陳雨

摘要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)體系中至關(guān)重要的動(dòng)力來(lái)源，長(zhǎng)久以來(lái)受到政界學(xué)界的廣泛關(guān)注。然而我國(guó)房地產(chǎn)研究相對(duì)于國(guó)外發(fā)展較晚，房地產(chǎn)行業(yè)又由于其自身的特征，導(dǎo)致對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的研究變得十分復(fù)雜。另一方面，由于中國(guó)人傳統(tǒng)觀念對(duì)于房產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)的價(jià)格一直是民眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此，文章的研究不單一從理論角度出發(fā)，更加注重聯(lián)系實(shí)際情況來(lái)做一個(gè)全面的分析。文章首先概述房地產(chǎn)行業(yè)的一些自有特征，以便與利率相聯(lián)系，第二部分從利率的角度出發(fā)，簡(jiǎn)單闡述利率是如何通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系產(chǎn)生影響并作用在價(jià)格上。最后再通過(guò)實(shí)證分析結(jié)合我國(guó)近幾年的利率變化以及幾大城市近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的變化，以驗(yàn)證其相關(guān)性。

關(guān)鍵詞：利率;房地產(chǎn)價(jià)格;供求均衡價(jià)格

一、引言

從黨中央十九大報(bào)告會(huì)來(lái)看，對(duì)于住房的居住以及投資功能定位，已經(jīng)有了一個(gè)明確的答案，居住功能應(yīng)當(dāng)作為住房存在價(jià)值的一個(gè)主要因素。實(shí)際上，近年來(lái)，全國(guó)部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)象，是由于房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)決定。房地產(chǎn)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)，使其具有資本以及消費(fèi)二重性。一方面，中國(guó)傳統(tǒng)觀念對(duì)住房的需求，使其具有消費(fèi)性，另一方面，由于其價(jià)值的巨大，同時(shí)具備資本性。投機(jī)者把房產(chǎn)作為炒作和牟利的工具，在市場(chǎng)中不斷哄抬房?jī)r(jià)，造成部分一二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了重大隱患。而我國(guó)基準(zhǔn)利率不但同時(shí)作為政府政策的強(qiáng)信號(hào)，還能通過(guò)利率的傳導(dǎo)性，對(duì)資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，對(duì)房?jī)r(jià)勢(shì)必產(chǎn)生影響。為此，本文從利率這一角度切入，探索分析我國(guó)基準(zhǔn)利率的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

二、我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展與特征

相較于西方較為成熟的市場(chǎng)，我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史并不算長(zhǎng)。從早期我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的包分配，到1998我國(guó)迎來(lái)了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改制，不再由國(guó)家對(duì)住房提供基本保障。2003國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》對(duì)于市場(chǎng)化初期我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)的各類(lèi)不良現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)劃，標(biāo)志我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了第二個(gè)階段。第三階段則可以追溯到金融危機(jī)后，美國(guó)的金融危機(jī)追根溯源正是巨大的房地產(chǎn)泡沫和資本杠桿，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。為此，我國(guó)國(guó)務(wù)院于2010年頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的通知》，對(duì)于房?jī)r(jià)管制的政策開(kāi)始由松入緊。實(shí)質(zhì)上，這一階段的管控并沒(méi)有起到很好的作用。在2015至2016年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨了一個(gè)階段的爆發(fā)式增長(zhǎng)，為此，我國(guó)政府開(kāi)展了一系列的政策管控，暫時(shí)抑制了房?jī)r(jià)的飆漲，2017年習(xí)總書(shū)記在報(bào)告會(huì)上又一次強(qiáng)調(diào)了對(duì)于住房的基本定位，可見(jiàn)黨中央對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)速增長(zhǎng)的重視與抑制泡沫的決心。

同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展至今，不論是高房?jī)r(jià)，還是對(duì)其政府管控，都一定程度了反應(yīng)了其自身的特征，下文將逐個(gè)對(duì)其特征進(jìn)行分析。

（一）區(qū)域性

我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，地域遼闊，不同城市的發(fā)展?fàn)顩r又不盡相同，這就造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的地域差異性。例如北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市。一方面，由于其獨(dú)特的地理位置以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，人才的不斷涌入使房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，那么從供需方面來(lái)看，高房?jī)r(jià)就難以避免。而另一方面，由于投機(jī)者的炒作，又造成了房地產(chǎn)的價(jià)格偏離其真實(shí)的供求水平，造成了部分地方住房有價(jià)無(wú)市，更有甚者整個(gè)社區(qū)成了“鬼宅”，無(wú)人居住，長(zhǎng)期以往導(dǎo)致供給大于需求，房?jī)r(jià)又回到了一個(gè)低水平。而這些差異歸根結(jié)底，即房地產(chǎn)的區(qū)域性導(dǎo)致。所謂房地產(chǎn)的區(qū)域性，其實(shí)指的是房地產(chǎn)相較于其他可流通商品而言，地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售在該區(qū)域形成了一個(gè)閉環(huán)，供給與需求的平衡不可能像其他商品一樣通過(guò)各區(qū)域的流動(dòng)來(lái)解決。正是由于這種特性，造成了不同區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格不同。而該區(qū)域的發(fā)展情況，例如離市中心的距離，交通狀況，醫(yī)療狀況，商業(yè)區(qū)等，其中一個(gè)較明顯的例子就是學(xué)區(qū)房造成的該地房?jī)r(jià)偏高。

（二）二重性

所謂房地產(chǎn)的二重性，即房地產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性。所謂消費(fèi)性，即房地產(chǎn)的存在價(jià)值應(yīng)當(dāng)滿足其使用價(jià)值，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房子應(yīng)該是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的。在中國(guó)的傳統(tǒng)觀念里，不論成家立業(yè)還是安身立命，都潛移默化的對(duì)住房產(chǎn)生了一種剛性需求，因此住房問(wèn)題也成一種民生問(wèn)題。而所謂的投資性，指的則是房地產(chǎn)由于其本身巨大的價(jià)值，小則百萬(wàn)，多則千萬(wàn)乃至上億，其價(jià)格的變動(dòng)必然會(huì)為房產(chǎn)持有人帶來(lái)巨大的收益。投機(jī)者通過(guò)炒作房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)牟利，而普通老百姓也希望通過(guò)房產(chǎn)的增值來(lái)為家庭資產(chǎn)保值，從而購(gòu)置除住房需求外的多套房產(chǎn)。

（三）政府性

所謂政府性，指的就是政府可以通過(guò)各項(xiàng)政策制定以及管制，直接或間接的參與到該市場(chǎng)，從而影響該市場(chǎng)的運(yùn)作。地方政府在地產(chǎn)市場(chǎng)中同時(shí)即是產(chǎn)權(quán)主體，又是管理主體。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，需要先得到政府的審批并繳納相應(yīng)的土地出讓金，這部分資金在房地產(chǎn)價(jià)格中則構(gòu)成了一塊巨大的成本。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)已有眾多學(xué)者對(duì)土地出讓金與地方財(cái)政做了相關(guān)研究，證實(shí)土地出讓所得的收入，已經(jīng)構(gòu)成了地方財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部分。部分地方政府為了提高地方財(cái)政收入，大肆利用土地出讓政策鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而一個(gè)區(qū)域?qū)τ谧》康男枨髴?yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定的，那么這一影響勢(shì)必造成住房?jī)r(jià)格偏離其真實(shí)應(yīng)有的價(jià)格。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，又需要?jiǎng)佑么罅康馁Y金，就涉及地方國(guó)有銀行的審批以及政府的相關(guān)政策，而貸款利率的高低則又會(huì)影響到需求者的買(mǎi)房成本。由以上幾點(diǎn)可見(jiàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

三、利率影響房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制

由于西方國(guó)家相較于我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制更為完善，對(duì)于利率的相關(guān)研究經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的演化，已經(jīng)有一個(gè)相對(duì)完善的體系，因此本文的研究也基于西方學(xué)者的相關(guān)理論為主。首先，應(yīng)當(dāng)明白利率的本質(zhì)是資本的價(jià)格。事實(shí)上，不論從早期的古典利率理論而到后期發(fā)展起來(lái)的IS-LM模型都在不斷尋求各個(gè)市場(chǎng)中供求的平衡，而在這一均衡中，利率作為一個(gè)影響供求雙方的關(guān)鍵指標(biāo)，影響了雙方的供求成本，從而影響了均衡點(diǎn)時(shí)的各項(xiàng)指標(biāo)，如均衡價(jià)格。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，房產(chǎn)價(jià)格首先由市場(chǎng)雙方供求平衡的均衡價(jià)格來(lái)決定，而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)資本密集性的市場(chǎng)，不論是供給方——房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)，還是需求方——房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者，都需要大量資金參與其中，而這大量的資金又需要通過(guò)融資來(lái)實(shí)現(xiàn)，那么利率的變化勢(shì)必影響供求雙方的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求方

房地產(chǎn)的二重性，即消費(fèi)性和投資性。房地產(chǎn)一方面可以滿足人們對(duì)居住的基本需求，另一方面，又可以作為資產(chǎn)保值增值的手段。從消費(fèi)性這一角度來(lái)講，所產(chǎn)生的消費(fèi)需求更接近于剛需，利率的變動(dòng)可能短期內(nèi)影響購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的需求，當(dāng)貸款利率上升時(shí)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)成本升高，購(gòu)買(mǎi)量下降，此時(shí)在房地產(chǎn)供給不變的情況的下，供求大于需求，房地產(chǎn)價(jià)格下降。即貸款利率應(yīng)當(dāng)和房地產(chǎn)價(jià)格呈反向關(guān)系。而從投資性這一方面來(lái)講，貸款利率的上升會(huì)影響到投資成本，降低投資需求，同樣的也會(huì)是房?jī)r(jià)降低。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供應(yīng)方

從供給方角度來(lái)分析利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響，可以仿照對(duì)需求方的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資本密集性的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要滿足開(kāi)發(fā)的資金需求，就需要進(jìn)行融資，而這部分融資一般由銀行提供。當(dāng)貸款利率上升時(shí)，融資成本上升，這時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇繼續(xù)開(kāi)發(fā)，那么這部分融資成本必將組成房地產(chǎn)的成本，造成房地產(chǎn)價(jià)格上升。而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不選擇繼續(xù)開(kāi)發(fā)時(shí)，此時(shí)假設(shè)需求方的數(shù)量依然不變，供給方的數(shù)量減少，需求大于供給，又會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

綜上，不論從需求方還是從供給方分析，貸款利率的上升都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的攀升。

四、實(shí)證部分

該部分主要內(nèi)容為實(shí)證分析。根據(jù)文章內(nèi)容選取相關(guān)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型并用stata軟件進(jìn)行分析并揭示相關(guān)關(guān)系。具體采用混合回歸模型，固定效應(yīng)模型以及隨機(jī)效應(yīng)模型對(duì)所選取的城市以及利率的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并最終采用固定回歸中的雙向固定效應(yīng)模型作為最優(yōu)模型進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）模型與數(shù)據(jù)處理

1. 數(shù)據(jù)的選取

由于房地產(chǎn)的價(jià)格不斷隨時(shí)間變化，因此作為被解釋變量，本文主要選取了全國(guó)主要城市的年度商品房平均價(jià)格（元/平方米）作為代理變量，以此來(lái)衡量房?jī)r(jià)的年度變化，數(shù)據(jù)來(lái)源為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，并剔除部分?jǐn)?shù)據(jù)不完全的城市，最終選取了北京、上海、天津、福建等較為有代表性的20個(gè)城市的近十年年度數(shù)據(jù)。

對(duì)于利率的選取，由于利率的種類(lèi)繁多，考慮到與房地產(chǎn)的相關(guān)性，最終選取了由中國(guó)人民銀行所發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率為指標(biāo)。根據(jù)前文所提到的內(nèi)容，作為買(mǎi)房者，由于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)百姓大多會(huì)通過(guò)房貸買(mǎi)房，貸款利率會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)者的買(mǎi)房成本，而作為企業(yè)，由于房地產(chǎn)的資本密集性，需要大量的資金投入，企業(yè)需要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，必須通過(guò)融資，貸款利率又將影響企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本，綜上述貸款利率將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系，從而影響房?jī)r(jià)。

除此之外，我國(guó)經(jīng)過(guò)十幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況，物價(jià)水平以及人民的生活水平也有了顯著的提高，光從利率來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格略顯單一，因此本文還從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)取了數(shù)據(jù)，包括各省市人均GDP來(lái)衡量人民生活水平的變化，人均CPI來(lái)衡量物價(jià)水平的變化，企業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)置面積來(lái)衡量潛在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況，以上幾個(gè)指標(biāo)作為輔助指標(biāo)。

2. 模型的構(gòu)建

由于本文研究數(shù)據(jù)即包含各城市，同時(shí)又包含年度數(shù)據(jù)，因此構(gòu)成面板數(shù)據(jù)。

對(duì)于面板數(shù)據(jù)的模型構(gòu)建，一般為：

yit=xit+ziδ+ui+εit

zi是不隨時(shí)間改變（time invariant）的個(gè)體特征，比如性別。xit隨個(gè)體及時(shí)間而改變（time-varying），擾動(dòng)項(xiàng)ui+εit由兩部分構(gòu)成，稱為“復(fù)合擾動(dòng)項(xiàng)”。不可觀測(cè)的隨機(jī)變量ui是代表個(gè)體異質(zhì)性的截距項(xiàng)，即“個(gè)體效應(yīng)”。εit為隨個(gè)體和時(shí)間而改變的擾動(dòng)項(xiàng)。一般假設(shè)獨(dú)立同分布，且與ui不相關(guān)。如果ui與xit或zi相關(guān)，則進(jìn)一步稱為固體效應(yīng)模型（Fixed? effects? model，簡(jiǎn)記FE）。此時(shí)混合回歸不一致，解決方法就是轉(zhuǎn)換模型。如果ui與xit和zi均不相關(guān)，則進(jìn)一步稱為“隨機(jī)效應(yīng)模型”（Random effects model，簡(jiǎn)記RE）。

綜上所述，本文根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和貸款利率的關(guān)系，構(gòu)建模型如下所示：

lnPit=β1r1t+β2r2t+β3r3t+β4lnlandit+β5lnGDPit+β6cpiit+ui+εit

其中r1，r2，r3分別為貸款基準(zhǔn)利率一年期，一至五年期，五年以上三個(gè)時(shí)間的基準(zhǔn)利率，以此考慮不同期限的貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其中l(wèi)naland，lnGDP，lncpi分別企業(yè)房地產(chǎn)購(gòu)置面積，人均GDP，商品房平均房?jī)r(jià)取對(duì)數(shù)后的數(shù)值，以此來(lái)減小和利率由于數(shù)值差異過(guò)大造成的相關(guān)系數(shù)過(guò)大。

（二）數(shù)據(jù)分析

本文選取我國(guó)20個(gè)主要城市近十年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。從而揭示利率與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

1. 描述性統(tǒng)計(jì)分析

將所有數(shù)據(jù)整理匯總，統(tǒng)計(jì)量數(shù)據(jù)如表1所示，該表揭示了各個(gè)變量的均值方差以及變化范圍和情況。

以房?jī)r(jià)為例，可以看到房?jī)r(jià)的均值為10037.31，而標(biāo)準(zhǔn)差為5316.686。由此可見(jiàn)不同城市房?jī)r(jià)的變化還是有較大差異的。而類(lèi)似我們通過(guò)觀察其他變量的均值和標(biāo)準(zhǔn)差我們可以發(fā)現(xiàn)其他各變量變化并不大。

對(duì)于房?jī)r(jià)的時(shí)間序列變化圖如圖1所示?？梢杂^察到20個(gè)城市房?jī)r(jià)主要呈平穩(wěn)增長(zhǎng)，除個(gè)別城市如北京（bj），上海（sh）等上升幅度較為明顯。其中廈門(mén)（xm）在17年時(shí)間段出現(xiàn)了小幅的下跌。接下來(lái)，通過(guò)回歸分析，探索貸款利率的變動(dòng)。

2. 年度數(shù)據(jù)綜合分析

在進(jìn)行具體實(shí)證分析時(shí)，對(duì)于面板數(shù)據(jù)，有幾個(gè)主要問(wèn)題需要考慮。首先正如上文所述，混合回歸的前提條件是假設(shè)面板數(shù)據(jù)中不存在個(gè)體效應(yīng)，即雖然有個(gè)20個(gè)城市，但這20個(gè)城市房?jī)r(jià)對(duì)利率的變化存在相一致的關(guān)系。在此條件下，才能使用混合回歸，否則應(yīng)當(dāng)使用個(gè)體固定效應(yīng)的模型。使用LSDV進(jìn)行檢驗(yàn)。通過(guò)檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)大部分城市的p值幾乎都顯示十分顯著（p值小于0.01），因此各個(gè)城市間存在較強(qiáng)的個(gè)體效應(yīng)，所以拒絕混合回歸，在混合回歸和個(gè)體固定效應(yīng)中選擇個(gè)體固定效應(yīng)。

另一方面，在混合和隨機(jī)中又該如何選擇呢？

Breusch and Pagan（1980）提供了檢驗(yàn)個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)的LM檢驗(yàn)，原假設(shè)為“H0：的方差等于0”，備擇假設(shè)為“H1：的方差不等于0”。如果拒絕H0，即原方程中存在的擾動(dòng)項(xiàng)，而不應(yīng)使用混合回歸。通過(guò)檢驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)LM檢驗(yàn)拒絕“不存在個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)”的原假設(shè)（P值小于0.01）認(rèn)為應(yīng)該選擇隨機(jī)效應(yīng)。

綜上所述，最后還需判斷究竟是使用個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)還是個(gè)體固定效應(yīng)。

為此，我們引入豪斯曼檢驗(yàn)。根據(jù)豪斯曼的檢驗(yàn)結(jié)果p值小于0.01，因此選擇固定效應(yīng)模型。

為保證驗(yàn)證的嚴(yán)謹(jǐn)性，同時(shí)構(gòu)造雙向固定效應(yīng)模型，加入時(shí)間效應(yīng)的因素，為此需要先觀察時(shí)間趨勢(shì)的變化對(duì)模型的影響。觀察關(guān)于時(shí)間t的P值為0.011，可見(jiàn)時(shí)間效應(yīng)對(duì)模型仍然會(huì)有影響。因此，最終選擇了雙向固定效應(yīng)，同時(shí)考慮個(gè)體效應(yīng)與時(shí)間效應(yīng)。最終將本文所涉及的各模型匯入表2。

如表2所示，經(jīng)過(guò)上述，主要觀察雙向固定效應(yīng)這一列的檢驗(yàn)結(jié)果，其中r1在1%的水平上顯著且相關(guān)系數(shù)為負(fù)，表明房?jī)r(jià)隨著一年期貸款基準(zhǔn)利率的上升而下降。r3在5%的水平上顯著且相關(guān)系數(shù)為正，表明房?jī)r(jià)隨著五年期以上貸款額利率的上升而上升。除此之外，一到五年期貸款利率，企業(yè)購(gòu)置房地產(chǎn)面積及其他相關(guān)指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格的變化并不明確。

（三）實(shí)證結(jié)論分析

通過(guò)雙向固定檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，隨著五年期貸款利率的上升，房?jī)r(jià)也相應(yīng)上升，這符合前面所論述的理論，當(dāng)貸款利率上升時(shí)，不論從供求方還是需求方來(lái)說(shuō)，貸款利率的上升都會(huì)導(dǎo)致雙方的成本上升，從而從長(zhǎng)期來(lái)看將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。隨著一年期貸款利率的上升，房?jī)r(jià)稍有下降，這是由于預(yù)期效應(yīng)的影響，短期內(nèi)貸款利率的上升，同時(shí)給供求雙方釋放了一個(gè)緊縮房地產(chǎn)價(jià)格的信號(hào)，因此導(dǎo)致了短期內(nèi)房?jī)r(jià)的下跌。

五、政策建議

（一）完善政策監(jiān)管制度

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具備金融屬性，直接造成市場(chǎng)參與者的投機(jī)心理。為此，政府可以制定相關(guān)政策，對(duì)這部分投機(jī)者進(jìn)行限制約束。例如最近回到媒體熱點(diǎn)話題之上的房產(chǎn)稅，意在對(duì)持有多套房產(chǎn)的投資者征稅，這樣可以有效的增加這些投機(jī)者的投資成本，從而約束他們對(duì)地產(chǎn)的炒作。另一方面，可以頒布限房令，對(duì)擁有多套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，限制其再購(gòu)買(mǎi)行為。然而，這些政策如何具體完善，如何有效區(qū)分住房購(gòu)買(mǎi)的投機(jī)性或增值保值，以及那些因?yàn)椴疬w而獲得多套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，仍然需要政府發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的作用。

（二）加速利率市場(chǎng)化進(jìn)程

政府應(yīng)當(dāng)加大市場(chǎng)調(diào)研力度，深入了解各個(gè)利率機(jī)制下，長(zhǎng)短期的利率變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)做出的反饋，勇于創(chuàng)新，開(kāi)拓多種利率機(jī)制。不斷完善制度政策和法律法規(guī)，逐步實(shí)現(xiàn)利率的市場(chǎng)化。市場(chǎng)化下的利率機(jī)制，將能更為敏感的捕捉到市場(chǎng)變化的信息，并且更為科學(xué)的做出反饋機(jī)制，而不再依賴于央行的宏觀調(diào)控。雖然宏觀調(diào)控下利率機(jī)制見(jiàn)效快，但是對(duì)市場(chǎng)的效果有時(shí)太過(guò)強(qiáng)烈，并且容易引起一系列的連鎖反應(yīng)。

（三）因地制宜，分區(qū)管制

不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不盡相同，如北京、上海這樣的城市，房產(chǎn)需求缺口大，而一些二三線部分城市房產(chǎn)供應(yīng)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該地區(qū)的需求，同時(shí)，不同城市的地理位置，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境也是決定該地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。因此，在制定政策的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況因材施教，而不是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。只有對(duì)癥下藥，才能使各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效運(yùn)行。

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（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）