蘇子涵

（華東政法大學，上海 200050）

一、不動產(chǎn)事實物權(quán)的提出

物權(quán)具有絕對排他的效力，其得喪變更需有足由外部可以辨認的表征，始得透明其法律關(guān)系，減少交易成本，避免第三人遭受損害，保護交易安全，[1]這種可由外部辨認的表征，即為物權(quán)變動的公示方法，我們又稱為物權(quán)公示原則。我國物權(quán)法第六條①和第九條②分別明確規(guī)定了物權(quán)公示的原則和不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付的公示方法。因此在我國，原則上對于基于法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動，物權(quán)人要想取得物權(quán)，需要滿足法定的公示方法。

現(xiàn)實生活紛繁復(fù)雜，由于登記錯誤、原因法律行為效力變化、當事人真實意思保留等原因，真實權(quán)利人與擁有物權(quán)公示外觀的權(quán)利人不一致的情形時有發(fā)生?；诖?，2001年，我國學者孫憲忠和常鵬翱通過對客觀事實的總結(jié)，以保護真實權(quán)利人的利益為目的，在理論界率先提出了“事實物權(quán)”這一概念。

事實物權(quán)，指沒有法定的物權(quán)公示要件，但是權(quán)利人能夠證明其享有真正物權(quán)。與事實物權(quán)相對的是法律物權(quán)，指具備法定公示要件，權(quán)利的正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)。

需要闡明的一點是，本文探討的事實物權(quán)的范圍將限定在不動產(chǎn)事實物權(quán)，而不包括動產(chǎn)事實物權(quán)在內(nèi)，理由主要有兩點。首先，動產(chǎn)的公示方式是動產(chǎn)占有的交付，而交付不需要借助國家公權(quán)力，僅由私人即可完成的公示行為。一般情況下，事實物權(quán)人對于自己所享有物權(quán)的動產(chǎn)都保有占有，因此對于法律物權(quán)人來說，其很難將標的物處分，交付給第三人。其次，由于動產(chǎn)具有流通速度快、升值空間不大等特點，因此對于動產(chǎn)的救濟，事實物權(quán)人一般都通過損害賠償請求權(quán)或不當?shù)美颠€請求權(quán)來使權(quán)利獲得救濟，實踐中發(fā)生關(guān)于動產(chǎn)事實物權(quán)的糾紛也很少。因此，本文只對不動產(chǎn)事實物權(quán)進行分析和探討。

不動產(chǎn)事實物權(quán)的概念一經(jīng)提出，便在學界引發(fā)了對其性質(zhì)、保護方式等問題的廣泛討論。與之相反的是，我國司法實務(wù)界過去一直對此概念持保守態(tài)度，各地法院堅持我國“債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式，將登記作為不動產(chǎn)完成物權(quán)變動的唯一標準，真實物權(quán)人只能依靠更正登記、異議登記來尋求對物權(quán)的保護。直至 2009年，在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》（法釋[2009]7號）③第一條第二款中，司法解釋承認了商品房買賣關(guān)系中買受人的事實物權(quán)人地位。在當前的司法實務(wù)中，對于不動產(chǎn)事實物權(quán)的概念的承認，各地法院基本已經(jīng)形成共識。但是，由于缺乏法律和司法解釋的明文規(guī)定，對于不動產(chǎn)事實物權(quán)的成立條件、法律效力等問題，法官們認識不甚統(tǒng)一，這也造成了各地法院對于不動產(chǎn)事實物權(quán)的認定具有任意性。比如A 法院認為支付價款和交付是不動產(chǎn)事實物權(quán)成立的條件，但是B 法院則認為基于物權(quán)法定原則，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)登記，事實物權(quán)人只能享有債權(quán)請求權(quán)。

事實物權(quán)非邏輯推演的產(chǎn)物，而是對生活觀察的結(jié)果，因此想要解決不動產(chǎn)事實物權(quán)的司法混亂局面，就有必要從現(xiàn)實的糾紛出發(fā)，通過對不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛進行類型化整理，探究其各自的共性和不同的特性，以求得探究不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛在現(xiàn)實中的解決。

二、不動產(chǎn)事實物權(quán)的司法境遇和理論研究現(xiàn)狀

（一）不動產(chǎn)事實物權(quán)的司法境遇

最高人民法院雖然在司法解釋和判決書中引入了事實物權(quán)的概念，但是并沒有對事實物權(quán)作出進一步的說明，這也就造成了司法審判實踐中，法官們對不動產(chǎn)事實物權(quán)的理解和認識存在較大差異。當前司法實踐對不動產(chǎn)事實物權(quán)的認識主要有以下三種：

第一，不承認不動產(chǎn)事實物權(quán)的存在，堅持不動產(chǎn)登記生效主義的物權(quán)變動模式，未完成登記的不動產(chǎn)權(quán)利人，只依據(jù)約定享有債權(quán)。

在“林延香與劉愛華、劉愛平所有權(quán)確認糾紛”一案中，④法官認為，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條和第十四條的規(guī)定，登記是確認不動產(chǎn)物權(quán)的唯一依據(jù)，在房屋買賣中，買方雖然已經(jīng)支付了全部價款，但依然只享有請求賣方交付房屋并協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的合同之債，即荊州中級人民法院堅持“物權(quán)法定原則”，對于未登記的事實物權(quán)人，不承認其物權(quán)人的地位，而認為其只享有債權(quán)。

第二，承認不動產(chǎn)事實物權(quán)的存在，但認為其屬于在交易中不能對抗善意第三人，只能對抗法律物權(quán)人的特殊物權(quán)。

在“彭平與施田力物權(quán)確認糾紛案”中，⑤法官認為事實物權(quán)是法律物權(quán)的事實基礎(chǔ)，法律物權(quán)是事實物權(quán)的公示宣告，當二者產(chǎn)生沖突時，在不涉及第三人利益保護、無需彰顯物權(quán)公示公信力的情況下，人民法院可在查明取得物權(quán)之原因法律關(guān)系基礎(chǔ)上，依據(jù)充分有效證據(jù)給予事實物權(quán)以保護，以重新確定法律物權(quán)層面上的真正權(quán)利歸屬。北京第三中級人民法院的法官在這里承認了事實物權(quán)人的法益需要得到保護，但認為此種法益在面對交易中善意的第三人時需要讓位，不能對抗交易中的善意第三人。

第三，不動產(chǎn)事實物權(quán)是一種介于物權(quán)和債權(quán)之間的權(quán)力狀態(tài)。

在“顧某某、鄭某某與被上訴人張某某、原審被告蔡某某、張某某與顧某某所有權(quán)確認糾紛”一案中，⑥湖州中院通過對最高人民法院法釋【2004】15 號第十七條的解讀，認為房屋買受人對房屋享有的權(quán)利隨著價款的支付、占有時間的延長、向出賣人請求過戶等行為逐步得到強化，在買受人履行完全部合同義務(wù)并對房屋實現(xiàn)占有后，買受人獲得無限接近于物權(quán)的權(quán)利。因此此種權(quán)利應(yīng)當受到法律的保護。在這里，湖州中院采用了動態(tài)化的視角，將房屋交易過程中買賣雙方權(quán)利義務(wù)的移轉(zhuǎn)視為由債權(quán)債務(wù)關(guān)系向物權(quán)關(guān)系移轉(zhuǎn)的過程。

由上可以看出來，法官們對不動產(chǎn)事實物權(quán)理解的差異不僅存在于對不動產(chǎn)事實物權(quán)存在與否持不同態(tài)度的法官之間，也存在于認可不動產(chǎn)事實物權(quán)的法官之間。

（二）不動產(chǎn)事實物權(quán)的理論研究現(xiàn)狀

學術(shù)界對于不動產(chǎn)事實物權(quán)研究，多集中在分析討論不動產(chǎn)事實物權(quán)的性質(zhì)，期望通過對不動產(chǎn)事實物權(quán)性質(zhì)的研究為其支持或者反駁該理論尋找到學理依據(jù)。當前不同學說對于不動產(chǎn)事實物權(quán)的研究已初步成型，主要有“物權(quán)說”“債權(quán)說”和“中間權(quán)利說”三種觀點。不同觀點各有利弊，且均有得以適用的具體場合。

首先，持物權(quán)說的孫憲忠教授認為，事實物權(quán)人的利益應(yīng)當受到保護。從權(quán)利主體對權(quán)利客體所享有的利益來看，物權(quán)人有權(quán)處分標的物，這種權(quán)利和權(quán)利客體之間的關(guān)聯(lián)性表現(xiàn)為標的物所蘊含的利益歸屬，只要這種關(guān)聯(lián)性符合社會公共利益和交易之舉，即使這種關(guān)聯(lián)性沒有通過法定的公示方式表現(xiàn)出來，法律也不能排斥或者拒絕保護這種利益。[2]從登記本身來說，登記是外化物權(quán)人內(nèi)在支配意思的技術(shù)表征手段，是為物權(quán)本質(zhì)屬性服務(wù)的一種工具。[3]登記與物權(quán)歸屬之間并不存在必然聯(lián)系，不動產(chǎn)物權(quán)的效力并不來源于登記，登記只產(chǎn)生物權(quán)歸屬的推定，此推定可以通過事實物權(quán)人的舉證被推翻。從對物權(quán)的本質(zhì)分析來說，物權(quán)的根本屬性不是排他性而是支配性，[4]事實物權(quán)人不論是直接支配還是許可包括登記權(quán)利人在內(nèi)的其他人占有使用不動產(chǎn)，都是其自由行使支配權(quán)的體現(xiàn)。因此，不動產(chǎn)事實物權(quán)應(yīng)當屬于物權(quán)的一種。

其次，持債權(quán)說的學者認為，物權(quán)的基本內(nèi)核是直接支配效力和排他效力。事實物權(quán)在未完成登記的情況下，無法轉(zhuǎn)讓標的物，且不能對抗交易中的善意第三人，將事實物權(quán)認定為物權(quán)，是將物權(quán)的公示方式與物權(quán)的表現(xiàn)形式混為一談。我國作為堅持嚴格的物權(quán)法定主義國家，法律明確規(guī)定登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生效要件，不動產(chǎn)事實物權(quán)的認定，不僅與我國的法律規(guī)定產(chǎn)生沖突，而且會突破現(xiàn)有的財產(chǎn)二元體制。對于事實物權(quán)，完全可以通過賦予事實物權(quán)人以請求權(quán)等其他手段對其利益進行保護。

最后，持中間權(quán)利說的學者認為，傳統(tǒng)的物債二分的劃分標準體系，以登記作為物權(quán)變動與債權(quán)變動的唯一分界線，其本身就具有不周延性。在不動產(chǎn)的物權(quán)變動過程中，交付使得所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分割和轉(zhuǎn)移，因此應(yīng)當采用實質(zhì)化的分析思維，認為在不動產(chǎn)交易的過程中，以價款支付和交付占有組合而形成的時間，其性質(zhì)屬于介于債權(quán)和物權(quán)之間的中間型權(quán)利。[5]

筆者認為，對于不動產(chǎn)事實物權(quán)性質(zhì)的探究，有助于法律特別是民法對事實物權(quán)進行規(guī)范和調(diào)整，其作用和意義是不可否認的。但是，作為成文法國家，我國法律的制定有著嚴格的規(guī)則體系，在當前理論研究不充分、實踐發(fā)展不完善的情況下，法律很難認定不動產(chǎn)事實物權(quán)的性質(zhì)并將其納入法律體系，探討不動產(chǎn)事實物權(quán)性質(zhì)的現(xiàn)實意義有限。其次，對于不動產(chǎn)事實物權(quán)，我們談?wù)摰牟皇且粋€列舉出所有要素就得以定義的概念，想要通過一個“打包式”的觀點對不動產(chǎn)事實物權(quán)進行定性，無疑是不合實際的。

三、不動產(chǎn)事實物權(quán)的類型化分析

通過對司法審判實踐中不同情境下的不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛進行類型化整理，筆者認為可以將不動產(chǎn)事實物權(quán)分為約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)、轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)和家庭型不動產(chǎn)事實物權(quán)。不同類型的不動產(chǎn)事實物權(quán)，其構(gòu)成要件有所不同。

（一）約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)

約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)是指，本應(yīng)取得法律物權(quán)的權(quán)利人，以保留物權(quán)的意思表示，委托或指令他人就標的物享有法律物權(quán)。其典型案例就是借名買房案件。借名買房，即實際購房人借他人名義購買房屋，但是當事人約定房屋的實際所有權(quán)歸屬于實際購房人。

借名合同既是這類案件的典型特征，也是這類不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛的核心，因此首先有必要對借名約定在約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)中所起到的作用進行探究。我國《合同法》第五十二條規(guī)定，在不損害社會公共利益和違反法律強行性規(guī)范的前提下，允許當事人自由訂立合同，因此借名合同原則上有效。在借名合同中，借名人和出名人必然會對不動產(chǎn)的歸屬作出約定。需要注意的是，這種關(guān)于約定是對物的歸屬的約定而非出名人對借名人享有請求權(quán)的約定。因此筆者認為，在不涉及第三人時，法律應(yīng)當充分尊重當事人的意思自治，保護借名人的真實物權(quán)。我國是“債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式，不承認物權(quán)合意的獨立存在，但是在審判實踐中，對于諸如“保留所有權(quán)之意思”“約定產(chǎn)權(quán)分割的分家字據(jù)之類的合意”，法院是承認其對于物權(quán)歸屬所起到的作用的。[6]在“吳重凡與鄭磊所有權(quán)確認糾紛上訴案”中，⑦法院認為，鄭磊本應(yīng)以自己名義購買訴爭房屋，取得訴爭房屋的所有權(quán)，但其以保留所有權(quán)的意思表示，依據(jù)協(xié)議書委托吳重凡購買訴爭房屋，使自身享有事實意義上的所有權(quán)……賦予登記以公信效力，僅是為保護因善意信賴登記而取得不動產(chǎn)權(quán)利的第三人所設(shè)，在不涉及第三人利益的情況下，當事實物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生不一致時，法律注重客觀事實，雖然事實物權(quán)人對不動產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當保護該事實物權(quán)人的真實權(quán)利。雖然法院在該案中并未說明該物權(quán)歸屬合意是否獨立于債權(quán)合同而存在，但是這并不妨礙法院依據(jù)當事人的約定作出物權(quán)歸屬的判斷。對于借名買房案件來說，借名人與出名人之間關(guān)于物權(quán)歸屬的合意是借名人取得物權(quán)的正當原因。因此，當事人之間關(guān)于爭議不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬是認定約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)的核心構(gòu)成要件。

其次，對于借名買房型案件來說，當事人之間借名買房的前提是由于某種原因，借名人無法使自己成為法律物權(quán)人，即借名理由是借名的前提條件。法院在對約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛進行處理時，其首先需要對借名理由是否合法進行判斷，在此基礎(chǔ)上才能進一步處理物權(quán)歸屬的問題。因此，借名理由既是判斷借名合同法律效力的關(guān)鍵，也是認定約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)成立的要件。

由于事實物權(quán)人對物權(quán)不享有法定的公示要件，因此其想要獲得法律保護，必須能夠證明自己是真正的權(quán)利人，即借名人需要證明對涉案房屋享有支配性的利益。在眾多證明方式中，出資和對爭議房屋的占有無疑是最為重要。出資是借名人取得物權(quán)的本源，但單純的出資可能是借名人與出名人之間存在債權(quán)債務(wù)的客觀反映。占有作為對物具有事實上管領(lǐng)力的事實，與出資相結(jié)合無疑能夠證明事實物權(quán)人對物的事實支配力。因此筆者認為，正當?shù)慕杳碛伞斒氯酥g物權(quán)歸屬合意以及出資事實和對爭議不動產(chǎn)的占有是約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)成立的構(gòu)成要件。

法律保護物權(quán)“靜的安全”，但也同時保護物權(quán)“動的安全”。在追求經(jīng)濟迅速發(fā)展的社會，只有通過物權(quán)的流通，才能實現(xiàn)物權(quán)的增值功能，因此“動的安全”所代表的法益優(yōu)先于“靜的安全”。在現(xiàn)實交易中，可以順暢流通的物權(quán)，均是法律物權(quán)，因此對于不具公示外觀的不動產(chǎn)事實物權(quán)來說，其天然就具有不得對抗善意第三人的弱點。對于約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛，當事人之間關(guān)于物權(quán)歸屬的合意是事實物權(quán)人取得物權(quán)的法理基礎(chǔ)和事實基礎(chǔ)，但與此同時，這種真實的意思表示也意味著事實物權(quán)人自愿承擔因其意思表示所帶來的風險。因此，不動產(chǎn)事實物權(quán)人所擁有的事實物權(quán)不能對抗交易中的善意第三人。

（二）轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)

基于買賣合同但未辦理登記的事實物權(quán)即為轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，不動產(chǎn)買賣合同生效后，完成不動產(chǎn)登記前，一般會有一段長時間的間隔。在此時間內(nèi)，一般會進行買方支付價款、賣方交付占有等履約行為。履約程度不同，買受人對于取得房產(chǎn)物權(quán)的期待也不同。在現(xiàn)實生活中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在交付房屋后的幾個月、幾年甚至幾十年間，都未給買方辦理房產(chǎn)登記，此時對不動產(chǎn)買受人的權(quán)益帶來極大風險，實踐中糾紛時有發(fā)生。對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛來說，其焦點問題有二：第一，履約至何種程度房屋買受人所享有的事實物權(quán)才可以被確認。第二，對于已經(jīng)占有但未完成登記的買受人，其是否可以對抗交易中的第三人。

有學者以“所有權(quán)權(quán)能分割”為邏輯基礎(chǔ)，提出了“物權(quán)變動三階段論”。認為存在一種既非物權(quán)又非債權(quán)的權(quán)力過渡狀態(tài)，該中間型權(quán)利由支付價款與交付占有兩個要素構(gòu)成，并具有實質(zhì)性的物權(quán)屬性。此種理論打破了傳統(tǒng)民法“物債二分”的權(quán)力劃分體系，產(chǎn)生了“債權(quán)-事實物權(quán)-登記物權(quán)”的三分體系構(gòu)造。“中間權(quán)利形態(tài)說”的合理性和可適用性尚有研究空間，但是此理論對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)構(gòu)成要素的認定具有重要借鑒意義。

從合同的角度來看，支付價款是不動產(chǎn)買賣合同買方的主給付義務(wù)，而主給付義務(wù)的履行實際構(gòu)成了買受人取得不動產(chǎn)事實物權(quán)的主要依據(jù)。因為買受人若不履行主給付義務(wù)，出賣人就享有合同解除權(quán)，可以通過解除合同使得買受人喪失取得房屋的正當原因并要求買受人返還財產(chǎn)，因此支付價款不僅是買方的主給付義務(wù)，也是買方取得不動產(chǎn)物權(quán)的必備條件，是轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)成立的構(gòu)成要件。但是，單純的支付價款尚不足以使得買受人的法律地位發(fā)生根本性的變化，因為價款的支付仍屬于履行合同義務(wù)的債權(quán)債務(wù)行為，要使得這種債權(quán)關(guān)系上升為物權(quán)關(guān)系，就必須有物權(quán)變動的合意，即交付占有。占有不僅是動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動來說，其具有強化債權(quán)正當性的作用，比如租賃關(guān)系物權(quán)化的核心理由就在于占有的公示效力。[7]當賣方將房屋交付給買受人，雙方當事人之間關(guān)于買賣房屋的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就上升為了物權(quán)變動合意，這時即使未完成登記，交易雙方當事人之間也可以發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因此，對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)來說，在不涉及第三人時，價款的支付和占有的交付構(gòu)成事實物權(quán)人取得事實物權(quán)的構(gòu)成要件。

在轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)的外部關(guān)系中，不動產(chǎn)事實物權(quán)人能否對抗第三人是核心問題。對于第三人，具體可以分為出賣人的債權(quán)人和交易中的善意第三人。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋【2005】15 號）第十七條，⑧未辦理登記的買受人符合已經(jīng)支付全部價款、已經(jīng)實際占有房屋和未辦理登記無過錯三個要件，即能對抗出賣人的債權(quán)人。由此可見，最高人民法院在此對“物權(quán)變動登記生效原則”采取了一個緩和態(tài)度，并未堅持不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效主義的原則。因此，對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實物權(quán)人來說，只要符合上述三個構(gòu)成要件，就可以對抗出賣人的債權(quán)人。對于房屋買受人能否對抗交易中的第三人，筆者認為其可以對抗交易中的惡意第三人，但不可對抗善意第三人，理由與上述約定型不動產(chǎn)事實物權(quán)原因相同，在此就不再贅述。

（三）家庭型不動產(chǎn)事實物權(quán)

家庭型不動產(chǎn)事實物權(quán)非一個要素型概念，而是對發(fā)生于家庭成員之間的不動產(chǎn)事實物權(quán)類型案件的集合。這里的家庭型不動產(chǎn)事實物權(quán)主要包括以下兩種情形：一，家庭成員共同出資購買房屋，登記在某一出資人名下。二，家庭成員中部分成員出資，登記在未出資的家庭成員名下。對于此種類型的不動產(chǎn)事實物權(quán)糾紛，其重要特點在于當事人之間特殊的家庭關(guān)系，此種關(guān)系也使得不動產(chǎn)事實物權(quán)的認定與其他類型糾紛有很大不同。比如，由于家庭關(guān)系的存在，經(jīng)常會造成家庭成員間在一定程度上的財產(chǎn)混同。且家庭成員之間一般較少會對房產(chǎn)的歸屬作出明確的約定，這也給法官判斷當事人的意思表示造成困難。在占有使用方面，家庭成員往往共同居住，占有往往不能反映房屋的實際歸屬。[8]因此在司法審判實踐中，法官注重房產(chǎn)來源的真實情況和當事人之間的真實意思表示，一般根據(jù)出資事實和約定確認物權(quán)歸屬。因為出資事實是不動產(chǎn)物權(quán)取得基礎(chǔ)，而對不動產(chǎn)權(quán)屬作出的明確約定一般是家庭意志的直接體現(xiàn)。基于此筆者認為，對于家庭關(guān)系型不動產(chǎn)事實物權(quán)，出資事實和物權(quán)歸屬協(xié)議是認定事實物權(quán)成立的構(gòu)成要件。

四、不動產(chǎn)事實物權(quán)的法律效力

通過對不動產(chǎn)事實物權(quán)的類型化分析可以發(fā)現(xiàn)，盡管認定不同類型的不動產(chǎn)事實物權(quán)的構(gòu)成要件不同，但是對于不動產(chǎn)事實物權(quán)的法律效力來說，各個類型的不動產(chǎn)事實物權(quán)存在共性。

（一）不動產(chǎn)事實物權(quán)內(nèi)部法律效力

不動產(chǎn)事實物權(quán)的對內(nèi)效力，即事實物權(quán)人和法律物權(quán)人之間的法律效力。在認定不動產(chǎn)事實物權(quán)的內(nèi)部法律效力中，作為民法基礎(chǔ)原則的意思自治原則優(yōu)先于物權(quán)公示原則得到適用。司法審判實踐應(yīng)當在盡力探求當事人真實意思表示的情況下，采取舉證責任倒置的方式，由事實物權(quán)人舉證證明自己對爭議標的物所享有的真實物權(quán)，承認登記只是物權(quán)公示的外觀，從而確定物權(quán)的歸屬，保護真實物權(quán)人的利益。

綜上所述，計劃生育政策的三種實行模式的軌跡是動態(tài)變化的，整體上呈現(xiàn)趨同化，具有一定的共通性和互補性。 基于此，計劃生育政策的實行不應(yīng)采用單一模式，而是根據(jù)社會和經(jīng)濟的發(fā)展需求進行回應(yīng)性的選擇。

（二）不動產(chǎn)事實物權(quán)的外部法律效力

不動產(chǎn)事實物權(quán)的對外效力，即不動產(chǎn)事實物權(quán)對除事實物權(quán)人和法律物權(quán)人以外的第三人所具有的法律效力。當爭議的不動產(chǎn)事實物權(quán)進入交易環(huán)節(jié)時，此時物權(quán)法對“動態(tài)的物權(quán)保護”優(yōu)先于對“靜態(tài)的物權(quán)保護”不動產(chǎn)事實物權(quán)人不能對抗交易中善意的第三人。但是需要注意的是，這里受到優(yōu)先保護的第三人需要滿足以下幾個條件：首先，存在不動產(chǎn)交易行為。因為賦予第三人的物權(quán)取得以優(yōu)先保護的法律地位，根本目的在于保護交易秩序和交易安全，而這種保護的前提就是要有以法律行為表現(xiàn)出來的交易行為。如果第三人的物權(quán)是非依法律行為取得的，其就不受登記公信力的保護。其次，第三人是善意的。關(guān)于第三人善意的標準，法律沒有給出明確解釋。一般對于善意的認定標準有三種，一是客觀善意主義，即考察登記簿上記載的權(quán)力狀態(tài)。[9]二是主觀善意主義，即考察第三人的主觀心態(tài)，其是否明知事實物權(quán)的存在。三是綜合模式，即既要考察登記狀態(tài)，也要考察第三人的主觀狀態(tài)。[10]中國的不動產(chǎn)登記制度建立不久，普及程度和管理制度等方面仍存在諸多問題，不動產(chǎn)登記不能完全反映物權(quán)的真實權(quán)力狀態(tài)。因此對于第三人善意的認定，采用綜合模式比較穩(wěn)妥，即既要求交易第三人對不動產(chǎn)登記狀態(tài)做合理的調(diào)查，又要求其對登記簿之外的事實進行合理調(diào)查，比如實地了解不動產(chǎn)的占有狀態(tài)、對不動產(chǎn)周圍情況進行合理調(diào)查等。

以是否具有法定的公示外觀為標準區(qū)分不動產(chǎn)事實物權(quán)與法律物權(quán)，就使得不動產(chǎn)事實物權(quán)在交易中天然存在缺陷，不動產(chǎn)事實物權(quán)人既不能有效行使物權(quán)中的處分權(quán)能，又不能對抗法律物權(quán)人將其處分時的善意第三人。因此，只有將不動產(chǎn)事實物權(quán)的法律效力進行內(nèi)部和外部的區(qū)分，才能維護交易安全的同時，更好地保障事實物權(quán)人的真實物權(quán)。

五、結(jié)語

在傳統(tǒng)民法債物二分的體系中，并不存在事實物權(quán)，但現(xiàn)實生活物權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)換并非是一蹴而就的。對于不動產(chǎn)物權(quán)來說，登記作為其法定公示手段，只是具有權(quán)利正確性的推定作用，而非確定作用，在不涉及交易第三人時，事實物權(quán)人通過推翻法律物權(quán)的正確性進而證明事實物權(quán)的正確性，就可以受到法律的保護。但是在涉及交易第三人時，第三人無法也無義務(wù)了解物權(quán)關(guān)系的實質(zhì)內(nèi)容，只能根據(jù)物權(quán)公示來做出判斷，并決定其交易前手享有正確的物權(quán)。此時保護交易安全優(yōu)先于當事人的意思自治。

民法所調(diào)整的財產(chǎn)關(guān)系主要包括財產(chǎn)歸屬關(guān)系和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。不動產(chǎn)事實物權(quán)，對內(nèi)關(guān)乎事實物權(quán)人與法律物權(quán)人之間的物權(quán)歸屬，對外涉及標的物流轉(zhuǎn)和交易安全等問題，其法律價值和財產(chǎn)價值重大。在當前理論界和司法實務(wù)界對不動產(chǎn)事實物權(quán)認識不一的情況下，不宜輕易對不動產(chǎn)事實物權(quán)的性質(zhì)作出定義。以類型化的視角，針對不同類型的不動產(chǎn)事實物權(quán)設(shè)計不同的構(gòu)成要件，并對不動產(chǎn)事實物權(quán)內(nèi)部效力和外部效力進行區(qū)分，才更有利于協(xié)調(diào)不動產(chǎn)事實物權(quán)人和法律物權(quán)人以及交易第三人之間的利益平衡。

【注釋】

①《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照法律規(guī)定交付。”

②《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”

③《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》（法釋[2009]7 號）第一條第二款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！?/p>

⑤（2014）三中民終字第11915 號判決書。

⑥（2010）浙湖民終字第63 號判決書。

⑦（2008）高民終字第862 號判決書。

⑧《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”