胡永躍　余晨

摘 要：文章運(yùn)用向量自回歸模型對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的多項(xiàng)因素進(jìn)行分析，選取上海市2011年1季度至2016年1季度的季度數(shù)據(jù)為樣本，建立了影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的VAR模型，定量分析了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，并利用方差分解分析各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)滯、持續(xù)時(shí)間和作用強(qiáng)度。研究結(jié)果表明，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格受房產(chǎn)稅影響較大，但長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格走向仍受制于市場(chǎng)供需的影響，因此實(shí)施房產(chǎn)稅的同時(shí)應(yīng)完善配套政策設(shè)計(jì)，從根源上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的良性調(diào)控與穩(wěn)態(tài)變化。

關(guān)鍵詞：VAR模型；房地產(chǎn)價(jià)格；房產(chǎn)稅；影響效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）33-0139-06

1 引 言

房產(chǎn)稅作為國(guó)家或政府以房產(chǎn)為征稅對(duì)象向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，在我國(guó)主要肩負(fù)著抑制房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入分配、管理房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和提高住房使用率的作用。自1998年住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)化的過(guò)程中迅猛發(fā)展，在顯著帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和拉動(dòng)投資需求的同時(shí)也日益暴露出房?jī)r(jià)攀升過(guò)快、投機(jī)炒作盛行、普通民眾難以承擔(dān)高房?jī)r(jià)等問(wèn)題，針對(duì)這一現(xiàn)狀政府采取了一系列的財(cái)政、貨幣調(diào)控政策，旨在抑制房?jī)r(jià)上漲，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)運(yùn)行。

在這一背景下，房產(chǎn)稅的征收成為社會(huì)共同關(guān)注的話題，其能否有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也成為人們討論的熱點(diǎn)。2011年1月28日，個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作在上海和重慶兩地正式啟動(dòng)，引起各界的廣泛關(guān)注，然而政策實(shí)行已滿四年，并沒(méi)有很好地實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，上海和重慶的房?jī)r(jià)仍然高居不下，這讓人們對(duì)房產(chǎn)稅的調(diào)控效應(yīng)產(chǎn)生質(zhì)疑。

基于此，本文對(duì)上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行實(shí)證研究，分析上海房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)，同時(shí)綜合考慮影響房?jī)r(jià)的各種因素，探究影響房?jī)r(jià)的主要因素，在此基礎(chǔ)上力圖總結(jié)出普適性的經(jīng)驗(yàn)與改進(jìn)建議，為優(yōu)化房產(chǎn)稅政策、明確房地產(chǎn)市場(chǎng)改革方向提供助力。

2 文獻(xiàn)綜述

2.1 房?jī)r(jià)影響因素

關(guān)于房?jī)r(jià)的影響因素這一問(wèn)題國(guó)內(nèi)外已有較豐富的研究成果，目前的研究文獻(xiàn)主要從土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)供求關(guān)系以及宏觀調(diào)控這四個(gè)方面展開(kāi)論證。

2.1.1 土地價(jià)格

對(duì)土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的關(guān)系，國(guó)外具有代表性的研究主要有：美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授阿瑟.奧沙利文認(rèn)為，簡(jiǎn)單的成本決定論并不能解釋地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系，正是因?yàn)閷?duì)住宅的需求旺盛導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加，從而提高了地價(jià)，地價(jià)高是住宅價(jià)格增長(zhǎng)的結(jié)果。

Peng和Wheaton（1994）利用香港1965至1990年的數(shù)據(jù)對(duì)土地供給約束的溢出效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，研究結(jié)果顯示土地供給對(duì)地價(jià)、住宅價(jià)格和住宅供給都有較大影響，土地供給不足會(huì)導(dǎo)致住宅供給總量下降，影響消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)土地稀缺和租金上漲，最終導(dǎo)致土地價(jià)格和住宅價(jià)格同時(shí)上漲。

關(guān)于土地價(jià)格在房?jī)r(jià)上漲中所起的作用，國(guó)內(nèi)研究呈現(xiàn)出兩種不同的觀點(diǎn)：

況偉大（2006）在研究中發(fā)現(xiàn)我國(guó)土地市場(chǎng)供小于求，短期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響，長(zhǎng)期來(lái)看地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger因。

而朱道林、董瑪力（2005）則認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)與地價(jià)呈現(xiàn)同方向的變化趨勢(shì)，但土地需求實(shí)質(zhì)上是住房需求的引致需求，因此地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果而不是原因。

2.1.2 經(jīng)濟(jì)基本面

Capozza等（2002）的研究結(jié)果表明對(duì)房?jī)r(jià)的變化有較強(qiáng)解釋的經(jīng)濟(jì)變量包括收入增長(zhǎng)、城市規(guī)模、人口規(guī)模和建造成本。

況偉大（2012）在研究中認(rèn)為房?jī)r(jià)主要是由收入和人口決定的，收入和人口的變動(dòng)可以預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期變動(dòng)。

史涌動(dòng)、陳日清（2008）利用2001至2006年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)研究了不確定性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格決定因素，實(shí)證表明居民收入、按揭貸款利率等基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響相對(duì)較小。

2.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求

根據(jù)新古典學(xué)派的理論，一些學(xué)者認(rèn)為需求決定價(jià)格，房?jī)r(jià)最終是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。

姚先國(guó)、黃煒華（2001）認(rèn)為，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)是缺乏彈性的，因此決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素是需求而不是供給。

蔡穗聲（2010）認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性供給不足的現(xiàn)狀，區(qū)域供給不足與區(qū)域供給過(guò)剩并存，導(dǎo)致房?jī)r(jià)普遍偏高。

史涌動(dòng)、陳日清（2008）在同一篇文章中指出，代表適應(yīng)性預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格自身的變動(dòng)沖擊是引起房?jī)r(jià)上漲的主要因素，我們可以理解為人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期影響需求，使得購(gòu)房行為更傾向于是投資需求而不是消費(fèi)需求。

2.1.4 宏觀調(diào)控

周江（2005）、楊樹(shù)江（2005）等學(xué)者認(rèn)為，從調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、完善住房保障、增加中低價(jià)位住宅、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)這四個(gè)方面入手是降低房?jī)r(jià)增速的重要手段。

劉琳、劉紅玉（2003）等人的研究表明，調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段是調(diào)控土地，土地調(diào)控的主要措施應(yīng)該是調(diào)整土地的出讓量而不是地價(jià)，稅費(fèi)率的調(diào)整可以作為調(diào)整地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的主要手段之一。

2.2 房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的現(xiàn)有理論

關(guān)于房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究，主要有以下三種理論。

2.2.1 難抑房?jī)r(jià)論

Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”。他們假設(shè)整個(gè)國(guó)家的資本回報(bào)率固定、資本自由流動(dòng)，從而資本不承擔(dān)任何稅負(fù)，房產(chǎn)稅完全由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，從而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。

我國(guó)學(xué)者主要從供求失衡和投資推動(dòng)兩個(gè)角度來(lái)論述這一觀點(diǎn)：

張健銘（2011）認(rèn)為房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中的一項(xiàng)舉措，只有從供求關(guān)系上入手，有效打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，才能從根本上平穩(wěn)房?jī)r(jià)；

賈祖國(guó)（2013）從供給角度進(jìn)行分析并得出結(jié)論：要解決目前大城市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的問(wèn)題，最關(guān)鍵的還是大幅增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房以及保障房的供應(yīng)。

再如王晨曦，汪馳等（2012）認(rèn)為：中國(guó)的股市由于制度原因始終無(wú)法吸引大多數(shù)投資者，加之其他投資渠道有限，而房地產(chǎn)具有安全且收益高的特點(diǎn)，成為眾多投資者的不二選擇，從而使得房產(chǎn)稅在中國(guó)難以抑制房?jī)r(jià)。

2.2.2 抑制房?jī)r(jià)論

關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，李彬（2010）認(rèn)為消費(fèi)性需求只隨著租金的變化而變化，房產(chǎn)稅的開(kāi)征不會(huì)對(duì)其造成直接影響，但會(huì)使投資性需求減少。

從短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)增量供給保持穩(wěn)定，開(kāi)征房產(chǎn)稅使得房地產(chǎn)的潛在投資收益下降而風(fēng)險(xiǎn)上升，這將導(dǎo)致資金從房產(chǎn)投資市場(chǎng)流出，使得住房存量供給增加。

根據(jù)短期內(nèi)需求與供給變動(dòng)的動(dòng)態(tài)均分析，開(kāi)征房產(chǎn)稅使得閑置房產(chǎn)的持有成本增加。為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，持有者將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，使得房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費(fèi)性投資者暫緩或放棄購(gòu)房計(jì)劃，繼續(xù)通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，消費(fèi)性住房需求下降。

因此短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)將使房產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性需求同時(shí)下降且供給增加，這將使房?jī)r(jià)下降。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)供給取決于土地供給，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長(zhǎng)期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。

2.2.3 無(wú)影響論

在呂立新（2010）看來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)抑制購(gòu)房需求會(huì)起到一定作用，但是作為一個(gè)稅種，不能把它看成調(diào)控房?jī)r(jià)的利器，長(zhǎng)期來(lái)看它對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用是有限的。

中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所高培勇認(rèn)為，房?jī)r(jià)等于成本、利潤(rùn)和稅金的總和，房產(chǎn)稅只對(duì)稅金部分進(jìn)行調(diào)節(jié)，故而對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用不大。

2.3 簡(jiǎn)要評(píng)述

對(duì)于以上三種觀點(diǎn)，本文傾向于房產(chǎn)稅難以抑制高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)。從新古典的供求曲線角度分析，價(jià)格的變趨勢(shì)受供求關(guān)系的影響，從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅改變了住房持有者的預(yù)期，使得存量供給增加，房?jī)r(jià)短暫回落。

但長(zhǎng)期看來(lái)，中國(guó)很多一二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，如果不能有效地增加供給，那么房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)就很難改變。這也解釋了上海市房產(chǎn)稅開(kāi)征初期房?jī)r(jià)短期回落隨后仍然上漲的局面，接下來(lái)本文將運(yùn)用實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)論證這一觀點(diǎn)。

3 VAR模型介紹及變量選取

3.1 VAR模型簡(jiǎn)介

本文選取的樣本數(shù)據(jù)為時(shí)間序列數(shù)據(jù)，選取的變量是經(jīng)濟(jì)變量，而由觀察所得的經(jīng)濟(jì)變量大多是非平穩(wěn)的，如果采用傳統(tǒng)的回歸分析很可能產(chǎn)生偽回歸的問(wèn)題。

同時(shí)傳統(tǒng)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法是以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)來(lái)描述變量間的關(guān)系，而經(jīng)濟(jì)理論通常并不能對(duì)變量之間的相互動(dòng)態(tài)作用提供嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕忉?，并產(chǎn)生內(nèi)生性問(wèn)題。

而向量自回歸模型對(duì)于預(yù)測(cè)相互聯(lián)系的時(shí)間序列系統(tǒng)和分析隨機(jī)擾動(dòng)的影響是十分方便的，因此我們選取VAR模型作為分析房產(chǎn)稅對(duì)上海房?jī)r(jià)影響的工具。

向量自回歸模型將要分析的變量都看作內(nèi)生變量，每個(gè)變量都依賴于自身和其他所有變量的滯后值，從而構(gòu)建一個(gè)分析系統(tǒng)變量之間的同時(shí)性問(wèn)題、分離各變量對(duì)自己和其他變量的沖擊的動(dòng)態(tài)反映問(wèn)題。

P階無(wú)約束VAR模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式如下：

其中，是維內(nèi)生變量，是維外生變量，是滯后階數(shù)，是被估計(jì)的系數(shù)矩陣，是樣本個(gè)數(shù)，維矩陣和維矩陣是待估計(jì)的系數(shù)矩陣，是維擾動(dòng)列向量，它們之間可以同期相關(guān)，但不與自己的滯后值相關(guān)且不與等式右邊的變量相關(guān)。沖擊向量是白噪聲，沒(méi)有結(jié)構(gòu)性的含義，又被稱為簡(jiǎn)化形式的沖擊向量。

3.2 變量選取

由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策實(shí)施才滿5年，上海市統(tǒng)計(jì)局并未提供本輪政策下的房產(chǎn)稅征收明細(xì)，只按季度提供了房產(chǎn)稅的總額，因此本文選取房產(chǎn)稅總額除銷售面積，研究上海市新的房產(chǎn)稅政策下單位面積稅額對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響。上海市新建房的銷售價(jià)格指數(shù)和二手房銷售價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)來(lái)源于Wind數(shù)據(jù)庫(kù)和中金在線。

其它變量的選?。焊鶕?jù)文獻(xiàn)綜述中歸納的影響房?jī)r(jià)的幾大要素，本文主要將從供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)基本面兩個(gè)角度選取變量。采用商品房開(kāi)盤面積和商品房銷售面積來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況，用上海市GDP和上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)反映經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)的影響。見(jiàn)表1。

4 房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析——基于上海市的 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

4.1 數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

VAR模型是建立在平穩(wěn)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的，非平穩(wěn)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)直接進(jìn)行回歸很可能產(chǎn)生偽回歸，因此我們需要對(duì)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

在進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)之前，對(duì)各數(shù)據(jù)做取對(duì)數(shù)的處理，以消除異方差問(wèn)題，同時(shí)還會(huì)使其趨勢(shì)線性化，隨后采用ADF單位根方法對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果見(jiàn)表2。

由表2可以看到，LNSH_BPN、LN_SHBT、LNSH_FA、LNSH_SA、LNSH_DPI和LNSH_GDP的ADF值的概率P值均大于0.05%，因此不能拒絕序列有一個(gè)單位根的原假設(shè)，變量均非平穩(wěn)。分別將所有序列進(jìn)行一階差分處理后，再進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，結(jié)果顯示非平穩(wěn)序列LNSH_BPN、LN_SHBT、LNSH_FA、LNSH_SA、LNSH_DPI和LNSH_GDP在經(jīng)過(guò)一階差分后平穩(wěn)，即所有序列均為一階單整，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

4.2 滯后階數(shù)的選擇

由ADF檢驗(yàn)可知，原時(shí)間序列均為非平穩(wěn)序列，且均為一階單整，因此我們可以通過(guò)協(xié)整分析對(duì)非平穩(wěn)變量的線性組合進(jìn)行檢驗(yàn)，看其是否平穩(wěn)。如果平穩(wěn)，那么可以認(rèn)為變量間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，否則不能進(jìn)行后續(xù)的檢驗(yàn)。在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)前，我們需要先建立VAR模型來(lái)確定最佳滯后階數(shù)，確定最佳滯后階數(shù)的意義在于：如果滯后期太小，誤差項(xiàng)就可能產(chǎn)生嚴(yán)重的自相關(guān)問(wèn)題；若滯后階數(shù)太大，就會(huì)導(dǎo)致自由度減少，影響被估參數(shù)的有效性。本文對(duì)變量LNSH_BPN、LN_SHBT、LNSH_FA、LNSH_SA、LNSH_DPI和LNSH_GDP建立VAR模型，并確定其最佳滯后階數(shù)，結(jié)果見(jiàn)表3。

在確定最優(yōu)滯后期時(shí)，通常參考AIC和SC兩種標(biāo)準(zhǔn)，在本文檢驗(yàn)中，兩種方法顯示的最小階數(shù)一致，故模型的最優(yōu)滯后期的選擇為4階。

4.3 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

由Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果我們可以得知，在5%的顯著水平下各變量之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，并具有3個(gè)協(xié)整向量。見(jiàn)表4。由此可以得到各變量之間的一個(gè)協(xié)整方程：

LNSH_BPN=-004LNSH_BT+0.23LNSH_SA-1.35LNSH_FA-0.36LNSH_DPI+0.03LNSH_GDP

從中我們可以看到，房產(chǎn)稅每增加一個(gè)單位，住房?jī)r(jià)格指數(shù)僅下降0.04個(gè)單位，可見(jiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控效應(yīng)十分微弱，而反映在上海市近五年的房?jī)r(jià)走勢(shì)上，如圖1所示。

則是房產(chǎn)稅實(shí)施以來(lái)僅在第一年稍微抑制房?jī)r(jià)漲幅，但并不能阻止隨后房?jī)r(jià)迅猛上漲的勢(shì)頭。而房屋供給沒(méi)增加一個(gè)單位，住房?jī)r(jià)格指數(shù)會(huì)下降1.35個(gè)單位，可見(jiàn)增加住房供給對(duì)抑制房?jī)r(jià)的上漲效果顯著，與本文之前的假設(shè)相吻合，即抑制房?jī)r(jià)關(guān)鍵在于改善住房供求結(jié)構(gòu)，尤其是供給結(jié)構(gòu)。

另外，房屋銷售面積、上海市GDP與房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)呈反向變動(dòng)關(guān)系，這與實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義相吻合，住房需求的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。

4.4 格蘭杰因果檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)是利用某個(gè)變量的滯后項(xiàng)來(lái)檢驗(yàn)其對(duì)其他一個(gè)或多個(gè)變量當(dāng)期值的影響的方法。

如果顯著，則說(shuō)明改變量對(duì)其他變量存在Granger因果關(guān)系；如果影響不顯著，說(shuō)明該變量對(duì)另一個(gè)變量或幾個(gè)變量不存在Granger因果關(guān)系。

Granger因果檢驗(yàn)要求序列是平穩(wěn)的，對(duì)于非平穩(wěn)的數(shù)據(jù)，在通過(guò)了協(xié)整檢驗(yàn)之后，可對(duì)各變量一階單整的平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)一步建立將短期波動(dòng)與長(zhǎng)期均衡聯(lián)系在一起的VEC模型，并對(duì)各變量進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。在這里，我們不列出VEC模型，僅列出對(duì)于分析問(wèn)題有幫助的Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果。見(jiàn)表5。

從表5可以看出，商品房的開(kāi)盤面積和銷售面積是房?jī)r(jià)的Granger因，這就證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求能夠影響房?jī)r(jià)。由協(xié)整方程可知，商品房的開(kāi)盤面積與房?jī)r(jià)呈負(fù)向關(guān)系，而商品房的銷售面積與房?jī)r(jià)呈正向關(guān)系。

故我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的原因，且房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加，房?jī)r(jià)越低；需求增加，房?jī)r(jià)下降，而房產(chǎn)稅和其他經(jīng)濟(jì)基本面并不是影響房?jī)r(jià)的原因。

4.5 方差分解分析

方差分解分析，見(jiàn)表6。

由方差分解分析可以看出，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度初期僅為3%，且隨著時(shí)間的推移不斷衰減，最終趨于無(wú)影響；房屋新開(kāi)盤面積對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度最終穩(wěn)定在23%左右，影響力較大。對(duì)房屋的需求和整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也貢獻(xiàn)出一定的影響因子。因此，我們可以認(rèn)為房產(chǎn)稅不能從根本上實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

5 研究結(jié)論與建議

由上一章數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和實(shí)證分析可以得出，上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)在政策實(shí)施初期起到了一定的遏制房?jī)r(jià)上漲的作用，這主要是通過(guò)改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期使得供求關(guān)系發(fā)生局部調(diào)整，從而使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)回落。

但長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅并不能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，一方面是因?yàn)楝F(xiàn)有的房產(chǎn)稅政策設(shè)計(jì)不甚合理，其存在的一些缺陷使得房產(chǎn)稅政策沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的調(diào)控效應(yīng)；另一方面是因?yàn)檎{(diào)控房?jī)r(jià)的根源在于調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)。

基于此，本文將主要從完善房產(chǎn)稅政策和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度提出改進(jìn)建議：

5.1 完善房產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)

目前上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策并未起到預(yù)期的調(diào)控作用，這主要與新的房產(chǎn)個(gè)稅政策設(shè)計(jì)不甚合理有關(guān)，同時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅改革對(duì)于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用有限，在完善房產(chǎn)稅制改革的同時(shí)更需要加強(qiáng)配套措施和相關(guān)制度的建設(shè)，從根本上實(shí)現(xiàn)供求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化平衡。

5.1.1 擴(kuò)大房產(chǎn)稅稅基

目前上海試點(diǎn)的改革方案中規(guī)定的征稅對(duì)象主要是針對(duì)增量房進(jìn)行征稅，從稅負(fù)公平的角度來(lái)講，無(wú)論是增量房還是存量房都享受了本地區(qū)的公共服務(wù)和周邊基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)稅負(fù)。

同時(shí)通過(guò)對(duì)存量房征稅能促使投機(jī)性住房持有者改變預(yù)期，增加存量房的供給，打擊投機(jī)性購(gòu)房需求，緩解住房供求結(jié)構(gòu)性不平衡的矛盾。因此現(xiàn)行改革方案可考慮擴(kuò)大稅基，將存量房一并納入征稅范圍。

5.1.2 提高房產(chǎn)稅稅率

目前上海市改革方案中的兩檔稅率為0.4%和0.6%，而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，西方普遍設(shè)置的房產(chǎn)稅稅率為1%，我國(guó)當(dāng)前稅率明顯偏低，削弱了稅收政策的調(diào)控效應(yīng)。鑒于我國(guó)處于房產(chǎn)稅改革初期，我國(guó)居民繳納房產(chǎn)稅的責(zé)任意識(shí)與觀念還有待強(qiáng)化，可以考慮逐步提高房產(chǎn)稅稅率，在充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效果的同時(shí)，有效增加政府財(cái)政收入，優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，降低對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，從而有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本，減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。

同時(shí)，增加的房產(chǎn)稅收入可以作為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)基金和相關(guān)財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)源，進(jìn)一步優(yōu)化住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)稅收的合理利用。

5.2 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商品房住宅市場(chǎng)上存在著供不應(yīng)求的局面，隨著城市化的推進(jìn)和人口的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，加劇房?jī)r(jià)上漲的壓力。目前我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策主要從“限購(gòu)”入手，即限制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，但我們知道要解決市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，在進(jìn)行需求管理的同時(shí)還應(yīng)有配套的供給側(cè)改革，在需求和供給內(nèi)部也應(yīng)分別針對(duì)投機(jī)性需求和剛性需求、投資性住房供給和普通商品房供給采取不同的調(diào)控措施，為此可以做到以下方面。

5.2.1 加強(qiáng)保障性住房管理建設(shè)

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)性失衡的一項(xiàng)重要措施，政府可以著重從以下兩方面入手：

①增加保障性住房的供給，緩解中低收入水平群體住房供給嚴(yán)重不足的矛盾。

具體做法表現(xiàn)為：在土地供給環(huán)節(jié)，土地管理部門應(yīng)該根據(jù)市政府制定的未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地需求，同時(shí)對(duì)其土地供應(yīng)價(jià)格實(shí)施優(yōu)惠。在保障性住房建設(shè)上，以利益共享為基本運(yùn)作方式，明確開(kāi)發(fā)商樓盤建設(shè)中保障性住房的比例，在開(kāi)發(fā)商以優(yōu)惠價(jià)格讓渡、出租給普通居民的同時(shí)，政府給予開(kāi)發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼，以實(shí)現(xiàn)保障性住房的穩(wěn)定供給。

②加強(qiáng)保障性住房的資源分配管理。

可以通過(guò)建立保障性住房房管理檔案系統(tǒng)，完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立申報(bào)者誠(chéng)信檔案和抽查制度等方式來(lái)減少信息不對(duì)稱，促進(jìn)保障性住房市場(chǎng)的公開(kāi)透明化，使得低收入人群的住房需求得到切實(shí)滿足，避免權(quán)力尋租和機(jī)會(huì)主義行為的滋長(zhǎng)。

5.2.2 擴(kuò)大和發(fā)展二手房市場(chǎng)

由上一章的實(shí)證分析我們得出，房產(chǎn)稅的開(kāi)征有利于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)我們也應(yīng)認(rèn)識(shí)到二手房市場(chǎng)是消化我國(guó)投資性住房存量過(guò)剩的一個(gè)重要渠道，為此發(fā)展二手房市場(chǎng)能有效緩解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過(guò)度倚重一級(jí)市場(chǎng)的局面，實(shí)現(xiàn)存量資源的優(yōu)化配置。細(xì)化二手房市場(chǎng)交易規(guī)則，構(gòu)建全面的二手房市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，減少信息不對(duì)稱，降低二手房的交易成本；避免購(gòu)房者因處于信息劣勢(shì)而承擔(dān)大部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁所導(dǎo)致的購(gòu)房成本增加，從而促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。

同時(shí)對(duì)于當(dāng)前限制二手房交易的政策也應(yīng)適度放寬，對(duì)于已滿5年的二手房可將其排除在20%的個(gè)稅之外，從而保持二手房交易市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展，引導(dǎo)商品房供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與均衡發(fā)展。

5.2.3 培育和完善住房租賃市場(chǎng)

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)包括一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)以及住房租賃市場(chǎng)，我國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展困難一個(gè)重要的原因在于，我國(guó)的房屋房?jī)r(jià)租金比遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒值200，房屋銷售市場(chǎng)的超風(fēng)險(xiǎn)收益使得開(kāi)發(fā)商和房屋持有者都傾向于一次性銷售交易而不是獲得持續(xù)的租金收入。

針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展困境，本文從供給和需求兩方面分別提出對(duì)策：對(duì)于供給不足的問(wèn)題，可以通過(guò)財(cái)稅補(bǔ)貼和政府引導(dǎo)基金等方式鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與到廉租房和公租房的建設(shè)之中，增加租賃市場(chǎng)的住房供給；對(duì)于有效需求不足的問(wèn)題，一方面可以加快建設(shè)租賃信息服務(wù)平臺(tái)，培育規(guī)范的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，減少交易中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本。

另一方面對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)的“重買輕租”的購(gòu)房理念，通過(guò)后期的宣傳實(shí)現(xiàn)人們認(rèn)知的轉(zhuǎn)變是很漫長(zhǎng)的過(guò)程，為此可以通過(guò)為低收入者提供租房補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)激勵(lì)來(lái)促使人們選擇租房，增加住房租賃市場(chǎng)的有效需求。

6 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，本文通過(guò)查找上海市開(kāi)征房產(chǎn)稅后的房?jī)r(jià)實(shí)際走勢(shì)和數(shù)據(jù)實(shí)證分析認(rèn)為：房產(chǎn)稅只是作為房?jī)r(jià)調(diào)控的一個(gè)具體環(huán)節(jié)，不能寄托其來(lái)實(shí)現(xiàn)抑制最終房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善配套的措施和制度建設(shè)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，才能從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

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