江艷玲

[摘要]隨著銀行信貸的吃緊和融資方式的匱乏，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨著融資難的問題，如何破解該難題成為一項重要任務(wù)。文章從工業(yè)地產(chǎn)融資的特征入手，簡單介紹了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前比較常用的傳統(tǒng)融資方式，并引出若干創(chuàng)新方式，為融資難指出了破解之道。

[關(guān)鍵詞]工業(yè)地產(chǎn)；融資難；融資方式

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的建筑物有較大的用途，包括廠房、倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等，開發(fā)面積較大，范圍較廣，所需資金也數(shù)額巨大，且有別于住宅基本用于出售并可以預(yù)售，工業(yè)地產(chǎn)大多用于出租，因此資金壓力更大。如何破解融資難題，成為眾多工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要任務(wù)。

1工業(yè)地產(chǎn)融資的特征

1.1資金需求量大

地產(chǎn)是資本密集型企業(yè)，開發(fā)一個項目動輒數(shù)億元，甚至幾十億元，僅僅依靠企業(yè)自有資金是不可能完成的。因此，地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種手段進行外源融資。

1.2土地和地產(chǎn)抵押是重要條件

工業(yè)地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它附著于特定的土地。土地是稀缺性資源，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的需求不斷增加，地產(chǎn)的價值隨之增大，土地和地產(chǎn)抵押成為金融機構(gòu)歡迎的融資條件。

1.3經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險大

地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)度強，行業(yè)波動非常明顯，因此面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

1.4開發(fā)的各階段具有不確定性

工業(yè)地產(chǎn)投資往往分散于整個項目開發(fā)周期，具有連續(xù)性。不同階段投資的資金來源也不一樣，從而導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，具有不確定性。

2工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式

2.1企業(yè)自有資金

企業(yè)自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，是工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的最基本來源，主要通過吸收投資、發(fā)行股票、內(nèi)部留存盈余等形式進行籌集。但開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)自有資金，只有當(dāng)項目的贏利可觀，確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

2.2銀行貸款

銀行貸款是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要融資方式之一，是開發(fā)企業(yè)直接向銀行及非銀行金融機構(gòu)借入用于開發(fā)與經(jīng)營的各種國內(nèi)貸款，但企業(yè)也必須承擔(dān)相應(yīng)的利息費用，因本金大、時間長、利息費用也是企業(yè)一筆不小的負(fù)擔(dān)。

2.3股票融資

發(fā)行股票是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效籌資的重要渠道之一，且不像銀行貸款那樣有償付利息的硬性要求。但該種方式僅限于上市公司，但目前已上市的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不多。

2.4債券融資

債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向發(fā)債人支付利息和償還本金的一種有價證券。目前我國企業(yè)發(fā)行的債券一般稱為企業(yè)債券，是企業(yè)融資的另一種重要方式。但發(fā)行企業(yè)債券融資時應(yīng)注意以下幾個問題：一是債券的價格，二是債券的利率、利息支付方式及支付時間，三是債券的償還期限和方式，四是債券是否記名和流通。

3工業(yè)地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新

3.1工業(yè)地產(chǎn)信托投資基金

工業(yè)地產(chǎn)信托投資基金是工業(yè)地產(chǎn)證券化的重要手段，就是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。相對于銀行貸款，信托更注重風(fēng)險控制。從本質(zhì)上講，信托不是一種融資方式，而是一個融資平臺，它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托公司通過信托資金的運用，能對信托資金使用形成絕對控制，確保用途不被改變，并進行全程監(jiān)控；還可以直接對項目運行中可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險、操作風(fēng)險及道德風(fēng)險進行防范和管理，確保信托財產(chǎn)的完整和委托人的利益。信托資金的募集方式靈活方便，可以針對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品，無須人民銀行批準(zhǔn)，隨時可發(fā)行資金信托品種，募集的資金量也不受限制。權(quán)益型信托資金還可以使工業(yè)地產(chǎn)公司在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下獲得項目開發(fā)所需資金，并且降低融資成本。

3.2開發(fā)商聯(lián)盟

面對開發(fā)項目巨額的資金需求，也可以采取開發(fā)商聯(lián)盟的形式。相關(guān)的企業(yè)各拿出一部分資金，組建專門的投資公司或財務(wù)公司，這些資金匯集起來用于幫助股東公司購買土地或者進行項目的前期開發(fā)，解決燃眉之急，等拿到土地向銀行抵押或項目進展達(dá)到銀行的貸款條件從而獲得貸款后，再把錢還給投資公司，完成“過橋”。股東公司之間還可以相互擔(dān)保，獲得更多貸款。由于成員公司都屬于地產(chǎn)行業(yè)，項目的投資風(fēng)險較易評估，投資回報較為透明，拆借的資金一般也只是用于短期周轉(zhuǎn)，因此大家對所出資金的風(fēng)險把握都較有信心；同時，股東公司不僅可以擁有資金的利息回報，還可以在自己的項目啟動遭遇資金障礙時，享受對等的借款權(quán)利。這種聯(lián)盟特別適合于相互了解、彼此信任的地產(chǎn)企業(yè)之間達(dá)成，既可以是強強聯(lián)合，也可以是弱弱聯(lián)合，比較主動和靈活，且不易受國家金融政策左右。

3.3引入養(yǎng)老基金和壽險資金

據(jù)統(tǒng)計，2014年年末基本養(yǎng)老保險基金累計結(jié)存35645億元。全國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)84232萬人，基本養(yǎng)老保險基金收入達(dá)27620億元，這樣的資金規(guī)模對地產(chǎn)市場的資金來源有很大潛在的供給。進入資本市場運營是這些積累的巨額資金實現(xiàn)保值的重要途徑。隨著我國養(yǎng)老保障方式的逐步建立，以及我國養(yǎng)老保障制度的改革和完善，越來越多的養(yǎng)老基金將逐步進入資本市場，在未來幾年成為中國地產(chǎn)行業(yè)最引人矚目的機構(gòu)投資者。

隨著我國保險事業(yè)的發(fā)展，保險公司也在積極尋找適合的投資渠道，尤其是壽險，資金規(guī)模大，數(shù)額穩(wěn)定，可運用周期長，特別適宜投資地產(chǎn)行業(yè)。一般來說，壽險公司的經(jīng)營者也會把不動產(chǎn)權(quán)益視為一項有利的投資，它不但能規(guī)避銀行利率下降帶來的風(fēng)險，還可以保證資本不受通貨膨脹的侵蝕。在合作中，壽險公司可以以抵押放貸人的角色出現(xiàn)，也可以從事不動產(chǎn)權(quán)益的投資，未來，壽險資金將成為中國地產(chǎn)行業(yè)另一個引人矚目的機構(gòu)投資者。

3.4PPP方式

PPP是Public—Private—Partnership的英文首字母縮寫，即公私合作方式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

因很多地方的工業(yè)地產(chǎn)如物流園、產(chǎn)業(yè)園等大多是在政府主導(dǎo)下興建的，政府以財政補助的形式給予開發(fā)企業(yè)資金支持?，F(xiàn)在各個城市都在大興土木，地方財政也承受著巨大的壓力，有些財力較弱的小地方政府甚至自身已負(fù)債累累。而工業(yè)地產(chǎn)往往又投資數(shù)額大，回收時間長，成為財政一筆不小的負(fù)擔(dān)。在PPP方式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，將社會資本引入工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，能夠減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，也能解決工業(yè)地產(chǎn)融資難的問題。

4總結(jié)及建議

總之，破解工業(yè)地產(chǎn)融資難的問題不是一朝一夕輕易就能解決的，是牽一發(fā)而動全身的大事。在籌資過程中，要從企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)出發(fā)，對一些基本問題進行分析，做出客觀、科學(xué)的評價。不同資金來源的組合配置產(chǎn)生不同的資本結(jié)構(gòu)，并導(dǎo)致不同的財務(wù)風(fēng)險，進而影響公司的發(fā)展。因此，應(yīng)當(dāng)在既定的制度框架和市場環(huán)境中，綜合權(quán)衡企業(yè)的融資目的、資金成本、財務(wù)風(fēng)險、公司的控制需要、企業(yè)的規(guī)模和品牌、企業(yè)的組織形式等因素，理性選擇合理的融資方式。同時，企業(yè)也必須苦練內(nèi)功，增強自身造血能力，政府也應(yīng)在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為工業(yè)地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持，也可以采取適當(dāng)?shù)恼邇A斜和優(yōu)惠等方面的支持。

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