劉海峰，楊 梅

(天津 仁愛學(xué)院,天津 301636)

居住權(quán)制度源遠(yuǎn)流長，最早出現(xiàn)在羅馬法中，經(jīng)大陸法系國家繼承和發(fā)展，如德國、法國、奧地利、意大利等，后續(xù)很多國家也都吸收借鑒了居住權(quán)制度。居住權(quán)的加入，在我國民法學(xué)界是存在很大爭(zhēng)議的，也是非常曲折的。我國最早在2007年《物權(quán)法》立法之初就強(qiáng)烈建議將居住權(quán)寫入立法，但非常遺憾，直到今天的《民法典》終于將居住權(quán)制度明確寫入，正式確立我國的居住權(quán)制度，條文雖只有短短的6條，但其意義巨大不可名狀，開啟了我國法典時(shí)代居住權(quán)先河，極大地豐富了我國用益物權(quán)體系，形成了中國特色居住權(quán)制度。

一、居住權(quán)概念及相關(guān)理論體系研究

居住權(quán)緣起于羅馬法的人役權(quán)制度，其最初設(shè)立目的為了保障沒有繼承權(quán)而又需要照顧的家庭成員的住房權(quán)益而設(shè)定，其并不是面向所有人，僅為特定身份關(guān)系的家庭成員或被解放奴隸專門而設(shè)，具有強(qiáng)烈的人身專屬性，因而不能自由轉(zhuǎn)讓。居住權(quán)后經(jīng)各國吸收、繼承并不斷發(fā)展，《法國民法典》規(guī)定居住權(quán)是一種使用權(quán)，其限制于居住權(quán)人及其家庭的必要居住，較全面的規(guī)定了居住權(quán)的設(shè)立方式，居住權(quán)的效力以及居住權(quán)人的權(quán)力和義務(wù)?！兜聡穹ǖ洹吩诶^承羅馬法的居住權(quán)制度同時(shí)，結(jié)合自己國家的社會(huì)生活需要，對(duì)居住權(quán)做了新的創(chuàng)設(shè)，規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓，不得繼承，只能是居住權(quán)人自己享有，居住權(quán)的設(shè)立只能通過合意與登記的原則設(shè)立?！兑獯罄穹ǖ洹吩诿鞔_規(guī)定了居住權(quán)同時(shí)也根據(jù)國情對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了獨(dú)特調(diào)整，其規(guī)定居住權(quán)僅以自己和家庭需要為限，不得隨意設(shè)立，包含配偶和子女。同時(shí)，包括認(rèn)領(lǐng)的私生子女，養(yǎng)子女以及，為家庭長期服務(wù)的人員，如保姆等。此外，《意大利民法典》還規(guī)定了喪偶者優(yōu)先取得房屋的居住權(quán)以及夫妻分居時(shí)，承擔(dān)撫養(yǎng)子女義務(wù)的配偶對(duì)房屋的居住權(quán)具有優(yōu)先性等等。

除大陸法系外，英美法系也有居住權(quán)相關(guān)規(guī)定，但不同于大陸法系國家或者地區(qū)的居住權(quán)制度。英國的居住權(quán)制度與避免家庭暴力相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)對(duì)弱者的保護(hù)，英國僅規(guī)定法定居住權(quán)，不允許當(dāng)事人隨意約定，居住權(quán)人只能提前向法院申請(qǐng)居住令，由法庭來發(fā)布居住令。美國相關(guān)居住權(quán)制度也強(qiáng)調(diào)對(duì)于弱勢(shì)群體的保護(hù)，如為了保護(hù)未成年監(jiān)護(hù)子女的合法利益，對(duì)子女有監(jiān)護(hù)權(quán)的離婚一方優(yōu)先取得房屋的使用權(quán)，以及規(guī)定“終身地產(chǎn)權(quán)”，保證老年人的居住權(quán)問題。

縱觀各國居住權(quán)相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)是典型的人役權(quán)，主要是指權(quán)利人對(duì)他人住宅，以居住為內(nèi)容進(jìn)行設(shè)定，通常是無償設(shè)立，且具有較強(qiáng)的身份性和家庭性，因而不可轉(zhuǎn)讓和繼承，甚至不可出租。居住權(quán)具有保障社會(huì)中弱勢(shì)群體住房權(quán)益的功能，其目的是為了保障特定自然人的住房利益，其主體往往限于婚姻家庭關(guān)系或者特定人身份關(guān)系，其內(nèi)容主要是對(duì)房屋擁有占有、使用的權(quán)利，其形式主要有法定居住權(quán)和意定居住權(quán)兩種，其通常隨著特定權(quán)利人死亡而消滅。

了解了居住權(quán)的相關(guān)概念、性質(zhì)和主要內(nèi)容以及特定的身份性和主要權(quán)利設(shè)定形式和其期限性，我們來具體的分析一下我國《民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，我國《民法典》專設(shè)第十四章居住權(quán)從366～371條6個(gè)條款對(duì)居住權(quán)概念、性質(zhì)、合同設(shè)立以及登記和消滅進(jìn)行了規(guī)定。結(jié)合上文居住權(quán)相關(guān)理論體系分析，可以看出我國居住權(quán)結(jié)合我國國情進(jìn)行了很大程度的選擇和取舍，當(dāng)然也顯現(xiàn)出我國當(dāng)前居住權(quán)制度規(guī)定略顯單薄。

二、《民法典》居住權(quán)制度發(fā)展與分析

各國居住權(quán)制度在立法目的，立法結(jié)構(gòu)，以及居住權(quán)的設(shè)立規(guī)則和變動(dòng)規(guī)則上基本類似，都是圍繞著本國的國情，在提高房屋效用，充分保護(hù)弱勢(shì)群體居有其所前提下設(shè)置的。我國居住權(quán)的設(shè)置，有我國獨(dú)特的背景，主要是解決公租房、老年人以房養(yǎng)老、政府和事業(yè)單位工作人員在公有住房上的居住等問題，以及非繼承人的居住，離婚后無住房一方，長期非婚同居者居住問題，為其提供了制度支持和保障，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。下面詳細(xì)的分析《民法典》居住權(quán)的6條規(guī)定，以明晰我國當(dāng)前居住權(quán)制度及存在的不足，為居住權(quán)制度更好的適用、發(fā)展和完善提供一定的建議。

(一)居住權(quán)僅規(guī)定了意定型居住權(quán)，沒有規(guī)定法定型居住權(quán)

《民法典》第366條規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活和居住的需要。通過此條，我們看到《民法典》僅規(guī)定了意定型居住權(quán)沒有規(guī)定法定居住權(quán)，這對(duì)于居住權(quán)的設(shè)立來說是片面的，不利于當(dāng)事人權(quán)利保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。我國設(shè)立居住權(quán)的主要目的是保障社會(huì)中的弱勢(shì)群的住房利益，讓他們居有其所，老有所居。意定型居住權(quán)是一方或者雙方的意思表示，根據(jù)合同約定、遺囑或遺贈(zèng)而設(shè)立，它對(duì)保障居住權(quán)人的住房需求方面存在一定不足，不能完全保障居住權(quán)人的居住需求。意定居住權(quán)的設(shè)立需要雙方約定，是房屋的所有人為自己的房屋設(shè)定一個(gè)義務(wù)，讓相對(duì)人居住自己房屋的義務(wù)。房屋所有人允許相對(duì)人居住自己的房屋，往往是因身份、感情或婚姻家庭關(guān)系設(shè)定，但是特定情形中，意定居住權(quán)很難實(shí)現(xiàn)，如對(duì)身份關(guān)系不認(rèn)可、感情破裂、家庭關(guān)系解體等情形，因此意定居住權(quán)存在一定局限性，只有設(shè)定法定居住權(quán)，讓法律明確規(guī)定居住權(quán)制度，才能更好地保護(hù)老人、婦女、兒童相關(guān)利益人的住房權(quán)益。法定性居住權(quán)的取得是根據(jù)法律的直接規(guī)定而設(shè)立的，居住權(quán)人取得居住權(quán)不需要經(jīng)過房屋所有人的同意，直接通過法律明確取得，這種法定型居住權(quán)對(duì)于處于弱勢(shì)地位的權(quán)利人的保護(hù)更加到位，例如，父母雙方感情破裂，雙方協(xié)議離婚，但是對(duì)未成年人子女的居住問題，雙方都不愿意接納。法定居住權(quán)能夠有效維護(hù)未成年人的居住權(quán)，強(qiáng)行限制所有權(quán)人權(quán)利，保障未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán)。為了更好地維護(hù)社會(huì)中弱勢(shì)群體的合理住房需求，應(yīng)當(dāng)設(shè)立法定型居住權(quán)，這樣也給司法實(shí)踐中法院在判決夫妻離婚無住房配偶一方、共同生活無住房家庭成員以及未成年子女的相關(guān)居住權(quán)案件時(shí)有法可依。

(二)投資性居住權(quán)不明確，居住權(quán)權(quán)利義務(wù)規(guī)定不全面

《民法典》第366條規(guī)定居住權(quán)人對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住為內(nèi)容，第369條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租名單當(dāng)事人另有約定的除外，通過這兩條看到，我國當(dāng)前的居住權(quán)采用了以居住為內(nèi)容的居住權(quán)，對(duì)于收益部分仍比較謹(jǐn)慎。從居住權(quán)的理論發(fā)展源頭來看，羅馬法上的居住權(quán)是包括居住和出租(收益)兩項(xiàng)內(nèi)容的，但當(dāng)前我國《民法典》規(guī)定居住權(quán)以占有和居住為內(nèi)容，很顯然未明確規(guī)定收益部分內(nèi)容，涉及收益部分只是允許當(dāng)事人另行約定。這里對(duì)于居住權(quán)的收益部分內(nèi)容的謹(jǐn)慎，給投資性居住權(quán)留下了一定的空間，但這也將導(dǎo)致在司法實(shí)踐中投資性居住權(quán)的保障缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。對(duì)于居住型投資，我國司法實(shí)踐中也存在較高的保護(hù)需求，如合作建房居住權(quán)的設(shè)立、合資購房居住權(quán)的約定、合作開發(fā)的居住權(quán)設(shè)置等等。

其次，我國當(dāng)前居住權(quán)對(duì)權(quán)利人和所有人相關(guān)權(quán)利義務(wù)保護(hù)不具體。對(duì)于權(quán)力人居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人可以通過請(qǐng)求侵權(quán)人停止侵權(quán)、排除妨害、消除危險(xiǎn)、返還居住權(quán)的權(quán)利。同時(shí)，對(duì)于房屋滅失居住權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的損失，還應(yīng)該給予居住權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)助，以解決居住權(quán)人的住房需求。與居住權(quán)人的權(quán)利對(duì)應(yīng)的是其義務(wù)，明確其義務(wù)才能更好地保護(hù)所有權(quán)人權(quán)益。如居住權(quán)人應(yīng)正當(dāng)合理行使居住權(quán)，承擔(dān)房屋正常使用的維修費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用，對(duì)于重大維修費(fèi)用，考慮居住權(quán)人的情況，應(yīng)由房屋所有人承擔(dān)責(zé)任，否則很可能會(huì)侵害到居住權(quán)人的正常利益。此外，應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)人在權(quán)利消滅時(shí)的返還責(zé)任，在權(quán)利人侵害所有人利益，以及濫用權(quán)利的情形下居住權(quán)人應(yīng)將房屋返還給房屋所有人。

(三)居住權(quán)適用主體不明確

對(duì)于居住權(quán)適用的主體，《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人是享有居住權(quán)的主體，很顯然據(jù)此條理解，居住權(quán)是通過合同約定方式設(shè)立，那么權(quán)利人很顯然只能是合同的訂立者，因而也只有訂立居住權(quán)合同的權(quán)利人才享有居住權(quán)，這里我們就發(fā)現(xiàn)，這一規(guī)定顯然不能符合居住權(quán)設(shè)立的初衷。居住權(quán)屬于人役權(quán)，具有很強(qiáng)的身份性，其很難和家庭成員近親屬清晰分開，權(quán)利人享有的居住權(quán)，往往會(huì)惠及其子女、家屬及其他近親屬或者特定法律關(guān)系人，因此，對(duì)居住權(quán)的主體問題，不能簡(jiǎn)單地做狹義解釋，對(duì)于權(quán)利人的共同受益人也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行考量。其實(shí)早在居住權(quán)產(chǎn)生之初的羅馬法就有相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)人的夫或妻、親屬，其他自由人享有同居住權(quán)人一樣的權(quán)利。后續(xù)的《德國民法典》《法國民法典》以及《瑞士民法典》以及意大利、葡萄牙、西班牙、智利等國家都有類似的規(guī)定，承認(rèn)家庭成員，以及特定身份的服務(wù)或者護(hù)理人員享有在權(quán)利房屋的居住權(quán)[1]，雖然此類規(guī)定不能當(dāng)然地解釋為相關(guān)家庭成員作為居住權(quán)的主體，但不進(jìn)行明確并給與保護(hù)很顯然不符合居住權(quán)立法目的，因此《民法典》應(yīng)該予以解釋。再就是《民法典》僅對(duì)意定型居住權(quán)的主體進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)于法定型居住權(quán)及其適用主體都未進(jìn)行規(guī)定，對(duì)于實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的社會(huì)保障功能和保護(hù)弱勢(shì)群體居住權(quán)的目的是非常不利的，需要《民法典》在后續(xù)的適用和實(shí)施過程中進(jìn)一步解釋和完善。

(四)居住權(quán)登記效力模式不完善

對(duì)于居住權(quán)的設(shè)定及登記效力，我國目前僅規(guī)定了意定方式和遺囑方式，對(duì)于法定居住權(quán)則并未規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?68條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)生效。以及371條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照本章有關(guān)規(guī)定。居住權(quán)的設(shè)立規(guī)則要結(jié)合我國國情和相關(guān)立法實(shí)踐，這樣才能有效地解決司法實(shí)踐中出現(xiàn)的居住權(quán)問題。當(dāng)前我國有兩種登記效力模式，登記生效主義和登記對(duì)抗主義，對(duì)于意定居住權(quán)368條已經(jīng)明確采用登記生效主義，對(duì)于遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的《民法典》371條規(guī)定參照本章有關(guān)規(guī)定但并未明確，本文認(rèn)為，如果簡(jiǎn)單套用登記生效主義，不利于維護(hù)遺囑居住權(quán)人權(quán)益，更不利于居住權(quán)的進(jìn)一步發(fā)展。關(guān)于遺囑居住權(quán)權(quán)利屬性可以參照適用沒問題，但是對(duì)于登記及生效方式問題是否適用則并未確定，遺囑設(shè)立居住權(quán)方式不同于一般意定方式設(shè)定，其具有單方性和特殊性，遺囑方式設(shè)立居住權(quán)何時(shí)生效以及是否都需要登記，不登記則無效？ 此外，《民法典》并未明確法定居住權(quán)及其生效模式，如法院判決，法律規(guī)定其他情形，如都采用登記生效主義，很顯然存在不足，對(duì)此，具體適用還需要《民法典》實(shí)施后進(jìn)行具體的解釋。

(五)居住權(quán)消滅情形規(guī)定不全面

對(duì)于居住權(quán)的消滅，《民法典》僅在370條規(guī)定居住期限屆滿和居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，相對(duì)來說不夠全面，對(duì)于權(quán)利人和所有人來說保護(hù)不到位。如當(dāng)居住權(quán)與所有權(quán)發(fā)生混同時(shí)，居住權(quán)已經(jīng)沒有存在的必要，此時(shí)如不及時(shí)地消滅居住權(quán)，很顯然不利于所有權(quán)人行使所有權(quán)；再就是在權(quán)利人拒不履行合同約定，故意破壞或?yàn)E用權(quán)力，違約將房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，或者造成房屋主體和結(jié)構(gòu)的破壞時(shí)，如不及時(shí)進(jìn)行制止，消滅居住權(quán)勢(shì)必給所有權(quán)人造成不可彌補(bǔ)的損失；除此之外，居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，權(quán)利人可不可以將居住權(quán)拋棄，拋棄會(huì)不會(huì)消滅居住權(quán)，如何消滅等。最后還要討論一下，在房屋滅失和房屋被征收或征用情形下居住權(quán)是否消滅。很顯然房屋是設(shè)立居住權(quán)的客觀條件，如果該房屋滅失或所有權(quán)歸國家所有，居住權(quán)便失去了其存在的載體，此時(shí)居住權(quán)因?yàn)槭シ课輼?biāo)的也應(yīng)消滅。建議《民法典》在具體司法適用中進(jìn)一步明確全面居住權(quán)消滅的情形。

三、《民法典》居住權(quán)制度的理解與適用建議

(一)在意定居住權(quán)的模式外，規(guī)定法定居住權(quán)

上文已經(jīng)論述，居住權(quán)的設(shè)定方式主要有法定取得和意定取得，意定取得根據(jù)當(dāng)事人的意思表示而取得居住權(quán)，有其便利性但也存在局限性。特定情形下還需依靠法定方式設(shè)定居住權(quán)，法定居住權(quán)是法律直接規(guī)定賦予特定人的權(quán)利，任何人不得以任何方式排除特定人享有，更能體現(xiàn)法律依靠國家強(qiáng)制力對(duì)社會(huì)生活中弱勢(shì)群體的保護(hù)，更加突出居住權(quán)的“濟(jì)弱”宗旨，實(shí)現(xiàn)立法的根本目的。對(duì)于法定居住權(quán)我國原《婚姻法》司法解釋《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》規(guī)定：第十四款規(guī)定，婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過兩年。以及《最高人民法院〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉》中對(duì)共同生活家庭成員的居住權(quán)問題都是進(jìn)行了支持和保護(hù)的。結(jié)合我國國情和相關(guān)司法實(shí)踐，對(duì)于法定居住權(quán)不應(yīng)回避，當(dāng)然也不應(yīng)當(dāng)通過合同方式設(shè)定，《民法典》在未來的發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)增加法定居住權(quán)相關(guān)規(guī)定，給此類居住權(quán)爭(zhēng)議糾紛案件解決，提供正當(dāng)、明確的法律依據(jù)。具體包括，首先，規(guī)定未成年子女對(duì)其父母住房的居住權(quán)。未成年人生理和心理還需要父母的監(jiān)護(hù)和撫養(yǎng)，法定居住權(quán)能更好的落實(shí)父母的監(jiān)護(hù)權(quán)和保障未成年人的利益。其次，規(guī)定父母年老時(shí)對(duì)其子女的住房享有法定居住權(quán)。我國當(dāng)前傳統(tǒng)更多的是子女成年后老年通常將自己住房贈(zèng)與子女，法律雖然規(guī)定了成年子女對(duì)年老的父母有贍養(yǎng)的義務(wù)，但養(yǎng)兒不肖的例子并不鮮見，規(guī)定父母年老時(shí)對(duì)其子女的住房享有法定居住權(quán)可以讓子女的贍養(yǎng)義務(wù)真正落實(shí)到實(shí)處。再次，規(guī)定配偶一方對(duì)另一方的住房享有法定居住權(quán)，包括配偶一方對(duì)另一方的住房享有居住權(quán)，以及上文所說的離婚后無住房一方對(duì)另一方的房屋享有一定的居住權(quán)，這樣才能更好的體現(xiàn)家庭的職能，更好的體現(xiàn)居住權(quán)對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)的職能。

(二)明確投資性居住權(quán)，完善居住權(quán)相關(guān)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容

上文已經(jīng)論述，我國《民法典》增加居住權(quán)相關(guān)規(guī)定，可以解決公租房問題，老年人以房養(yǎng)老問題，以及相關(guān)弱勢(shì)群體的居住權(quán)問題，但是，《民法典》居住權(quán)設(shè)定條件過窄，不利于居住權(quán)制度發(fā)揮最大效用?！睹穹ǖ洹肪幼?quán)制度的適用應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國特殊國情和司法實(shí)踐，特別是在當(dāng)前高房?jī)r(jià)背景下投資性居住權(quán)的存在，可以解決社會(huì)生活中很多棘手的問題，如實(shí)踐中以建設(shè)用地使用權(quán)出資合作建房問題，實(shí)踐中自然人、法人、非法人組織的住房租賃權(quán)問題。對(duì)于居住權(quán)，大多數(shù)國家認(rèn)為居住權(quán)是限制性人役權(quán)，設(shè)立居住權(quán)的目的是為了保障社會(huì)中弱勢(shì)群體的住房利益，因而居住權(quán)人原則上不具有房屋收益權(quán)。但是，結(jié)合我國用益物權(quán)體系，我國并未區(qū)分單純的人役權(quán)和地役權(quán)，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，因而，居住權(quán)具有用益物權(quán)的特性，在當(dāng)事人對(duì)居住權(quán)的使用達(dá)成意思一致，居住權(quán)人可以享有房屋收益權(quán)。這一點(diǎn)在《民法典》369條，也是有所體現(xiàn)的。當(dāng)然，這里的體現(xiàn)只是含糊的允許當(dāng)事人在雙方約定情形下享有收益權(quán)，這就給投資性居住權(quán)在司法實(shí)踐中適用造成了很大的障礙。當(dāng)前背景下我國房?jī)r(jià)居高不下，居住權(quán)已經(jīng)突破原來以使用和居住的內(nèi)容，擴(kuò)展到投資和消費(fèi)領(lǐng)域，如合作建房中居住權(quán)的保護(hù)，張煥旺與薛建等排除妨礙糾紛案[2]，以及合資建房中居住權(quán)保護(hù)案等，都體現(xiàn)了對(duì)投資性居住權(quán)的保護(hù)，不僅如此，對(duì)于投資性居住權(quán)《德國民法典》德國《住宅所有權(quán)法》也是給與承認(rèn)的。此外，在我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中一直存在爭(zhēng)議的住房合作開發(fā)模式，其本質(zhì)沖突完全可以通過設(shè)定投資性居住權(quán)予以解決。因此，本文建議《民法典》在現(xiàn)有框架對(duì)投資性居住權(quán)持謹(jǐn)慎態(tài)度前提下，進(jìn)一步擴(kuò)大解釋居住權(quán)制度，進(jìn)一步明確允許投資性居住權(quán)設(shè)定，并明確投資性居住權(quán)相關(guān)設(shè)立規(guī)則、主體范圍、權(quán)利義務(wù)、轉(zhuǎn)讓、效力及權(quán)利保護(hù)等具體細(xì)則，以充實(shí)和完善居住權(quán)制度體系。

其次，《民法典》缺少對(duì)居住權(quán)相關(guān)的保護(hù)，權(quán)利人相關(guān)義務(wù)規(guī)定缺失。根據(jù)《民法典》規(guī)定居住權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)，具有物權(quán)的特性，當(dāng)居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人只能根據(jù)民法典總則、以及物權(quán)編總則和用益物權(quán)總則進(jìn)行民事責(zé)任賠償?shù)谋Ｗo(hù)。但是居住權(quán)不同于一般物權(quán)和用益物權(quán)，有其本身特性，除明確傳統(tǒng)停止侵害、排除妨礙、返還占有、恢復(fù)原狀等保護(hù)形式前提下，還應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定居住權(quán)保護(hù)的內(nèi)容，包括房屋的所有人發(fā)生了變更時(shí)，不影響居住權(quán)人的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)明確權(quán)利人對(duì)于房屋及附屬設(shè)施必要修繕和合理使用義務(wù)；權(quán)利人不得改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)和內(nèi)部構(gòu)造，不得對(duì)房屋進(jìn)行破壞性的使用；對(duì)于第三人破壞行為，還應(yīng)及時(shí)采取措施；如因居住權(quán)人過失造成房屋嚴(yán)重毀損時(shí)，所有權(quán)法人可以消滅居住權(quán)并要求居住權(quán)人返還房屋；對(duì)于居住權(quán)人返還房屋應(yīng)當(dāng)保證房屋體和內(nèi)部結(jié)構(gòu)完整。

(三)在現(xiàn)有規(guī)定下，擴(kuò)大解釋居住權(quán)適用主體

對(duì)于居住權(quán)的主體《民法典》規(guī)定居住權(quán)人是其權(quán)利主體，但居住權(quán)不同于一般的權(quán)利類型，其權(quán)利主體和利益主體可能是多個(gè)，如果僅僅規(guī)定權(quán)利主體，不明確相關(guān)利益主體，不利于保障居住權(quán)人合法利益。上文已論述居住權(quán)是與特定身份關(guān)系和家庭婚姻關(guān)系相關(guān)，居住權(quán)人往往無法脫離家庭生活。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)包括居住權(quán)權(quán)利人和相關(guān)利益人，包括其家庭成員及近親屬，如子女，包括婚生非婚生以及法律認(rèn)為構(gòu)成收養(yǎng)關(guān)系的子女。再就是，有撫養(yǎng)關(guān)系和贍養(yǎng)關(guān)系的近親屬等，應(yīng)當(dāng)屬于居住權(quán)利人，他們享有居住權(quán)，他們的居住權(quán)是根據(jù)居住權(quán)人的權(quán)利而設(shè)，是一種間接性的權(quán)利，或者說相關(guān)利益人，但對(duì)于相關(guān)利益人是否直接作為居住權(quán)人，待下文分析。我國對(duì)于居住權(quán)主體的規(guī)定，要充分考慮中國的基本國情，細(xì)化居住權(quán)的主體，探索出一項(xiàng)有中國特色的居住權(quán)制度。如果僅規(guī)定權(quán)利人作為居住權(quán)的主體，很顯然范圍過窄，不利于相關(guān)利益人權(quán)益保護(hù)。當(dāng)前居住權(quán)主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國國情和相關(guān)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行擴(kuò)大解釋適用，包括婚姻法，繼承法內(nèi)容，將配偶、父母、子女，其他沒有住所而需要居住幫助的離婚配偶，長期一起生活居住的家庭成員以及其他需要生活居住保障的自然人納入居住權(quán)的保障范圍，但并未當(dāng)然的作為居住權(quán)人，本文建議鑒于居住權(quán)的身份關(guān)系和家庭繼承關(guān)系，對(duì)于相關(guān)利益人法律保護(hù)其在原居住權(quán)人權(quán)力范圍內(nèi)享有居住權(quán)，其不能轉(zhuǎn)讓和繼承權(quán)利人居住權(quán)。此外，建議《民法典》在增加法定居住權(quán)之外，進(jìn)一步明確法定居住權(quán)主體，特別是與被繼承人有特定身份關(guān)系人享有居住權(quán)的問題，如被繼承人的父母、對(duì)被繼承人盡了撫養(yǎng)教育義務(wù)的人、盡了贍養(yǎng)義務(wù)的被繼承人的兒媳、女婿或及子女等，應(yīng)明確其對(duì)被繼承房屋享有法定居住權(quán)。[3]

(四)完善居住權(quán)登記模式和登記效力

對(duì)于居住權(quán)的登記模式和登記效力，《民法典》368條進(jìn)行了規(guī)定，但僅規(guī)定了意定居住權(quán)的登記生效，對(duì)于遺囑設(shè)立和法定居住權(quán)的設(shè)立、生效以及對(duì)抗并未進(jìn)行規(guī)定。首先對(duì)于合同設(shè)立方式，采用登記生效模式，顯然比登記對(duì)抗模式更加簡(jiǎn)單易懂，便于雙方當(dāng)事人進(jìn)行交易。但對(duì)于遺囑設(shè)立居住權(quán)，如果參照登記生效模式，很顯然不符合繼承法關(guān)于遺囑一般是在立遺囑人死亡時(shí)即生效的法理，所以對(duì)于遺囑設(shè)立居住權(quán)很顯然不能使用登記生效模式，再就是考慮我國長期以來，繼承作為非法律行為的長期立法和司法實(shí)踐。因此，關(guān)于居住權(quán)的登記問題，建議《民法典》在合同方式設(shè)立上采用登記生效，不登記則僅發(fā)生債權(quán)上的效力。對(duì)于遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，則不宜采用登記生效要件，建議采用登記對(duì)抗主義，自遺囑生效時(shí)居住權(quán)設(shè)立，不以辦理登記為生效要件，畢竟繼承的發(fā)生屬于非法律行為，其次建議《民法典》適用中進(jìn)一步明確遺囑設(shè)立居住權(quán)對(duì)抗第三人的效力相關(guān)規(guī)定，沿用我國未經(jīng)登記不得對(duì)抗原則。

(五)完善居住權(quán)消滅情形

對(duì)于居住權(quán)的消滅，《民法典》第370條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，很顯然規(guī)定過于簡(jiǎn)單。居住權(quán)的特定人身性決定了其本身有期限性，但這并不是居住權(quán)消滅的唯一情形，居住權(quán)消滅還包括其他情形，如混同、拋棄、權(quán)力濫用等等。當(dāng)居住權(quán)與所有權(quán)混同時(shí)，很顯然作為用益物權(quán)的居住權(quán)就沒有存在的必要，此時(shí)居住權(quán)自動(dòng)消滅。其次，對(duì)于居住權(quán)人權(quán)利濫用行為，為保護(hù)所有權(quán)人利益，如居住權(quán)人對(duì)他人的房屋隨意使用，超過了居住生活的需要時(shí)，為保障所有人的利益，此時(shí)應(yīng)當(dāng)可以消滅居住權(quán)。對(duì)于居住權(quán)的拋棄，應(yīng)當(dāng)明確權(quán)利人必須申請(qǐng)并完成注銷登記才能消滅居住權(quán)，對(duì)于法定居住權(quán)做出拋棄意思則表示居住權(quán)消滅。再次，我國設(shè)立居住權(quán)的背景和初衷很大一部分是為了保障社會(huì)中弱勢(shì)群體的住房需求，如果對(duì)于居住權(quán)人權(quán)利濫用不進(jìn)行任何禁止，會(huì)造成十分惡劣的社會(huì)影響，因此必須完善相關(guān)情形的法律規(guī)定。此外，《民法典》對(duì)于法定居住權(quán)消滅的情形也應(yīng)進(jìn)行完善，如離婚無房一方配偶再婚，家庭成員購房，居住權(quán)人濫用居住權(quán)，以及發(fā)生混同或拋棄或者房屋滅失的情形，居住權(quán)消滅。再就是對(duì)于權(quán)利人長期不行使居住權(quán)，為保護(hù)所有權(quán)人以及物盡其用原則，應(yīng)設(shè)定居住權(quán)不使用則居住權(quán)消滅等，對(duì)于投資居住權(quán)消滅問題，基于保護(hù)投資人權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其可以繼承。

關(guān)于《民法典》居住權(quán)制度相關(guān)問題就分析到這里，希望能為民法典的適用和實(shí)踐提供一點(diǎn)有意義的建議。此外，關(guān)于居住權(quán)和繼承編銜接問題，《民法典》缺少相應(yīng)細(xì)化的規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化銜接。特別是對(duì)于當(dāng)事人進(jìn)行特別約定有償取得以及投資性居住權(quán)是否可以繼承問題，以及關(guān)于居住權(quán)的主體與繼承法之間關(guān)系問題都是值得討論的，限于內(nèi)容和篇幅限制本文不再詳述，期待《民法典》實(shí)施后進(jìn)一步詳細(xì)解釋。