于玲

摘 要：房地產(chǎn)項目為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著不可估量的作用。中大型住宅小區(qū)項目的開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，具有建設(shè)周期長、所需資金數(shù)量龐大、市場需求變化大等風(fēng)險。本文首先概述了房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目的特點，闡述了房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目財務(wù)風(fēng)險的類型，提出了房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目財務(wù)風(fēng)險（現(xiàn)金流風(fēng)險、投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、其他風(fēng)險）防范對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;中大型住宅小區(qū)項目;現(xiàn)金流風(fēng)險;投資風(fēng)險;籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目有著自身獨特的經(jīng)營模式，主要表現(xiàn)為投資金額大、負(fù)債率高、經(jīng)營周期長、地域差異大等特點。在前期房地產(chǎn)開發(fā)商需要大量的資金，而從開始籌建到最后開盤銷售，中間經(jīng)過的周期較長。前期大量的資金注入，讓公司負(fù)債上升，隨著項目的進(jìn)行對資金流轉(zhuǎn)的要求越來越大，財務(wù)風(fēng)險也隨之加大。而一個房地產(chǎn)項目的管理的好壞直接影響著整個房地產(chǎn)項目的成敗，在一定方面上甚至影響一個企業(yè)的存在和生存環(huán)境。本文具體探討了房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目財務(wù)風(fēng)險防范措施，借此來規(guī)避或改善其存在的財務(wù)風(fēng)險狀況?，F(xiàn)總結(jié)報道如下表。

一、房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目的特點

（一）保值和增值性

土地是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最重要的原材料，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要考慮的問題。前幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生了變化，供求失衡，土地的交易價格不斷的形成新的高潮，使房地產(chǎn)項目從生產(chǎn)要素層面具有了保值增值的功能。多數(shù)中大型住宅小區(qū)項目本身具有人文、地理優(yōu)勢，也決定了該項目的保值增值性。

（二）建設(shè)周期長

中大型住宅小區(qū)項目占用的資金量大，在項目的各個階段都需要投入大量的資金和時間，如果資金鏈斷裂將會影響項目的順利進(jìn)行，從而引發(fā)現(xiàn)金流風(fēng)險的發(fā)生。

（三）長期使用性

中大型住宅小區(qū)相對于其他商品而言具有長期使用性。因為房屋屬于不動產(chǎn)而且投入資金比較大，一般情況下一個家庭最多需要兩套。再加上它的長期使用性，所以市場上的需求是有限的。

（四）位置的固定性

在地里位置上，房地產(chǎn)項目體現(xiàn)了一定的固定性，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房的價格與房地產(chǎn)開發(fā)所在的地理位置和地理環(huán)境有密切的關(guān)系，一些內(nèi)在的變化非常復(fù)雜，很多不確定性的因素在里面起著關(guān)鍵的作用。相應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)有一定的風(fēng)險性存在。

二、房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目財務(wù)風(fēng)險的類型

（一）現(xiàn)金流風(fēng)險

現(xiàn)金流風(fēng)險是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中現(xiàn)鈔的融入與支出在時間上的不一致導(dǎo)致產(chǎn)生的風(fēng)險問題，具有突發(fā)性、和長期隱蔽性等特點。具體的情況是當(dāng)現(xiàn)金流量出現(xiàn)不一致的時候，容易導(dǎo)致的就是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營陷入一定的困境，計劃內(nèi)受益嚴(yán)重下降，企業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)度停滯，生產(chǎn)經(jīng)營無法延續(xù)，企業(yè)的形象可能受到一定的影響，最終陷入財務(wù)困境。比如現(xiàn)金流入量低容易造成短期償債風(fēng)險，而現(xiàn)金流入高有容易造成資金閑置，因此需要規(guī)范企業(yè)的資金管理制度，如果可以對資金的運用進(jìn)行很好的規(guī)劃，嚴(yán)格控制現(xiàn)金的流入流出，提高資金利用率，既可以控制成本也可以降低財務(wù)風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，受到國際或者是國內(nèi)大環(huán)境諸多因素的影響以及投資者的投資因素的不確定性，最終導(dǎo)致預(yù)定利潤沒有完全達(dá)到，從而形成了投資風(fēng)險。投資風(fēng)險是一種經(jīng)營類的風(fēng)險，通常意義上是對計劃內(nèi)獲取利益的不確定性，只有在風(fēng)險和收益相統(tǒng)一的條件下，企業(yè)的投資運作行為，才會得到有效的調(diào)節(jié)。特別是像工程款這類款項，金額大計算復(fù)雜，需要通過工程的進(jìn)度以及財務(wù)狀況來決定付款進(jìn)程，一旦財務(wù)部門不能準(zhǔn)確把握好成本的控制，不僅會影響到項目的收益，嚴(yán)重的會使貸款的償還出現(xiàn)問題，使企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。

（三）籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性，企業(yè)在籌資、投資和生產(chǎn)經(jīng)營活動各環(huán)節(jié)中無不承擔(dān)一定程度的風(fēng)險，企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險程度因負(fù)債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。

（四）其他風(fēng)險

利率風(fēng)險是指在一定時期內(nèi)，由于利率水平的不確定變動，所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的可能性。匯率風(fēng)險是指一個組織，一個經(jīng)濟(jì)實體或個人的以外幣計價的資產(chǎn)與負(fù)債因外匯匯率變動而引起的價值上漲和下降的可能性，其實質(zhì)是不確定性。同時房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中會面臨許多的不確定性，各類問題有可能會延緩項目的周期，如果問題一直得不到解決，投入的資金在后期銷售過程中不能及時回款到賬，以至于影響后期一系列的款項支付，導(dǎo)致資金鏈斷裂，就會產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)使企業(yè)陷入困境。

三、房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）現(xiàn)金流風(fēng)險的防范措施

企業(yè)為了確保正常運作的流動性，確保資金的經(jīng)營周轉(zhuǎn)，企業(yè)又必須保持相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金額度。房地產(chǎn)公司可在合理預(yù)測現(xiàn)金浮游量的基礎(chǔ)上，最大限度的利用時間差，有效提高現(xiàn)金的使用率，以期縮短現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)時間，最終確保未來具有可預(yù)測的持續(xù)性，防止企業(yè)的經(jīng)營效率被破壞。項目也需要加強(qiáng)現(xiàn)金預(yù)算編制，其是對其他預(yù)算中有關(guān)現(xiàn)金收支的部分進(jìn)行匯總，對現(xiàn)金收支差額部分指定平衡計劃。其可以全面的揭示現(xiàn)金流入，流出，余額等內(nèi)容，有利于現(xiàn)金缺失時制定籌措方案，現(xiàn)金多余時制定利用方案，有利于提高企業(yè)現(xiàn)金利用率。

（二）投資風(fēng)險的防范措施

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與輕工、化工、建筑、家電、冶金、機(jī)械、建材等多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。同時在房地產(chǎn)行業(yè)又衍生出新的市場，例如房產(chǎn)中介、物業(yè)管理、裝飾裝修等市場。企業(yè)應(yīng)積極改善資金結(jié)構(gòu)，對于投資活動應(yīng)審慎，必須量力而行，要面向不同的市場進(jìn)行投資。還可以采取組合投資方式，投資組合的有效性必須建立在對不同投資項目風(fēng)險與收益的分析基礎(chǔ)之上，以使組合投資達(dá)到風(fēng)險不變收益提高或收益相同風(fēng)險較低，分散投資的風(fēng)險。還可以采取組合投資方式，投資者可以根據(jù)企業(yè)自身的資金狀況進(jìn)行組合投資，既能讓閑散多余的資金去盈利，又能分散投資的風(fēng)險。

（三）籌資風(fēng)險的防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬于高風(fēng)險、高收益的項目，投資者要提前做好謹(jǐn)慎對待風(fēng)險的心理準(zhǔn)備，利用各種手段和方法，想方設(shè)法去規(guī)避不必要的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司要建立多元化的籌資渠道，傳統(tǒng)的信貸渠道已不能有效滿足現(xiàn)階段投融資需求。比如股權(quán)融資、融資租賃等，可以給企業(yè)帶來一定的周轉(zhuǎn)資金，還可以帶來管理人才，優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)報表，幫助企業(yè)振興，得到相應(yīng)的固定資產(chǎn)。當(dāng)前很多中大型住宅小區(qū)項目，負(fù)債資金占的比重較大，特別是銀行借貸資金和民間借貸部分，從而造成了高額的融資費用和利息，加重了企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，為此要合理確定籌資比例，確定籌資比例并不單純是籌資本身的工作，它會受到企業(yè)投資需求總量、結(jié)構(gòu)、償債能力等主導(dǎo)因素的制約。

（四）其他風(fēng)險的防范措施

中大型住宅小區(qū)項目需要分析、選擇創(chuàng)新的營銷策略，進(jìn)行認(rèn)真詳盡的市場分析，堅持以“市場客戶第一、客戶至上”的工作理念。強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量的售后服務(wù)，將企業(yè)形象進(jìn)一步提升，占領(lǐng)更大的銷售市場以確保后期銷售的順利進(jìn)行。關(guān)注房地產(chǎn)市場的信息及時調(diào)整房價，在合適的時機(jī)按照制定的銷售計劃實現(xiàn)資金的逐步回籠。在項目施工前期，主要是要做好宣傳推廣工作，進(jìn)入第二年后，在銷售任務(wù)比較繁重的情況下，要擴(kuò)大營銷人員隊伍，提高營銷人員的整體素質(zhì)。在項目進(jìn)入掃尾階段時，根據(jù)實際情況對營銷人員進(jìn)行崗位調(diào)整，減少不必要的成本開支。

總之，科學(xué)管理是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)公司中大型住宅小區(qū)項目財務(wù)風(fēng)險比較大，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防范措施是實現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展的根本途徑。

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