洪 成 王偉強 HONG Cheng, WANG Weiqiang

0 引言

2005年，國務(wù)院在北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)中提出“堅持以人為本，建設(shè)宜居城市”。此后宜居和居住品質(zhì)成為我國城市規(guī)劃中的熱點問題之一。2017年，習近平總書記在考察北京時指出，“城市規(guī)劃建設(shè)做得好不好，最終要用人民群眾滿意度來衡量”。住區(qū)是體現(xiàn)城市生活最主要、最生動的基本單元，對居民的居住生活品質(zhì)和滿意度有著最直接的影響，因此居住滿意度是住區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的核心問題之一。

現(xiàn)代城市規(guī)劃理論一直重視密度對居住環(huán)境品質(zhì)的影響，并存在高密度和低密度兩種導(dǎo)向。西方的現(xiàn)代城市病在很大程度上與過度擁擠聯(lián)系在一起，因此較長時間內(nèi)人們認為低密度住區(qū)更加舒適宜人。20世紀初的田園城市、廣畝城市等理論都體現(xiàn)了這一思想，美國在第二次世界大戰(zhàn)后所出現(xiàn)的城市蔓延現(xiàn)象固然有多方面的原因，也在很大程度上反映了居民對于疏朗和低密度居住環(huán)境的偏好。20世紀20年代前后，隨著建造技術(shù)的進步，以及城市功能和人口的集中，部分學者開始探討高密度環(huán)境下的宜居問題。1922年勒·柯布西耶提出，高密度不等于惡劣的居住環(huán)境，可以通過技術(shù)手段在高密度城市中實現(xiàn)良好的居住環(huán)境[1]。1961年簡·雅各布斯提出，如果能保證有足夠的住房，高密度只有增添城市活力和密切鄰里關(guān)系[2]。20世紀后期，歐美的新城市主義、精明增長、城市復(fù)興、緊湊城市等理論都倡導(dǎo)提高城市和住區(qū)密度，將高密度與城市氛圍、便利設(shè)施、步行可達、鄰里文化、傳統(tǒng)生活方式等聯(lián)系在一起，倡導(dǎo)通過設(shè)計來降低高密度環(huán)境下的擁擠感，提高居住質(zhì)量。

2020年4月27日，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，提出“中小城市要嚴格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主”。有學者認為，高層高密度住宅在改善居住條件的同時，并不能改善居住環(huán)境，同時不利于鄰里交往、社區(qū)意識培育和居民心理健康[3]。然而，目前國內(nèi)對于居住滿意度的研究主要集中在評價模型、居民感知等領(lǐng)域，而在空間規(guī)劃本身和住區(qū)模式選擇方面缺少實證分析。本文以上海曹楊新村為案例，采用入戶問卷的方法，基于GIS軟件平臺高效組織和管理多源信息的優(yōu)勢進行空間數(shù)據(jù)分析，探究中國背景下居住滿意度與住區(qū)密度的關(guān)聯(lián)性。

1 相關(guān)文獻綜述

1.1 居住滿意度影響因素

Galster等[4]提出，住房感知、住區(qū)環(huán)境、社區(qū)關(guān)系等對居住滿意度具有顯著影響。張原等[5]提出，對于住宅用戶的居住滿意度，小區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施、鄰里關(guān)系等外部環(huán)境比建筑特征具有更加重要的影響。李志剛[6]對北上廣居民的居住滿意度進行實證研究后提出，社區(qū)歸屬感、城市管治強度、居民收入和設(shè)施條件等是居住滿意度的決定因素。湛東升等[7]基于對2013 年北京市居民居住環(huán)境感知評價數(shù)據(jù)的分析提出，北京居民的居住滿意度主要由污染噪聲、自然環(huán)境、出行便捷、人文環(huán)境、生活設(shè)施、安全環(huán)境和休閑活動7方面因子組成，與月總收入、戶籍狀態(tài)、年齡等因素具有較強的相關(guān)性。

綜上，國內(nèi)外對居住滿意度的影響因素研究可以分為住宅條件、外部環(huán)境、居民感知和社會經(jīng)濟4個方面。從既有研究結(jié)果來看，住區(qū)規(guī)劃因素對于居住滿意度具有重要影響，但基于國情、地域差異和研究尺度的不同，導(dǎo)致研究結(jié)論不盡相同。

1.2 密度形態(tài)與居住環(huán)境品質(zhì)的相關(guān)性研究

Newman等[8]提出，高密度住區(qū)在環(huán)境方面的優(yōu)勢包括促進服務(wù)設(shè)施完善、增加附近綠地空間數(shù)量、促進居民接觸和社區(qū)文化；高密度住區(qū)在環(huán)境方面的缺點包括環(huán)境和交通擁擠、增加鄰里摩擦、降低私密性、增加心理壓力等。蔣競等[9]基于對南京4個住區(qū)的實證研究提出，住區(qū)密度與居住質(zhì)量之間存在復(fù)雜的、非線性的對應(yīng)關(guān)系，應(yīng)當基于住區(qū)區(qū)位和外部環(huán)境特征，對密度進行動態(tài)的控制。陳海燕等[10]基于廣州建成住區(qū)的實證研究提出，住區(qū)容積率與其環(huán)境指標并不存在線性的對應(yīng)關(guān)系，在保持較好居住環(huán)境的條件下，實證對象具有進一步提高容積率和人口密度的潛力。總體而言，居住環(huán)境品質(zhì)較難用指標來量化，有關(guān)住區(qū)密度對社會宜居影響的實證研究也很少。同時，國內(nèi)外的城市密度發(fā)展存在較大差異，對高密度、低密度等概念的認識并不在一個區(qū)間段。

從既有研究來看，學術(shù)界公認密度對居住質(zhì)量和滿意度具有重要影響，也是規(guī)劃控制的核心指標。但是關(guān)于如何通過控制引導(dǎo)住區(qū)密度來優(yōu)化居住環(huán)境、提高居住滿意度，始終存在著不確定的討論；密度與居住質(zhì)量之間究竟是線性關(guān)系還是非線性關(guān)系，仍需要本土化的實證研究加以證明。另外，國內(nèi)外關(guān)于居住滿意度的研究更多地集中在社會經(jīng)濟因素層面，而在規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域下，針對住區(qū)密度特征與居住滿意度的相關(guān)性研究還需要更多的實證探索。

2 住區(qū)密度與居住滿意度實證關(guān)聯(lián)分析

2.1 實證案例與數(shù)據(jù)來源

本文選取曹楊新村作為研究案例。從代表性來看，曹楊新村是中華人民共和國成立后以“鄰里單位”為理論原型進行規(guī)劃設(shè)計的第一個工人新村，代表著中國許多城市中大量存在的一般化住區(qū)空間，具有較好的代表性和普適性；從空間布局來看，曹楊新村至今已經(jīng)歷了60多年的有機更新，形成了低密度、中密度、高密度多種模式并存的格局；從社會樣板特征來看，曹楊新村的內(nèi)部社會結(jié)構(gòu)已經(jīng)由早期的單位組織關(guān)系演變成為今天的多樣化消費區(qū)隔關(guān)系，在居民個體屬性、家庭結(jié)構(gòu)等方面具有較大的差異性，對于居住滿意度的差異特征具有較好的解釋性。

基于文獻研究，本文建立的住區(qū)密度指標包含反映建筑開發(fā)強度的建設(shè)密度和反映人口承載程度的人口密度兩大類，其中建設(shè)密度指標包括容積率、綠地率和套型密度，居住密度包括人口密度和人均居住面積[11]。本文建立的居住滿意度指標包括住房滿意度、住區(qū)環(huán)境滿意度和鄰里滿意度3個方面。本文密度數(shù)據(jù)；來源于曹楊新村街道辦事處提供的1:500測繪地形圖，以及曹楊街道的第六次人口普查數(shù)據(jù)；居住滿意度數(shù)據(jù)來源于對曹楊新村54個住區(qū)進行的問卷調(diào)查，共計發(fā)放1 500份問卷，回收有效問卷共1 012份，有效率為67.4%。

2.2 住區(qū)密度與居住滿意度相關(guān)性分析

為了清楚觀察住區(qū)密度與居住滿意度之間的邏輯關(guān)系，本文對曹楊新村的密度指標進行分箱化處理，并繪制了密度與滿意度之間的相關(guān)性柱狀圖。

如圖1所示，曹楊新村的高容積率住區(qū)明顯具有更高的居住滿意度。這與國外一般觀點（低容積率住區(qū)的居住環(huán)境更加宜人）相反，反映了我國與歐美國家在住區(qū)發(fā)展上的差異。西方發(fā)達國家受城市蔓延的影響，其低容積率住區(qū)多為環(huán)境宜人、建設(shè)標準高的郊區(qū)獨立住宅；而曹楊新村的低容積率住區(qū)基本都是建設(shè)年代較早的老舊住區(qū)，其建設(shè)標準較低、維護不足，在居住條件和環(huán)境品質(zhì)方面與后來新建的高容積率住區(qū)相比較差。住宅空間滿意度、住區(qū)環(huán)境滿意度與容積率之間的關(guān)系均呈現(xiàn)倒U型分布，容積率3—4區(qū)段的住區(qū)擁有最高的住宅空間和住區(qū)環(huán)境滿意度。這說明在一定范圍內(nèi)，可以通過設(shè)計手段和品質(zhì)控制來優(yōu)化高容積率住區(qū)的居住環(huán)境，但容積率高到一定臨界值之后，這種效應(yīng)會遞減。

綠地率與住區(qū)環(huán)境滿意度、鄰里交往滿意度呈現(xiàn)正相關(guān)，說明綠地空間的增多會改善住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、促進鄰里間的交往（見圖2）。

人均居住面積與住宅空間滿意度、住區(qū)環(huán)境滿意度總體上呈現(xiàn)正相關(guān)，并在60—80 m2/人時達到峰值。這說明人均居住面積的提高會優(yōu)化居民對于住宅空間、住區(qū)環(huán)境的感受，但超過一定限度后效果會減弱（見圖3）。

人口密度與居住環(huán)境滿意度整體上呈現(xiàn)負相關(guān)，說明在人口密度較高的住區(qū)，居民會對整體環(huán)境產(chǎn)生擁擠感，從而導(dǎo)致對住區(qū)環(huán)境的滿意度下降。人口密度與鄰里交往滿意度的關(guān)系呈現(xiàn)倒U型分布，說明在一定范圍內(nèi)住區(qū)內(nèi)居住的人口越多，居民之間相互接觸的機會也會增多，從而有助于鄰里交往，但超過一定限度后會增加居民的精神壓力，鄰里交往滿意度可能會下降（見圖4）。

套型密度與住宅空間滿意度之間呈負相關(guān)，說明隨著住區(qū)內(nèi)居住家庭和人口的增多，居住空間質(zhì)量呈下降趨勢。套型密度與住區(qū)環(huán)境滿意度之間的關(guān)系呈現(xiàn)倒U型分布，400—600套/hm2的住區(qū)擁有最高的住區(qū)環(huán)境滿意度。住區(qū)套型密度與鄰里交往滿意度成倒U型相關(guān)，說明在一定范圍內(nèi)住區(qū)居住的家庭增多，有利于形成稠密的鄰里交往，但超過600—800套/hm2之后，這種效應(yīng)會減弱（見圖5）。

2.3 居住滿意度的計量模型分析

圖1 容積率與居住滿意度相關(guān)性Fig.1 Correlation between FAR and residence satisfaction

圖2 綠地率與居住滿意度相關(guān)性Fig.2 Correlation between green space rate and residence satisfaction

相關(guān)性分析表明，住區(qū)密度與居民居住感受之間存在復(fù)雜的、非線性的相關(guān)關(guān)系，同時不同的密度指標之間存在多樣組合關(guān)系，與其他社會經(jīng)濟因素疊加，對居住滿意度產(chǎn)生了復(fù)雜的影響。因此，需要進一步引入居民社會經(jīng)濟屬性進行量化分析，通過回歸模型控制相關(guān)自變量，對單項密度指標的影響作用進行更加深入的探究。

基于此，在相關(guān)性分析的基礎(chǔ)上，本文針對曹楊新村居民的住宅空間滿意度、住區(qū)環(huán)境滿意度和鄰里交往滿意度分別建立起多元線性回歸方程，在住區(qū)密度之外，加入居民年齡、家庭收入等因素作為解釋變量（見表1-表2）。

根據(jù)方程一，在控制居民年齡、家庭收入的條件下，住宅空間滿意度與住區(qū)容積率、人均居住面積兩個指標之間均存在顯著的相關(guān)關(guān)系，與其他密度指標的相關(guān)性并不顯著。住區(qū)環(huán)境滿意度與住區(qū)容積率、綠地率、人口密度均顯著相關(guān)，同時在控制密度指標的條件下，住區(qū)環(huán)境滿意度與居民年齡、家庭年收入顯著相關(guān)。鄰里交往滿意度與住區(qū)套型密度、綠地率、人口密度顯著相關(guān)，同時在控制密度指標的條件下，與居民年齡顯著相關(guān)。

圖3 人均居住面積與居住滿意度相關(guān)性Fig.3 Correlation between living area per capita and residence satisfaction

圖4 人口密度與居住滿意度相關(guān)性Fig.4 Correlation between population density and residence satisfaction

圖5 套型密度與居住滿意度相關(guān)性Fig.5 Correlation between pattern density and residence satisfaction

在初步回歸分析的基礎(chǔ)上，本文對不顯著的變量進行剔除，采用逐步回歸分析方法。從結(jié)果來看，剔除不顯著變量后，回歸方程的可決定系數(shù)R2值明顯提高。住房容積率增加10%，會導(dǎo)致住宅空間滿意度增加3.13%，住區(qū)環(huán)境滿意度提高2.65%；住區(qū)綠地率每提高10%，會導(dǎo)致住區(qū)環(huán)境滿意度提高3.23%，鄰里交往滿意度提高8.9%；住區(qū)套型密度每提高10%，會導(dǎo)致鄰里交往滿意度提高2.33%；住區(qū)人口密度每提高10%，會導(dǎo)致住區(qū)環(huán)境滿意度下降0.64%，鄰里交往滿意度提高3.76%；人均居住面積每增加10%，會導(dǎo)致住宅空間滿意度提高5.24%?；貧w分析的結(jié)論進一步在統(tǒng)計水平上反映了住區(qū)密度對居住滿意度的顯性約束力。

表1 居住滿意度回歸分析結(jié)果一（選擇7個解釋變量）Tab.1 Regression results of residence satisfaction（set seven explanatory variables)

表2 居住滿意度回歸分析結(jié)果二（剔除不顯著變量）Tab.2 Regression results of residence satisfaction（remove insignificant variables）

同時，在控制住區(qū)密度的條件下，居民年齡每提高10%，住區(qū)環(huán)境滿意度會下降1.74%，鄰里交往滿意度會提高4.23%；家庭年收入每提高10%，住宅空間滿意度會下降0.26%，住區(qū)環(huán)境滿意度會下降1.24%。這反映了年齡越大的居民，對住區(qū)環(huán)境的要求可能更高，導(dǎo)致對相同密度條件下的住區(qū)環(huán)境滿意度下降。同時年齡大的居民在住區(qū)內(nèi)的交往活動可能更多，導(dǎo)致鄰里交往滿意度的提高。收入高的居民對住宅空間和住區(qū)環(huán)境要求可能更高，導(dǎo)致相同密度條件下的住宅空間和住區(qū)環(huán)境滿意度降低。

3 住區(qū)密度與居住滿意度的歷時性分析

3.1 曹楊新村建設(shè)歷程

曹楊新村的一期工程啟動于1951年9月，至今60多年的演變歷史可分為快速發(fā)展時期（1951—1958年）、緩慢發(fā)展時期（1959—1977年）、挖潛加建時期（1978—1991年）及市場化改造和商品房開發(fā)時期（1992—2014年）4個階段[12]。

1951—1958年，曹楊新村經(jīng)過了3期建設(shè)工程，建成曹楊一村至八村，這一時期建設(shè)的住宅多為兩三層多開間磚木結(jié)構(gòu)，采用廚衛(wèi)合用的小戶型，配備一些基本服務(wù)設(shè)施。1959—1977年，曹楊新村建設(shè)接近停滯，整體格局沒有明顯變化。1978—1991年為改革開放后至住房制度改革前的歷史階段，曹楊新村的多處空地都進行了住宅開發(fā)，新建住宅以6層為主，大量采用50 m2左右的戶型，并配備獨立的廚衛(wèi)設(shè)施。1991年之后，隨著住房制度改革的推進，曹楊新村的發(fā)展變化包括新的商品房開發(fā)和既有住宅改造兩個方面。1992—2014年，曹楊新村范圍內(nèi)共開發(fā)了26個商品房樓盤，包括高層板式、高層點式和多層板式等不同類型，其建設(shè)標準和環(huán)境品質(zhì)較之前的住區(qū)有很大的提升。除市場化的商品房開發(fā)之外，這一時期的曹楊新村還由政府主導(dǎo)進行了一系列的住宅改造，對部分建成住宅的內(nèi)部空間、基礎(chǔ)設(shè)施和外立面進行改善。

曹楊新村60余年的發(fā)展歷程見證了中華人民共和國成立之后上海城市住宅發(fā)展的整個過程，也造就了今天曹楊新村的建設(shè)格局：在一定地域范圍內(nèi)集中多個年代、多種密度類型的住宅小區(qū)，并形成多樣化的居住滿意度特征（見圖6-圖8）。

3.2 基于居住滿意度的住區(qū)密度模式分析

從前文的分析來看，人均住房面積、容積率和套型密度3項密度指標對居住滿意度具有較大影響，同時與住區(qū)建設(shè)年代緊密關(guān)聯(lián)。以人均住房面積為主類、容積率為次類、套型密度為亞類，進一步探索密度模式與居住滿意度的關(guān)聯(lián)性。

依據(jù)人均居住面積，可以將所有住區(qū)分為3類。A類：低于20 m2/人，B類：20—40 m2/人，C類：高于40 m2/人。依據(jù)容積率，可以將所有住區(qū)分為3類。a類：低于1.8，b類：1.8—2.5，c類：高于2.5。依據(jù)套型密度，可以將所有住區(qū)分為3類。1類：低于300套/hm2，2類：300—450套/hm2，3類：高于450套/hm2。通過3項密度標準的組合，可以將曹楊新村的所有住區(qū)分為3個主類、7個次類和13個亞類（見表3，圖9-圖10）[13]。

從分析結(jié)果來看，不同時期的經(jīng)濟社會背景、住房政策、建造技術(shù)、生活方式等因素塑造了不同的住區(qū)密度模式，進而對居住滿意度產(chǎn)生了深遠的影響，在住宅空間、住區(qū)環(huán)境、鄰里交往等方面都體現(xiàn)出明顯的層級落差，呈現(xiàn)出歷時性的住區(qū)演進歷程。

中華人民共和國成立初期，上海的城市住宅嚴重短缺，建造技術(shù)落后，社會對于住宅的要求是滿足最基本的功能。在前蘇聯(lián)規(guī)劃模式的影響下，曹楊新村出現(xiàn)了一批低層、小戶型、行列式布局的住區(qū)，其密度類型以A-a-1和A-a-2為主，其后部分住區(qū)經(jīng)過加建，由2層住宅改為3層，但密度格局變化不大。一方面，這些住區(qū)的容積率低、人均居住面積小，住宅空間和住區(qū)環(huán)境兩方面的居民滿意度都比較低。另一方面，這一時期的住區(qū)保障了一定的人口密度和公共空間。同時，最早的居民多是同一個單位的同事，通過福利分房入住，因此鄰里交往滿意度比較高。

1950年代后期到改革開放之前，我國整個社會的住宅投資下降，住區(qū)建設(shè)緩慢，節(jié)約成為規(guī)劃設(shè)計的主要原則。因此這一時期新建住區(qū)的人均居住面積一直很低，同時在住房壓力的推動下，住宅層數(shù)有所提高。改革開放前的20年間，曹楊新村新建住區(qū)的密度類型包括A-a-3和A-b-2兩種，居住滿意度特征與20世紀50年代建設(shè)的住區(qū)相差不大。

改革開放之后，城市土地開始實行有償使用，土地價值得到體現(xiàn)。1980年代初期，上海的居住壓力比1950年代初期更大，因此曹楊新村一方面對部分既有住宅進行加建，另一方面對部分低標準住區(qū)進行拆除改建。加建的住區(qū)中多數(shù)僅是對原有的兩三層住宅進行加層處理，住區(qū)的容積率提高，其密度類型轉(zhuǎn)變?yōu)锳-b-2或A-b-3。由于住宅戶型和室外環(huán)境并未有大的變化，因此居民的居住滿意度也并未顯著變化。對于拆除改建的住區(qū)都進行了重新的設(shè)計和建設(shè)，戶型趨于合理，其住宅空間的滿意度有所提升。

1980年代后期，在建造技術(shù)發(fā)展的背景下，曹楊新村出現(xiàn)了最早的一批高層住區(qū)，例如蘭花公寓、桂巷新村等，其密度類型都屬于B-c-3。相對于同時期建設(shè)的多層住區(qū)，這些高層住區(qū)的容積率顯著提高，戶型面積有一定的提高，居民的住宅空間滿意度有一定的提升，而鄰里交往滿意度開始下降。

圖6 快速發(fā)展末期曹楊新村建筑與用地Fig.6 Caoyang New Village in the end of rapid development

圖7 挖潛加建末期曹楊新村建筑與用地Fig.7 Caoyang New Village in the end of additional construction

圖8 2013年曹楊新村建筑與用地Fig.8 Caoyang New Village in 2013

1990年代之后，曹楊新村的住宅建設(shè)開始以市場化開發(fā)為主要模式，開發(fā)方式趨于多元化，住區(qū)的密度類型也表現(xiàn)出差異性。一方面，高層住宅成為主流，其住宅戶型面向市場需求，既有以70—80 m2戶型為主的，如中橋公寓、梅嶺苑，也有戶型超過120 m2的，如東元大樓、桐柏公寓等，其住區(qū)密度模式既有中等戶型的B-c-3類型，也有大戶型的C-c-1、C-c-2和C-c-3類型。另一方面，這一時期也新建了部分多層住區(qū)，其戶型大小多為70—80 m2，密度類型為B-b-1或B-b-2，但也有部分多層住區(qū)的戶型在100 m2以上，如美源公寓和銀都名庭，其密度類型為C-b-1?？傮w來看，1990年代建設(shè)住區(qū)的密度類型最為豐富多樣，居民對住宅空間和住區(qū)環(huán)境的滿意度繼續(xù)提高，但這一時期高層住宅增多，并采用封閉式的物業(yè)管理，鄰里交往滿意度有所下降。

2000年之后，我國的住區(qū)建設(shè)進一步市場化，但曹楊新村新建住區(qū)的開發(fā)模式反而趨于單一化。2000—2014年間，曹楊新村的新建住區(qū)，如星港景苑—南區(qū)、恒隴麗晶、曹楊華庭等，都是由高層或小高層住宅樓組合而成，平均戶型都在120 m2以上，其密度類型大部分為C-c-1類型，少數(shù)為C-c-2類型。這種高人均居住面積—高容積率—低套型密度的密度模式并未實現(xiàn)居住空間和居住環(huán)境滿意度的持續(xù)提高，反而造成了鄰里交往滿意度的下降。

圖9 曹楊新村住區(qū)密度模式空間分布Fig.9 Spatial distribution of density model in Caoyang New Village

圖10 曹楊新村住區(qū)密度模式譜系Fig.10 The density pattern pedigree of Caoyang New Village

表3 曹楊新村住區(qū)密度模式分類Tab.3 Classification of density model in Caoyang New Village

從曹楊新村60多年的發(fā)展歷程來看，住區(qū)容積率、人均居住面積一直持續(xù)提高，住區(qū)人口密度、套型密度經(jīng)歷了先提高后降低的過程（見圖11-圖15）。21世紀以來，高層、高容積率、大戶型的開發(fā)模式迎合了市場對開發(fā)利益的追求，越來越成為住區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)模式。這種開發(fā)模式在導(dǎo)致土地資源、建設(shè)成本、居住能耗不斷提高的同時，并不能持續(xù)提高居民的居住滿意度，反而造成了住區(qū)環(huán)境壓抑、鄰里交往薄弱、難以形成整體宜居的住區(qū)氛圍，也導(dǎo)致城市空間肌理趨于同質(zhì)化，缺乏足夠的多樣性所產(chǎn)生的吸引力[14]。

4 研究結(jié)論與策略探討

從本文的研究來看，住區(qū)密度是影響居住滿意度的重要因素，人均居住面積對住宅空間滿意度和住區(qū)環(huán)境滿意度具有正向影響；套型密度和人口密度對住區(qū)環(huán)境滿意度具有負向影響，對鄰里交往滿意度具有正向影響；綠地率對住區(qū)環(huán)境和鄰里交往滿意度具有正向影響；容積率結(jié)合住房建設(shè)年代和居民社會經(jīng)濟屬性，對居住滿意度的影響更為復(fù)雜。從優(yōu)化居住環(huán)境出發(fā)，應(yīng)從以下幾個方面對住區(qū)密度進行控制引導(dǎo)。

4.1 從居住感受出發(fā)， 重視密度的社會內(nèi)涵

從社會層面來看，住區(qū)密度反映了居民和居住活動在空間中的分布規(guī)律，以及空間對居民和社會活動的容納程度，然而在我國的規(guī)劃實踐中，密度常常被當成簡單的物質(zhì)性測度指標，容積率、建筑密度、綠地率等指標受到重視，而社會層面的密度僅是對物質(zhì)建設(shè)密度的被動適應(yīng)。

本文的分析表明，相對于物質(zhì)建設(shè)密度指標，人均住房建筑面積、人口密度等社會密度指標對居民生活方式、居住感受具有更為直接的影響，住區(qū)密度的變化不僅體現(xiàn)在物質(zhì)建設(shè)方面，更反映在人群聚集、個體供給方面，并引起居民居住活動、社會交往的強度變化。只有從實際居住感受出發(fā)，重視密度的社會內(nèi)涵，才有可能滿足居民在物質(zhì)層面和心理層面的雙重需求，形成良好的居住氛圍。

4.2 進行整體性認識與密度指標控制

密度包含了相互關(guān)聯(lián)的多個指標，對單一指標的控制難以奏效，只有對多個密度指標進行整體的協(xié)調(diào)，優(yōu)化住區(qū)多項要素之間的關(guān)系，才能實現(xiàn)住區(qū)規(guī)劃的目標。例如，國外主流觀點認為，低密度的住區(qū)具有更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，但從曹楊新村的實證來看，居民對低密度住區(qū)的滿意度并不高，只有在保證足夠的人均住房建筑面積和戶外設(shè)施的情況下，低密度才可能帶來更好的居住環(huán)境。

因此，住區(qū)規(guī)劃需要統(tǒng)籌考慮多方面的密度關(guān)系。首先，應(yīng)保證人口密度、套型密度等指標的合理，它們反映了整體的居住氛圍和居住活動強度；其次，要保證容積率、建筑密度、綠地率等建設(shè)密度指標的合理，它們反映了住區(qū)在二維和三維上的建設(shè)強度與空間特征；第三，應(yīng)校核各項人均密度指標的合理，如人均住房建筑面積、人均綠地、人均設(shè)施等，它們反映了居民個體層面的供給水平。只有充分認識到住區(qū)各項要素之間的關(guān)聯(lián)性，在住區(qū)的多種密度關(guān)系之間實現(xiàn)整體均衡與協(xié)調(diào)，才有可能從整體上優(yōu)化居住環(huán)境。

圖11 曹楊新村各年代住區(qū)容積率均值Fig.11 FAR evolution of Caoyang New Village

圖12 曹楊新村各年代住區(qū)綠地率均值（單位：%）Fig.12 Green space rate evolution of Caoyang New Village

4.3 多元目標的平衡與協(xié)調(diào)

密度對住區(qū)環(huán)境并非簡單的線性影響關(guān)系。例如，提高居住面積可以提升居民對住宅空間的滿意度，但超出一定范圍后這種效應(yīng)會遞減，反而會降低鄰里交往活動，同時大幅提高資源與能源消耗。一定范圍內(nèi)提高套型密度和人口密度有助于提升鄰里交往滿意度，但超出一定范圍會導(dǎo)致住區(qū)整體擁擠程度的提高，居住滿意度反而下降。

圖13 曹楊新村各年代住區(qū)人均居住面積均值（單位：m2/人）Fig.13 Living area per capita evolution of Caoyang New Village

圖14 曹楊新村各年代住區(qū)人口密度均值（單位：人/hm2）Fig.14 Population density evolution of Caoyang New Village

圖15 曹楊新村各年代住區(qū)套型密度均值（單位：套/hm2）Fig.15 Pattern density evolution of Caoyang New Village

因此，住區(qū)規(guī)劃需考慮多元目標的協(xié)調(diào)與平衡，追求整體效益的最大化，在具體情境下選擇適宜的密度形態(tài)。當前，我國的住房建設(shè)量和建設(shè)標準不斷提高，同時資源環(huán)境緊缺問題日益突出，應(yīng)在住區(qū)開發(fā)中引入整體宜居的價值觀，制衡對開發(fā)效益的盲目追求，對容積率、人均住房建筑面積等密度指標加以控制。

4.4 形成多樣化的住區(qū)密度類型

仇保興提出，多樣性是讓城市產(chǎn)生活力、提升競爭力并達到穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)的重要特征。不同的社會群體對密度的需求和感知存在差異，單一的密度類型會導(dǎo)致空間形態(tài)的單調(diào)重復(fù)、居民階層單一化，不利于住區(qū)的健康發(fā)展。而多樣化的密度類型一方面可以提供更多的居住選擇，容納多元的居民類型，另一方面也有助于形成多元化的居住空間環(huán)境，產(chǎn)生豐富多樣的城市生活。

因此，住區(qū)規(guī)劃應(yīng)當避免簡單化的思維和工作方式，在深入挖掘地域差異和居民社會經(jīng)濟特征的基礎(chǔ)上，進行差異化的密度選擇，基于具體情境的分析，形成豐富多樣的城市住區(qū)密度類型。