徐璐歆　徐世浩

摘 要 根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，善意取得制度適用的客體包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他物權(quán)。然而，由于法條規(guī)定過于籠統(tǒng)，加上該制度本身的涉及物權(quán)變動、無權(quán)處分、占用保護與抗辯等諸多民法理論問題，造成具體法律適用顧此失彼。本文嘗試以不動產(chǎn)登記為問題分析視角，從兩個層面分別對不動產(chǎn)善意取得適用范圍作一些合理限制和適當(dāng)延伸，為該制度的具體適用提供一些客觀參照，以期對司法實踐有所裨益。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 善意取得 物權(quán)變動 適用范圍

作者簡介：徐璐歆，浙江省天臺中學(xué)；徐世浩，浙江省天臺縣人民法院執(zhí)行局。

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.017

一、問題由來

案例1：原告王某經(jīng)法院拍賣購得被告王某敏所有的三間三層樓房，未辦理房屋過戶手續(xù)，又因被告系原告之妹，且自己一直在外地忙于生意，故將房屋借給被告居住。然被告后又將房屋賣給第三人，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。原告知情后，將被告和第三人訴至法院，要求確認(rèn)買賣無效返還房屋。

案例2：2005年，周某將登記其名下的一處房產(chǎn)以10萬元的價格賣給陳某。協(xié)議簽訂后，陳某對房屋進(jìn)行裝修，并不久搬 作者：徐璐歆，浙江省天臺中學(xué)；徐世浩：浙江省天臺縣人民法院執(zhí)行局至該處居住，但至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2011年3月份，周某之妻以房產(chǎn)系婚后共同財產(chǎn)，周某出賣該房產(chǎn)時未經(jīng)同意，要求確認(rèn)雙方的房屋買賣合同無效，并要求返還訟爭房屋。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定及對相關(guān)條文的理解與適用，案例1中，被告系無權(quán)處分房屋，第三人基于房產(chǎn)登記薄之公信力從無權(quán)處分人手中善意購得房屋，并已辦理過戶登記手續(xù)，構(gòu)成善意取得，原告無權(quán)要求受讓人返還房屋；案例2中，陳某雖基于房產(chǎn)登記薄之公信力從陳某處購得房屋，并實際占有并使用房屋多年，但由于未辦理過戶登記手續(xù)，不構(gòu)成善意取得，原告有權(quán)要求返還房屋。不動產(chǎn)以變更登記為物權(quán)變動成立要件，辦理過戶登記手續(xù)是成就受讓人善意取得物權(quán)的必要條件之一，對上兩案例如此處理，似無不妥。然仔細(xì)推敲，其法律邏輯證成值得商榷，社會效果也無法令人信服。案例1中的原告經(jīng)法院拍賣購得房屋，即使未變更登記，也應(yīng)依法取得物權(quán)，第三人就不能再善意取得房產(chǎn)；案例2中的原告實際占有并使用房屋多年，僅僅因為未變更登記，就被責(zé)返房屋，有違情理。面對上述問題，司法實踐中如何正確適用不動產(chǎn)善意取得制度，值得我們進(jìn)一步探討。

二、不動產(chǎn)善意取得制度的法理基礎(chǔ)——不動產(chǎn)登記的公信力

善意取得為近代以來大陸法系、英美法系民法的一項至為重要的制度，其涉及所有權(quán)保護與交易安全的價值衡量問題。該制度源于日耳曼法的“以手護手”原則，根據(jù)此原則，占有為權(quán)利表征形態(tài)，占有動產(chǎn)者即推定為權(quán)利占有人。有權(quán)利者未占有其物時，其權(quán)利效力便因此而減弱，財產(chǎn)讓與他人占有，只能向占有人請求返還占有物，如占有人將財產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓第三人時，權(quán)利人不得請求第三人返還，而只能請求占有人（轉(zhuǎn)讓人）賠償損失?，F(xiàn)代民法基于這種強烈的公示思想，把不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。 不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記作為公示方式，并賦予公示以公信力，在不動產(chǎn)交易過程中，善意當(dāng)事人只要根據(jù)公示表現(xiàn)出來的物權(quán)狀況進(jìn)行交易即可，縱使公示所表征的權(quán)屬與真實權(quán)屬不一致，基于登記薄記載物權(quán)公示之公信力，善意第三人可推定其權(quán)利的正確性，從而完成交易。物權(quán)的公示原則以及不動產(chǎn)登記公信力為不動產(chǎn)善意取得制度的確立奠定了法理基礎(chǔ)，是不動產(chǎn)善意取得的邏輯起點，而不動產(chǎn)善意取得亦為物權(quán)公示公信力提供制度上的落腳點。

三、合理限制——物權(quán)變動原因差異下排除不動產(chǎn)善意取得適用之可能性

根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件為：“（一）出讓人的處分行為系無權(quán)處分；（二）受讓人受讓不動產(chǎn)時是善意的；（三）以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；（四）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)已辦理過戶登記手續(xù)?！蹦敲?，是否符合這四要件就構(gòu)成善意取得，筆者認(rèn)為并非必然。法律基于不動產(chǎn)物權(quán)的登記公信力，以犧牲物的“靜態(tài)安全”而保護交易過程中的秩序安全，然而，當(dāng)?shù)怯浄菫椴粍赢a(chǎn)物權(quán)變動公示手段時，即有可能排除不動產(chǎn)善意取得制度的適用。

物權(quán)變動原因主要有兩類：一類是基于法律行為引起的物權(quán)變動，另一類則是基于法律規(guī)定、法院裁判、公用征收、繼承以及事實行為等法律行為之外的原因引起的物權(quán)變動。在實踐中，前一類物權(quán)變動是常態(tài)，后一類相對較少。《物權(quán)法》第28條、第29條、第30條對后一類物權(quán)變動予以明確規(guī)定。究其立法目的主要為：其一，基于公法介入引發(fā)的物權(quán)變動本身具有強大的公示效力，能夠滿足物權(quán)變動對排他效力的要求，無需適用登記或交付之必要。如人民法院、仲裁委員會的法律文書以及人民政府的征收決定所引起的物權(quán)變動；其二，不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付的公示手段要求嚴(yán)格，給當(dāng)事人帶來不便，故對本身已經(jīng)符合公示性要求的物權(quán)變動，不必再行登記或交付。然而，如此規(guī)定容易導(dǎo)致這樣一種后果，即物的實際權(quán)利狀態(tài)與登記或占用所表征的權(quán)利狀態(tài)可能不一致，即事實表征物權(quán)和法律表征物權(quán)分離的情況，此時適用不動產(chǎn)善意取得就應(yīng)更為謹(jǐn)慎。筆者認(rèn)為，基于法院裁判、公用征收、繼承、合法建造、拆除房屋等事實行為等原因引起的物權(quán)變動，應(yīng)排除不動產(chǎn)善意取得適用。如上文所述，不動產(chǎn)善意取得制度的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示原則和登記公信力，善意受讓人基于登記薄上記載物權(quán)人的公信力，推定其為真實權(quán)利人，通過有償交易而取得物權(quán)。而如基于法院裁判、公用征收等原因引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動的，因其本身具有很強的公信力，無需再另行進(jìn)行登記發(fā)生效力。這種因公權(quán)力介入產(chǎn)生的物權(quán)公信力在很大程度上比登記產(chǎn)生的公信力更為強大，因此，如果第三人基于不動產(chǎn)登記公信力與不動產(chǎn)登記權(quán)利人進(jìn)行交易，其善意取得不動產(chǎn)的法理依據(jù)已被切斷，對其主觀可判定為“非善意”，故應(yīng)排除適用不動產(chǎn)善意取得的可能；原權(quán)利人因繼承等事實行為取得物權(quán)，該物權(quán)實際取得時間為被繼承人或遺贈人死亡之時，而不動產(chǎn)善意取得適用前提是受讓人與登記權(quán)利人發(fā)生物之交易，在繼承情況下，在被繼承人死亡后繼承人即取得物權(quán)，受讓人不可能再與登記權(quán)利人（被繼承人）發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 被繼承人與登記權(quán)利人應(yīng)該同一人，如果不動產(chǎn)登記人非為被繼承人也就不可能發(fā)生繼承問題，因為該財產(chǎn)非為被繼承人的繼承財產(chǎn)范圍。遺贈情況亦然，即使遺贈人在遺贈發(fā)生效力前（遺贈人死亡前）又將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移至第三人，此時，遺贈并未發(fā)生物權(quán)變動效力，受遺贈人不存在物權(quán)受侵害的可能，不動產(chǎn)善意取得適用問題也就無討論之必要了。

四、適當(dāng)延伸——第三人占有不動產(chǎn)亦可適用善意取得之可行性

第三人善意取得不動產(chǎn)一般情況下應(yīng)符合上述四要件，已辦理過戶登記手續(xù)是不動產(chǎn)善意取得適用的必須要素。然在司法實踐中，經(jīng)常會碰到受讓人實際占有并使用房屋多年（如案例2之情形），卻一直未辦理過戶登記，此種情況下原權(quán)利人是否就可以任意要求第三人返還房屋？如可以，對善意第三人的利益保護是否有所失衡？筆者認(rèn)為，在具備前三個構(gòu)成要件時，第三人合法占有不動產(chǎn)在一定程度亦可適用善意取得物權(quán)。

（一）占有制度的功能介入為不動產(chǎn)善意取得適用提供理論基礎(chǔ)

占有制度是現(xiàn)代物權(quán)法中極為重要的制度，它與現(xiàn)實生活密切相關(guān)，物上之權(quán)利很大程度只有通過占有才能實現(xiàn)。我國《物權(quán)法》設(shè)立專門篇章規(guī)定占有制度，法條雖寥寥數(shù)條，但意義非凡，占有從此作為獨立于所有權(quán)、他物權(quán)，共同構(gòu)成物權(quán)法體系中不可或缺的部分。占有制度之功能在于維護物的事實秩序，即維護現(xiàn)有的物的占有狀態(tài)，禁止他人以私力加以破壞，從而維護社會的安寧與和平。 而在動產(chǎn)物權(quán)變動進(jìn)程中，占有更是具有物權(quán)公示公信之效能，善意第三人可以通過占有之事實實現(xiàn)物權(quán)最終善意取得。法律設(shè)立占有制度的目的是為維護交易安全的秩序價值，它與不動產(chǎn)善意取得制度的價值理念是相成的，這也為筆者嘗試將“不動產(chǎn)占有”導(dǎo)入不動產(chǎn)善意取得制度提供價值論證方法上的可能性。

我國《物權(quán)法》確定了不動產(chǎn)登記制度，為判定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬及變動效力提供了明確依據(jù)。但實踐中存在大量的不具有登記外觀形式，但依法、依情、依理應(yīng)當(dāng)予以法律保護的事實物權(quán)。 如果絕對地認(rèn)為登記才是物權(quán)變動生效的依據(jù)，對受讓人是顯失公平的。因此，有學(xué)者認(rèn)為，買賣合同當(dāng)事人之間移轉(zhuǎn)房屋占有（交付）的行為足以表彰當(dāng)事人就移轉(zhuǎn)所有權(quán)的內(nèi)心真意，這種交付屬于法律行為之一，理應(yīng)產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。 而在不動善意取得語境中討論不動產(chǎn)占有效力問題涉及到一個更為復(fù)雜的問題，即不動產(chǎn)善意取得的前提性要件為出讓人實際并無處分權(quán)。筆者認(rèn)為，基于不動產(chǎn)善意取得物權(quán)和從有權(quán)出讓人處受讓物權(quán)的法律后果是一樣的，即受讓人最終取得物權(quán)，所以，可以對不動產(chǎn)占有效力作一定等同化的解釋。當(dāng)然，在具體適用條件上應(yīng)嚴(yán)格限制，如不動產(chǎn)占有人須長期地、持續(xù)地占有使用該房屋，或?qū)幼》课葸M(jìn)行了相當(dāng)程度的改造、裝修，以強化其物權(quán)所有人的表征作用。

（二）市場交易行為違背誠信原則可能性為占有適用不動產(chǎn)善意取得提供現(xiàn)實需要

市場交易行為以誠信為基本原則，然由于市場行為的非規(guī)范性及隨意性，人的趨利本性，交易過程中當(dāng)事人背離誠信原則時有發(fā)生。特別隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，如前幾年，一些地方的房屋價格是以前價格的幾倍甚至幾十倍。而在涉及一些城鄉(xiāng)結(jié)合處的房屋買賣，由于買賣市場不規(guī)范，缺乏有效監(jiān)管，受讓人登記意識不強等因素，使出讓人見仍有利可圖、有孔可鉆，容易滋生“反悔”意識，通過各種途徑“打翻板”。如筆者調(diào)查某地法院受理的2010年至2011年房屋買賣合同糾紛的55件案件中，有25件都為上述原因產(chǎn)生糾紛。出讓人試圖通過主動違約或事實權(quán)利人主張無權(quán)處分為由要求第三人返還房屋，如法院一概予以認(rèn)可，對第三人利益保護就極為不利。所以，在制度設(shè)計上可以通過賦予善意第三人物上權(quán)利的保護，使其具有對世效力，如此這樣更能保護第三人的合法權(quán)益和維護交易安全。在善意第三人合法占有使用房屋多年情況下，即使未辦理過戶登記手續(xù)，同樣受物上權(quán)利的保護，適用不動產(chǎn)善意取得制度取得房屋，防止交易后背信行為的發(fā)生。

在具體適用過程中，將不動產(chǎn)善意取得制度置于整個物權(quán)法體系中進(jìn)行考量，某種程度上說，同時具備不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成“四要件”并非必然導(dǎo)致第三人善意取得物權(quán)，原權(quán)利人基于法律規(guī)定、法院裁判、公用征收、繼承以及事實行為等法律行為之外的原因取得物權(quán)時，應(yīng)排除第三人善意取得該物權(quán)的可能；是否辦理過戶登記也不是構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得必須要素，善意第三人如長期合法占有不動產(chǎn)，即使未辦理過戶登記手續(xù)，基于占有之事實，同樣能取得不動產(chǎn)物權(quán)。

注釋：

孫憲忠、常鵬翱.論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分.法學(xué)研究.2001（5）.

梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2000.787.

魏海.不動產(chǎn)事實物權(quán)的判定依據(jù)及沖突解決規(guī)制.法律適用.2010（4）.56.

辛正郁.交房、辦證與訴訟時效//中國民事審判前沿.法律出版社.2005.213-214.

有人認(rèn)為，就上述房屋買賣涉及問題，通過占有制度的保護即可實現(xiàn)，沒有必要通過不動產(chǎn)善意取得制度予以實現(xiàn)。筆者認(rèn)為，占有保護制度只是對占有事實的保護，并沒有解決當(dāng)事人的之間實體權(quán)益的權(quán)屬，實際權(quán)屬人仍通過本權(quán)（實際權(quán)屬人）另行起訴，這樣善意買受人仍有不能取得物權(quán)的潛在風(fēng)險。