徐銀波，孟 濤

一、提出問(wèn)題

預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化現(xiàn)象，理論上一般認(rèn)為預(yù)告登記具有保全效力、順位效力和完全效力?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法》)第20條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該條在立法上確定了預(yù)告登記的保全效力，并采取了處分行為絕對(duì)無(wú)效的立場(chǎng)。但絕對(duì)無(wú)效規(guī)則飽受詬?。阂环矫?，預(yù)告登記以保全物權(quán)變更為目的，但并非所有處分行為均妨害預(yù)告登記目的實(shí)現(xiàn)。絕對(duì)無(wú)效規(guī)則對(duì)預(yù)告登記權(quán)人的保護(hù)超出必要限度，造成利益失衡。另一方面，絕對(duì)無(wú)效規(guī)則違背“舉重以明輕”的法理，如抵押權(quán)終局登記尚不能禁止登記名義人再為抵押之處分，抵押權(quán)預(yù)告登記何以具有如此“威力”？《德國(guó)民法典》采相對(duì)無(wú)效主義，即處分行為在妨害預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)之限度內(nèi)無(wú)效。相對(duì)無(wú)效規(guī)則明顯更具合理性，我國(guó)法律亦應(yīng)采此立場(chǎng)。

《物權(quán)法》中預(yù)告登記效力規(guī)則不僅難言合理，而且過(guò)于簡(jiǎn)略，無(wú)法回應(yīng)實(shí)踐中存在的問(wèn)題：第一，預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力如何？如湖北省高級(jí)人民法院認(rèn)為，房屋預(yù)告登記權(quán)人并非房屋所有權(quán)人，其債權(quán)不能對(duì)抗法院執(zhí)行措施；而吉林省高級(jí)人民法院認(rèn)為預(yù)告登記使債權(quán)具有了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，法院不能執(zhí)行涉案房屋。第二，預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力如何？如威海市中級(jí)人民法院認(rèn)為，預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)力，預(yù)告登記權(quán)人在破產(chǎn)程序中依然可以請(qǐng)求履行；而杭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為破產(chǎn)管理人可為了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化，解除與預(yù)告登記權(quán)人的買賣合同。第三，我國(guó)預(yù)告登記制度廣泛用于期房預(yù)售交易，實(shí)踐中常出現(xiàn)期房不能建成導(dǎo)致預(yù)告登記既無(wú)法轉(zhuǎn)為本登記亦不能被涂銷的“中間狀態(tài)”，司法機(jī)關(guān)對(duì)此種狀態(tài)下預(yù)告登記的效力爭(zhēng)議頗大。如上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而只是具有排他效力的請(qǐng)求權(quán)，故銀行不能就系爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償；而浙江省高級(jí)人民法院認(rèn)為，預(yù)告登記權(quán)人對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)，賦予其優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)不當(dāng)。學(xué)界根據(jù)預(yù)告登記效力理論對(duì)前述問(wèn)題展開(kāi)分析，但具體解決措施亦存在較大差異。預(yù)告登記在物權(quán)法中具有基礎(chǔ)性意義，如何規(guī)定預(yù)告登記的效力是目前《民法典物權(quán)編》制定中的一大難題。而且預(yù)告登記效力問(wèn)題與人民群眾切身利益密切相關(guān)，全面推進(jìn)法治建設(shè)需要解決好人民群眾關(guān)心和迫切要求解決的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。本文將試圖通過(guò)探討前述三個(gè)問(wèn)題，為立法完善提供可能的方案，為將來(lái)的立法提供一種合理的解釋路徑，為司法機(jī)關(guān)提供參考資源。

二、預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力

學(xué)界多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)同預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的對(duì)抗效力，但學(xué)界對(duì)于預(yù)告登記如何發(fā)揮效力存在不同觀點(diǎn)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱為《異議和復(fù)議規(guī)定》)第30條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。亦即，司法機(jī)關(guān)認(rèn)為預(yù)告登記不能對(duì)抗查封措施，但可以排除處分行為。但上述規(guī)則受到質(zhì)疑，且不能解決非金錢債權(quán)執(zhí)行中預(yù)告登記的效力問(wèn)題。

當(dāng)前，學(xué)界和實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)均認(rèn)為預(yù)告登記不能排除僅具保全性質(zhì)的查封行為，但物權(quán)登記條件滿足后，預(yù)告登記權(quán)人可申請(qǐng)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。實(shí)際上，預(yù)告登記具有順位效力，預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記后物權(quán)順位以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，故按照“登記在先優(yōu)先”原則即可處理預(yù)告登記和查封登記之關(guān)系。因此，下文僅探討預(yù)告登記與處分性執(zhí)行措施的關(guān)系。

(一)預(yù)告登記與金錢債權(quán)執(zhí)行中的處分性執(zhí)行措施

1.學(xué)界存在的三種主要觀點(diǎn)

(1)法院不能處分負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)

此種觀點(diǎn)以現(xiàn)行法律規(guī)定為依托，為主流觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第20條的處分行為應(yīng)包括法院的執(zhí)行行為，否則預(yù)告登記義務(wù)人之其他債權(quán)人將通過(guò)訴訟規(guī)避預(yù)告登記的限制。同時(shí)，《異議和復(fù)議規(guī)定》第30條延續(xù)了《物權(quán)法》禁止處分之立場(chǎng)，直接規(guī)定法院在預(yù)告登記權(quán)人提出異議后無(wú)權(quán)拍賣負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)。不可否認(rèn)，預(yù)告登記應(yīng)具有對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力，否則預(yù)告登記權(quán)人的利益將難以保障，預(yù)告登記制度亦將虛化。但如前所述，禁止處分規(guī)定超過(guò)必要保護(hù)限度，該觀點(diǎn)以合理性存疑的《物權(quán)法》和《異議和復(fù)議規(guī)定》作為論證理由，難言合理。

部分持此論者亦認(rèn)識(shí)到該觀點(diǎn)的不合理之處，提出法院可要求預(yù)告登記權(quán)人向法院或者申請(qǐng)執(zhí)行人履行到期債務(wù)之緩和方案，但該方案依然無(wú)法周全保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益：一方面，即使允許法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)，法院也可執(zhí)行債務(wù)人的到期債權(quán)，該方案不足以彌補(bǔ)禁止拍賣對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人造成的損害。另一方面，在預(yù)告登記權(quán)人已經(jīng)履行相應(yīng)義務(wù)或履行期限較長(zhǎng)的情況下，該方案無(wú)法保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人。

(2)允許法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)告登記存續(xù)于拍賣物上

此種觀點(diǎn)主要借鑒德國(guó)模式，其認(rèn)為強(qiáng)制拍賣為公法上的處分行為，拍定人可原始取得物權(quán)，只有納入保留價(jià)的權(quán)利仍可存續(xù)于拍賣物上。但由于預(yù)告登記擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)并非不動(dòng)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)，無(wú)法被保留價(jià)吸收，故德國(guó)法將預(yù)告登記擔(dān)保的債權(quán)擬制為已經(jīng)登記的物權(quán)。詳言之，該觀點(diǎn)主張法院可以拍賣負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)將預(yù)告登記的權(quán)利納入保留價(jià)，拍定人實(shí)際支付時(shí)可從報(bào)價(jià)中扣減預(yù)告登記權(quán)利的價(jià)格，從而使拍賣物繼續(xù)承受該權(quán)利。若物權(quán)登記條件成就，預(yù)告登記權(quán)人可請(qǐng)求拍定人同意為必要的登記。若預(yù)告登記未轉(zhuǎn)為本登記，拍定人負(fù)有額外支付補(bǔ)償價(jià)款的義務(wù)。該觀點(diǎn)是相對(duì)無(wú)效原則在強(qiáng)制執(zhí)行領(lǐng)域的貫徹，可以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡。

德國(guó)學(xué)界一般認(rèn)為預(yù)告登記具有完全效力，即預(yù)告登記已經(jīng)表現(xiàn)出將來(lái)權(quán)利的效力，如上文所述的在強(qiáng)制拍賣中將預(yù)告登記保全之債權(quán)擬制為物權(quán)。故該觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)為將預(yù)告登記的完全效力與存在權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)拍賣制度相銜接，使預(yù)告登記在拍賣后仍然存續(xù)于不動(dòng)產(chǎn)之上。但我國(guó)拍賣存在權(quán)利負(fù)擔(dān)之不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則與德國(guó)存在差異，德國(guó)采承受主義，即不動(dòng)產(chǎn)拍賣拍定時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)的優(yōu)先于執(zhí)行債權(quán)人之權(quán)利(納入保留價(jià)的權(quán)利)存續(xù)于該不動(dòng)產(chǎn)之上，由拍定人承受。而我國(guó)法律區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)的權(quán)利的類型，對(duì)抵押權(quán)和用益物權(quán)分別采消滅主義和承受主義。即不動(dòng)產(chǎn)拍定后，其上的抵押權(quán)歸于消滅，而用益物權(quán)存續(xù)。故在相關(guān)制度存在差異的情況下，我國(guó)能否如該論論者所言直接承認(rèn)預(yù)告登記的完全效力，需進(jìn)一步思考。

(3)區(qū)分預(yù)告登記的類型分別加以考慮

有觀點(diǎn)主張應(yīng)區(qū)分預(yù)告登記的不同類型，分別判斷法院能否處分。其認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記不得對(duì)抗法院的處分性執(zhí)行措施，但法院應(yīng)當(dāng)將拍賣所得價(jià)款中與抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額相當(dāng)?shù)牟糠痔岽?，留待預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記后代替抵押物發(fā)揮擔(dān)保功能。若預(yù)告登記未能轉(zhuǎn)為本登記，該部分價(jià)款應(yīng)用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。該觀點(diǎn)關(guān)注到不同類型預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)旨在實(shí)現(xiàn)的物權(quán)之效力存在差別，并主張分別討論，具有合理性。但該觀點(diǎn)未論述其他類型預(yù)告登記的效力，亦未詳細(xì)闡釋提存拍賣價(jià)款的理由。

2.類型化分析借鑒預(yù)告登記完全效力的合理性及可能路徑

前述三種觀點(diǎn)中，第一種觀點(diǎn)實(shí)不可取，第二、三種觀點(diǎn)各有合理之處，但均需進(jìn)一步思考。本文將按預(yù)告登記的不同類型，分別分析第二種觀點(diǎn)的合理性。下文將預(yù)告登記區(qū)分為所有權(quán)預(yù)告登記和建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記、地役權(quán)預(yù)告登記等三類展開(kāi)討論。

(1)所有權(quán)預(yù)告登記和建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)告登記

上文第二種觀點(diǎn)主張?jiān)试S法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)且所有權(quán)預(yù)告登記存續(xù)，該方案面臨如下問(wèn)題：第一，拍定人實(shí)際支付的價(jià)款應(yīng)為報(bào)價(jià)與預(yù)告登記權(quán)利價(jià)格之差額，這一擬制所有權(quán)的估價(jià)應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值衡量，而不考慮預(yù)告登記發(fā)生的可能性與預(yù)告登記權(quán)人所負(fù)擔(dān)的對(duì)待給付情況，如此，拍賣所得價(jià)款相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值實(shí)際上將相當(dāng)微小。如房屋負(fù)擔(dān)所有權(quán)預(yù)告登記，債權(quán)人可于十年后請(qǐng)求轉(zhuǎn)移所有權(quán)，則拍定人大概率只能獲得該房屋十年的使用權(quán)，拍定人扣減預(yù)告登記價(jià)格后實(shí)際支付的金額將與十年租金相當(dāng)。第二，依前例，如十年后所有權(quán)預(yù)告登記未轉(zhuǎn)為本登記，則原房屋所有權(quán)人可向拍定人請(qǐng)求支付與房屋所有權(quán)價(jià)格相當(dāng)?shù)膬r(jià)款，亦即拍定人實(shí)際支付時(shí)扣除的價(jià)款。但該價(jià)款請(qǐng)求權(quán)為債權(quán)性質(zhì)，若十年后拍定人資不抵債，原房屋所有權(quán)人將不能獲完全清償。法院僅為實(shí)現(xiàn)房屋十年租金卻將原所有權(quán)人置于巨大風(fēng)險(xiǎn)之中，顯失公平。實(shí)際上，法院完全可以采取強(qiáng)制管理措施，即將不動(dòng)產(chǎn)出租，以租金清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債務(wù)，這樣既可達(dá)到第二種觀點(diǎn)主張的效果，亦可兼顧被執(zhí)行人利益。故，因手段與目的失衡，本文主張禁止法院拍賣負(fù)擔(dān)所有權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)際上，若發(fā)揮預(yù)告登記的完全效力，則根據(jù)我國(guó)法律，該不動(dòng)產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，法院無(wú)權(quán)處分。發(fā)揮完全效力的結(jié)果反而與本文的觀點(diǎn)一致，故在此種情形下可承認(rèn)預(yù)告登記的完全效力。

(2)抵押權(quán)預(yù)告登記

如前所述，我國(guó)規(guī)定拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的抵押權(quán)因拍賣而消滅，故依上文第二種觀點(diǎn)，發(fā)揮預(yù)告登記的完全效力并使抵押權(quán)預(yù)告登記在拍賣后存續(xù)的做法與我國(guó)的法律制度沖突。即使將抵押權(quán)預(yù)告登記作為消滅主義的例外，該觀點(diǎn)也缺乏正當(dāng)性：抵押權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)拍定后尚且不能存續(xù)，預(yù)告登記的抵押權(quán)何以存續(xù)？將我國(guó)的消滅主義修改為承受主義可消除制度障礙，但消滅主義和承受主義各有優(yōu)劣，立法者一般會(huì)考慮諸多因素，不能僅為預(yù)告登記完全效力的適用而否定我國(guó)采消滅主義的合理性，故本文不贊成上述第二種觀點(diǎn)。

直接發(fā)揮預(yù)告登記的完全效力，并銜接我國(guó)消滅主義的做法更不可取。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱為《拍賣變賣規(guī)定》)第31條的規(guī)定，抵押權(quán)在拍賣后消滅的前提是拍賣所得價(jià)款優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán)。故，前述做法的效果是預(yù)告登記旨在保全實(shí)現(xiàn)的抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)拍賣后受清償，抵押權(quán)預(yù)告登記消滅。但這將產(chǎn)生一些問(wèn)題：一方面，抵押權(quán)還未設(shè)立即已實(shí)現(xiàn)，存在邏輯障礙。另一方面，若日后預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的條件不滿足，相關(guān)主體間的利益平衡問(wèn)題將更加復(fù)雜。如債務(wù)人是否有權(quán)請(qǐng)求債權(quán)人返還價(jià)款而使已經(jīng)消滅的債權(quán)“死灰復(fù)燃”呢？該做法導(dǎo)致諸多問(wèn)題的原因在于，預(yù)告登記的制度功能為保全請(qǐng)求權(quán)，故發(fā)揮完全效力亦應(yīng)以實(shí)現(xiàn)保全目的為邊界，如德國(guó)發(fā)揮完全效力從而使預(yù)告登記不受拍賣行為的影響。但完全效力與消滅主義結(jié)合的結(jié)果是實(shí)現(xiàn)將來(lái)可能成立之抵押權(quán)，這已經(jīng)超出保全的限度，混淆了預(yù)告登記和本登記的界線。

本文認(rèn)為，較為可行的做法是允許法院拍賣負(fù)擔(dān)抵押權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)告登記在拍賣后消滅。但應(yīng)承認(rèn)預(yù)告登記的完全效力，并將拍賣價(jià)款中與將來(lái)可能實(shí)現(xiàn)的抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額相當(dāng)之部分提存。待本登記條件成就后，由提存價(jià)款擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)；若本登記條件未成就，提存價(jià)款由預(yù)告登記義務(wù)人取回或清償預(yù)告登記義務(wù)人的債務(wù)。一方面，允許法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)了申請(qǐng)執(zhí)行人的利益，消滅預(yù)告登記的做法與我國(guó)法律制度保持一致。另一方面，提存的價(jià)款保全了可能實(shí)現(xiàn)的抵押權(quán)，預(yù)告登記權(quán)人的利益并未受損，提存亦可有效應(yīng)對(duì)預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)的不確定性。雖然《拍賣變賣規(guī)定》第31條并未規(guī)定可將拍賣價(jià)款提存，但可類推適用《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第191條規(guī)定，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。從對(duì)抵押權(quán)人的影響而言，法院的拍賣行為和抵押人的處分行為具有類似的效果。故拍賣抵押物時(shí)若不便直接清償債權(quán)，亦可通過(guò)提存保全抵押權(quán)。

(3)地役權(quán)預(yù)告登記

因?yàn)榈匾蹤?quán)預(yù)告登記在實(shí)踐中極少發(fā)生，故本部分僅簡(jiǎn)要論述。如前所述，對(duì)于拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的用益物權(quán)，我國(guó)和德國(guó)均采用承受主義。故第二種觀點(diǎn)主張的借鑒完全效力使地役權(quán)預(yù)告登記繼續(xù)存在的做法是合理的。

(二)預(yù)告登記與非金錢債權(quán)執(zhí)行中的處分性執(zhí)行措施

非金錢債權(quán)執(zhí)行與金錢債權(quán)執(zhí)行的區(qū)別在于前者的目的是取得不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)。若非金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)生效前，爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)上已負(fù)擔(dān)預(yù)告登記，法院能否執(zhí)行該不動(dòng)產(chǎn)以滿足申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)物權(quán)之目的，法律和司法解釋并無(wú)規(guī)定。根據(jù)預(yù)告登記保全債權(quán)實(shí)現(xiàn)之效力，預(yù)告登記顯然可以對(duì)抗對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，但仍應(yīng)堅(jiān)持相對(duì)無(wú)效的立場(chǎng)。即法院可出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，使申請(qǐng)執(zhí)行人完成物權(quán)登記，執(zhí)行行為在損害預(yù)告登記權(quán)人利益的范圍內(nèi)無(wú)效，當(dāng)本登記條件具備時(shí)，預(yù)告登記權(quán)人可以請(qǐng)求將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。

三、預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力

部分司法機(jī)關(guān)認(rèn)為管理人可基于全體債權(quán)人的利益解除與預(yù)告登記權(quán)人的合同，從而使預(yù)告登記失效。但學(xué)界一般根據(jù)預(yù)告登記的制度功能，認(rèn)為預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力，可排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。有觀點(diǎn)提出預(yù)告登記可排除管理人對(duì)雙方均未履行完畢合同的解除權(quán)，預(yù)告登記權(quán)人可請(qǐng)求管理人繼續(xù)履行。但破產(chǎn)程序具有期限性，若在破產(chǎn)期間本登記條件未具備，又如何避免過(guò)度保護(hù)預(yù)告登記權(quán)人而損害其他債權(quán)人的利益？同時(shí)，預(yù)告登記面臨破產(chǎn)程序中諸多特殊的程序和實(shí)體規(guī)則的挑戰(zhàn)，如負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)？經(jīng)預(yù)告登記保全的債權(quán)與破產(chǎn)程序中諸多優(yōu)先權(quán)的關(guān)系如何？上述問(wèn)題的解決需要在重申預(yù)告登記對(duì)抗效力的基礎(chǔ)上進(jìn)一步探討。

(一)預(yù)告登記的保全效力

1.應(yīng)將負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的之不動(dòng)產(chǎn)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中排除，從而使請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先于破產(chǎn)債權(quán)的效力，以保障請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)指定的效果。該觀點(diǎn)雖可最大程度保護(hù)預(yù)告登記權(quán)人的利益，但并不妥當(dāng)。雖然經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)表現(xiàn)出物權(quán)的對(duì)抗效力，但其本質(zhì)仍為債權(quán)，預(yù)告登記權(quán)人仍須向相對(duì)人請(qǐng)求才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)，故負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)仍為破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)。相反，若不將該不動(dòng)產(chǎn)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，可能對(duì)其他債權(quán)人造成損害。即使將該觀點(diǎn)中的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)限縮解釋為分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，即不能將負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)并分配給其他債權(quán)人，以上觀點(diǎn)也不合理。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)和地役權(quán)不能阻止變價(jià)，抵押權(quán)預(yù)告登記和地役權(quán)預(yù)告登記當(dāng)然不具有排斥變價(jià)的效力。其實(shí)，即使不動(dòng)產(chǎn)被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，只要確保預(yù)告登記的保全效力依然發(fā)揮作用，就不會(huì)對(duì)預(yù)告登記權(quán)人造成危害。

2.預(yù)告登記權(quán)人可請(qǐng)求管理人辦理本登記

破產(chǎn)程序之目的在于解決多數(shù)債權(quán)人之間的利益因債務(wù)人有限財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)而相互沖突的問(wèn)題，破產(chǎn)法強(qiáng)調(diào)對(duì)債權(quán)人的公平清償和公平保護(hù)，故《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》(以下簡(jiǎn)稱為《破產(chǎn)法》)不允許債務(wù)人對(duì)個(gè)別債務(wù)進(jìn)行清償。管理人履行與預(yù)告登記權(quán)人的合同、為其辦理本登記亦屬于個(gè)別清償行為，但經(jīng)預(yù)告登記保全的債權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)以獲優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的物權(quán)效力，這種排他性和由此產(chǎn)生的優(yōu)先性足以使預(yù)告登記保全之債權(quán)從一般債權(quán)中脫穎而出，從而排除個(gè)別清償無(wú)效規(guī)則的適用。同時(shí)，《破產(chǎn)法》賦予管理人對(duì)雙方均未履行完畢的雙務(wù)合同選擇繼續(xù)履行或解除的權(quán)利，選擇解除權(quán)的意義在于最大化債務(wù)人之財(cái)產(chǎn)，公平保護(hù)債權(quán)人的一般利益。就此而言，選擇解除權(quán)和個(gè)別清償無(wú)效規(guī)則的價(jià)值取向一致。故，雖管理人行使解除權(quán)并不屬于處分不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但預(yù)告登記依然可對(duì)抗之?！兜聡?guó)支付不能法》第106條作為第103條的例外，亦規(guī)定管理人的解除權(quán)不能限制預(yù)告登記權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的行使。綜上所言，預(yù)告登記的保全效力在破產(chǎn)程序中體現(xiàn)為可請(qǐng)求管理人繼續(xù)履行合同。

但以上觀點(diǎn)仍不足以解決問(wèn)題：若在破產(chǎn)期間登記條件未滿足，預(yù)告登記權(quán)人可否請(qǐng)求本登記呢？預(yù)告登記保全之債權(quán)雖具對(duì)抗性，但即使不動(dòng)產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至第三人處，預(yù)告登記權(quán)人仍須向預(yù)告登記義務(wù)人請(qǐng)求履行。若預(yù)告登記權(quán)人在破產(chǎn)期間無(wú)權(quán)請(qǐng)求本登記，破產(chǎn)人的主體資格終結(jié)后，預(yù)告登記權(quán)人將面臨無(wú)請(qǐng)求相對(duì)人之困境。即使認(rèn)為預(yù)告登記權(quán)人可向不動(dòng)產(chǎn)取得人主張權(quán)利，預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)不確定性和破產(chǎn)程序期限性之矛盾也將導(dǎo)致利益嚴(yán)重失衡。因?yàn)榇藭r(shí)預(yù)告登記存續(xù)，拍定人可扣減預(yù)告登記價(jià)格，但預(yù)告登記條件未滿足時(shí)，拍定人將無(wú)處返還扣減的價(jià)款。若因此允許預(yù)告登記權(quán)人請(qǐng)求本登記，破產(chǎn)人和其他債權(quán)人之利益如何得到保障？故，本文將區(qū)分本登記條件未成就的不同情形探討解決之道。一般而言，除房屋未建成外，本登記條件未成就主要包括本登記期限未至、債權(quán)附條件和預(yù)告登記權(quán)人未完全履行債務(wù)等三種情況。

(1)本登記期限未至

預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的期限未至包括兩種情況：一是債權(quán)所附生效期限未至，債權(quán)未生效。一般認(rèn)為，附期限的債權(quán)在債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)視為到期。因?yàn)楦缴谙薜膫鶛?quán)必定產(chǎn)生，為了保護(hù)債權(quán)人的利益，應(yīng)將附生效期限的債權(quán)視為到期。二是預(yù)告登記權(quán)人無(wú)履行義務(wù)，而債務(wù)人辦理本登記的履行期限未至?！镀飘a(chǎn)法》第46條規(guī)定，未到期的債權(quán)，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)視為到期。故在本登記期限未至的情況下，預(yù)告登記權(quán)人可請(qǐng)求管理人辦理本登記。

《破產(chǎn)法》第46條第2款規(guī)定，附利息的債權(quán)自破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)起停止計(jì)息。因?yàn)槔⑹鞘褂帽窘鸬膶?duì)價(jià)，債權(quán)提前到期并獲清償后，債務(wù)人不再繼續(xù)使用本金，所以不須支付相應(yīng)的利息。立法的宗旨為由資金使用者承擔(dān)使用成本，以實(shí)現(xiàn)公平原則。雖然預(yù)告登記權(quán)人的債權(quán)并非附利息的債權(quán)，但該規(guī)則的立法精神仍具指導(dǎo)意義：預(yù)告登記權(quán)人的債權(quán)提前到期并提前取得物權(quán)，其應(yīng)向破產(chǎn)人轉(zhuǎn)移提前行使權(quán)利所獲之利益。如債務(wù)人與債權(quán)人約定十年后轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，預(yù)告登記權(quán)人因債務(wù)人破產(chǎn)而可提前十年取得房屋所有權(quán)，其須向管理人支付房屋十年的使用費(fèi)用。

(2)債權(quán)附條件

預(yù)告登記權(quán)人的債權(quán)所附之條件在破產(chǎn)期間未成就，但仍存成就的可能，此時(shí)預(yù)告登記權(quán)人的期待利益和破產(chǎn)程序的期限性產(chǎn)生沖突?！镀飘a(chǎn)法》第117條將判斷條件是否成就的最終時(shí)間確定為最后分配公告日，在保證破產(chǎn)程序順利進(jìn)行的前提下，最大程度保障當(dāng)事人意思自治。故若預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)所附條件未成就，則應(yīng)由管理人提存該不動(dòng)產(chǎn)，條件成就時(shí)預(yù)告登記權(quán)人可請(qǐng)求管理人辦理本登記，在最后分配公告日條件仍未成就，應(yīng)涂銷預(yù)告登記。

(3)預(yù)告登記權(quán)人未完全履行債務(wù)

預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的條件可能為預(yù)告登記權(quán)人完全履行債務(wù)，若條件未成就，管理人應(yīng)當(dāng)拒絕預(yù)告登記權(quán)人辦理本登記的請(qǐng)求，否則將損害破產(chǎn)人和其他債權(quán)人的利益。一般認(rèn)為，未屆履行期的合同因破產(chǎn)宣告而視為到期。故無(wú)論債務(wù)履行期是否屆至，預(yù)告登記權(quán)人均應(yīng)向管理人履行債務(wù)，并有權(quán)在完全履行后請(qǐng)求本登記。管理人亦可要求預(yù)告登記權(quán)人履行義務(wù)，若預(yù)告登記權(quán)人在破產(chǎn)程序終結(jié)前仍未完全履行，管理人可以對(duì)方違約為由向法院請(qǐng)求解除合同，并涂銷預(yù)告登記。

綜上，破產(chǎn)程序中預(yù)告登記權(quán)人并非任何情況均可請(qǐng)求辦理本登記，需先處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，待本登記條件滿足后方可請(qǐng)求履行。但前述解決措施仍對(duì)預(yù)告登記權(quán)人不利：一方面，在本登記期限未至的情況下，預(yù)告登記權(quán)人可能并無(wú)提前行使權(quán)利的需要。另一方面，在預(yù)告登記權(quán)人未完全履行債務(wù)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)一般價(jià)值較高，預(yù)告登記權(quán)人可能難以在短時(shí)間內(nèi)付清剩余價(jià)款。本文認(rèn)為可允許管理人概括轉(zhuǎn)移債權(quán)債務(wù)以解決上述問(wèn)題，最大程度保護(hù)預(yù)告登記權(quán)人。

(二)預(yù)告登記的完全效力

破產(chǎn)程序中存在諸多針對(duì)不同性質(zhì)權(quán)利的特殊程序和實(shí)體規(guī)則，預(yù)告登記保全之債權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，實(shí)難在破產(chǎn)程序中恰當(dāng)“定位”。應(yīng)發(fā)揮預(yù)告登記的完全效力，將預(yù)告登記旨在保全實(shí)現(xiàn)的物權(quán)視為已成立之物權(quán)，方可有效協(xié)調(diào)不同制度間的沖突。第一，《破產(chǎn)法》第113條列舉了應(yīng)在破產(chǎn)分配中優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)，預(yù)告登記之債權(quán)因完全效力被視為完整的物權(quán)，可對(duì)抗這些優(yōu)先債權(quán)。同樣，應(yīng)認(rèn)為所有權(quán)預(yù)告登記可對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而抵押權(quán)預(yù)告登記無(wú)此效力。第二，和解協(xié)議對(duì)于無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人有約束力，預(yù)告登記發(fā)揮完全效力后可對(duì)抗和解協(xié)議，《德國(guó)支付不能法》第254條亦有相同規(guī)定。

(三)預(yù)告登記的順位效力

《破產(chǎn)法》第31條規(guī)定，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷破產(chǎn)申請(qǐng)受理前一年內(nèi)破產(chǎn)債務(wù)人實(shí)施的有害于破產(chǎn)關(guān)系人利益的行為。預(yù)告登記權(quán)人與破產(chǎn)人簽訂物權(quán)協(xié)議的行為若符合《破產(chǎn)法》第31條的情形，管理人仍有權(quán)撤銷該協(xié)議，否則破產(chǎn)人將濫用預(yù)告登記制度轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或偏袒性清償。但應(yīng)發(fā)揮預(yù)告登記的順位效力，以預(yù)告登記的時(shí)間判斷處分行為是否處于破產(chǎn)申請(qǐng)受理前一年的時(shí)段內(nèi)。

四、預(yù)告登記在不能轉(zhuǎn)為本登記時(shí)的效力

我國(guó)預(yù)告登記制度的顯著特點(diǎn)在于廣泛運(yùn)用于商品房預(yù)售和按揭等商業(yè)模式中。與現(xiàn)房交易相比，期房交易中預(yù)告登記保全之債權(quán)意欲實(shí)現(xiàn)物權(quán)的客體尚不存在，實(shí)踐中常發(fā)生因物權(quán)客體缺失而導(dǎo)致預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為本登記的情況。此時(shí)，預(yù)告登記既不能轉(zhuǎn)為本登記，亦不能被注銷，預(yù)告登記將長(zhǎng)期處于“中間狀態(tài)”。立法機(jī)關(guān)并未考慮到此種情況下預(yù)告登記之效力問(wèn)題，學(xué)界和司法機(jī)關(guān)亦存在較大爭(zhēng)議。如開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)且無(wú)力繼續(xù)修建商品房，期房所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)人能否就期房變價(jià)款優(yōu)先受償？因小區(qū)車位建設(shè)不符合規(guī)劃而遲遲不能辦理產(chǎn)權(quán)證，銀行能否申請(qǐng)拍賣違約購(gòu)房人的期房并優(yōu)先受償？以后一問(wèn)題為例，不同司法機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)截然相反且各有相當(dāng)比例的支持者。

(一)理論存在的爭(zhēng)議

目前，學(xué)界一般分別探討所有權(quán)預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記在不能轉(zhuǎn)為本登記時(shí)的效力。

1.所有權(quán)預(yù)告登記

學(xué)界一般認(rèn)為在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)預(yù)購(gòu)商品房不能建成構(gòu)成債的客觀履行不能，預(yù)購(gòu)人僅能請(qǐng)求違約損害賠償或返還購(gòu)房款，但預(yù)購(gòu)人的前述債權(quán)能否就期房變價(jià)款優(yōu)先受償存在肯定說(shuō)和否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)?？隙ㄕf(shuō)主要認(rèn)為并非預(yù)告登記權(quán)人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致商品房不能建成，同時(shí)，法律將弱勢(shì)群體預(yù)購(gòu)人之債權(quán)與一般債權(quán)同等對(duì)待，使其僅獲比例清償有違公平，應(yīng)賦予預(yù)購(gòu)人優(yōu)先受償權(quán)。否定說(shuō)則認(rèn)為預(yù)告登記的作用僅限于保全實(shí)現(xiàn)特定物權(quán)，合同客觀履行不能導(dǎo)致預(yù)告登記失去發(fā)揮效力的可能，預(yù)告登記權(quán)人的金錢債權(quán)不受預(yù)告登記之擔(dān)保，預(yù)購(gòu)人無(wú)法就期房變賣款優(yōu)先受償。

2.預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記

作為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)人之銀行能否就期房變價(jià)款優(yōu)先受償同樣存在肯定說(shuō)和否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)?？隙ㄕf(shuō)主要認(rèn)為銀行對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房不能建成沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，若簡(jiǎn)單以預(yù)告登記未推進(jìn)至本登記為由否認(rèn)銀行的優(yōu)先受償權(quán)有悖公平，亦將降低銀行放貸積極性，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。否定說(shuō)則認(rèn)為預(yù)告登記的效力以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為限，不能直接發(fā)生抵押權(quán)設(shè)立的效力，否則將混淆預(yù)告登記與本登記的界線。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記亦不同于在建建筑物抵押登記，故銀行不能基于抵押權(quán)預(yù)告登記獲得優(yōu)先受償權(quán)。有論者為克服肯定說(shuō)的理論障礙，主張例外承認(rèn)銀行的優(yōu)先受償權(quán)。

司法機(jī)關(guān)的裁判意見(jiàn)與學(xué)界觀點(diǎn)基本一致，本文不再詳述。就前述對(duì)立的觀點(diǎn)而言，否定說(shuō)的結(jié)論將導(dǎo)致利益嚴(yán)重失衡。肯定說(shuō)僅以公平原則作為論述理由，說(shuō)理不足。且肯定說(shuō)單獨(dú)觀察不同類型的預(yù)告登記，未從整體考慮預(yù)告登記在此種情形下的效力問(wèn)題，欠缺說(shuō)服力。如有觀點(diǎn)主張例外承認(rèn)銀行的優(yōu)先受償權(quán)，但作為抵押合同義務(wù)人之購(gòu)房人對(duì)期房尚不具有物權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)，銀行如何就期房?jī)?yōu)先受償呢？

(二)預(yù)告登記權(quán)人應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)

1.預(yù)告登記不因不能轉(zhuǎn)為本登記而失其效力

否定說(shuō)認(rèn)為，在破產(chǎn)程序中合同客觀履行不能，預(yù)告登記無(wú)法繼續(xù)發(fā)揮作用，預(yù)告登記權(quán)人的債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)。但該觀點(diǎn)并不合理：第一，預(yù)告登記系“債權(quán)物權(quán)化”現(xiàn)象，經(jīng)預(yù)告登記保全之債權(quán)具有對(duì)抗效力。破產(chǎn)程序會(huì)針對(duì)不同性質(zhì)的權(quán)利給予不同程度的保護(hù)，一般而言，物權(quán)得到最完全的保護(hù)，物權(quán)化債權(quán)次之，一般債權(quán)只能獲比例清償。以同屬物權(quán)化的債權(quán)——租賃權(quán)為例，管理人對(duì)租賃合同的解除權(quán)受到嚴(yán)格限制，且買賣不破租賃規(guī)則仍可適用。亦即租賃權(quán)仍能對(duì)抗租賃物的買受人，預(yù)告登記保全之債權(quán)亦應(yīng)可對(duì)抗期房的買受人。第二，預(yù)告登記在涂銷前均可發(fā)揮作用，故依否定說(shuō)觀點(diǎn)應(yīng)將預(yù)告登記涂銷。但從現(xiàn)行法律出發(fā)可能會(huì)得出相反的結(jié)論?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。對(duì)于第一種情況，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第5條進(jìn)一步解釋：債權(quán)消滅指買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記權(quán)人放棄債權(quán)。如前所述，管理人無(wú)權(quán)解除合同，購(gòu)房人若不放棄債權(quán)，預(yù)告登記并不失效。第二種情況主要針對(duì)預(yù)告登記權(quán)人消極怠于行使權(quán)利的狀態(tài)，亦即預(yù)告登記權(quán)人的過(guò)錯(cuò)可能致使預(yù)告登記消滅。但在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，尚不能辦理本登記，且購(gòu)房人對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，預(yù)告登記不應(yīng)被涂銷。出現(xiàn)這一矛盾現(xiàn)象的原因在于，期房登記和現(xiàn)房登記存在差異，而否定說(shuō)直接將后者的邏輯套用于前者。若現(xiàn)房遭遇地震或火災(zāi)而滅失，合同客觀履行不能，房屋所有權(quán)在客觀上消滅，登記簿中內(nèi)容即為錯(cuò)誤登記，登記機(jī)關(guān)甚至可依職權(quán)注銷，此時(shí)預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上處于不存在的狀態(tài)。但期房登記直接以未來(lái)特定商品房為登記對(duì)象，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)并不導(dǎo)致期房物理狀態(tài)變化，登記簿未出現(xiàn)錯(cuò)誤，預(yù)告登記自然應(yīng)繼續(xù)存在。第三，因期房在交易中的特殊性，預(yù)告登記仍存繼續(xù)發(fā)揮效力的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和價(jià)值需求。預(yù)告登記的主要效力為限制義務(wù)人的處分行為，在現(xiàn)房交易中，房屋滅失將導(dǎo)致房屋客觀上不能流通，預(yù)告登記無(wú)發(fā)揮效力之余地。但即使開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，期房仍然可以交易。一方面，期房具有現(xiàn)實(shí)性和特定性，可以成為處分行為的標(biāo)的物。另一方面，期房具有較高的交易價(jià)值，管理人常變賣期房以償還債務(wù)。預(yù)告登記權(quán)人需要以預(yù)告登記對(duì)抗管理人的處分行為，否則，預(yù)告登記限制處分之物仍存在，管理人可以繼續(xù)處分，但預(yù)告登記權(quán)人卻失去對(duì)抗處分的權(quán)利，這難言公平。預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中尚且不失效力，其他不能轉(zhuǎn)為本登記的情況更應(yīng)如此。

2.預(yù)告登記的僵局與期房上利益的衡量

在預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為本登記的情形下，預(yù)告登記亦不能被涂銷，由此，預(yù)告登記陷入僵局。而長(zhǎng)期的僵局不僅與預(yù)告登記的臨時(shí)性相違背，而且對(duì)于各方均有不利：第一，根據(jù)相對(duì)無(wú)效原則預(yù)告登記義務(wù)人仍可處分期房，但因預(yù)告登記存續(xù)，期房轉(zhuǎn)讓難度增加，或者所賣價(jià)款微薄。這在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下影響尤為嚴(yán)重，在建工程因負(fù)擔(dān)很多預(yù)告登記而難以變賣，這將阻礙破產(chǎn)程序順利進(jìn)行。第二，預(yù)告登記權(quán)人雖然仍受預(yù)告登記擔(dān)保，但其無(wú)法實(shí)際對(duì)期房行使任何權(quán)利。尤其是購(gòu)房人已占有房屋，銀行卻不能辦理本登記，導(dǎo)致銀行債權(quán)實(shí)際上處于無(wú)擔(dān)保的狀態(tài)，這顯失公平。

其實(shí)，從預(yù)告登記僵局可以看出，預(yù)告登記效力的實(shí)質(zhì)在于“鎖定”期房之價(jià)值，以專供預(yù)告登記權(quán)人實(shí)現(xiàn)其利益。因拍定人實(shí)際支付價(jià)款可扣減預(yù)告登記權(quán)利之價(jià)格，預(yù)告登記義務(wù)人無(wú)從享受該“專屬”利益。預(yù)告登記義務(wù)人的其他債權(quán)人，如破產(chǎn)程序中的一般債權(quán)人亦無(wú)權(quán)享有該“專屬”利益。所以在非因預(yù)告登記權(quán)人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為本登記時(shí)，考慮到預(yù)告登記權(quán)人獨(dú)享期房?jī)r(jià)值的利益格局，應(yīng)允許預(yù)告登記權(quán)人實(shí)現(xiàn)其“專屬的”“鎖定的”利益，即就期房變價(jià)款優(yōu)先受償，從而破解預(yù)告登記僵局、實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。

3.挖掘保障交易安全之制度功能

我國(guó)在引進(jìn)預(yù)告登記制度時(shí)，主要重視其保障實(shí)現(xiàn)特定物權(quán)變動(dòng)的功能。立法機(jī)關(guān)認(rèn)為權(quán)利人所期待的物權(quán)變動(dòng)對(duì)自己有極為重要的意義，而法律也認(rèn)可這種意義，故須以預(yù)告登記制度予以保障。如消費(fèi)者購(gòu)買的住房對(duì)其生存至關(guān)重要，須保護(hù)消費(fèi)者取得住房的權(quán)利。故否定說(shuō)論者認(rèn)為特定物權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)預(yù)告登記即失去效力。但在商品經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的今下，獲得特定物的替代物日益簡(jiǎn)單。從保障生存權(quán)的角度而言，消費(fèi)者似乎更在乎取得住房所有權(quán)，而非某處特定住房，否定說(shuō)的觀點(diǎn)與保障購(gòu)房人的立法價(jià)值立場(chǎng)背道而馳。

德國(guó)預(yù)告登記制度產(chǎn)生的關(guān)鍵在于債權(quán)行為和物權(quán)行為的區(qū)分原則，買受人取得物權(quán)須先與賣方達(dá)成債權(quán)合意，而后達(dá)成物權(quán)合意并辦理登記，這很難以實(shí)時(shí)交易的方式實(shí)現(xiàn)，交易風(fēng)險(xiǎn)亦由此產(chǎn)生。如，出賣人可能將買方支付的價(jià)款揮霍一空后將房屋出售于第三人并辦理過(guò)戶登記，買受人面臨著房財(cái)兩空的危險(xiǎn)境地。為此，《德國(guó)民法典》賦予預(yù)告登記物權(quán)性的對(duì)抗效力，并確認(rèn)預(yù)告登記的從屬性以平衡雙方利益。由此，已履行義務(wù)的買受人受到周全保護(hù)，無(wú)論負(fù)擔(dān)預(yù)告登記之不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)于何人之手，預(yù)告登記權(quán)人均可向不動(dòng)產(chǎn)之現(xiàn)實(shí)登記權(quán)人請(qǐng)求同意為必要的登記或涂銷。本登記條件成就后，預(yù)告登記權(quán)人可向法院起訴，以判決代替出賣人物權(quán)意思表示。此時(shí)，預(yù)告登記權(quán)人甚至不需要違約損害賠償制度的保護(hù)?？梢园l(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記保障實(shí)現(xiàn)特定物權(quán)之效力背后蘊(yùn)含著保障交易安全之制度價(jià)值。

我國(guó)主要將預(yù)告登記運(yùn)用于期房交易和按揭制度中，而這兩種交易制度本身風(fēng)險(xiǎn)巨大：第一，期房買賣是關(guān)于未來(lái)物的遠(yuǎn)期交易，這種交易不僅存在區(qū)分原則下現(xiàn)房遠(yuǎn)期交易的風(fēng)險(xiǎn)，還存在期房不能建成的風(fēng)險(xiǎn)。第二，我國(guó)按揭制度是購(gòu)房人向銀行貸款以一次性支付購(gòu)房款，并將所購(gòu)房屋向銀行設(shè)立抵押。由此，購(gòu)房人支付房款的義務(wù)和銀行放貸的義務(wù)均已履行，兩者完全承擔(dān)交易的風(fēng)險(xiǎn)。若仍將預(yù)告登記的效力限于保障實(shí)現(xiàn)特定物權(quán)，對(duì)購(gòu)房人和銀行而言極為不利。司法機(jī)關(guān)為應(yīng)對(duì)上述問(wèn)題不斷創(chuàng)設(shè)各種優(yōu)先權(quán)，如消費(fèi)者購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)、一般買受人的優(yōu)先權(quán)。但司法機(jī)關(guān)徑行創(chuàng)設(shè)各種未經(jīng)公示的優(yōu)先權(quán)，何嘗不是對(duì)交易安全的另一種危害。故從必要性而言，預(yù)告登記制度的中國(guó)實(shí)踐對(duì)挖掘預(yù)告登記保障交易安全之制度功能的需求非常強(qiáng)烈。從可行性而言，預(yù)告登記可公示債權(quán)、提示風(fēng)險(xiǎn)，是解決前述問(wèn)題的恰當(dāng)手段。具體而言，應(yīng)發(fā)展預(yù)告登記的效力，在預(yù)告登記權(quán)人對(duì)于預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為本登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，賦予預(yù)告登記擔(dān)保之債權(quán)優(yōu)先受償?shù)哪芰Α?/p>

五、結(jié) 語(yǔ)

為應(yīng)對(duì)債權(quán)行為和物權(quán)行為的區(qū)分原則對(duì)交易安全構(gòu)成的威脅，德國(guó)實(shí)踐中產(chǎn)生了預(yù)告登記這一制度。預(yù)告登記通過(guò)公示債權(quán)的方式，賦予經(jīng)預(yù)告登記保全的債權(quán)以物權(quán)性的排他效力。傳統(tǒng)理論上預(yù)告登記的效力包括三個(gè)方面，一是保全效力，我國(guó)應(yīng)采有礙于預(yù)告登記的處分行為相對(duì)無(wú)效之立場(chǎng)。預(yù)告登記可對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為和破產(chǎn)管理人的處分行為，保全效力在破產(chǎn)程序中表現(xiàn)為可繼續(xù)請(qǐng)求管理人履行，但應(yīng)先處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。二是順位效力，這是預(yù)告登記效力的應(yīng)然之意，若預(yù)告登記之后、本登記之前的物權(quán)登記優(yōu)先于本登記，預(yù)告登記的對(duì)抗效力何存？我國(guó)立法應(yīng)規(guī)定順位效力以解決預(yù)告登記與查封登記的關(guān)系等問(wèn)題。三是完全效力，該效力主要為處理預(yù)告登記在其他法律制度中適用的問(wèn)題，效果應(yīng)僅限于獲得程序上的便利，預(yù)告登記權(quán)人并不因擬制而真正享有物權(quán)，否則將突破預(yù)告登記和本登記的界限。我國(guó)可借鑒完全效力以解決在基于金錢債權(quán)拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)預(yù)告登記的處理問(wèn)題，但在不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)應(yīng)解釋《拍賣變賣規(guī)定》第31條第1款之規(guī)定。前述三種效力分別從不同方面增強(qiáng)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性、保障交易安全。我國(guó)預(yù)告登記制度主要用于期房預(yù)售交易，特殊的本土實(shí)踐對(duì)預(yù)告登記的效力產(chǎn)生新的需求。基于預(yù)告登記僵局的破解、利益衡量和預(yù)告登記本具有保障交易安全的制度功能，應(yīng)賦予“中間狀態(tài)”下預(yù)告登記擔(dān)保之債權(quán)優(yōu)先受償?shù)哪芰Α?/p>

應(yīng)適時(shí)在《民法典物權(quán)編》中確立相對(duì)無(wú)效的原則，增加順位效力、完全效力和優(yōu)先受償效力。《物權(quán)編草案(二審稿)》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定與《物權(quán)法》基本一致，若通過(guò)的《民法典物權(quán)編》仍保持一致，應(yīng)根據(jù)比例原則限縮解釋保全效力，通過(guò)目的解釋增加順位效力，而完全效力和優(yōu)先受償效力可以考慮納入《破產(chǎn)法》《城市房地產(chǎn)管理法》和正在制定的《強(qiáng)制執(zhí)行法》等其他法律。