蔡國(guó)玲

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭轉(zhuǎn)趨平緩，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。受投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、市場(chǎng)格局變化等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理工作，提升資源優(yōu)化配置能力已成為必然選擇。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)工程質(zhì)量建設(shè)、開展好營(yíng)銷工作的同時(shí)，也要提升財(cái)務(wù)管理水平，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與成本管理，就這樣成為一道坎。

是重要的抓手，也是普遍的軟肋

財(cái)務(wù)管理和成本管理是企業(yè)提升管理質(zhì)量的兩個(gè)重要抓手。財(cái)務(wù)管理主要是基于整體目標(biāo)開展投融資以及資金分配等經(jīng)營(yíng)行為，財(cái)務(wù)管理工作也可以理解為對(duì)資金進(jìn)行決策、計(jì)劃、控制的管理。成本管理是指企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)期間進(jìn)行成本費(fèi)用核算，主要是利用財(cái)務(wù)管理手段實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的合理使用。比如，通過預(yù)算、核算等方式分析和總結(jié)經(jīng)營(yíng)中的問題，以此降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及內(nèi)容較多，其中主要內(nèi)容是為了項(xiàng)目成本核算、快速回籠資金、減少不必要的開支等目標(biāo)而進(jìn)行的財(cái)務(wù)作業(yè)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在不同程度的問題，一些財(cái)務(wù)管理人員缺乏成本管理意識(shí)，未能打造完善的財(cái)務(wù)管理體系，由此導(dǎo)致資金管理風(fēng)險(xiǎn)日積月累，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

財(cái)務(wù)管理意識(shí)有待提升。當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的工作重心集中在營(yíng)銷宣傳等方面，將財(cái)務(wù)管理工作理解為資金管理，還有一些地產(chǎn)企業(yè)比較偏重成本管理工作，在實(shí)際工作中將重點(diǎn)放在決策環(huán)節(jié)，后續(xù)跟蹤和落實(shí)方面執(zhí)行效果較差。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作缺乏有效監(jiān)督，該情況下可能出現(xiàn)資金利用不合理現(xiàn)象，甚至貪腐行為。

財(cái)務(wù)管理體系不夠健全。在地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度和內(nèi)部控制體系仍不夠完善，財(cái)務(wù)管理制度的制定未能結(jié)合企業(yè)實(shí)際需求，由此導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作開展受到不確定因素影響。比如，部分企業(yè)成本管理方式較為粗放，或者制定了財(cái)務(wù)成本管理制度，但是可行性較差等等，由此影響財(cái)務(wù)管理工作的正常開展。此外，由于財(cái)務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部存在部門配合效果差、權(quán)責(zé)不明等情況，也難以調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的工作熱情，不利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)不完善。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，成本支出主要涵蓋前期成本、工程成本、管理成本、土地成本、營(yíng)銷成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用，其中每一項(xiàng)費(fèi)用支出都理應(yīng)得到監(jiān)督和管理，避免資金不合理使用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與規(guī)劃造成不利影響。當(dāng)前，一些企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)仍有待完善，間接影響到企業(yè)融資渠道的拓展，這就要求地產(chǎn)企業(yè)考慮影響財(cái)務(wù)管理的各種因素，強(qiáng)化全流程管理和精細(xì)化管控。

房地產(chǎn)成本核算不到位。預(yù)算和成本核算可以提升融資效果，幫助企業(yè)在整體上提升管理水平。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算還存在諸多問題，主要體現(xiàn)在以下方面：部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系，沒有科學(xué)制定成本費(fèi)用的支出計(jì)劃;財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力不足，導(dǎo)致賬務(wù)不相符;成本核算準(zhǔn)確性不足，影響到盈虧平衡分析，不利于管理層進(jìn)行成本控制。此外，部分企業(yè)還存在重視收支管理，但成本核算意識(shí)較差等問題。

覺醒與改變，是一個(gè)系統(tǒng)工程

提升財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。管理層要發(fā)揮帶頭作用，高度重視財(cái)務(wù)管理與成本管理工作開展情況，引導(dǎo)全體員工積極參與，提升部門配合效果與資源利用效率;嚴(yán)格進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的審核，支持財(cái)務(wù)部門完善制度，優(yōu)化管理流程;加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門人員理論培訓(xùn)，使其掌握財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)，培養(yǎng)良好的成本控制理念。財(cái)務(wù)成本管理人員更要主動(dòng)學(xué)習(xí)成本管理知識(shí)，在實(shí)際工作中重點(diǎn)關(guān)注成本控制有關(guān)內(nèi)容，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。其他部門也要支持和配合財(cái)務(wù)部門的工作，促進(jìn)各部門溝通，以此提升團(tuán)隊(duì)決策的合理性和可行性，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的高質(zhì)量開展。

推動(dòng)財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)。完善的財(cái)務(wù)管理體系可以讓成本管理工作更加科學(xué)有序地開展，減少?zèng)Q策失誤。在打造成本管理體系過程中，要切實(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度與審計(jì)制度的作用。在財(cái)務(wù)部門成本管理工作中，要重視財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)搜集整理環(huán)節(jié)，提升數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，規(guī)范會(huì)計(jì)報(bào)表編制等操作流程，確保財(cái)務(wù)管理和成本管理項(xiàng)目設(shè)置的一致性，從而提升財(cái)務(wù)管理水平。

完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開展直接影響資金利用效率，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況制定與完善預(yù)算體系，要針對(duì)資產(chǎn)流量和資產(chǎn)負(fù)債做好預(yù)算管理工作，要對(duì)費(fèi)用成本和銷售成本進(jìn)行業(yè)務(wù)預(yù)算。在投資環(huán)節(jié)，要進(jìn)行資產(chǎn)預(yù)算確保工程預(yù)算的準(zhǔn)確性，在項(xiàng)目建設(shè)過程中財(cái)務(wù)管理人員要定期分析和總結(jié)，進(jìn)一步細(xì)化成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目預(yù)決算過程中，財(cái)務(wù)部門內(nèi)部相關(guān)崗位人員要明確分工，促進(jìn)信息共享，及時(shí)掌握資金現(xiàn)狀。此外，財(cái)務(wù)管理人員還要根據(jù)預(yù)算指標(biāo)與項(xiàng)目業(yè)績(jī)分析數(shù)據(jù)間的差異，積極完善管理措施，持續(xù)提升成本管理水平。

當(dāng)前，受資金短缺的影響，一些企業(yè)正通過完善管理模式和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模來提升經(jīng)濟(jì)效益，在加強(qiáng)自身實(shí)力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為企業(yè)融資爭(zhēng)取支持。比如，部分地產(chǎn)企業(yè)有土地，但是缺乏資金，可以通過國(guó)內(nèi)貸款、外部投資、自籌資金、各項(xiàng)應(yīng)付款融資，也可以利用股權(quán)融資和債券融資的形式獲得資金。

科學(xué)規(guī)劃和管理財(cái)務(wù)成本。做好成本核算及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，是財(cái)務(wù)成本管理中的重要工作內(nèi)容，不僅需要財(cái)務(wù)部門積極參與，還需要企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃財(cái)務(wù)管理工作，促進(jìn)各部門的合作，進(jìn)一步提升資金預(yù)算管理水平。當(dāng)前，我國(guó)信息技術(shù)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極加強(qiáng)信息化建設(shè)，通過相關(guān)系統(tǒng)和軟件全面提升財(cái)務(wù)管理工作效率，為企業(yè)制定相關(guān)決策提供專業(yè)支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要注重完善監(jiān)管機(jī)制，積極開展成本核算，定期審核財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)，管控資金流向，為企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理工作中，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)前置預(yù)判是一項(xiàng)富有挑戰(zhàn)性的工作。財(cái)務(wù)管理人員合理利用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查分析法、資產(chǎn)狀況分析法、環(huán)境分析法對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行合理選擇，可以為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作提供專業(yè)支持。其中，在籌資風(fēng)險(xiǎn)控制方面要根據(jù)綜合資本選擇最低籌資方式，而投資風(fēng)險(xiǎn)控制需要對(duì)投資項(xiàng)目展開可行性分析，后期也需要進(jìn)行跟蹤管理，最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，在風(fēng)險(xiǎn)防控方面要結(jié)合應(yīng)收賬款以及存貨管理優(yōu)化預(yù)算管理體系，進(jìn)而提升經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。

房地產(chǎn)工程建設(shè)正深刻影響著民眾生活和社會(huì)的變遷。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)管理工作、加強(qiáng)制度建設(shè)、重視人才培養(yǎng)、完善審核機(jī)制，從而有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。