孫雅茜

春節(jié)前夕，深圳接連出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)樓市施以的雷霆手段。節(jié)后，新一輪調(diào)控開始逐漸顯露威力。

依據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交（完成產(chǎn)權(quán)過戶）數(shù)據(jù)，2月15日至2月22日，深圳當(dāng)周二手房網(wǎng)簽數(shù)量為416套，較2月8日至2月14日一周網(wǎng)簽量1671套的成績(jī)，周成交量環(huán)比下降75%，可謂是斷崖式下跌。

短短一周時(shí)間，成交量為何產(chǎn)生如此巨大的波動(dòng)？

從日走勢(shì)來看可辨得緣由——2月8日當(dāng)天，深圳全市二手房網(wǎng)簽量達(dá)到了1263套，占當(dāng)周網(wǎng)簽量的75.5%。大筆訂單“搶閘交易”的背后，是深圳當(dāng)天發(fā)布的二手房官方參考價(jià)新政。

2月8日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），醞釀已久的二手房官方指導(dǎo)價(jià)出爐，深圳全市3595個(gè)小區(qū)的二手房的“身價(jià)”進(jìn)行了逐一認(rèn)定，較深圳以往的調(diào)控措施，此舉堪稱具有里程碑意義。

依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒給出的官方解讀，此次官方給出的參考價(jià)目的在于引導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，而并非單純限價(jià)，實(shí)際成交價(jià)也可以與參考價(jià)有差距，“是提供參考，最終成交還將尊重市場(chǎng)主體”。

如果說給出官方參考價(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期只是此次調(diào)控的第一步，那么調(diào)控第二步則是將參考價(jià)列為商業(yè)銀行貸款評(píng)估時(shí)的重要參考。依據(jù)深圳官方發(fā)布的新政內(nèi)容，此次發(fā)布的參考價(jià)將引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。

這一直接關(guān)系到樓市“錢袋子”的新政，也迅速在春節(jié)后樓市信貸市場(chǎng)得到了進(jìn)一步印證。

有消息顯示，已有購房者年后抵押房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估價(jià)比年前縮水500萬。2月20日，光大銀行內(nèi)部發(fā)文，要求2月18日及之后報(bào)單的二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)，以住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)作為按揭貸款參考依據(jù)。

這意味著，新政之后，買二手房能從銀行貸多少錢，很大程度上將由這份官方參考價(jià)說了算，去杠桿，提高“炒房”成本的同時(shí)，剛需購房也無可避免的被動(dòng)提高首付比例。

與此同時(shí)，多地監(jiān)管部門也在年后再次掀起新一輪針對(duì)“經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市”的定向排查。此舉在深圳指導(dǎo)價(jià)與評(píng)估價(jià)掛鉤的新政加持下，有了升級(jí)版的效果，成為了此次樓市調(diào)控的第三步。

不僅對(duì)違規(guī)使用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸購房者施以“抽貸”等處罰措施，更將經(jīng)營貸與參考價(jià)掛鉤，以參考價(jià)來評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，再發(fā)放貸款。深圳樓市調(diào)控迎來了前所未有的住建系統(tǒng)與金融監(jiān)管部門的通力合作，違規(guī)加杠桿炒房與資金違規(guī)流入樓市的勢(shì)頭，遭受迎頭痛擊。

遏制“打新熱”則成為了此次深圳樓市調(diào)控的第四步。依據(jù)官方解讀內(nèi)容，深圳此次發(fā)布的二手房官方參考價(jià)，是深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格綜合形成。

換言之，這一市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化的官方參考價(jià)，不僅對(duì)二手房交易起到了約束，更對(duì)新房預(yù)售價(jià)起到重要影響。貼著參考價(jià)出預(yù)售價(jià)，將成為未來深圳樓市新房市場(chǎng)的主流。新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的過往也將就此畫上句號(hào)。

一個(gè)參考價(jià)的背后，實(shí)際上是深圳下決心降樓市虛火的四步連招，覆蓋了金融監(jiān)管、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)……合力“圍剿”投機(jī)炒房。

加之此前早已發(fā)布的系列圍堵假離婚政策、違規(guī)購房三年限購限售等重拳懲戒，深圳樓市熱點(diǎn)區(qū)域二手成交應(yīng)聲“速凍”當(dāng)屬新政新效的第一步。