謝源輝

[摘 要]隨著土地價格的上漲、政策管控更加嚴(yán)格以及房地產(chǎn)市場日趨飽和等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的競爭壓力也在不斷加大，風(fēng)險因素不斷增多，這對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展非常不利。因此，房地產(chǎn)公司必須積極響應(yīng)信息化時代的發(fā)展，加大企業(yè)信息化建設(shè)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)，推進(jìn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型。在財務(wù)管理轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)公司需要全面認(rèn)識管理會計在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)揮的積極作用，增強(qiáng)對管理會計的重視，將管理會計提升到與財務(wù)管理并重的地位，積極運(yùn)用管理會計開展成本管理、風(fēng)險管控等工作，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平不斷提升。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司;成本管理;風(fēng)險管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.151

1 管理會計概述

管理會計由傳統(tǒng)的會計系統(tǒng)中分離而出，是與財務(wù)會計并列的為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升、經(jīng)營管理環(huán)境改善以及最優(yōu)化決策提供服務(wù)的企業(yè)會計分支。管理會計需要通過對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的記錄與分析收集財務(wù)與業(yè)務(wù)管理信息，并通過財務(wù)分析為企業(yè)經(jīng)營管理決策提供支持。[1]管理會計在企業(yè)中廣泛應(yīng)用可以為企業(yè)內(nèi)部管理提供服務(wù)，房地產(chǎn)公司的管理會計主要集中在企業(yè)財務(wù)核算、經(jīng)營管理目標(biāo)制定、成本控制、經(jīng)營前景預(yù)測等方面。而全面預(yù)算管理作為管理會計的重要方式與手段，可以通過預(yù)算編制、執(zhí)行、考核在企業(yè)成本管理、風(fēng)險管理等經(jīng)營管理活動中發(fā)揮重要作用。

2 房地產(chǎn)公司應(yīng)用管理會計的主要策略

2.1 在經(jīng)營管理決策中的應(yīng)用

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理決策與戰(zhàn)略目標(biāo)制定時，可以運(yùn)用管理會計為相關(guān)決策提供詳細(xì)而全面的參考依據(jù)。首先，房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)階段，可以運(yùn)用管理會計對具體項目的預(yù)期成本與收益進(jìn)行分析，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況與項目的經(jīng)濟(jì)效益，編制項目可行性報告，為企業(yè)的項目決策提供重要參考。其次，企業(yè)可以通過應(yīng)用管理會計，通過具體項目的市場定位與銷售計劃，計算具體項目的成本，確定項目盈虧臨界點(diǎn)，為項目建設(shè)過程中的成本控制提供支持。再次，房地產(chǎn)公司可以利用管理會計工具與項目的具體條件，預(yù)測具體項目的開發(fā)成本。而成本預(yù)測數(shù)據(jù)可以為企業(yè)調(diào)整項目實(shí)際成本支出提供依據(jù)，避免出現(xiàn)項目實(shí)際支出超出預(yù)算的情況發(fā)生，造成流動資金緊張的狀況，對企業(yè)其他方面的經(jīng)營管理與投資活動產(chǎn)生不利影響。最后，管理會計可以預(yù)測企業(yè)具體項目開發(fā)建設(shè)所需的資金量，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況開展融資方案與預(yù)算方案的編制工作，為企業(yè)高層決策提供支持。

2.2 在成本管理中的應(yīng)用

管理會計發(fā)展的一個重要來源就是成本管理，因此，管理會計可以在房地產(chǎn)公司的成本管理中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)公司要想運(yùn)用管理會計，加強(qiáng)成本管控，首先，必須在國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下建立指標(biāo)庫。計算開發(fā)項目的資金額度，這樣可以為項目設(shè)計人員的圖紙設(shè)計提供指導(dǎo)與參考，減少項目開發(fā)過程中的資源浪費(fèi)或者資源不足等問題的發(fā)生。其次，房地產(chǎn)公司還應(yīng)該建立單方指標(biāo)庫開展項目核算。房地產(chǎn)公司的核算方式方案是依據(jù)國家的相關(guān)指標(biāo)庫，在項目開發(fā)決策之前進(jìn)行項目測算，為項目開發(fā)提供資金預(yù)算。還有一種核算方案是依據(jù)施工標(biāo)準(zhǔn)建立單方指標(biāo)庫，核算出項目開發(fā)過程中的資金預(yù)算與實(shí)際消耗額，并依據(jù)實(shí)際情況及時調(diào)整資金預(yù)算，達(dá)到控制工程成本的目的。[2]最后，房地產(chǎn)公司應(yīng)該從建設(shè)材料入手，制定材料價格控制指標(biāo)，使精細(xì)化成本管理貫徹到材料成本管理過程中去。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，其中存在很多變量，尤其是建設(shè)施工需要大量材料，如果材料價格變動，就會導(dǎo)致企業(yè)成本上升。在項目成本管控中，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用管理會計中的即時庫存管理方法，加強(qiáng)庫存管理，對庫存、物流等具體信息進(jìn)行詳細(xì)安排，以便加強(qiáng)整個項目成本的管控。

2.3 在風(fēng)險管控方面的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，面臨眾多的風(fēng)險因素，為了有效防范風(fēng)險，企業(yè)需要運(yùn)用管理會計，開展戰(zhàn)略管理、績效管理與風(fēng)險管理等具體經(jīng)營管理工作。在風(fēng)險管控過程中，房地產(chǎn)公司需要在管理會計理論的指導(dǎo)下，運(yùn)用管理會計工具，加強(qiáng)盈虧平衡分析，企業(yè)管理層可以依據(jù)盈虧平衡分析確定企業(yè)的銷售額達(dá)到多少數(shù)量時才可以收回項目成本。在計算盈虧平衡時，企業(yè)需要運(yùn)用管理會計中的固定成本與可變成本分析，確定預(yù)期銷售量。在具體計算過程中，企業(yè)還需要考慮到行政費(fèi)用、保險費(fèi)用和租金等。通過盈虧平衡分析房地產(chǎn)公司可以合理安排項目開發(fā)與后期銷售等具體活動情況，減少項目開發(fā)管理過程中的風(fēng)險發(fā)生概率。同時，房地產(chǎn)公司還可以通過預(yù)算管理的方式，合理分配資金，并根據(jù)市場變化及時調(diào)整預(yù)算方案，避免資金超出預(yù)算導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂與財務(wù)危機(jī)等風(fēng)險的發(fā)生。在“營改增”政策全面實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對增值稅專票的管理，禁止無票付款，所有支付款項盡量取得增值稅專票，防止發(fā)生獲取無效票據(jù)的情況，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。在簽訂合同的過程中，如果企業(yè)的風(fēng)險管理意識不強(qiáng)，對合同中涉及的各方面細(xì)節(jié)問題，如質(zhì)量、安全、環(huán)境、付款條件、財稅要求等，規(guī)定不明確，就很可能給企業(yè)帶來巨大財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)合同管理，有效防范合同風(fēng)險。

2.4 在資金預(yù)算管理中的應(yīng)用

資金是企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)公司需要運(yùn)用管理會計工具加強(qiáng)資金預(yù)算管理，通過分析企業(yè)的投資能力和盈利能力，了解投資回報率，為企業(yè)制定科學(xué)合理的投資組合。通過應(yīng)用管理會計，房地產(chǎn)公司的財務(wù)人員可以對外部業(yè)務(wù)需求、環(huán)境變化，以及具體事件進(jìn)行科學(xué)評估，為資金預(yù)算提供數(shù)據(jù)參考。在確定資金預(yù)算過程中房地產(chǎn)公司需要將初始現(xiàn)金、貨幣時間價值、項目回收期等因素考慮在內(nèi)，使財務(wù)資金預(yù)算更加科學(xué)。房地產(chǎn)公司應(yīng)對資金預(yù)算管理的流程進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的設(shè)計，采用自上而下與自下而上相結(jié)合的編制方法，將彈性預(yù)算與增量預(yù)算結(jié)合起來，細(xì)化預(yù)算編制流程。在編制細(xì)化的資金預(yù)算時，企業(yè)分別編制收入預(yù)算與需求預(yù)算，使資金預(yù)算編制實(shí)現(xiàn)真正的精細(xì)化，方便執(zhí)行部門規(guī)范的執(zhí)行資金預(yù)算。在資金預(yù)算執(zhí)行過程中應(yīng)設(shè)計完善的管控流程，從企業(yè)全局角度出發(fā)，強(qiáng)化資金預(yù)算流程控制，如果預(yù)算與實(shí)際情況之間存在較大差距需要及時調(diào)整資金預(yù)算，需要企業(yè)擁有完善高效的信息反饋機(jī)制，為預(yù)算調(diào)整提供信息支持。在進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時相關(guān)部門應(yīng)及時提出申請，經(jīng)財務(wù)部門審批通過后及時調(diào)整預(yù)算。在執(zhí)行資金預(yù)算時企業(yè)還需要加大對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)管，將過程管控與目標(biāo)控制結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)對預(yù)算執(zhí)行過程的全面管控。資金預(yù)算管理考核與評價是預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)，只有通過完善的考核評估機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)才能及時發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，并采取積極有效的措施，及時糾正存在的問題，促使資金預(yù)算管理質(zhì)量不斷提升。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)公司的投資項目具有投資周期長、資金投入規(guī)模大等特點(diǎn)，其在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨著眾多風(fēng)險因素，為了有效防范風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭力，房地產(chǎn)公司必須積極應(yīng)用管理會計，通過全員參與、全面管理與全過程控制的方式，加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)營管理活動的全面管理，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平不斷提升，使管理會計在成本控制、風(fēng)險管理、項目預(yù)測、決策分析等方面的作用得到充分發(fā)揮，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出更重要的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張澤民.淺談管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控方面的實(shí)際運(yùn)用[J].中國集體經(jīng)濟(jì)， 2018（16）： 133-134.

[2]朱秀芳.管理會計在房地產(chǎn)公司中的應(yīng)用探討[J].山西農(nóng)經(jīng)，2018， 239（23）：97-98.