馬曉菲 田野

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)交易中如何評(píng)價(jià)在先占有人的權(quán)利，進(jìn)而理順占有與登記的關(guān)系，目前缺乏確定的結(jié)論。最高人民法院刊登的公報(bào)案例——連成賢訴臧樹林案，從實(shí)踐的角度肯定了占有不動(dòng)產(chǎn)的意義，然而不少學(xué)者仍持有不同意見。由這一典型案例出發(fā)，理順個(gè)案中在先占有人與登記人的關(guān)系，探究相應(yīng)的應(yīng)用規(guī)則與論證邏輯，進(jìn)而從法律、歷史、社會(huì)等角度證實(shí)引入占有制度的正當(dāng)性與普適性，尋找現(xiàn)行規(guī)則基礎(chǔ)上納入占有制度的路徑，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引入查知義務(wù)，將占有納入到“善意”的認(rèn)定中，在現(xiàn)行《民法典》下進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，以期完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度。

關(guān)鍵詞：占有不動(dòng)產(chǎn);登記生效主義;查知義務(wù);一房數(shù)賣;善意取得

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.7535/j.issn.1671-1653.2021.02.006

The Effect and Significance of Possession of Real Estate

MA Xiao-fei， TIAN Ye

（Law School， Tianjin University， Tianjin 300072， China）

Abstract：

In the real estate transaction，there is a lack of proper conclusion on how to evaluate the rights of the prior possessor，and then straighten out the relationship between possession and registration.The case of Lian Chengxian′s lawsuit against Zang Shulin published by the Supreme People′s court affirmed the significance of possession of real estate from the practical point of view，but many scholars still hold different opinions. Starting from this typical case，this paper straightened out the relationship between the first possessor and the registrant in the case， explored the corresponding application rules and the logic of argument，and then confirmed the legitimacy and universality of the introduction of possession system from the perspective of law，history and society，found the path to incorporate the possession system on the basis of the existing rules，drew on the advanced experience of foreign countries，introduced the duty of investigation，brought possession into the recognition of "good faith"，the system is designed under the current civil code in order to perfeet the real right system of real estate.

Key words：

possession of real estate;registration validity doctrine;duty of detection;several sellings of a house; acquisition in good faith

根據(jù)《民法典》第209條①的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義。隨著社會(huì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易日益復(fù)雜，所有與占有分離的現(xiàn)象變得普遍。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)存在在先占有人與在后登記人時(shí)，必然會(huì)引起權(quán)利上的沖突和雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的爭(zhēng)執(zhí)。兩者的權(quán)利均具有正當(dāng)性，僅僅依據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)判定在先占有人相對(duì)于登記人權(quán)利的弱勢(shì)地位，進(jìn)而否認(rèn)其對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，于情于理都無(wú)法令人信服。因此，同一不動(dòng)產(chǎn)上占有與登記分離的矛盾問(wèn)題是一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題。

占有，作為物權(quán)變動(dòng)的一種重要方式，在動(dòng)產(chǎn)交易中具有重要地位，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的意義，不論是理論界還是實(shí)務(wù)界，目前并沒(méi)有一個(gè)明確的結(jié)論。如何認(rèn)定占有不動(dòng)產(chǎn)的意義，在現(xiàn)行法律基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)占有與登記的協(xié)調(diào)？這一問(wèn)題的解決對(duì)我國(guó)物權(quán)公示制度的完善，以及在《民法典》解釋論下物權(quán)制度的發(fā)展都具有十分重要的意義。

一、占有不動(dòng)產(chǎn)效力不明引發(fā)的實(shí)踐問(wèn)題

（一）連成賢訴臧樹林案

連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案②是最高人民法院發(fā)布的公報(bào)案例。之所以作為典型案例，是因?yàn)榇税笇⒄加惺褂们闆r作為了認(rèn)定所有權(quán)歸屬的一個(gè)重要因素。此案一經(jīng)公布就引起了廣泛討論，迄今也未得出一個(gè)占據(jù)主流地位的結(jié)論。公報(bào)中刊登的僅僅是排除妨害案糾紛，要想了解清楚此案的前因后果，需要結(jié)合其他相關(guān)訴訟來(lái)看。有關(guān)此案一共涉及到了三次訴訟，具體情況如下。

第一次訴訟是連成賢訴謝偉忠買賣合同糾紛案③。在本案中，連成賢起訴謝偉忠要求交付房屋并承擔(dān)違約金。臧樹林以第三人的身份參加了訴訟，并請(qǐng)求確認(rèn)以自己名義與謝偉忠簽訂的買賣合同以及連成賢和謝偉忠之間簽訂的買賣合同無(wú)效。法院認(rèn)為，案外人李榛雖得到了臧樹林的授權(quán)，但是授權(quán)范圍僅限于辦理過(guò)戶手續(xù)，并不涉及房屋買賣，因此屬于無(wú)權(quán)代理。以臧樹林的名義與謝偉忠簽訂的買賣合同中約定了房屋交付的時(shí)間，在約定期限屆滿后，謝偉忠并未向臧樹林或李榛主張交付，且在未實(shí)際取得房屋的情況下徑直將房屋掛牌出賣，這不符合一個(gè)正常購(gòu)房人的狀態(tài)，因此不能被認(rèn)定為善意，以臧樹林的名義與謝偉忠簽訂的買賣合同也就當(dāng)然無(wú)效。前述合同無(wú)效，謝偉忠的出賣行為變成了無(wú)權(quán)處分，連成賢滿足了登記、支付合理對(duì)價(jià)的條件，且無(wú)法被推定為非善意，因此連成賢與謝偉忠之間的買賣合同有效。

第二次訴訟是連成賢訴臧樹林排除妨害案一審④。連成賢認(rèn)為臧樹林侵害了其物權(quán)的行使，要求臧樹林遷出訴爭(zhēng)房屋。法院認(rèn)為既然第一次訴訟中已經(jīng)肯定了連成賢與謝偉忠合同的有效性，且連成賢已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記，那連成賢就是訴爭(zhēng)房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，對(duì)房屋享有所有權(quán)。臧樹林喪失了占有的基礎(chǔ)，因此應(yīng)當(dāng)遷出房屋。

第三次訴訟是連成賢訴臧樹林排除妨害案二審⑤。臧樹林對(duì)一審的判決不服，提起了上訴。法院認(rèn)為雖然連成賢與謝偉忠之間的合同有效，但是因?yàn)檫B成賢自始未取得占有，未獲得訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際控制權(quán)，因此不能要求臧樹林遷出，僅能依據(jù)合同向謝偉忠主張違約責(zé)任。

仔細(xì)閱讀這三份判決，可以發(fā)現(xiàn)這一案件在審判中存有一定的疑問(wèn)與爭(zhēng)議。

第一，所有權(quán)的歸屬與占有的性質(zhì)。在排除妨害一案中，連成賢行使的是物權(quán)的排除妨害請(qǐng)求權(quán)，行使該請(qǐng)求權(quán)的前提是對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。一審法院基于第一次訴訟中對(duì)連成賢與謝偉忠合同有效性的認(rèn)定，加之已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，認(rèn)為連成賢是訴爭(zhēng)房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，臧樹林已經(jīng)失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，因而應(yīng)當(dāng)遷出。二審法院并沒(méi)有直接提到有關(guān)所有權(quán)的問(wèn)題，但是在公報(bào)案例的裁判摘要中提到“在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下”，在裁判結(jié)果中也提到“連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利（包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付）應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買賣合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)”，且二審法院并沒(méi)有對(duì)一審法院有關(guān)所有權(quán)的認(rèn)定進(jìn)行反駁，就可以推定二審法院認(rèn)同連成賢已經(jīng)取得了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。但是二審法院又認(rèn)為連成賢自始未取得對(duì)該房屋的占有，未享有實(shí)際控制權(quán)，臧樹林享有對(duì)該房屋的合法占有，因此不能要求其遷出。

這一論證邏輯存在一定的問(wèn)題。二審法院認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋同時(shí)存在一個(gè)所有權(quán)人和有權(quán)占有人。在爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題上，也直接將“所有權(quán)和占有權(quán)能發(fā)生分離”當(dāng)作前提。這與我們的法律認(rèn)知是有出入的，法院也并未就這一問(wèn)題進(jìn)行論證。對(duì)于此問(wèn)題，有學(xué)者提出了中間型物權(quán)變動(dòng)的多元要素解釋方法。在中間型物權(quán)變動(dòng)結(jié)構(gòu)中，完整的物權(quán)被打破，各個(gè)當(dāng)事人分別享有部分的權(quán)利。因此在判斷權(quán)利效能的時(shí)候就要綜合考慮包括合同、合意、交付、占有、登記等多個(gè)要素。在本案中，法官考慮到了占有這一要素是正確的。只不過(guò)說(shuō)理論證不夠充分，對(duì)其他要素考慮不足[1]（P87，93-94）。這一理論看似有道理，但其實(shí)與我們國(guó)家的立法相違背。根據(jù)《民法典》第240條⑥的規(guī)定，所有權(quán)包含占有、使用、收益和處分，只有這四項(xiàng)權(quán)能都具備，才能構(gòu)成一個(gè)完整的所有權(quán)。但是本案判決認(rèn)為所有權(quán)人不具備占有權(quán)能，將所有和占有分離，這無(wú)疑是不合適的。因此，所有權(quán)人與有權(quán)占有人同時(shí)存在的結(jié)論有一定的問(wèn)題。

根據(jù)我們國(guó)家現(xiàn)行法律的規(guī)定，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)只能有一個(gè)所有權(quán)存在，既然已經(jīng)認(rèn)定連成賢擁有了所有權(quán)，那臧樹林的所有權(quán)自然就已經(jīng)喪失。占有的基礎(chǔ)喪失了，就無(wú)從談及合法占有。如果認(rèn)定臧樹林是合法占有，他的本權(quán)只能是所有權(quán)，這與連成賢擁有所有權(quán)的結(jié)論又是矛盾的。因此，該案在所有權(quán)的歸屬與占有的性質(zhì)的邏輯論證方面存在問(wèn)題。

第二，論證路徑與方式。在排除妨害案件中，二審法院認(rèn)定連成賢享有所有權(quán)時(shí)，無(wú)疑都是依據(jù)第一次訴訟中法院對(duì)于連成賢與謝偉忠之間合同有效性的確認(rèn)以及完成登記這兩個(gè)條件。但是這個(gè)論證本身就存有一定的矛盾。謝偉忠出賣房屋屬于無(wú)權(quán)處分，連成賢要想取得房屋所有權(quán)的惟一路徑是善意取得。一、二審判決對(duì)善意取得問(wèn)題只字未提，法院僅僅以合同的有效性就認(rèn)定所有權(quán)，顯然是有問(wèn)題的。而在第一次訴訟中，有關(guān)合同效力問(wèn)題卻出現(xiàn)了善意取得的認(rèn)定。有關(guān)買賣合同的無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，只要合同自身不存在無(wú)效事由，這一合同就是有效的。物權(quán)與債權(quán)分離，善意取得僅僅是對(duì)物權(quán)的認(rèn)定，與合同效力沒(méi)有關(guān)系。而且在善意取得中，最重要的問(wèn)題就是有關(guān)善意的認(rèn)定，法院僅僅以沒(méi)有證據(jù)認(rèn)定連成賢非善意一筆帶過(guò)，使人無(wú)從知曉其論證思路。

（二）法定規(guī)則缺位下的學(xué)術(shù)爭(zhēng)論

最高人民法院將連成賢訴臧樹林案作為公報(bào)案例刊登出來(lái)，本意是想對(duì)實(shí)踐起到指導(dǎo)作用，但是由于論證過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單，且邏輯存有一定的問(wèn)題，反而引起了學(xué)者們的討論。有代表性的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)總結(jié)如下：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該案應(yīng)當(dāng)適用善意取得規(guī)則，判決結(jié)果值得商榷。持該觀點(diǎn)的學(xué)者表示案件事實(shí)可以推導(dǎo)出該案適用的是善意取得規(guī)則。對(duì)于該案善意的認(rèn)定來(lái)源于法官的心證，但是判決的說(shuō)理和論證過(guò)程并沒(méi)有體現(xiàn)出法官的自由裁量過(guò)程。拋開實(shí)體法，在舉證責(zé)任的分配上，該案也應(yīng)該是由權(quán)利人舉證證明受讓人非善意。在無(wú)法證明的情況下，臧樹林應(yīng)該承擔(dān)證明責(zé)任，認(rèn)定連成賢為善意第三人[2]（P52-55）。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為該案是錯(cuò)誤的路徑得到了正確的結(jié)果，在論證路徑上除善意取得外，又提出了適用“買賣不破租賃”規(guī)則。持有該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為本案的判決結(jié)果具有正當(dāng)性，但提出了新的論證思路。首先是善意取得制度。該學(xué)者認(rèn)為，在實(shí)踐中買房者一般都會(huì)實(shí)地查看房屋的情況后再做決定。而本案的兩次交易都是單純地依據(jù)對(duì)方手中的房產(chǎn)證就相信了其對(duì)房屋享有所有權(quán)，這不符合理智受讓人的要求，因而原告不符合善意取得的要件。此外，持有該觀點(diǎn)的學(xué)者還找到了另一條解決路徑——類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則。既然因?yàn)閭鶛?quán)產(chǎn)生的租賃權(quán)都可以被法律特殊保護(hù)，基于所有權(quán)而產(chǎn)生的占有關(guān)系就更值得被保護(hù)。因此無(wú)論原告取得房屋所有權(quán)與否，都不能要求被告遷出房屋[3]（P81-82）。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為該案判決結(jié)果違背了現(xiàn)行法律，不值得提倡。持有這一觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)已經(jīng)明確規(guī)定了登記生效主義，在符合該法條適用條件的前提下，避之不用顯然不合情理。該學(xué)者還對(duì)第二種觀點(diǎn)進(jìn)行了批駁。首先，在本案中運(yùn)用善意取得制度并無(wú)不妥，但是我國(guó)法律并沒(méi)有像英國(guó)法那樣規(guī)定“實(shí)際控制權(quán)”，以此來(lái)認(rèn)定原告非善意理由不能成立。而類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則這個(gè)提議本身就具有問(wèn)題。類推是在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，通過(guò)類比具有同質(zhì)性的事物來(lái)填補(bǔ)法律漏洞。但是這個(gè)案件本身就不存在法律漏洞，而且物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)也具有很大的差異，類推適用本身就具有不合理性[4]（P75-76）。

以上三種觀點(diǎn)主要圍繞審判結(jié)果、適用法律、應(yīng)用規(guī)則這三個(gè)方面展開，各有觀點(diǎn)，也各有理論依據(jù)。因此，即使我國(guó)規(guī)定了登記生效主義，當(dāng)在同一不動(dòng)產(chǎn)上同時(shí)存在在先占有人與登記人時(shí)，哪一方能夠享有對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利仍然存有爭(zhēng)議。不過(guò)最高人民法院既然將這一案件作為公報(bào)案例刊登出來(lái)，就表明了其意見導(dǎo)向：肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力與意義具有合理性，這也將會(huì)是以后實(shí)務(wù)界裁判案件的一個(gè)重要方向。

二、肯定占有不動(dòng)產(chǎn)效力的正當(dāng)性證成

肯定占有不動(dòng)產(chǎn)效力是否具有普適性，是否應(yīng)當(dāng)給予占有不動(dòng)產(chǎn)效力以正當(dāng)性，在學(xué)界存有不同的觀點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為，先買受人權(quán)屬優(yōu)先于后買受人權(quán)屬的內(nèi)在正當(dāng)性與保護(hù)合理信賴的外在正當(dāng)性，就足以肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力，而且肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力，對(duì)于預(yù)防不動(dòng)產(chǎn)多重買賣，維護(hù)交易安全與交易秩序具有重要意義[5]（P59-62）。也有學(xué)者不同意上述觀點(diǎn)，認(rèn)為既然我國(guó)法律規(guī)定了登記生效主義就要嚴(yán)格遵守。登記制度是不動(dòng)產(chǎn)公示制度發(fā)展的趨勢(shì)，將占有引入其中則違背了這種趨勢(shì)[4]（P79）。對(duì)比兩種觀點(diǎn)，筆者更贊同第一種觀點(diǎn)?？隙ㄕ加胁粍?dòng)產(chǎn)效力的正當(dāng)性并不意味著要完全推翻登記制度，只是要在登記制度的基礎(chǔ)上，將占有納入其中，充分發(fā)揮兩種公示方法的優(yōu)越性。因此，并不存在與我國(guó)立法相沖突和與世界趨勢(shì)相違背的問(wèn)題?？隙ㄕ加胁粍?dòng)產(chǎn)的效力具有正當(dāng)性和合理性。

（一）絕對(duì)登記生效主義之緩和

登記生效主義是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)和歸屬以登記簿上的記載為準(zhǔn)，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。但是絕對(duì)登記生效主義存在著一定的弊端，例如行政行為對(duì)私法領(lǐng)域意思自治的過(guò)度干涉，錯(cuò)誤登記情況下對(duì)真正權(quán)利人的利益損害，國(guó)家權(quán)力的過(guò)度擴(kuò)張[6]（P139-140）等等。我們國(guó)家實(shí)行的是登記生效主義，肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的意義似乎與登記生效主義相違背。其實(shí)不然，我們國(guó)家現(xiàn)行的法律早已經(jīng)為肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力奠定了基礎(chǔ)。

《民法典》第209條規(guī)定了“但法律另有規(guī)定的除外”。該條就為將占有作為例外條款提供了依據(jù)[6]（P147-148）。在《民法典》中也存有很多明文規(guī)定不適用登記生效主義的條款，比如第231條：因事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，此時(shí)物權(quán)自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。在日常生活中，對(duì)于建造不動(dòng)產(chǎn)這一事實(shí)行為成就地認(rèn)定，大多以房屋建造完成并實(shí)際占有使用為準(zhǔn)。除此之外，最高人民法院還頒布了一系列的司法解釋，對(duì)一些特殊的情形，不再單純以登記作為判斷所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，而是肯定了交付占有在所有權(quán)變動(dòng)中的作用。

2002年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條⑦規(guī)定：在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)已經(jīng)向買方交付的財(cái)產(chǎn)，即使尚未辦理登記，仍不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范疇。2004年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條⑧規(guī)定：被執(zhí)行人將自己所有的財(cái)產(chǎn)出售給第三人時(shí)，只要滿足支付價(jià)款、實(shí)際占有和無(wú)過(guò)錯(cuò)三個(gè)條件，即使該財(cái)產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，人民法院仍然不得查封、扣押、凍結(jié)該財(cái)產(chǎn)。2009年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條第2款⑨肯定了購(gòu)房者與建設(shè)單位之間的事實(shí)物權(quán)。即使購(gòu)房者還未依法辦理所有權(quán)登記，只要其已經(jīng)合法占有了該不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房者就可以被認(rèn)定為業(yè)主，享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。

對(duì)以交付占有形式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的肯定意味著對(duì)絕對(duì)登記生效主義的突破。這表明雖然我國(guó)實(shí)行登記生效主義，但這一制度是可以適當(dāng)突破的。將占有引入到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度之中，已經(jīng)有了相關(guān)的法律操作。因此進(jìn)一步從法律層面肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力與意義，是合情合理的。不僅在法律層面，在司法實(shí)踐中，也存在有關(guān)的嘗試與經(jīng)驗(yàn)。

（二）司法實(shí)踐的嘗試與經(jīng)驗(yàn)

在實(shí)踐中，很多案件難以直接依據(jù)登記情況就認(rèn)定所有權(quán)歸屬，法官利用自由裁量權(quán)和充分的邏輯推理，將占有使用情況納入考量范圍之中，避免了機(jī)械地適用現(xiàn)行登記生效主義的規(guī)定，最終實(shí)現(xiàn)了個(gè)案的公平與正義。

在陳某乙與萬(wàn)某甲、萬(wàn)某乙等法定繼承糾紛案（10）中，二審法院認(rèn)為雖然該房屋未登記，但是萬(wàn)某金長(zhǎng)期居住于該房屋，并且有獨(dú)立繳納水電費(fèi)以及其他生活費(fèi)用的事實(shí)，可以證明該房屋一直由萬(wàn)某金占有，進(jìn)而可以認(rèn)定該房屋為萬(wàn)某金的財(cái)產(chǎn)。在徐鳳珍、徐星冬與邵莉萍、邵永祥所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案（11）中，再審法院認(rèn)為農(nóng)村房屋的拆遷安置不能僅考慮登記情況。在該案中原告雖然沒(méi)有登記在登記簿上，但作為家庭成員，在該房屋中實(shí)際居住，與其他家庭成員共同生活、管理了該房屋多年，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，理應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)享有一定的權(quán)利。

因此，即使法律規(guī)定了登記生效主義，在實(shí)踐中，占有仍然發(fā)揮著重要的作用。正確認(rèn)識(shí)、肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的意義具有重要價(jià)值。同時(shí)，我們也看到多數(shù)法官在肯定占有時(shí)，依據(jù)的是自由裁量權(quán)，雖然這樣得出的判決結(jié)果符合正義，但是在論證說(shuō)理方面信服度不夠，也容易因?yàn)榉ü偎交蛘叻伤仞B(yǎng)的不同，出現(xiàn)同案不同判的情況。因此，構(gòu)建合理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度，將占有納入其中，從法律層面肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力與意義十分重要。

（三）肯定占有不動(dòng)產(chǎn)效力的歷史基礎(chǔ)

登記并非我國(guó)的傳統(tǒng)制度，相反，在我國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方面占據(jù)著重要的地位。梅仲協(xié)教授曾經(jīng)考證過(guò)，在我國(guó)古代，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，只需要當(dāng)事人訂立憑據(jù)就發(fā)生效力，無(wú)需登記在官方的賬冊(cè)中[7]（P512）。這也就意味著，在民間的交易中只需當(dāng)事人雙方完成現(xiàn)實(shí)的交付即可，無(wú)需進(jìn)行登記。我國(guó)現(xiàn)代意義上的登記制度在民國(guó)時(shí)期才引入。新中國(guó)成立以后，民國(guó)時(shí)期的登記制度并沒(méi)有被保留下來(lái)。直到20世紀(jì)八九十年代登記制度才逐步恢復(fù)，但當(dāng)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更多的是政府用來(lái)管理和監(jiān)督的手段和形式，并不作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)[8]（P324-327）。2007年《物權(quán)法》頒布，我國(guó)才算確定了真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義公示制度。

由此可見，登記制度在我國(guó)建立的比較晚。而以占有交付作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方式的制度則具有悠久的歷史傳統(tǒng)和基礎(chǔ)。

（四）肯定占有不動(dòng)產(chǎn)效力的社會(huì)基礎(chǔ)

在我們的日常生活中奉行“一手交錢，一手交貨”的交易觀念。即使對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)該觀念也不例外。因此，肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的意義符合人們的交易習(xí)慣。

目前我們國(guó)家的農(nóng)村地區(qū)仍然存在著大量未進(jìn)行初始登記的不動(dòng)產(chǎn)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司印發(fā)的《村鎮(zhèn)建設(shè)司2010年工作要點(diǎn)》中，有關(guān)部門就提出要開展農(nóng)村房屋登記省級(jí)試點(diǎn)工作。這也就意味著在2010年農(nóng)村住房登記還只處于試點(diǎn)階段，并沒(méi)有大范圍展開。在“北大法寶”以“農(nóng)村房屋登記”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，能檢索到不少于10個(gè)地方規(guī)章或文件，這些文件的內(nèi)容大多都是要求相關(guān)部門進(jìn)一步加快農(nóng)村房屋登記。也就是說(shuō)，在農(nóng)村地區(qū)未完成登記的不動(dòng)產(chǎn)依舊很多。因此，肯定占有不動(dòng)產(chǎn)具有重要意義，否則，就會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況：有些家族祖祖輩輩生活在某處，因?yàn)榈怯浬е贫鹊耐菩谐闪恕盁o(wú)房戶”，這顯然是說(shuō)不通的，甚至?xí)?dǎo)致很多社會(huì)矛盾的發(fā)生。因此，肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力具有廣闊的社會(huì)背景。

最后，即使在不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方同意辦理過(guò)戶登記，由于交易的完成與登記的辦理之間存在一定的時(shí)間差，必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)已轉(zhuǎn)移占有但是尚未登記的權(quán)利真空期。在登記制度下，這一時(shí)間差是不可避免的[9]（P87）。雖然我國(guó)《民法典》規(guī)定了預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記的形式可以避免權(quán)利真空期的存在。但是預(yù)告登記本身也是一種登記，也無(wú)可避免地會(huì)產(chǎn)生預(yù)告登記的權(quán)利真空期，這一時(shí)間差的問(wèn)題并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)上的解決，因此就需要肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力對(duì)登記制度進(jìn)行補(bǔ)充。

綜上所述，無(wú)論是理論還是實(shí)踐，無(wú)論是從歷史還是社會(huì)出發(fā)，肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力與意義都具有深厚的基礎(chǔ)，具有可能性和必要性。

三、占有影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的進(jìn)路

肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的效力與意義具有正當(dāng)性和合理性，在此基礎(chǔ)上占有影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的進(jìn)路究竟是怎樣的，有待于進(jìn)一步研究。

（一）衍生的查知義務(wù)

前文分析連成賢訴臧樹林案時(shí)，有學(xué)者在論證善意取得規(guī)則的適用中提到了“實(shí)地查看義務(wù)”。占有作為一種事實(shí)，是可以通過(guò)實(shí)地調(diào)查被發(fā)現(xiàn)的。但是這種查知義務(wù)是否具有必要性存在爭(zhēng)議，而對(duì)這一問(wèn)題的不同觀點(diǎn)也直接導(dǎo)致了對(duì)此案件結(jié)果理解的差異。因此，厘清查知義務(wù)具有重要意義。

查知義務(wù)并不是一個(gè)新的概念，有不少國(guó)家的法律早已對(duì)查知義務(wù)作了詳細(xì)規(guī)定。英國(guó)的《土地登記法》規(guī)定了附隨實(shí)際控制利益?；谠摾?，不動(dòng)產(chǎn)的占有人可以對(duì)抗登記的第三人[4]（P71）。因此，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)需要買方先調(diào)查該不動(dòng)產(chǎn)的占有情況，因?yàn)閷?shí)際占有控制本身也是一種權(quán)利的對(duì)外公示，需要他人留意[10]（P554）。美國(guó)也有類似的規(guī)定。在美國(guó)，知情有三種類型，分別是實(shí)際知情、推定知情和調(diào)查知情[11]（P237）。調(diào)查知情是一種登記信息之外的知情。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)被他人占有時(shí)，推定買受人是知情的。買受人想要破除這種風(fēng)險(xiǎn)的惟一途徑就是實(shí)地調(diào)查。

在不少大陸法系國(guó)家也有關(guān)于查知義務(wù)的規(guī)定?！度鹗棵穹ǖ洹返?條第2款規(guī)定了注意義務(wù)，如果當(dāng)事人按照普通人的習(xí)慣行為和思考能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)進(jìn)行合理懷疑，那他就有進(jìn)一步調(diào)查該事實(shí)的義務(wù)。在調(diào)查范圍方面，學(xué)界將《瑞士民法典》第667條第3款規(guī)定的自然公示義務(wù)擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)，認(rèn)為被調(diào)查的除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外，還有對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生重要影響的物理情況，例如占有情況[12]（P573）。

我國(guó)并沒(méi)有類似的查知義務(wù)。在我國(guó)，排除善意的標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)登記異議事項(xiàng)明知或因重大過(guò)失而不知。根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，未履行查知義務(wù)難以判斷到底是否符合非善意。前文已經(jīng)論證了考慮占有不動(dòng)產(chǎn)效力的正當(dāng)性，也闡述了在房屋買賣中買受人大多都會(huì)實(shí)地查看房屋的普遍性，因此查知義務(wù)是肯定占有不動(dòng)產(chǎn)效力與意義的必然選擇。雖然查知義務(wù)可以通過(guò)法官的自由裁量來(lái)認(rèn)定，但是容易因?yàn)榉ü賯€(gè)人認(rèn)識(shí)不足而忽略這一問(wèn)題，而且法官的心證說(shuō)服力不夠，不能使所有人信服。因此，盡快出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋或者指導(dǎo)文件，從法律層面肯定查知義務(wù)，具有必要性。

查知義務(wù)的目的在于保護(hù)在先未登記權(quán)利人，但是這種保護(hù)并不是沒(méi)有止境的，需要一定的限度。英國(guó)的《土地登記法》附錄3第2條規(guī)定：占有人的占有必須是明顯的，并且第三人詢問(wèn)占有人時(shí)，占有人要如實(shí)披露。如果違反該規(guī)定，占有人的占有就不能對(duì)抗在后的第三人。因此，只要按照普通人的一般能力履行查知義務(wù)，若未發(fā)現(xiàn)在先權(quán)利，該第三人就是善意的。

（二）占有未登記房屋問(wèn)題

在“一房數(shù)賣”問(wèn)題中，如果買受人均未就該房屋辦理過(guò)戶登記，僅有其中一方受領(lǐng)交付，那房屋的歸屬如何呢？針對(duì)這一問(wèn)題，最高人民法院在2012年頒布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第9條（12）中作了規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，占有具有優(yōu)先效力，可以對(duì)抗在先的合同，也可以對(duì)抗已經(jīng)支付價(jià)款的情形。房屋的所有買受人均未辦理過(guò)戶登記，此時(shí)的占有人即推定為房屋的所有權(quán)人。在房屋不存在登記的情況下，肯定占有的優(yōu)先效力，既是對(duì)占有人既得利益的肯定，也是對(duì)交易秩序的維護(hù)。

（三）占有與登記的關(guān)系協(xié)調(diào)

上文論述的是不存在登記情況下占有的效力問(wèn)題。但是在實(shí)踐中，占有和登記同時(shí)存在，才是不動(dòng)產(chǎn)交易的常態(tài)。同時(shí)存有占有和登記，常見于兩種情形：存在登記的“一房數(shù)賣”與善意取得。由于兩種案件在學(xué)理基礎(chǔ)、解決路徑等各個(gè)方面存在著巨大的差異，因此將分別討論。

首先是“一房數(shù)賣”問(wèn)題。在已經(jīng)辦理過(guò)戶登記的“一房數(shù)賣”問(wèn)題中，又可以分為占有在先登記在后和占有在后登記在先兩種情形。目前我們國(guó)家實(shí)行登記生效主義，本文意在通過(guò)解釋論完善相關(guān)制度，無(wú)意改變現(xiàn)有法律。因此，對(duì)于占有在后登記在先情形，將充分尊重登記的效力，認(rèn)定登記者的所有權(quán)與基于所有權(quán)的對(duì)世性，不再保護(hù)占有的效力。本文討論的范圍限定在占有在先登記在后的情形。

按照我們國(guó)家的規(guī)定，登記簿上記載的權(quán)利人即是房屋的所有人，即使在登記前已經(jīng)存有合法占有人也不例外。針對(duì)此觀點(diǎn)，有學(xué)者進(jìn)行了批駁，該學(xué)者認(rèn)為在三方交易中，基于登記的公示和公信力，占有人并不能取得所有權(quán)，但此時(shí)的占有也并非單純的占有。占有人除了獲得占有權(quán)以外，還享有對(duì)該物的使用權(quán)和收益權(quán)，這種支配權(quán)本身也具有物權(quán)的性質(zhì)。而房屋的原權(quán)利人在與占有人簽訂買賣合同并允許其占有后，已經(jīng)喪失了合法占有權(quán)能，對(duì)于自己都不享有的權(quán)利，如何能夠在與第三人簽訂買賣合同時(shí)轉(zhuǎn)移給第三人？因此，即使第三人辦理了過(guò)戶登記，取得的所有權(quán)也是缺少占有權(quán)能的所有權(quán)。此時(shí)的兩種權(quán)利都是單純的債權(quán)和物權(quán)之外的權(quán)利。因此，這種情況與單純的物權(quán)對(duì)抗債權(quán)不同，第三人并不能以物權(quán)對(duì)抗債權(quán)為由當(dāng)然地取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。同時(shí)，該學(xué)者還提出了針對(duì)此種情況的解決路徑：賦予占有以準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)[13]（P61-62，71-72）。

筆者認(rèn)同該學(xué)者反對(duì)絕對(duì)以登記認(rèn)定物權(quán)變動(dòng)的理由，但在解決路徑上不認(rèn)同此學(xué)者的觀點(diǎn)。之所以有人認(rèn)為登記具有絕對(duì)對(duì)抗性，就是認(rèn)為登記所取得的物權(quán)能夠?qū)刮吹怯浾加腥说膫鶛?quán)。但是存有在先占有的不動(dòng)產(chǎn)登記，與單純的不動(dòng)產(chǎn)登記相比，有其特殊性。拉倫茨認(rèn)為，從債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生的占有的權(quán)利，也是一種支配權(quán)，而不是債權(quán)[14]（P303）。原最高人民法院的辛正郁法官也曾經(jīng)表示，買受人在占有基礎(chǔ)上對(duì)過(guò)戶登記的請(qǐng)求權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)[15]（P199）。這就表明，此時(shí)的在先占有，早已突破了房屋買賣合同，具有了一定的物權(quán)效力。而第三人因登記取得的所有權(quán)，未取得占有，也是一種不完整的所有權(quán)[16]（P71）。因此，并不能用傳統(tǒng)的物權(quán)債權(quán)對(duì)抗理論來(lái)解釋這一問(wèn)題。至于在解決路徑上，首先，筆者反對(duì)賦予占有以準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。承認(rèn)占有的物權(quán)性，僅僅只是對(duì)現(xiàn)有法律制度的擴(kuò)展，但是承認(rèn)占有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)則是完全突破了現(xiàn)行法律，在目前情況下幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的。其次，該學(xué)者想要達(dá)到的效果，也無(wú)需通過(guò)賦予占有以準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在現(xiàn)行法律基礎(chǔ)上就可以做到。根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條（13），只要出賣人與第三人存在惡意串通情形，雙方之間的買賣合同就會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。在我們國(guó)家實(shí)行債權(quán)形式主義的情況下，即使辦理了登記手續(xù)，也會(huì)因?yàn)閱适Я嘶A(chǔ)而歸于無(wú)效。此處有關(guān)惡意的認(rèn)定就可以將占有的情況納入其中。結(jié)合前文提到的查知義務(wù)，如果第三人在履行查知義務(wù)后，得知存在以所有為目的占有房屋的情況下，仍然執(zhí)意進(jìn)行房屋買賣，將自己陷入權(quán)利糾紛之中，可以被認(rèn)定為惡意[17]（P154），因而不能取得房屋的所有權(quán)。在《民法典》頒布之后，其中第154條（14）惡意串通的民事法律行為無(wú)效的規(guī)定也可以達(dá)到同樣的效果。這一論證路徑，并沒(méi)有突破現(xiàn)行法律，也將占有這一因素考慮在內(nèi)，更具有現(xiàn)實(shí)性和可操作性。

其次是善意取得問(wèn)題。善意取得制度本身就是對(duì)登記生效主義的一個(gè)突破。要想在善意取得規(guī)則中平衡占有和登記的關(guān)系，就要從善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，將在先占有情況融入到善意的標(biāo)準(zhǔn)之中。有關(guān)這一問(wèn)題，可以結(jié)合前文提到的連成賢訴臧樹林案以及針對(duì)此案學(xué)者的三種觀點(diǎn)來(lái)看。相比起這三種觀點(diǎn)，筆者更認(rèn)同第二種觀點(diǎn)中有關(guān)善意取得規(guī)則的論述和對(duì)判決結(jié)果的認(rèn)定。理由如下。

第一，善意取得規(guī)則是在遵循現(xiàn)行法律基礎(chǔ)上解決占有不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題的最佳路徑。首先，善意取得制度本身就是對(duì)登記生效主義的突破。在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分案件中，登記不再是決定物權(quán)變動(dòng)的唯一要件，僅僅作為考量因素之一。我國(guó)的法律規(guī)定中既有登記生效主義，也有善意取得制度，因此，適用善意取得制度并不存在規(guī)避法條的情況。其次，善意取得制度的適用與法院判決中的隱意相一致。雖然法院在判決中并未提到善意取得，但是從案件事實(shí)與判決的論證路徑可以推導(dǎo)出該案適用的是善意取得規(guī)則。最后，善意的認(rèn)定將占有納入其中。本案的特殊性在于占有與登記所有的沖突。有觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)地查看義務(wù)并不是法律的明文規(guī)定，因此不具有約束力。但是善意的認(rèn)定本身就具有主觀性，僅僅因?yàn)闆](méi)有立法規(guī)定就認(rèn)定不存在實(shí)地調(diào)查義務(wù)實(shí)在無(wú)法令人信服。且前文在論述查知義務(wù)時(shí)，筆者已經(jīng)就相關(guān)問(wèn)題作了探討，在目前我國(guó)的法律框架內(nèi)引入查知義務(wù)是合情合理且十分必要的。至于舉證責(zé)任的問(wèn)題，則是沒(méi)有考慮到本案的特殊性，將普通無(wú)權(quán)處分情況下的舉證責(zé)任分配規(guī)則應(yīng)用在本案中，未進(jìn)行深入分析。

第二，法院的判決結(jié)果具有正當(dāng)性。公報(bào)案例本身就具有指導(dǎo)性，最高人民法院將此案刊登在公報(bào)案例上，至少在判決結(jié)果上是持有肯定態(tài)度的，是對(duì)肯定占有不動(dòng)產(chǎn)意義正當(dāng)性的贊同。并且在人們的觀念里，長(zhǎng)期、連續(xù)占有比登記更具有直觀的公示效力，適當(dāng)?shù)乜紤]占有符合人之常情。而且在前述論證中，已經(jīng)能夠從現(xiàn)行法律規(guī)定中找出肯定該判決結(jié)果的依據(jù)，因此，該肯定占有不動(dòng)產(chǎn)意義的判決結(jié)果具有正當(dāng)性。

根據(jù)連成賢訴臧樹林案，并由此推及到其他善意取得案件中，可以得出肯定占有情況下適用善意取得制度的通用路徑——肯定查知義務(wù)，將占有引入善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之中。當(dāng)未登記的占有人已經(jīng)實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，享有對(duì)后來(lái)的第三人的對(duì)抗效力，即使該第三人已經(jīng)登記也不能破除這種對(duì)抗效力，除非該第三人已經(jīng)履行了查知義務(wù)后也不能發(fā)現(xiàn)該占有。當(dāng)然，此處的占有要求是現(xiàn)實(shí)地、直接地、連續(xù)地占有，且該調(diào)查義務(wù)必須是合理的。只有當(dāng)?shù)谌寺男辛瞬橹x務(wù)也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)占有人的在先占有情況，才能被認(rèn)定為是善意的，才能通過(guò)善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，否則，即使其已經(jīng)被登記的物權(quán)，也無(wú)法對(duì)抗在先占有人的占有。

綜上，無(wú)論是存有登記的一房數(shù)賣問(wèn)題還是善意取得問(wèn)題，都是將占有情況納入到主觀因素考慮范圍內(nèi)，作為認(rèn)定第三人是否善意的重要標(biāo)準(zhǔn)。這一解決路徑，既具有很強(qiáng)的可操作性，又理順了登記與占有的關(guān)系，具有重要意義。

（四）具體條文設(shè)計(jì)建議

根據(jù)前文所述，在現(xiàn)行《民法典》已經(jīng)規(guī)定惡意串通行為無(wú)效和善意取得制度前提下，建議通過(guò)解釋論的方法完善善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，具體解釋路徑如下：買受人在不動(dòng)產(chǎn)存在在先占有人的情況下仍進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)視為非善意，但是買受人履行查知義務(wù)后無(wú)法得知在先占有人存在的除外。在非善意條件下進(jìn)行的交易，買受人以房屋已經(jīng)登記為由請(qǐng)求對(duì)抗在先占有人的，人民法院不予支持。

注? 釋：

①《民法典》第209條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

②《最高人民法院公報(bào)》2015年第10期，案情簡(jiǎn)介：案外人李榛以被告臧樹林代理人的身份與案外人謝偉忠簽訂《房屋買賣合同》，后謝偉忠與原告連成賢簽訂《房屋買賣合同》，且辦理了過(guò)戶登記?，F(xiàn)原告連成賢請(qǐng)求被告臧樹林搬出案涉房屋。

③（2012）浦民一（民）初字第21647號(hào)，案情簡(jiǎn)介：被告謝偉忠與原告連成賢簽訂《房屋買賣合同》，且辦理了過(guò)戶登記，后連成賢發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)長(zhǎng)期居住了第三人臧樹林，被告遲遲不肯交付房屋，遂提起訴訟請(qǐng)求被告交付房屋且支付相應(yīng)的違約金。

④（2013）浦民一（民）初字第36805號(hào)，案情簡(jiǎn)介：案情同注釋②，一審法院判定被告臧樹林?jǐn)≡V，應(yīng)當(dāng)遷出房屋。

⑤（2014）滬一中民二（民）終字第433號(hào)，案情簡(jiǎn)介：案情同注釋②，二審法院認(rèn)為一審法院判決有誤，原告連成賢不能請(qǐng)求被告臧樹林遷出，只能要求第三人謝偉忠承擔(dān)違約責(zé)任。

⑥《民法典》第240條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

⑦《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條 下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：……（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)。

⑧《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

⑨《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條 第2款 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

（10）（2014）青民五終字第1250號(hào)，案情簡(jiǎn)介：萬(wàn)某金子女萬(wàn)某甲、萬(wàn)某乙以及其繼女陳某乙就萬(wàn)某金遺產(chǎn)的權(quán)屬和繼承問(wèn)題發(fā)生糾紛，陳某乙向人民法院提起訴訟。

（11）（2015）蘇審二民申字第02431號(hào)，案情簡(jiǎn)介：原告邵永祥和被告徐鳳珍系夫妻關(guān)系，婚后徐鳳珍與其子徐星冬占有使用案涉房產(chǎn)至今，但是產(chǎn)權(quán)證書上未記載徐鳳珍、徐星東的名字。現(xiàn)原告請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)為自己而非被告所有。

（12）《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第9條 出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持。

（13）《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

（14）《民法典》第154條 行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

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收稿日期：2020-10-26

基金項(xiàng)目：國(guó)家法治與法學(xué)理論研究項(xiàng)目（19SFB2045）

作者簡(jiǎn)介：馬曉菲（1997-），女，山東濟(jì)南人，天津大學(xué)法學(xué)院2020級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生;田 野（1979-），男，黑龍江佳木斯人，天津大學(xué)法學(xué)院教授，博士，博士生導(dǎo)師，主要從事民法研究。