摘要：從智慧產(chǎn)城的定義入手，通過對智慧產(chǎn)城開發(fā)運營全流程的剖析，全方位解讀產(chǎn)城智慧化改造的秘密。以數(shù)字化管理和運營為核心，智慧產(chǎn)城為園區(qū)、企業(yè)和個人提供數(shù)據(jù)服務(wù)，并逐步形成了以園區(qū)運營方和科技供應(yīng)商為主體的兩種商業(yè)模式。在當下國內(nèi)產(chǎn)城規(guī)模不斷壯大，整體競爭愈發(fā)激烈的背景之下，行業(yè)正面臨從規(guī)模速度型向質(zhì)量效率型的轉(zhuǎn)變，智慧化程度高低將成為左右其未來發(fā)展的核心因素。

關(guān)鍵詞：智慧產(chǎn)城;數(shù)字化;園區(qū)管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0021-26 收稿日期：2021-06-25

1 聚焦產(chǎn)城的智慧化改造

智慧產(chǎn)城，是以物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)為基礎(chǔ)，運用感知化、互聯(lián)化、智能化、平臺化和一體化手段建成的基礎(chǔ)設(shè)施高端、管理服務(wù)高效、創(chuàng)新環(huán)境高質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展的新型產(chǎn)城，見圖1。

縱觀智慧產(chǎn)城開發(fā)運營全流程來看，“智慧化”是對科技賦能產(chǎn)城的集成服務(wù)的統(tǒng)稱，既包括對基礎(chǔ)硬件、軟件、云服務(wù)等信息基礎(chǔ)設(shè)施，也包括對企業(yè)管理、財務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)計算、數(shù)據(jù)分析的集成系統(tǒng)服務(wù)與管理。其中，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營管理大都對于整體項目的智慧化改造的落實具有決定權(quán)。因此，運營方在規(guī)劃設(shè)計階段、運營管理階段中涉及較深的招商、運營和管理環(huán)節(jié)，是目前行業(yè)在智慧化過程中最為復(fù)雜，也是發(fā)展最為重要的環(huán)節(jié)，見圖2。

2 智慧產(chǎn)城應(yīng)用分為標準型和定制型

智慧產(chǎn)城以數(shù)字化管理和運營為核心，為園區(qū)、企業(yè)和個人提供數(shù)據(jù)服務(wù)。在園區(qū)數(shù)字化應(yīng)用場景中，主要針對園區(qū)、企業(yè)、個人的需求，劃分為數(shù)字化運營、企業(yè)數(shù)字化服務(wù)和個人數(shù)字化服務(wù)三類應(yīng)用，園區(qū)通過數(shù)字化平臺建立園區(qū)可視化監(jiān)控、可視化管理、可視化決策，同時為企業(yè)提供高效、便捷的繳費、支付、商務(wù)、辦公等服務(wù)，也為個人提供用餐、住宿、辦公、通勤等多種服務(wù)。

通過對國內(nèi)30家典型的試點產(chǎn)城項目研究，我們發(fā)現(xiàn)這些項目智慧化應(yīng)用廣泛并產(chǎn)生18種常見的應(yīng)用分類，見圖3。從服務(wù)對象分類，同時借助智慧化服務(wù)的應(yīng)用普及率、成效、頻度、粘性等方面，我們將智慧產(chǎn)城簡化為主要的兩類，即標準型應(yīng)用與定制型應(yīng)用。標準型服務(wù)側(cè)重園區(qū)的整體服務(wù)，應(yīng)用普及率高、智能成效顯著，一般園區(qū)的優(yōu)先選擇應(yīng)用;定制型應(yīng)用側(cè)重服務(wù)企業(yè)、個人，即園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)，智慧應(yīng)用粘度強、定制化屬性強。

3 智慧產(chǎn)城主體劃分為園區(qū)、企業(yè)、個人

根據(jù)產(chǎn)城中企業(yè)的運營管理、個人辦公與生活軌跡，將智慧產(chǎn)城分為園區(qū)、企業(yè)、個人三個主體，涉及較多應(yīng)用場景、環(huán)節(jié)。整個體系實際上是建立在大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，每一個環(huán)節(jié)都需要通過前端的數(shù)據(jù)采集，到后端的數(shù)據(jù)分析，再反饋到前端的數(shù)據(jù)管理與決策上，形成園區(qū)大數(shù)據(jù)循環(huán)。同時園區(qū)服務(wù)平臺可接入外部（公共）大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，滿足企業(yè)、個人公共事務(wù)服務(wù)，最終形成園區(qū)較完整數(shù)據(jù)，見圖4。

以面向企業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)為例，對于產(chǎn)業(yè)服務(wù)的數(shù)字化應(yīng)用產(chǎn)品，從服務(wù)分類的角度來看主要包含以下方面：云服務(wù)、運營管理服務(wù)、孵化服務(wù)等，見圖5。

4 智慧產(chǎn)城的商業(yè)模式

4.1 產(chǎn)城運營方的商業(yè)模式

智慧化運營商的商業(yè)模式是指智慧產(chǎn)城從招商運營管理、智慧化產(chǎn)品的設(shè)施設(shè)備采購與運營管理、日常運營和管理，這里不包括園區(qū)大型居住與生活配套的運營管理。商業(yè)收入主要來自物業(yè)租售收入、設(shè)施設(shè)備的運營收入、招商分成收益、投資運營收入以及服務(wù)企業(yè)、個人的增值服務(wù)收入。

物業(yè)租售收入是運營商收入的主要組成。隨著工業(yè)用地的緊張，園區(qū)運營已經(jīng)從出售向出租方式轉(zhuǎn)移，物業(yè)的銷售、出租是園區(qū)業(yè)主、運營商盈利的主要方式，隨著園區(qū)智慧化的轉(zhuǎn)型，園區(qū)的出售費用、出租費用也獲得增長，特別是區(qū)位優(yōu)勢明顯、智慧化運營模式多元、智慧化成效顯著的園區(qū)，園區(qū)租售價值不斷攀升。

設(shè)施設(shè)備的運營收入是園區(qū)日常經(jīng)營的收入來源。無論是智慧通行、智慧繳費、資產(chǎn)管理（酒店、餐飲、生活配套）等，均為園區(qū)的企業(yè)、個人提供的多重便利，企業(yè)、人們對于園區(qū)產(chǎn)品的使用頻率更高，粘性更高，與周邊不智慧的園區(qū)相比，園區(qū)的租售收入、設(shè)施設(shè)備增值效應(yīng)顯著增強。

投資運營是運營商資源整合回報較高的方式。以上海浦東軟件園為例，政府通過對園區(qū)中小企業(yè)孵化、培育、加速等扶持，將中小企業(yè)培育為大企業(yè)并引入外部投資人進行上市，對于區(qū)域的發(fā)展具有很強的帶動作用。

招商分成收益是運營商收入的關(guān)鍵組成。按照企業(yè)科技園、品牌運營園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園和政府產(chǎn)業(yè)園四種類型來看，品牌運營園與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園均有自營的運營團隊，企業(yè)科技園、政府產(chǎn)業(yè)園需要外接第三方招商團隊。

產(chǎn)城提供的增值服務(wù)，主要是為企業(yè)提供的定制化服務(wù)和為個人提供的生活服務(wù)為主。產(chǎn)城為企業(yè)提供客戶關(guān)系管理、合同管理、賬務(wù)管理、展示、融資等咨詢服務(wù)，為中小企業(yè)提供孵化服務(wù)，以及為個人提供金融、社保、生活繳費等信息辦理服務(wù)。

4.2 科技供應(yīng)商的商業(yè)模式

科技供應(yīng)商的商業(yè)模式以硬件銷售、研發(fā)系統(tǒng)軟件銷售為主，行業(yè)整體解決方案一般也是由軟件服務(wù)方提供的，包含硬件外包的行業(yè)整體解決方案，以及園區(qū)內(nèi)部廣告、營銷、代運營服務(wù)等。圖6為智慧產(chǎn)城技術(shù)市場核心商業(yè)模式圖解。

硬件銷售是科技供應(yīng)商的主要營業(yè)收入，僅次于自主軟件銷售和服務(wù)總和。以華為為代表的園區(qū)供應(yīng)商，在硬件銷售中按照分類一般分為前端產(chǎn)品、后端產(chǎn)品、中心控制產(chǎn)品劃分，其中以前段產(chǎn)品銷售和產(chǎn)品分成銷售為核心業(yè)務(wù)。

研發(fā)系統(tǒng)軟件，一般有運營監(jiān)控系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、企業(yè)IT服務(wù)等，針對園區(qū)信息化領(lǐng)域，以IaaS （基礎(chǔ)設(shè)施即服務(wù)）、PaaS （平臺即服務(wù)）、SaaS （軟件即服務(wù)）服務(wù)按照軟件買斷制銷售，為園區(qū)、企業(yè)提供多元的、有競爭力的整體解決方案。

平臺租賃、代運維、聯(lián)合建設(shè)等外包合作是科技供應(yīng)商靈活的服務(wù)模式。園區(qū)業(yè)態(tài)豐富，是科技創(chuàng)新模式的發(fā)源地之一，通過研發(fā)，提升產(chǎn)品的競爭力、復(fù)制力，滿足園區(qū)、企業(yè)的營銷服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)需求。

5 智慧產(chǎn)城市場規(guī)模與我國產(chǎn)業(yè)用地成交量正相關(guān)

目前我國約有15000家各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，根據(jù)市場調(diào)研，結(jié)合公開信息數(shù)據(jù)整理，本次產(chǎn)城智慧化市場以新建智慧產(chǎn)城為主。智慧產(chǎn)城市場規(guī)模與我國產(chǎn)業(yè)用地成交量正相關(guān)，且信息化投入一般占投資開發(fā)成本的7%，克而瑞科創(chuàng)通過數(shù)據(jù)建模分析獲得，全國產(chǎn)城智慧化投入規(guī)模每年近200億元，從2015年智慧化行動開始后，一直到2019年累計投入規(guī)模已增至1000億元。

在年度投入方面，自數(shù)字化建設(shè)以來，國內(nèi)市場對產(chǎn)城智慧化建設(shè)的投入主要集中在智慧建筑、信息基礎(chǔ)建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、設(shè)施設(shè)備采購、人力成本等，從2015-2019年5年時間中，平均年均投入約200億元。

6 尚處發(fā)展初期的智慧產(chǎn)城面臨重重難題

6.1 對智慧賦能需求單一

智慧產(chǎn)城建設(shè)還停留在智慧硬件投入、安全防護階段。特別智慧園區(qū)打造的標準難統(tǒng)一、彎路多，對智慧化轉(zhuǎn)型提出了難題。人們對于智慧化建設(shè)的片面認知，常陷入跟風式投入，人們把智慧園區(qū)等同于智慧停車設(shè)施、環(huán)境感知設(shè)備、人臉識別設(shè)備等，然而忽略了集成系統(tǒng)、成本降低、解決方案給園區(qū)帶來的長期價值。同時，由于認識不足和定位不明，陷入智慧產(chǎn)城的發(fā)展困境，見圖7。

6.2 受數(shù)據(jù)孤島難題制約

產(chǎn)城管理運營系統(tǒng)隔離、數(shù)據(jù)統(tǒng)一難，綜合治理和管控難實現(xiàn)。智慧產(chǎn)城業(yè)態(tài)豐富、應(yīng)用分散，綜合安防、便捷通行、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理、能耗管理、環(huán)境空間、智能運營、特色應(yīng)用管理等應(yīng)用系統(tǒng)均自成體系、獨立運營，不同業(yè)務(wù)對同一數(shù)據(jù)定義不同，同時，各子系統(tǒng)產(chǎn)生大量的分散數(shù)據(jù)，對于綜合管理和運營能力提出了挑戰(zhàn)，智能決策成為無頭決策，見圖8。

6.3 對企業(yè)服務(wù)能力欠缺

企業(yè)服務(wù)定制需求強，對企業(yè)數(shù)據(jù)采集和專業(yè)服務(wù)提出難題。目前產(chǎn)城由于人機難協(xié)同，數(shù)據(jù)收集、處理不及時、不準確，可能促使數(shù)據(jù)利用率更低，同時，數(shù)據(jù)人才的缺失，培養(yǎng)成本較高，也為數(shù)據(jù)治理設(shè)置了障礙。為企業(yè)提供的服務(wù)主要有展示服務(wù)、預(yù)約服務(wù)和繳費服務(wù)等，園區(qū)還沒有找到為企業(yè)提供的創(chuàng)新性增值服務(wù)能力，見圖9。

7 智慧產(chǎn)城未來發(fā)展趨勢

首先，明確智慧產(chǎn)城的定位和建設(shè)目標，減少智慧化進程中的彎路，在滿足當前的智慧建設(shè)目標之下，智慧產(chǎn)城更需要從中長期考慮整體建設(shè)和運營。根據(jù)自身情況，決定投入的計劃、明確投入路徑選擇，讓關(guān)鍵投入成為智慧選擇，在選擇智慧化供應(yīng)商時做到有的放矢，既明確標準化產(chǎn)品、保證持續(xù)開發(fā)和合作，也要滿足后期的定制化服務(wù)需求。

其次，升級產(chǎn)城的綜合管控能力，重點培育可視化、數(shù)字化運營。智慧產(chǎn)城需建設(shè)整體的協(xié)同中心平臺，鏈接OA / ERP （企業(yè)管理系統(tǒng)）、財務(wù)軟件、資產(chǎn)管理、能耗管理系統(tǒng)等，一方面降低園區(qū)的人力成本，提升管理效率和準確率，另一方面減少人為原因造成的跑冒滴漏等事件，提升運營效率，發(fā)展便捷、直觀的可視化管理和科學、高效的數(shù)據(jù)化運營。

最后，擴展企業(yè)的定制化服務(wù)，落實提質(zhì)增效。“降本增效”是目前智慧產(chǎn)城發(fā)展的重要動力之一，目前來看，頭部智慧產(chǎn)城投入和運營集中在園區(qū)智慧化入門階段，而人機協(xié)作、智慧決策市場覆蓋率較低，特別是企業(yè)服務(wù)效率、數(shù)據(jù)處理能力仍有較大提升空間，完善數(shù)據(jù)處理能力和專業(yè)業(yè)務(wù)能力，有利于改進數(shù)據(jù)服務(wù)商業(yè)模式，也是園區(qū)走向智慧化的升級動力。