文/劉昊（石家莊富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)管理理論簡(jiǎn)述

風(fēng)險(xiǎn)管理是指在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不可避免的環(huán)境下將風(fēng)險(xiǎn)盡量控制在最小范圍內(nèi)、將結(jié)果控制在最輕程度內(nèi)的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)管理包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的甄別、評(píng)估和應(yīng)變、監(jiān)督。最為理想化的風(fēng)險(xiǎn)管理是依照先后次序，第一時(shí)間處理那些可能造成無(wú)法挽回?fù)p失或后果的風(fēng)險(xiǎn)，而后處理那些影響程度較輕的風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際情況常常恰恰相反，因?yàn)槎虝r(shí)間內(nèi)無(wú)法判定風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重、程度，自然也就無(wú)法保障所實(shí)行的舉措是最優(yōu)化最到位的[1]。而且風(fēng)險(xiǎn)管理也涉及對(duì)資源的利用，而資源利用必然產(chǎn)生一定的成本，雖然最好的風(fēng)險(xiǎn)管理舉措是耗費(fèi)最少的成本開(kāi)支獲得最大化的風(fēng)險(xiǎn)管控結(jié)果，但顯然這是不可能的，因此才需要我們予以重視并加強(qiáng)研究。

二、建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特征和風(fēng)險(xiǎn)研究

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特征

地產(chǎn)商品和其他產(chǎn)品有所不同，在投資時(shí)也應(yīng)有所警惕。房地產(chǎn)是沒(méi)辦法移動(dòng)的產(chǎn)品，也就是地產(chǎn)的位置是固定的，而其他產(chǎn)品則是能夠運(yùn)輸搬運(yùn)的。地產(chǎn)產(chǎn)品的這一屬性決定了地產(chǎn)市場(chǎng)是具有區(qū)域化特征的。一棟樓中每一套房子的朝向、樓層、位置等都極大影響的房子的價(jià)格。所以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)或者投資時(shí)要全方位考慮產(chǎn)品的地理位置因素，后續(xù)是否會(huì)有所改變等。

（二）地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

除了地理位置的無(wú)法移動(dòng)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中還面臨以下幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)很好理解，像我們所熟知的自然災(zāi)害等這些無(wú)法為人力所控制和左右的風(fēng)險(xiǎn)均屬于自然風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)生出乎意料，所造成的損失也難以估量，尤其對(duì)建筑房屋而言很可能是毀滅性結(jié)果。比如洪水、泥石流、地震等自然風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，那房屋建筑坍塌概率多數(shù)在90%以上，建設(shè)或者投資時(shí)務(wù)必要將此因素考量在內(nèi)，全面分析當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、氣候等條件，以防后續(xù)造成傷亡損失。

國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)則是指由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩而造成地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏，從而令投資者蒙受損失。比如國(guó)際性經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，即所在區(qū)域位置對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的不同程度影響[2]。如今建筑企業(yè)爭(zhēng)相建造學(xué)區(qū)房便是最大化減輕區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。那些地段較為繁華、交通較為便利等占據(jù)社會(huì)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)位置的房產(chǎn)，相較于位置偏僻經(jīng)濟(jì)發(fā)展清冷的房產(chǎn)，價(jià)格極可能翻數(shù)倍不止。

（三）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

建筑房地產(chǎn)從初期開(kāi)發(fā)到最終交易，周期非常長(zhǎng)。而時(shí)間恰是產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的一大必要元素。開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，期間可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就越多。具體體現(xiàn)在以下幾方面：

第一是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。這是一個(gè)較大的變化因素，開(kāi)發(fā)期愈久，開(kāi)發(fā)后續(xù)的成本費(fèi)用、租金、售價(jià)等也就存在著越大的不確定性，可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是呈直線(xiàn)上升的。第二是市場(chǎng)收益。地產(chǎn)使用年限越久，各項(xiàng)管理、維修、保養(yǎng)費(fèi)用就越多，收益指數(shù)也就隨之越小。而當(dāng)這些費(fèi)用遠(yuǎn)超過(guò)租金或者售賣(mài)收益時(shí)，那其經(jīng)濟(jì)價(jià)值就很低了。第三是土地使用權(quán)。建筑開(kāi)發(fā)商所擁有的土地使用權(quán)是有限的，如果期滿(mǎn)國(guó)家便會(huì)回收，包括土地上的一切建筑物。第四，大眾的需求。伴隨著大眾生活水平的提升其要求也越來(lái)越高，比如需要智能化、綠色化等。因此房屋的改建周期也會(huì)隨之縮短。如果產(chǎn)生改建情況，開(kāi)發(fā)商便難以再轉(zhuǎn)租或售賣(mài)，這期間閑置的風(fēng)險(xiǎn)性也是非常大的。最后，開(kāi)發(fā)中各流程風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)期間包含多個(gè)流程環(huán)節(jié)，每一個(gè)流程都是緊密相連的，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差池，那將影響整個(gè)流程，帶來(lái)極為慘重的經(jīng)濟(jì)損耗。

三、建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理措施

（一）風(fēng)險(xiǎn)甄別

建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)大體上分為投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售等幾個(gè)環(huán)節(jié)。不同環(huán)節(jié)其風(fēng)險(xiǎn)也不同[3]。比如投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)源自政策，土地獲取環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)源自開(kāi)發(fā)價(jià)值、開(kāi)發(fā)難易度等，建設(shè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)源自施工管理、安全事故、交付是否如期等。租售環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)則源自市場(chǎng)和客戶(hù)需求，每一個(gè)環(huán)節(jié)中風(fēng)險(xiǎn)如若不加以甄別和注意，必然會(huì)造成較大的損失，且會(huì)極大地影響后續(xù)環(huán)節(jié)，所以要找準(zhǔn)每個(gè)階段的具體風(fēng)險(xiǎn)根源，從源頭處加以重視。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常常會(huì)發(fā)生很多難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，因此投資方需預(yù)先針對(duì)建筑項(xiàng)目的規(guī)模、用途、類(lèi)型加以評(píng)估和審查，來(lái)檢測(cè)期間可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)概率以及可能帶來(lái)的損失，未雨綢繆將其控制在一定范圍內(nèi)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

一旦風(fēng)險(xiǎn)清楚甄別后，便可著手加以處理和應(yīng)對(duì)。不過(guò)在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，確保應(yīng)對(duì)舉措的科學(xué)化、規(guī)范化。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)處理方法中，回避式是最為簡(jiǎn)單的，但只針對(duì)特定風(fēng)險(xiǎn)有效。對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)，則可通過(guò)分?jǐn)偡▉?lái)降低風(fēng)險(xiǎn)影響力度，盡可能減少個(gè)體企業(yè)的損失。

（四）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不是靜態(tài)化的，因此風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)伴隨出現(xiàn)在整個(gè)周期中。因此除了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)甄別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)外，還要加強(qiáng)監(jiān)督管理，這就需要?jiǎng)?chuàng)建完善的管理機(jī)制，訂立相關(guān)科學(xué)化管理制度，形成實(shí)時(shí)監(jiān)控體系，來(lái)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的全程監(jiān)測(cè)和管控。

四、結(jié)語(yǔ)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中必然會(huì)出現(xiàn)各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，所以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)開(kāi)發(fā)前需對(duì)每種風(fēng)險(xiǎn)因素加以細(xì)致化考量，科學(xué)地勘測(cè)和預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)影響程度，訂立全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理方案，從而加強(qiáng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管控力度，促使其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益達(dá)到統(tǒng)一和平衡。