摘要：全屋智能和智慧社區(qū)是基于住宅空間智慧化的兩大核心場景。近年來，不論是地產商、物業(yè)這樣的管理型企業(yè)，還是智能硬件、互聯(lián)網企業(yè)、傳統(tǒng)的零售、金融、服務等外部供應商企業(yè)，都在爭奪智慧社區(qū)和全屋智能的市場。

關鍵詞：智慧社區(qū);全屋智能;市場規(guī)模

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0010-14 收稿日期：2021-06-25

1 從家居智能化到全屋智能

全屋智能是指以住宅為平臺，通過各種感知技術，接收探測信號并予以判斷后，給出指令讓家庭中各種與信息相關的通信設備、家用電器、家庭安防、照明等裝置做出相應的動作，以便更加有效服務用戶且減少用戶勞務量。在此基礎上，綜合利用計算機、網絡通訊、家電控制等技術，將家庭智能控制、信息交流及消費服務等家居生活有效地結合起來，保證這些家庭設施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調，并創(chuàng)造出高效、舒適、安全、便捷的個性化家居生活，見圖1。

不同時期，市場對全屋智能的定義也有著不同的轉變，市場發(fā)展初期，還沒有形成全屋智能的概念，我們稱之為智能家居，其實也只是以點對點的智能家居單品+分散式操作系統(tǒng)的形式進行呈現(xiàn)，智能產品的打造聚焦在打造多屏多端的用戶觸點與交互體驗，并未形成一套比較完整的體系?；蛘邚哪撤N角度上來說，這并不能形成全屋智能，而只是家居智能化的一個發(fā)展雛形。

現(xiàn)階段，隨著智能家居概念的普及，越來越多的家居單品開始走向“智能化”，用戶需求也進一步聚焦，更加全面的設備互聯(lián)成為場景構建的基礎，全屋智能的概念真正走進人們的視野，而各單一設備缺乏專業(yè)方案服務商進行整合，成為制約全屋智能普及的因素之一，基于此，設備商與平臺方對于服務布局的需求更趨強烈。

未來，隨著AI、大數(shù)據、云計算以及物聯(lián)網等新ICT技術（信息、通信技術融合）的快速發(fā)展，全屋智能將真正朝著新的方向發(fā)展，在基于大量設備物聯(lián)網化、用戶數(shù)據大量沉淀的基礎上，開展大數(shù)據分析，構建用戶人物畫像，保障數(shù)據安全，并衍生內容增值服務和技術能力輸出，見圖2。

1.1 應用分類

根據應用端生產、開發(fā)以及服務的參與主體進行劃分，全屋智能的開發(fā)應用主要分為三類參與方：硬件設備制造商、軟件開發(fā)及技術服務商、系統(tǒng)集成商。這三類參與主體在智能家居的整個產業(yè)鏈中各自扮演著重要的角色，硬件商負責智能硬件設備制造，軟件商負責智能軟件系統(tǒng)的開發(fā)應用和相關技術支持，集成商則負責系統(tǒng)集成以及整體智能化設備的聯(lián)接和安裝服務，見圖3。

1.2 市場規(guī)模

目前智能家居在前裝市場的發(fā)展仍在初期階段，從系統(tǒng)配置率、產品銷售價格和未來市場規(guī)模來看，現(xiàn)階段呈現(xiàn)以下特征。

系統(tǒng)配置率占比較小。2019年全國30城安裝智能家居系統(tǒng)的配置戶數(shù)為21萬戶，而2019年全年中國30城新增精裝修住宅總套數(shù)為138萬戶，智能家居系統(tǒng)配置戶數(shù)還不到精裝戶數(shù)配比的16%。

單戶安裝均價較低，有較大上漲空間。目前安裝整套系統(tǒng)的安裝比率較低，大多數(shù)房主在選配智能家居系統(tǒng)和產品時，往往只會選擇部分智能產品，而不會選擇一整套來安裝，按照行業(yè)均值來推算，戶均安裝基本價格在5000元以上。未來，隨著市場的逐漸成熟，接受整套系統(tǒng)安裝的比率會逐漸上升，系統(tǒng)整套安裝的戶均價預估在10000元以上。

未來市場存在百億級的發(fā)展空間。2019年30城精裝戶數(shù)在138萬套，我們如果假設未來市場擁有50%的系統(tǒng)安裝率，并以套均價10000元/戶計算，30城市場總營收規(guī)模將達到70億元左右，如果再推算到全國，全屋智能未來至少具備百億級發(fā)展空間。

1.3 商業(yè)模式

硬件設備商。硬件產品的品牌方專注于產品側的設計和制造，向終端用戶提供的是智能家居的物理屬性，通過銷售硬件賺取差價實現(xiàn)盈利。產品設計是硬件商的核心競爭力，傳統(tǒng)的制造企業(yè)擁有完整的生產線，對供應鏈把控能力強，新興硬件公司多采用OEM代工（定牌生產合作，俗稱“貼牌”）。

軟件及技術服務商。針對智能家居用品的云計算，物聯(lián)網和人工智能三項核心ICT技術，技術供應商通常會提供其中一項或多項能力，他們既可以選擇直接通過向硬件廠商銷售技術和服務變現(xiàn)，亦可以選擇以硬件產品聯(lián)接到海量的終端用戶，利用獲取到的用戶流量和數(shù)據，通過面向消費者的互聯(lián)網服務和面向企業(yè)的數(shù)據服務進行變現(xiàn)。

系統(tǒng)集成商。對于系統(tǒng)集成商而言，主要通過收取系統(tǒng)安裝和相關售后及衍生服務費用為主要盈利模式，而To B的智能家居項目的客單價通常較高，從數(shù)萬元到上千萬元不等。主要由于To B的智能家居系統(tǒng)都是項目型的，甚至要與智慧社區(qū)、智慧安防、智慧酒店管理系統(tǒng)、智慧辦公管理系統(tǒng)進行系統(tǒng)聯(lián)接和應用開發(fā)。圖4為全屋智能商業(yè)模式示意。

2 智慧社區(qū)來襲：以科技守護生活“小確幸”

作為智慧城市網格化管理的“基本單元”，智慧社區(qū)是對智慧城市公共服務、民生安全、設施管理、交通衛(wèi)生等功能和服務的延伸。它是園區(qū)類智慧化的重點關注領域，也是目前發(fā)展和應用落地相對廣泛的一種?！度A為地產行業(yè)數(shù)字化白皮書》定義的智慧社區(qū)是以住宅小區(qū)為探討范圍，利用物聯(lián)網、大數(shù)據、云計算等新ICT技術，將社區(qū)各傳統(tǒng)業(yè)務和系統(tǒng)整合在一個綜合信息平臺進行數(shù)字化管理的全新社區(qū)管理模式。

2.1 應用分類

基于高品質的社區(qū)服務、高價值的運營收入兩個出發(fā)點，智慧社區(qū)主要面向兩類應用群體：社區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)——即提供面向業(yè)主端的社區(qū)服務平臺、面向物業(yè)服務企業(yè)端的一體化信息數(shù)據平臺。

由于物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)中既承擔著對外社區(qū)運維及服務的職能，同時又對企業(yè)內部項目和人員管理負有責任，是社區(qū)智慧化的主要參與者和推動者。因此物業(yè)在社區(qū)中的多種經營服務是本篇白皮書的主要切入角度，見圖5。

2.2 市場規(guī)模分析

目前頭部物業(yè)服務企業(yè)在企業(yè)內部數(shù)字化管理平臺對外的社區(qū)運營平臺上的應用部署已基本實現(xiàn)全覆蓋，超9成的頭部物業(yè)服務企業(yè)部署了社區(qū)服務平臺，其中40%實現(xiàn)了APP、公眾號、小程序等多平臺的應用，可以看出知名房企旗下的物業(yè)數(shù)字運營發(fā)展比較成熟。

2.3 商業(yè)模式

科技服務商的商業(yè)模式?？萍挤丈淘谥腔凵鐓^(qū)中的銷售模式以整體解決方案出售或作為軟硬件產品銷售/ SaaS （軟件布局）服務的分包形式為主。對于頭部物業(yè)服務企業(yè)來說，出于對數(shù)據資產和品質把控的考慮會選擇整體的解決方案，或在產品設計、業(yè)務架構、后期運維等關鍵環(huán)節(jié)進行主導。中小型物業(yè)服務企業(yè)由于規(guī)模和資金的限制，通常會選擇SaaS服務，其中對智慧大屏、出入門禁、視頻監(jiān)測的關注度最多。但目前來看，整體行業(yè)科技服務商和物業(yè)服務企業(yè)的合作界限尚不明確。

目前中國智慧社區(qū)市場仍處于試點階段，一般情況下智慧化改造的投入成本會依據社區(qū)的類型、物業(yè)運營的實際收入、居民需求痛點等幾方面進行綜合考慮。根據行業(yè)一般情況大致可以分為：以單項目單個場景的智慧單品軟硬件投入、單項目全場景的解決方案，到科技服務商與物企進行戰(zhàn)略合作的生態(tài)解決方案三種形式進行呈現(xiàn)。

物業(yè)運營方的商業(yè)模式。傳統(tǒng)物業(yè)服務企業(yè)主要的經營收入來源是物業(yè)服務費，還有一些如停車管理費用、廣告投放費用、改建新建工程的管理費用及其他偶然一次性盈利收入。由于經營成本的增加、難以上漲的物業(yè)收費、業(yè)主個性化需求的發(fā)展等因素，使得行業(yè)逐漸從單一的經營模式轉向多元化經營，愈來愈多的物業(yè)運營方開始關注增值業(yè)務的價值。從盈利結構來看，多種經營業(yè)務的利潤貢獻率在逐年升高，但基礎物業(yè)服務收入仍是整個市場收入和利潤的主要來源。目前社區(qū)增值業(yè)務還處于摸索階段，商業(yè)模式尚未成熟，未來提升的空間將進一步增大。圖6為物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式發(fā)展現(xiàn)狀示意。

3.4 通過興海物聯(lián)解讀華為智慧社區(qū)服務模式

興海物聯(lián)是華為智慧社區(qū)的核心全鏈服務商之一，自2018年與華為戰(zhàn)略合作以來，雙方以華為沃土數(shù)字平臺為基礎，結合華為云上層應用架構和興海物聯(lián)的泛地產行業(yè)運營經驗，推出了智慧社區(qū)落地解決方案，真正實現(xiàn)統(tǒng)一網絡、統(tǒng)一接入、統(tǒng)一數(shù)據、統(tǒng)一門戶、多分布架構設計、多應用集成配置，見圖7。

興海物聯(lián)一直致力于與合作伙伴打造優(yōu)勢互補、互聯(lián)互通的生態(tài)合作體系。在與華為的合作過程中，華為能夠結合興海物聯(lián)的實踐經驗和業(yè)務理解將解決方案輸出給其他地產行業(yè)客戶，興海物聯(lián)也利用華為的技術不斷完善自身的服務能力，提升業(yè)主的滿意度和幸福感。