周逸飛

（上海紫都佘山房產(chǎn)有限公司，上海 201602）

2017年7月5日，財(cái)政部修訂印發(fā)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》（下稱“新收入準(zhǔn)則”）。新收入準(zhǔn)則一改房企銷售收入確認(rèn)滯后的弊端，由之前的按交房時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入改為按照履約進(jìn)度的時(shí)段確認(rèn)收入，這樣一來對(duì)房企尤其是上市房企的影響是首當(dāng)其沖，可以說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。從會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)角度來看，這一規(guī)定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行企業(yè)拿到項(xiàng)目預(yù)售許可之后產(chǎn)生較大影響，勢(shì)必會(huì)影響到上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表的信息披露。上市房企也應(yīng)以此為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行業(yè)財(cái)融合，從戰(zhàn)略規(guī)劃、預(yù)算管理、產(chǎn)品規(guī)劃布局、營銷方案、稅務(wù)處理的角度來應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則帶來的變化，用好新準(zhǔn)則，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理。

一、新收入準(zhǔn)則對(duì)上市房企收入確認(rèn)較舊準(zhǔn)則的具體變化

（一）收入確認(rèn)規(guī)則的對(duì)比

新收入準(zhǔn)則的理念是強(qiáng)調(diào)商品房控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是說，房企要確認(rèn)收入的前提條件是房企對(duì)商品房的控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)給了顧客。新準(zhǔn)則還規(guī)定房企不再是單一的按照商品房竣工交付的時(shí)點(diǎn)來確認(rèn)收入，而是按照項(xiàng)目開工建設(shè)進(jìn)度，在規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成的履約義務(wù)來確認(rèn)收入，也就是按時(shí)段確認(rèn)收入。而舊準(zhǔn)則注重的是風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移，只要開發(fā)商將商品房竣工交付給顧客，才算是履行了合同義務(wù)，可以確認(rèn)收入。

（二）收入確認(rèn)時(shí)間的變化

在新準(zhǔn)則中，房企應(yīng)該和顧客在合同中約定，在商品房項(xiàng)目工程建設(shè)達(dá)到什么樣的階段時(shí)，根據(jù)履約義務(wù)的完成收取顧客一定合同比例的房款，按照履約義務(wù)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前入賬，這樣上市房企的報(bào)表便能客觀反映當(dāng)前的實(shí)際銷售情況。在舊準(zhǔn)則中，房企在項(xiàng)目樓盤開盤時(shí)，由于還未完工，房企無法將商品房交到客戶手上，因此收到的預(yù)售款不會(huì)被錄在主營業(yè)務(wù)收入，而是計(jì)入預(yù)收賬款作為一項(xiàng)負(fù)債。這樣一來，房企的實(shí)際經(jīng)營成果與財(cái)務(wù)報(bào)表上的列報(bào)就產(chǎn)生一個(gè)時(shí)間上的脫節(jié)，有可能是2年甚至3年，這恰恰是當(dāng)前收入準(zhǔn)則需要改善的問題之一。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅影響

（一）對(duì)增值稅的影響

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房企在進(jìn)行土增稅清算前，增值稅與土地增值稅都采用預(yù)繳方式，一般是根據(jù)合同約定的收款時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)際收到的金額或開票金額為依據(jù)，按規(guī)定比例預(yù)繳，無論是新收入準(zhǔn)則還是舊準(zhǔn)則，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)，無論有沒有提前確認(rèn)收入，增值稅和土地增值稅都得預(yù)繳，因此新老準(zhǔn)則預(yù)繳稅金的金額是一致的，最終結(jié)果一致，因此對(duì)增值稅并沒有影響。

（二）對(duì)企業(yè)所得稅的影響

按國稅發(fā)（2009）31號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)公司在未完工的情況下，按照預(yù)收款的一定比例計(jì)算毛利（通常是15%），按扣除稅金、期間費(fèi)用后的利潤繳納當(dāng)期的企業(yè)所得稅。對(duì)房企而言，不管是新收入準(zhǔn)則還是舊準(zhǔn)則，無論是按時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入還是按照時(shí)段確認(rèn)收入，房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體清算時(shí)，總的企業(yè)所得稅稅負(fù)是不會(huì)變的。唯一的區(qū)別在于當(dāng)季度申報(bào)時(shí)，按照履約進(jìn)度提前確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)成本得出的毛利很可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出15%，就會(huì)導(dǎo)致季度多繳所得稅，那么就造成前期多交稅，增加資金成本，所以房企在年度預(yù)算中要充分考慮到這一因素。

三、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

（一）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表所產(chǎn)生的影響

舊準(zhǔn)則中規(guī)定，商品房還未建成，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款不能算收入，還要計(jì)入“預(yù)收賬款”作為負(fù)債，因此房企的高負(fù)債率實(shí)際上是存在“大量水分”的，并不能客觀地反映其負(fù)債率。新準(zhǔn)則執(zhí)行以后，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率在一定程度上變得更為直觀，負(fù)債率的下跌可能會(huì)帶來債務(wù)評(píng)級(jí)的調(diào)升，導(dǎo)致資金成本變得更低。

（二）對(duì)利潤表所產(chǎn)生的影響

在采用新收入準(zhǔn)則后，可以肯定有相當(dāng)大一部分的商品房預(yù)售收入會(huì)根據(jù)履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)得到確認(rèn)，這將會(huì)提前進(jìn)行部分業(yè)務(wù)收入確認(rèn)以及成本結(jié)轉(zhuǎn)。這樣一來，在當(dāng)年房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上可以馬上體現(xiàn)項(xiàng)目的銷售收入、銷售成本、和相關(guān)營銷費(fèi)用，而不是在2年、3年甚至更久才能看到，這樣能讓管理者及時(shí)從利潤表上看到經(jīng)營業(yè)績，更便于做出經(jīng)營決策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，部分業(yè)務(wù)收入確認(rèn)及成本結(jié)算時(shí)間提前，也有利于增加凈利潤，這也是許多上市房企夢(mèng)寐以求的結(jié)果，因?yàn)殡S著銷售業(yè)績?cè)趫?bào)表中提前兌現(xiàn)，股價(jià)也能隨之上揚(yáng)。

四、從SWOT視角分析新收入準(zhǔn)則給上市房企帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

（一）機(jī)遇

1.布局高端住宅的優(yōu)勢(shì)

新收入準(zhǔn)則下，全款購房的顧客占比越高，就越符合新準(zhǔn)則規(guī)定提前確認(rèn)收入的條件，那么按照這個(gè)邏輯，上市房企開發(fā)高端住宅的相對(duì)收益應(yīng)該會(huì)更大。首先，高端住宅開發(fā)周期較長，總價(jià)較高，去化也較慢，其次，高端住宅的需求一般屬于消費(fèi)升級(jí)，很可能是用家庭的第二或第三套房子，受政策限制難以向銀行申請(qǐng)按揭，因此高端住宅的客戶通常只能選擇全款購房，幾乎沒有貸款的可能，再說高端住宅通常是為客戶私人訂制，從簽訂購房合同后就不存在被替換的可能，因此這兩種特征完全符合新準(zhǔn)則下提前入賬的要求，所以做高端住宅的上市房企的收入提升幅度預(yù)期應(yīng)會(huì)更高，將更為受益。因此，上市房企為了讓財(cái)務(wù)報(bào)表的收入及利潤數(shù)據(jù)更為可觀，在前期的產(chǎn)品規(guī)劃中可能會(huì)更偏向高端住宅的布局。

2.財(cái)務(wù)報(bào)表起到潤色作用

新準(zhǔn)則下，上市房企的收入確認(rèn)將更為提前，報(bào)表業(yè)績將呈爆發(fā)式增長，因?yàn)轭A(yù)售階段的銷售收入能及時(shí)兌現(xiàn)在利潤表上，以碧桂園為例，采用了新準(zhǔn)則使收入和凈利潤分別提高23%和66%。而對(duì)那些收入占合同銷售非常低、預(yù)售樓峻工期長的上市房企，在新準(zhǔn)測(cè)下，未確認(rèn)的收入可能更會(huì)一下子在利潤表中爆發(fā)出來，收入至少提升一倍以上。從投資者角度來看，這樣一來能更真實(shí)地反映上市房企的真正價(jià)值，股價(jià)也能得到拉升，更有助于上市房企的品牌做大做強(qiáng)。

（二）挑戰(zhàn)

1.所得稅負(fù)的提前支出

總的來說，按時(shí)段確認(rèn)收入，在企業(yè)所得稅法上對(duì)房企是不利的，新收入準(zhǔn)則勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入提前確認(rèn)，季度所得稅稅負(fù)提高，企業(yè)在年度預(yù)算中必須考量由于季度所得稅提高所增加的稅金支出，這樣便對(duì)房企原本緊張的資金鏈又增加了一道難關(guān)。

2.新收入準(zhǔn)則執(zhí)行中的障礙

雖然新收入準(zhǔn)則已經(jīng)落地，但要結(jié)合實(shí)際情況實(shí)施起來，還是會(huì)遇到種種困難。例如，對(duì)于采用按揭貸款購房的客戶來說，不排除由于征信不良，導(dǎo)致無法獲得貸款的情形，那就不能說控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給客戶，因此新準(zhǔn)則規(guī)定的收入提早入賬的情形就不適合了，也就是說對(duì)這類客戶的預(yù)售款不一定適用新收入確認(rèn)準(zhǔn)則。另外，在實(shí)務(wù)中有關(guān)按時(shí)段還是按時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入的判斷是否正確，還值得商榷，不應(yīng)該簡單地將其歸類于“在一段時(shí)間內(nèi)履行履約義務(wù)”的情況，還要根據(jù)合同條款與實(shí)際情況進(jìn)行具體分析，不可一概而論。

五、基于新收入準(zhǔn)則對(duì)上市房企內(nèi)部管理的幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施會(huì)涉及許多會(huì)計(jì)職業(yè)判斷與稅法的問題，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)勝任能力要求，不僅僅體現(xiàn)在對(duì)單向合同履約義務(wù)的識(shí)別，還要學(xué)習(xí)與新準(zhǔn)則相關(guān)的稅務(wù)實(shí)務(wù)，提前防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員不僅僅是個(gè)賬房先生，還要能學(xué)會(huì)以管理會(huì)計(jì)的視角進(jìn)行業(yè)財(cái)融合，站在比較高的層面來串聯(lián)業(yè)務(wù)部門參與管理決策。

（二）加強(qiáng)房企各部門之間溝通協(xié)作來發(fā)揮新準(zhǔn)則效益

若要讓新收入準(zhǔn)則發(fā)揮最大的效益，那么房企的各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)緊密配合。應(yīng)從公司高層開始牽頭，按照發(fā)揮新收入準(zhǔn)則最大效益為戰(zhàn)略主導(dǎo)思想來制定相應(yīng)的預(yù)算方案，然后串聯(lián)起各個(gè)相關(guān)部門來執(zhí)行。首先，從規(guī)劃設(shè)計(jì)部開始，本文之前也提過，高端住宅能在新收入準(zhǔn)則中最能發(fā)揮最大效益，那么在進(jìn)行前期產(chǎn)品規(guī)劃布局就可以著重多設(shè)計(jì)一些高端住宅，為之后的工作打下基礎(chǔ)。其次，在營銷方案里也可以做點(diǎn)文章，營銷策劃中完全可以引導(dǎo)顧客全款購房，加大顧客全款購房的優(yōu)惠力度和獎(jiǎng)勵(lì)措施，盡可能讓更多的顧客來全款購房，這樣才能符合新收入準(zhǔn)則提前確認(rèn)收入的要求，最終在利潤表中體現(xiàn)效益。最后，財(cái)務(wù)管理部總結(jié)整個(gè)戰(zhàn)略方案，結(jié)合各個(gè)部門的實(shí)際情況來編制預(yù)算，其中涉及新收入準(zhǔn)則引發(fā)生銷售傭金支出、稅金支出的變化也要充分考慮，這樣才能客觀精準(zhǔn)的編制出房企預(yù)期的業(yè)績目標(biāo)。

（三）應(yīng)對(duì)稅收政策發(fā)生的變化，提前防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

新收入準(zhǔn)則出臺(tái)后，房企通過延遲交付的手段致使企業(yè)所得稅清算延后的操作空間就基本不存在了。因?yàn)樘崆按_認(rèn)收入以后，無論是否完工交付，房企都必須按照履約進(jìn)度將收到的預(yù)收款確認(rèn)收入，那么企業(yè)該繳納的企業(yè)所得稅就不可能發(fā)生延遲，都得提前繳納，雖然最終繳納的企業(yè)所得稅金額和舊準(zhǔn)則中繳納的金額是一致的，但會(huì)增加資金的占用成本。筆者認(rèn)為，房企作為老牌高利潤行業(yè)，更應(yīng)該承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，為國家稅收做出突出貢獻(xiàn)，新準(zhǔn)則執(zhí)行以后，與其做那種“小動(dòng)作”來遲緩稅金支出，倒不如趁此機(jī)會(huì)給政府做個(gè)順?biāo)饲椋@其實(shí)也是在給自己的品牌做大做強(qiáng)。

六、結(jié)束語

綜上所述，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上市房企的影響可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、合同履約管理、財(cái)務(wù)預(yù)算管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷方案和財(cái)務(wù)人員的專業(yè)勝任能力等提出了更高的要求，對(duì)房企的項(xiàng)目運(yùn)營管理和涉稅工作都有重大影響，并提出了上市房企相應(yīng)的應(yīng)對(duì)對(duì)策，只有多部門共同科學(xué)、有效的聯(lián)合推動(dòng)新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，才能使新準(zhǔn)則在實(shí)務(wù)中發(fā)揮其預(yù)想的作用。