徐旭純

摘要：房產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境，金融監(jiān)管處罰力度逐漸加大，想要更快速和有效地獲得融資，需要嘗試新的融資方式，嘗試房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)私募基金等新融資方式獲得資金，但一定要保證融資符合法律規(guī)定和政策規(guī)范，才能免于處罰，維護(hù)自身利益。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)行金融環(huán)境;房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀;融資方式

我國(guó)經(jīng)濟(jì)組成中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是非常重要的部分，但是房地產(chǎn)呈現(xiàn)出階段性快速發(fā)展特點(diǎn)，隱藏著非常多風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行一些政策性調(diào)控。對(duì)信貸政策的調(diào)整是主要措施，避免房地產(chǎn)投資過(guò)熱問(wèn)題，限制了房地產(chǎn)融資行為[1]。此種金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資情況不容樂(lè)觀，但房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)前期需要大量的資本投入，經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間才能有資金回籠。為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行融資。為此，房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)就房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出更適合的融資方式，以充足資金保證房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.現(xiàn)行金融環(huán)境下，房地產(chǎn)面對(duì)的融資困難

1.1金融監(jiān)管更嚴(yán)格

在疫情防控更加嚴(yán)格以及效果顯著的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，從一定角度去看，意味著我國(guó)今年的貨幣政策會(huì)慢慢地回到常態(tài)，有一些階段性的金融措施會(huì)逐漸退出。而在現(xiàn)今復(fù)雜多變的內(nèi)外環(huán)境之下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊面臨著很多不確定因素的影響，此時(shí)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)缺少良好的基礎(chǔ)，整體的貨幣政策也不會(huì)出現(xiàn)“急轉(zhuǎn)彎”的改變。當(dāng)下，中央已經(jīng)明確指出，資金一定會(huì)向薄弱環(huán)節(jié)、重點(diǎn)領(lǐng)域等方面傾斜，同時(shí)會(huì)更加重視金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，針對(duì)房地產(chǎn)金融，一定會(huì)用更加審慎嚴(yán)格的管理制度，多地嚴(yán)查購(gòu)房首付款來(lái)源和經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制房企融資的‘三道紅線’試點(diǎn)實(shí)行。

1.2處罰力度加大

近年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管處罰力度不斷提升。整理我國(guó)銀監(jiān)會(huì)給出的權(quán)威數(shù)據(jù)可見(jiàn)：處罰機(jī)構(gòu)的數(shù)量逐漸增多，罰款金額逐漸提高。例如，2021年3月，由于存在信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題，溫州民商銀行、樂(lè)清農(nóng)商銀行、甌海農(nóng)商銀行被中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)浙江溫州監(jiān)管分局分別開(kāi)出罰單，三家銀行合計(jì)被罰款595萬(wàn)元，多位負(fù)責(zé)人也被警告或者罰款。

2021年需要處置的不良貸款還會(huì)增長(zhǎng)，所以，要加大力度穩(wěn)中求進(jìn)，保證在經(jīng)濟(jì)和銀行金融體系的可承受范圍內(nèi);同時(shí)積極穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，強(qiáng)化反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張。當(dāng)前正是前期寬松信貸政策的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始積聚的時(shí)點(diǎn)，因此監(jiān)管對(duì)2021年不良處置規(guī)模的預(yù)測(cè)很大程度上是從實(shí)際出發(fā)的體現(xiàn)。尤其在寬信用轉(zhuǎn)向穩(wěn)信用的過(guò)程中，新增不良的規(guī)模會(huì)快速積累，但由于前期集中的處置，存量的壓力至少不會(huì)在今年爆發(fā)，而是呈現(xiàn)未來(lái)兩年平均分布的特點(diǎn)。這也意味著2021年、2022年的處置壓力不會(huì)小[2]。

2.現(xiàn)行金融環(huán)境下，房地產(chǎn)的融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)為更快速和有效地獲得融資，開(kāi)始嘗試新的融資方式。

2.1房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托是信托公司通過(guò)集合信托計(jì)劃募集資金，將其投入房地產(chǎn)項(xiàng)目中，為委托人獲取一定的收益。根據(jù)資金投向的不同，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可分為債權(quán)型、股權(quán)型、收益權(quán)型以及混合型四種模式。在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)政策及房地產(chǎn)金融監(jiān)管依然趨嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)信托監(jiān)管也將更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將減少債權(quán)類信托規(guī)模，積極探索信托融資業(yè)務(wù)模式，加快向股權(quán)型模式的轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)。

2.2房地產(chǎn)證券化

以股票、債券、投資基金等一些證券化的工具，應(yīng)用到房地產(chǎn)融資中。將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變成證券投資，一般可分成兩種形式，其一為抵押貸款債權(quán)證券化;其二為投資權(quán)益證券化。執(zhí)行宗旨為，把高價(jià)值的房地產(chǎn)做詳細(xì)劃分，進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)化，發(fā)揮證券市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，使得房地產(chǎn)可獲得大眾資本以及專業(yè)經(jīng)營(yíng)，將風(fēng)險(xiǎn)分散，從而將更多資金引入到房地產(chǎn)企業(yè)中，拓展房地產(chǎn)融資渠道。

2.3房地產(chǎn)私募基金

這符合集合投資制度，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)、管理和開(kāi)發(fā)等一些環(huán)節(jié)獲取收入。當(dāng)前階段，房地產(chǎn)領(lǐng)域之中有很多房地產(chǎn)私募基金。房地產(chǎn)私募基金的特征：固定收益比較少，呈現(xiàn)浮動(dòng)化收益;同股同權(quán)的結(jié)構(gòu)比較多;多夾層投資少，股權(quán)投資較多。對(duì)于房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行管理，主要是行業(yè)自律，關(guān)聯(lián)交易以及利益沖突所進(jìn)行的管理還不是很全面。在目前銀行信貸收緊及嚴(yán)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)私募基金可以直接吸收社會(huì)資金，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬新的融資渠道。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在目前銀行信貸收緊及嚴(yán)監(jiān)管的背景下是大勢(shì)所趨，未來(lái)將有非常大的發(fā)展空間。

3.新金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)現(xiàn)的策略

3.1強(qiáng)化企業(yè)自身的治理

房地產(chǎn)企業(yè)要正面面對(duì)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)扭曲的問(wèn)題，構(gòu)建良好融資結(jié)構(gòu)的機(jī)制，提高對(duì)企業(yè)預(yù)算的約束力度，提高投資者監(jiān)督力度，讓公司具備有效約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，才能正確地進(jìn)行負(fù)債籌資。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)方面的決策，不能單純考量現(xiàn)實(shí)因素的影響，還要考量未來(lái)因素的影響，設(shè)計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的融資策略，促使房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

3.2創(chuàng)新多樣化融資

房地產(chǎn)企業(yè)必須積極探索銀行貸款之外的融資方式，必須緊緊抓住當(dāng)下金融市場(chǎng)良好發(fā)展的機(jī)遇，以現(xiàn)有渠道為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)多元化的發(fā)展。例如，形成房地產(chǎn)企業(yè)的合作模式，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)行合作，取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，采取合作模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而避免項(xiàng)目過(guò)大而出現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中斷、資金周轉(zhuǎn)中斷的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)。

4.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)身處在嚴(yán)峻的金融監(jiān)管環(huán)境中，應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)自身的治理，積極采用合規(guī)合法的新型融資方式，才能安全地獲得資金，免于銀監(jiān)會(huì)處罰。保障房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行，獲取一定利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陸長(zhǎng)江.金融監(jiān)管趨嚴(yán)下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及融資模式分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2019，40（03）：92-93.

[2]張國(guó)良，卞政.當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].經(jīng)營(yíng)與管理，2020（1）.