(yè)非常愿意為其提供“打白條”的機(jī)會，但是當(dāng)供應(yīng)商或者其他業(yè)務(wù)對象陷入資金短缺的困境時，房地產(chǎn)企業(yè)往往不愿意承擔(dān)這種不確定的風(fēng)險，也不愿意在兩者之間產(chǎn)生賒欠關(guān)系，從供應(yīng)鏈理論解釋，這種行為破壞了相互協(xié)作、互利互惠的基本原則，進(jìn)而降低了整個系統(tǒng)的資源配置效率。

（四）采購環(huán)節(jié)

采購環(huán)節(jié)也是容易誘發(fā)房地產(chǎn)營運資金風(fēng)險的主要環(huán)節(jié)之一。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)大多承擔(dān)從生產(chǎn)到銷售的一系列流程，在生產(chǎn)過程中，需要采購大量的原材料用于項目工程的建設(shè)，在這一過程中，供應(yīng)商與企業(yè)之間是供應(yīng)關(guān)系。具體而言，在交易過程中，供應(yīng)商以自身的物資作為交易物資，換取房地產(chǎn)企業(yè)的資金或者債券。其風(fēng)險與問題的具體表現(xiàn)如下：房地產(chǎn)企業(yè)采購材料的數(shù)額普遍較大，往往需要向銀行貸款購入相關(guān)材料，但是這些費用的使用時間均相對較長，企業(yè)很難在短時間內(nèi)完成相關(guān)欠款的支付，這不僅會導(dǎo)致需要支付的利息數(shù)額明顯上升，甚至?xí)构?yīng)商改變對房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度，進(jìn)而影響供應(yīng)鏈中合作雙方、多方的穩(wěn)定性。

四、基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理原則

（一）環(huán)節(jié)化原則

環(huán)節(jié)化原則是基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的首要原則。具體而言，供應(yīng)鏈理論要求相關(guān)企業(yè)對自身的生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行完整的“鏈”式管理，在管理過程中對企業(yè)的各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)、企業(yè)外部的物資供應(yīng)等全部環(huán)節(jié)進(jìn)行直接或間接管理，保證企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)以及最終經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。在營運資金管理過程中也是如此。在這一過程中，相關(guān)單位及管理人員應(yīng)該尤其注意，分別管理具有一定的限度，與各單位之間相互獨立并不一致，相關(guān)單位必須在統(tǒng)一整合的基礎(chǔ)上對各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的營運資金管理進(jìn)行分別管理，只有這樣才能保證企業(yè)營運資金管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。

（二）集成化原則

集成化原則也是基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的主要原則之一。在實踐中，對于大多數(shù)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，營運資金管理存在較強(qiáng)的多樣性，在不同管理形式的背景下，企業(yè)營運資金管理的總體思路也存在差異。在供應(yīng)鏈視角下，企業(yè)的營運資金被視為一個整體，其管理活動并不局限于某一個管理要素，而是將整個企業(yè)視為一個統(tǒng)一的整體，將其各個組成部分進(jìn)行集成一體化管理，這種方式能夠有效提升企業(yè)的整體經(jīng)營效益。

因此，集成化原則要求相關(guān)企業(yè)各個部門、員工全部加入整體營運資金管理活動中，需要企業(yè)制定專門的崗位負(fù)責(zé)整合各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的資金管理，最終實現(xiàn)集成化管理［4］。

（三）信息化原則

信息化原則也是基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的主要原則之一。具體而言，在實踐中，供應(yīng)鏈理論要求企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)形成一個統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)。在這一背景下，傳統(tǒng)的企業(yè)溝通策略很難滿足實際需求，必須引進(jìn)現(xiàn)代化手段，建立完善的信息化系統(tǒng)為溝通提供必要的基礎(chǔ)。遵循信息化原則主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的信息化系統(tǒng)，便于各個部門進(jìn)行暢通的信息溝通，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部營運資金管理的流暢性；二是同一供應(yīng)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)之間應(yīng)該建立相應(yīng)的信息化系統(tǒng)，保證關(guān)聯(lián)企業(yè)不會因為信息溝通不暢而出現(xiàn)營運資金管理效率降低現(xiàn)象，防止成本增加，最終提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

五、基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理思路與建議

（一）樹立以供應(yīng)鏈為導(dǎo)向的營運資金管理理念

引進(jìn)現(xiàn)代化思維、改變傳統(tǒng)理念是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理能力的重要舉措。一是加強(qiáng)隊伍建設(shè)。首先，相關(guān)單位應(yīng)該對企業(yè)內(nèi)部營運資金管理組織架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，聘請具備相關(guān)工作經(jīng)驗、專業(yè)能力的人才專門負(fù)責(zé)營運資金管理事宜，并在各個業(yè)務(wù)部門指定專門負(fù)責(zé)相關(guān)工作的責(zé)任人。其次，在人才聘用上，盡量提高人才選拔門檻，提高營運資金管理隊伍中本科及以上學(xué)歷人數(shù)的占比，這有助于增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部對先進(jìn)管理理念的接受能力。最后，相關(guān)單位應(yīng)該從領(lǐng)導(dǎo)層著手，加大思維教育力度，在企業(yè)內(nèi)部塑造以供應(yīng)鏈為導(dǎo)向的先進(jìn)營運資金管理理念。二是建立實時信息共享系統(tǒng)。完善內(nèi)外交流的信息系統(tǒng)，這是響應(yīng)現(xiàn)代化管理思維革新，從根本上消除因為信息傳遞不暢而出現(xiàn)的營運資金管理風(fēng)險的重要舉措［5］。

（二）縮短開發(fā)環(huán)節(jié)的運營周期

在實踐中，開發(fā)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)營運資金占用率最高的環(huán)節(jié)，因此，企業(yè)必須提升對開發(fā)環(huán)節(jié)營運資金管理的重視程度，縮短開發(fā)環(huán)節(jié)的運營周期。一是相關(guān)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部開發(fā)環(huán)節(jié)，提高企業(yè)內(nèi)部管理人才的基本素質(zhì)。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對供應(yīng)鏈合作商的管控力度。在開發(fā)環(huán)節(jié)，除了原材料供應(yīng)商之外，最重要的合作伙伴就是工程總承包商。相關(guān)企業(yè)在選擇工程總承包的過程中，應(yīng)該對其資質(zhì)、工作能力、工作歷史進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。一個優(yōu)秀的工程總承包商一般具備專業(yè)的施工技術(shù)以及管理能力，能夠有效縮短工程運行周期，進(jìn)而有效降低企業(yè)營運資金管理壓力。

（三）加快銷售環(huán)節(jié)的清盤速度

正如上文所述，銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金，降低營運資金壓力的核心環(huán)節(jié)，因此，加快銷售環(huán)節(jié)的清盤速度也是提高房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理質(zhì)量的重要舉措。一是優(yōu)化銷售策略，開展“全民營銷”。在當(dāng)前時代背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)依舊存在一定的熱度，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量過于龐大，優(yōu)質(zhì)地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)瀕臨結(jié)束等問題，僅僅依靠銷售人員完成房產(chǎn)推廣很難滿足實際的企業(yè)銷售需要，因此，相關(guān)企業(yè)可以讓其他部門人員也參與到營銷活動中，這能夠為房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理質(zhì)量的提升提供有力支持。二是房地產(chǎn)企業(yè)需要創(chuàng)新銷售模式。要在原有銷售模式以及銷售對象的基礎(chǔ)上，對產(chǎn)品類型、產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品受眾進(jìn)行綜合考量，以滿足消費者需求特征為原則對不同項目進(jìn)行定位，這是加快產(chǎn)品清盤速度的必然選擇。

（四）強(qiáng)化采購、回款環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈關(guān)聯(lián)方管理

強(qiáng)化采購、回款環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈關(guān)聯(lián)方管理對于房地產(chǎn)企業(yè)也是非常重要的。一是處理好企業(yè)與政府的關(guān)系。政府在房地產(chǎn)行業(yè)中具有市場監(jiān)督者、土地出讓方等多重身份與責(zé)任，相關(guān)企業(yè)如果想要完成土地購置、房產(chǎn)開發(fā)等工作，就必須積極處理與政府之間的關(guān)系，通過這種方式加深對政府政策的理解，進(jìn)而增強(qiáng)自身決策的科學(xué)性。二是處理好與供應(yīng)商的關(guān)系。供應(yīng)商是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中的重要組成部分，是保證房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)質(zhì)量的重要因素。因此，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在實踐中必須建立完善的供應(yīng)商資質(zhì)評價機(jī)制，與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商保持長期合作。這不僅可以在保證企業(yè)材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低材料進(jìn)購成本，還可以降低貸款，提升營運資金利用率，進(jìn)而實現(xiàn)供應(yīng)鏈各企業(yè)的共贏。

六、結(jié)語

當(dāng)前我國正處在經(jīng)濟(jì)體制改革的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨較大的競爭壓力，從營運資金角度對房地產(chǎn)企業(yè)管理模式進(jìn)行改良，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。具體而言，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從供應(yīng)鏈角度著手，充分結(jié)合自身實際情況，采取針對性措施樹立全新理念，縮短開發(fā)環(huán)節(jié)的運營周期，加快銷售環(huán)節(jié)的清盤速度，強(qiáng)化采購與回款環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈關(guān)聯(lián)方管理。只有做到以上幾點，相關(guān)單位的營運資金管理水平才能穩(wěn)定提升，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)長期健康發(fā)展。