摘要：以實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工內(nèi)審的要求進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，結(jié)合分析結(jié)果，從多個(gè)角度，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工內(nèi)審工作中存在的問題。根據(jù)實(shí)際問題反饋情況，提出具有針對(duì)性的竣工內(nèi)審優(yōu)化方案，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目審計(jì)管理提供更多切實(shí)依據(jù)，控制風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目竣工內(nèi)審;事后審計(jì)

一、引言

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營(yíng)及管理工作過程中，在很多項(xiàng)目管控上，基本停留在管理間接權(quán)，這種管理方法的實(shí)質(zhì)是對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)管理，以達(dá)到項(xiàng)目管理。但是，此種管理模式未能行使直接管理權(quán)力，導(dǎo)致管理滯后。開展良好的內(nèi)審，特別是竣工環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展意義重大。在實(shí)際工作中，需要結(jié)合資金及成本情況，開展系統(tǒng)性的竣工內(nèi)審，更加全面、真實(shí)地反映出施工情況。作為房地產(chǎn)企業(yè)，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?nèi)審方法，形成多元化內(nèi)審機(jī)制，對(duì)獲得更為理想的審計(jì)監(jiān)督管理效果具有重要幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工內(nèi)審要求分析

施工進(jìn)度管控是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，要想做好內(nèi)審工作，需要做到全流程動(dòng)態(tài)化審計(jì)，包括事前審計(jì)、事中審計(jì)和事后審計(jì)。一般情況下，事前審計(jì)主要審計(jì)內(nèi)容為項(xiàng)目立項(xiàng)后到正式開展施工之前這段時(shí)期的審計(jì)工作，事中審計(jì)是項(xiàng)目達(dá)到某一個(gè)控制點(diǎn)后所執(zhí)行的審計(jì)。而對(duì)于事后審計(jì)，其是指項(xiàng)目竣工后開展的審計(jì)工作，基于工程簽訂、施工執(zhí)行等狀況所實(shí)施的內(nèi)審工作。房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)相比，其內(nèi)部管理及經(jīng)營(yíng)管理存在一定特殊性，且每個(gè)階段內(nèi)審工作的關(guān)注點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)存在較大差異，因此對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)審的要求是盡量制定更加多元化的內(nèi)審機(jī)制，確定內(nèi)審目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際需要，完善內(nèi)審工作。例如，對(duì)于事前內(nèi)審工作，應(yīng)將關(guān)注點(diǎn)集中在成本管控上，事中審計(jì)主要應(yīng)對(duì)多種突發(fā)事件，糾正施工進(jìn)展過程中所出現(xiàn)的問題，事后審計(jì)則將側(cè)重點(diǎn)放在定性定量分析上，強(qiáng)化工程施工監(jiān)督和控制，減少潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對(duì)能力。也就是說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)審的要求有更加清晰的認(rèn)知，構(gòu)建多元化內(nèi)審機(jī)制，制定內(nèi)審目標(biāo)，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化內(nèi)審管理可產(chǎn)生明顯的促進(jìn)作用，為企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工內(nèi)審問題分析

（一）合同細(xì)節(jié)問題

立足于精細(xì)化管理，審視房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總體管理工作，對(duì)竣工結(jié)算審計(jì)流程加以分析，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目竣工內(nèi)審?fù)嬖诤贤?xì)節(jié)管理不謹(jǐn)慎情況。在項(xiàng)目管理中，合同細(xì)節(jié)審計(jì)是需要重點(diǎn)審查的項(xiàng)目，如果忽視管理，則容易出現(xiàn)多種問題，從而增加風(fēng)險(xiǎn)因素。觀察發(fā)現(xiàn)，對(duì)于建設(shè)內(nèi)容，合同中所涉及時(shí)間、造價(jià)及工程量等方面，有不少口頭協(xié)定，造成合同問題，對(duì)后期竣工結(jié)算審計(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，容易出現(xiàn)多種紕漏，給順利結(jié)算帶來(lái)一定阻礙。

（二）現(xiàn)場(chǎng)簽署問題

現(xiàn)場(chǎng)簽署合同，不僅能夠劃定合同雙方應(yīng)該肩負(fù)的責(zé)任，同時(shí)也是明確雙方權(quán)益的重要依據(jù)。結(jié)合實(shí)際情況，嚴(yán)格遵守國(guó)家法律及相關(guān)法規(guī)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽署問題加以強(qiáng)化。但是，在實(shí)際運(yùn)行過程中，由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理涉及多個(gè)面向，很多內(nèi)容并非逐條都會(huì)有相應(yīng)的法律條文作為有效支撐，使得后期管理及竣工內(nèi)審受到較大影響。不僅如此，不少項(xiàng)目也未能嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，使竣工結(jié)算審計(jì)缺乏必要的審查依據(jù)。

（三）工程量問題

在涉及建設(shè)項(xiàng)目工程量時(shí)，其主要的審計(jì)問題集中在工程量計(jì)算失誤上，出現(xiàn)這種情況的主要原因在于很多建筑工程項(xiàng)目施工存在大量分項(xiàng)工程，如果不能對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備或施工規(guī)格進(jìn)行明確，則會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)工程量計(jì)算偏差。在事后內(nèi)審過程中常會(huì)出現(xiàn)計(jì)算誤差現(xiàn)象，例如，將未施工的項(xiàng)目計(jì)入工程量中，或者不同規(guī)模工程混合統(tǒng)計(jì)，這些現(xiàn)象不僅違反了工程量計(jì)算原則，同時(shí)也會(huì)對(duì)竣工內(nèi)審結(jié)果產(chǎn)生顯著影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工內(nèi)審?fù)晟茖?duì)策

（一）重視合同審核，減少債務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

在開展工程項(xiàng)目施工時(shí)，需要簽訂合同，合同簽訂涉及多個(gè)方面內(nèi)容，且諸多細(xì)節(jié)均要加以關(guān)注，并對(duì)其進(jìn)行細(xì)化。要求合同審核兼顧精細(xì)化管理，明確項(xiàng)目細(xì)節(jié)問題，做好詳細(xì)審查。對(duì)口頭協(xié)定內(nèi)容進(jìn)行確定，并分析其是否會(huì)合同具體執(zhí)行造成影響。切實(shí)掌握合同所有條目，包括施工設(shè)計(jì)、圖紙確定、材料結(jié)算等，做好內(nèi)審監(jiān)督。為進(jìn)一步降低債權(quán)債務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，香瓜內(nèi)審工作人員可采用合同臺(tái)賬核對(duì)法，對(duì)獨(dú)立合同臺(tái)賬進(jìn)行審查和核對(duì)，包括工程部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等職能部門。這樣一來(lái)，能夠及時(shí)將虛假的信息剔除在外，從而對(duì)項(xiàng)目中重要的合同信息進(jìn)行收集，在初步掌握款項(xiàng)結(jié)算狀況的基礎(chǔ)上，最大程度控制風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，內(nèi)審人員也可利用合同征詢法，對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管控。例如，針對(duì)分包合同、材料購(gòu)銷合同，采用征詢函及時(shí)與相關(guān)企業(yè)聯(lián)系，掌握竣工結(jié)算情況，及時(shí)核對(duì)雙方之間的債權(quán)與債務(wù)問題，減少經(jīng)濟(jì)糾紛。

（二）規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽署，嚴(yán)格執(zhí)行定額審查

采用定額審查方式，其最大特征在于利用市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律與原則，對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，但是由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，推廣新型計(jì)價(jià)方式存在一定困難。在實(shí)際工作中，為了節(jié)省大量人力和物力成本，為后續(xù)竣工結(jié)算內(nèi)審創(chuàng)造便利條件，需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽署問題進(jìn)行相應(yīng)分析，在遵守法律和法規(guī)的前提下，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，為竣工結(jié)算審計(jì)提供切實(shí)可行的審查依據(jù)。對(duì)計(jì)價(jià)方式加以掌握，完善清單項(xiàng)。對(duì)于實(shí)際工作中存在或新出現(xiàn)的問題， 及時(shí)給予針對(duì)性解決，并在此基礎(chǔ)上對(duì)計(jì)價(jià)方式進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整。在實(shí)際操作過程中，針對(duì)不同工程項(xiàng)目管理，嘗試不同計(jì)價(jià)方式，對(duì)全面改進(jìn)管理流程，可產(chǎn)生良好的幫助，促進(jìn)內(nèi)部審查順利開展。在建筑工程領(lǐng)域完善內(nèi)審方式，不僅僅停留在設(shè)想層面，而是越來(lái)越得到廣泛的實(shí)踐和應(yīng)用，使其將在傳統(tǒng)建筑領(lǐng)域發(fā)揮重要作用，促進(jìn)行業(yè)變革與發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理更加合理。隨著戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不斷深入推進(jìn)，竣工內(nèi)審有充分的發(fā)展前景，在保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

（三）關(guān)注工程量審計(jì)，控制多種內(nèi)審風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于工程量計(jì)算工作，應(yīng)給予充分重視，結(jié)合工程項(xiàng)目情況，嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程量進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。一般情況下，分項(xiàng)工程計(jì)算采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，關(guān)注計(jì)算順序的同時(shí)，運(yùn)用不同定額，保證計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。按照每個(gè)施工階段不同特征，詳細(xì)計(jì)算定額工程量，但是在實(shí)際工作中需要注意對(duì)每種計(jì)算方式進(jìn)行細(xì)致劃分，區(qū)別不同計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從而使工程量計(jì)算更加真實(shí)客觀。未施工的項(xiàng)目，不得計(jì)入工程量計(jì)算中，不同規(guī)模、規(guī)格工程，盡量單獨(dú)計(jì)算，切忌混合在一起。此外，內(nèi)審人員要對(duì)發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)、勞資糾紛風(fēng)險(xiǎn)等問題加以關(guān)注，邀請(qǐng)財(cái)務(wù)部門參與內(nèi)審中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)，保證從源頭上控制假發(fā)票現(xiàn)象。在此基礎(chǔ)上，內(nèi)審人員對(duì)勞務(wù)分包方的資質(zhì)進(jìn)行合理審查，分析人員管理、薪酬支付是否合規(guī)，進(jìn)一步完善竣工審計(jì)工作。在實(shí)踐工作中，除了要做好上述措施外，也要立足于全局，全面審視房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工內(nèi)審，提出更加切實(shí)可行的對(duì)策和方案，促進(jìn)內(nèi)審工作順利進(jìn)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，正確認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化項(xiàng)目竣工內(nèi)審的積極作用，并采取一定措施進(jìn)行優(yōu)化，具有現(xiàn)實(shí)意義。結(jié)合目前實(shí)務(wù)中存在的問題，牢牢掌握內(nèi)審工作切入點(diǎn)，明確內(nèi)審目標(biāo)，確定工作思路，給予全面系統(tǒng)的管控，是未來(lái)工作的關(guān)鍵。在此基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)審關(guān)注點(diǎn)加以分析，完善操作，全盤思考將竣工內(nèi)審問題，提出合理可行的解決對(duì)策，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供必要幫助。相信隨著房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)控機(jī)制建設(shè)的不斷完善，竣工內(nèi)審工作將得到更加廣泛的重視，并在實(shí)際工作中發(fā)揮其應(yīng)有效能。

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作者簡(jiǎn)介：

周響華，杭州越榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。