胡朝霞，張明志

（1.淮南師范學(xué)院 財務(wù)處，安徽 淮南 232038；2.淮南師范學(xué)院 基建處，安徽 淮南 232038）

一、文獻(xiàn)綜述

對于資源型城市來說，房地產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)氐馁Y源型產(chǎn)業(yè)同等重要，都在很大程度上促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷崛起和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型，資源型城市的經(jīng)濟(jì)會隨著資源的配置優(yōu)化與否可能呈現(xiàn)出一定時期的下滑。房地產(chǎn)業(yè)也會受到影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)狀況可能會發(fā)生異常波動， 最終導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生和擴(kuò)大，影響到房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定繁榮。

我國學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)研究較多，其中代表性的有：張銀平基于財務(wù)風(fēng)險管理的涵義及目標(biāo)， 著重研究了房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系的構(gòu)建［1］；王曉燕基于中小企業(yè)財務(wù)狀況面臨國家宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，根據(jù)上市房地產(chǎn)中小企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)，構(gòu)建了房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控模型，結(jié)果證明其可以有效地防范及預(yù)警財務(wù)風(fēng)險［2］；張煌強(qiáng)以8 家房地產(chǎn)代表企業(yè)為例，把熵權(quán)法與綜合評價法相結(jié)合方法科學(xué)計算財務(wù)風(fēng)險，最終提煉出了影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵因素，并提出了相應(yīng)降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策［3］；戚家勇等基于財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，運(yùn)用因子分析法，找出了影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的四個重要因素，并相應(yīng)提出風(fēng)險控制對策和建議［4］；吳濤基于財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的迫切性， 將專家打分法與功效系數(shù)法相結(jié)合，設(shè)計出了三種財務(wù)指標(biāo)，并計算出預(yù)警指數(shù)預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險［5］；丁紅梅通過研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的來源和大量收集相關(guān)數(shù)據(jù)，闡明了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式，并提出了相關(guān)財務(wù)風(fēng)險控制對策［6］；張利霞基于房地產(chǎn)企業(yè)投入回收期長的特點(diǎn)和國家不斷調(diào)控房地產(chǎn)市場的形勢，以我國房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，分析了有效控制財務(wù)風(fēng)險的方法［7］；杜俊娟基于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型及成因， 將財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，采用Zeta 模型對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險評價， 最終提出了一些防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策建議［8］。

國外學(xué)者很早便開始研究企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的一些相關(guān)理論：COSO 委員會在分析歸納財務(wù)風(fēng)險管理結(jié)構(gòu)框架的過程中，對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效管理提出了一些建議，并且說明了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的八要素［9］；Mtholi Neube 基于企業(yè)財務(wù)管理過程中的實(shí)際現(xiàn)金流量波動，有效判斷企業(yè)整體財務(wù)風(fēng)險狀況，若企業(yè)現(xiàn)金流量波動較小，說明企業(yè)的收益安全性較好，財務(wù)狀況比較穩(wěn)定，財務(wù)風(fēng)險較小，否則正相反［10］；Feng Yu Lin 和Sally McClean 綜合運(yùn)用研究財務(wù)風(fēng)險時常用的邏輯回歸法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法、判別分析法及決策樹四種方法，在不斷試驗(yàn)、合理組合之后最終建立了三種混合評價模型［11］；Osypenko 認(rèn)為，將數(shù)學(xué)模型與企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理相結(jié)合， 甚至能夠在保證零增加額外費(fèi)用的情況下降低財務(wù)風(fēng)險，因而可以有效控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險［12］。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理方面的研究多集中于某一方面，或是注重研究企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，或是注重研究企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價的模型或方法。 本文在資源型城市視角下，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因及評價方法相結(jié)合，試圖找到降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理對策，這也將對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的解決提供啟示。

二、資源型城市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險識別及風(fēng)險評價指標(biāo)體系構(gòu)建

財務(wù)風(fēng)險一般是指企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境的變化， 資產(chǎn)遭受損失的可能性。本文結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)，將資源型城市房地產(chǎn)面臨的財務(wù)風(fēng)險細(xì)分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險。

表1 房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系

根據(jù)不同影響因素的關(guān)系和所處的層級結(jié)構(gòu)，構(gòu)建了四個一級指標(biāo)和十六個二級指標(biāo)的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系（見表1）。

三、研究過程

(一）研究方法的確定

對于資源型城市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的評價不能簡單的運(yùn)用某一模型進(jìn)行定量分析，也不可完全依賴于某些專家學(xué)者的定性評價。 因此，本文選用了模糊層次分析法力圖實(shí)現(xiàn)兩者的統(tǒng)一。模糊層次分析法（F-AHP)是美國運(yùn)籌學(xué)T.L. Saaty 教授提出的一種定性與定量相結(jié)合的系統(tǒng)分析方法，可以進(jìn)一步地量化研究指標(biāo)，并從中選擇最優(yōu)方案。本文通過運(yùn)用模糊層次分析法建立資源型城市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，并計算各指標(biāo)權(quán)重，得到不同影響因素對于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的影響程度的大小。

（二）模糊層次分析法的運(yùn)算步驟

1.建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，第一層級的總評價指標(biāo)有四個， 分別為A=［A1,A2,A3,A4］；第二層級的子評價指標(biāo)有十六個，分別表示為A1=［A11,A12,A13,A14］；A2=［A21,A22,A23,A24］；A3=［A31,A32,A33,A34］；A4=［A41,A42,A43,A44］。

2.確定財務(wù)風(fēng)險評價的等級。 一般可將資源型城市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分為高風(fēng)險、較高風(fēng)險、較低風(fēng)險和低風(fēng)險四種等級。 設(shè)警值域?yàn)镽F,則具體劃分如下：

當(dāng)0

3.確定并計算各風(fēng)險因素指標(biāo)的權(quán)重。 在進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險綜合評價的過程中，最主要是確定各影響指標(biāo)的權(quán)重大小，進(jìn)而了解到各影響因素對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的影響程度，最終做出正確的財務(wù)風(fēng)險評價，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

各一級指標(biāo)的權(quán)重分別為W={A1,A2,A3,A4},利用以上房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系各因素之間的相互關(guān)系，計算出評價結(jié)果分別為：

4. 對各評價指標(biāo)權(quán)重計算的結(jié)果進(jìn)行歸一化處理，具體如下：

四、實(shí)證分析

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)收集

淮南市作為安徽省的重大煤礦生產(chǎn)基地，其煤炭開采量位于省內(nèi)前列， 是我省重要的資源型城市，因此，選擇淮南市房地產(chǎn)相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)較安徽省其他城市而言更加具有指向性和代表性。數(shù)據(jù)一是來源于調(diào)查問卷，課題組在淮南市人流量較大的火車站、商貿(mào)中心、高校隨機(jī)發(fā)放了20 000 份調(diào)查問卷，回收18 500 份；二是運(yùn)用市場調(diào)查法收集了淮南市本地具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險權(quán)重評價數(shù)據(jù)，最終得到了淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)權(quán)重的數(shù)據(jù)如表2 所示。

表2 淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)風(fēng)險等級結(jié)果

綜合考慮各一級影響指標(biāo)之間的權(quán)重關(guān)系，最終確定淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價一級指標(biāo)的權(quán)重為W={A1,A2,A3,A4}={0.25,0.25,0.30,0.10}; 并根據(jù)以上關(guān)于財務(wù)風(fēng)險評價等級結(jié)果的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評價判斷矩陣，計算結(jié)果分別為BA1，BA2，BA3，BA4和BA。 其具體計算如下：

同理可以得到：

最后計算得到:

再將所得到的結(jié)果歸一化處理得到：

根據(jù)以上淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險等級的評價方法和劃分原則，可以得出：籌資風(fēng)險為低風(fēng)險，投資風(fēng)險、 現(xiàn)金流風(fēng)險、 管理風(fēng)險均為較低風(fēng)險；其中，現(xiàn)金流的財務(wù)風(fēng)險最高，風(fēng)險系數(shù)為0.37；籌資的財務(wù)風(fēng)險最低，風(fēng)險系數(shù)為0.06。總體而言，四類財務(wù)風(fēng)險水平保持一定程度上的平衡，均保持著較低水平，但各類風(fēng)險也不容忽視，都會對淮南市房地產(chǎn)財務(wù)狀況穩(wěn)定與否起著一定的作用。

五、風(fēng)險防范策略

以上通過模糊層次分析法的運(yùn)算步驟，逐步計算出了影響淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要指標(biāo)及各影響指標(biāo)的權(quán)重大小。 下文便從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險和管理風(fēng)險四個角度提出相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險防范策略：

（一）籌資風(fēng)險防范

由上可知，籌資風(fēng)險系數(shù)為0.06，是低風(fēng)險，但也對淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險起著重要影響。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)籌資時需要盡可能減少中間渠道，降低籌資成本；在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，謹(jǐn)慎選擇發(fā)展項目和科學(xué)評估項目可行性，合理選擇籌資規(guī)模和籌資結(jié)構(gòu)；另外，要加強(qiáng)資源的優(yōu)化整合，結(jié)合企業(yè)的運(yùn)行實(shí)際情況，促進(jìn)資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，適當(dāng)?shù)倪x擇籌資期限，從而降低不必要的籌資風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險防范

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，要密切地關(guān)注國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境和區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，尤其是要對房地產(chǎn)價格有清醒認(rèn)識，不要盲目炒房和哄抬物價，盡量保持房地產(chǎn)價格在一定時期的穩(wěn)定，這也便于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場； 房地產(chǎn)買賣具有期限性，因此關(guān)注現(xiàn)階段人民幣匯率和利率的波動性則顯得至關(guān)重要，匯率和利率的穩(wěn)定也會給房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定帶來有利影響；房地產(chǎn)企業(yè)在投資時要具備戰(zhàn)略目光和長遠(yuǎn)思量，要考慮到開發(fā)新樓盤的供需狀況、交通便利性、地理位置和輻射效應(yīng)等收益因素。

（三）現(xiàn)金流風(fēng)險要防范

由上可知，現(xiàn)金流風(fēng)險系數(shù)為0.37，是較低風(fēng)險，但在淮南市房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險中居于最高位置，可見其重要性。 房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場的走向，謹(jǐn)防其對企業(yè)現(xiàn)金流可能產(chǎn)生的不利影響；在開發(fā)新客戶時，要注重信用評級，不斷發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶，防止信譽(yù)較差的客戶對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響；在管理其現(xiàn)有現(xiàn)金流的同時， 要不斷改善經(jīng)營環(huán)境，保持現(xiàn)金的正常流動；要關(guān)注與其利益相關(guān)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)糾紛， 避免不必要的連帶責(zé)任對企業(yè)現(xiàn)金流造成的影響。

（四）管理風(fēng)險防范

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，關(guān)注自身的財務(wù)管理活動至關(guān)重要，要不斷組織業(yè)務(wù)交流，廣開言路，加強(qiáng)內(nèi)部溝通和協(xié)作，確保內(nèi)部的緊密聯(lián)系；針對企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險， 要及時制定行之有效的應(yīng)對措施，防范和控制風(fēng)險的蔓延；要加強(qiáng)對財務(wù)工作的監(jiān)督和管理，將財務(wù)風(fēng)險控制在萌芽狀態(tài)，不斷增強(qiáng)風(fēng)險應(yīng)變能力；要正確看待財務(wù)管理工作的重要性，依照合理的財務(wù)處理程序，盡量減少繁瑣重復(fù)的賬目處理，不斷提高財務(wù)管理水平。