鄭丹鳳

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化建設(shè)加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展成熟的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，其中，房地產(chǎn)土地估價(jià)也得到更多的重視。土地估價(jià)市場(chǎng)受國(guó)家政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地域差別等不確定因素的干擾，直接對(duì)土地估價(jià)準(zhǔn)確性造成影響，同時(shí)因房地產(chǎn)的發(fā)展，使得土地估價(jià)市場(chǎng)得到廣泛推廣，這就要求估價(jià)管理和估價(jià)技術(shù)不斷更新，以便能夠適應(yīng)市場(chǎng)的需求，降低風(fēng)險(xiǎn)的存在。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，規(guī)整預(yù)防對(duì)策，減少房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)對(duì)策，便于行業(yè)參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 土地估價(jià)市場(chǎng)? 風(fēng)險(xiǎn)? 預(yù)防措施

伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為炙手可熱的經(jīng)濟(jì)型行業(yè)，各開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下進(jìn)行大量建設(shè)投資，推動(dòng)了土地市場(chǎng)估價(jià)的興起和發(fā)展。房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)受較多因素影響，動(dòng)態(tài)變化性大，政策對(duì)其也有相關(guān)影響，為了增加投資的安全性，降低風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)的管理和規(guī)范。

一、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）評(píng)估人員的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列相關(guān)政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，但是在實(shí)際土地估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)，土地估價(jià)的流程不一定是按照相關(guān)規(guī)則去進(jìn)行，舉例，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)一般采用的都是市場(chǎng)比較法，土地估價(jià)過(guò)程中選取的參照物和市場(chǎng)環(huán)境很重要，其中還需要估價(jià)師依據(jù)自身專業(yè)能力對(duì)相關(guān)影響因素進(jìn)行判斷和修正，如若估價(jià)師出現(xiàn)問(wèn)題，不能夠按照估價(jià)原則進(jìn)行操作，采用不合理的程序和對(duì)比參照物，將直接影響土地估價(jià)結(jié)果，造成土地估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)比其他國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，相對(duì)來(lái)說(shuō)累積的相關(guān)資料較少，這就要求我國(guó)土地估價(jià)市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)、市場(chǎng)基準(zhǔn)收益水平等資料進(jìn)行大量收集，為土地市場(chǎng)估計(jì)提供參考依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)環(huán)境下的政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生，使得開(kāi)發(fā)商在追求利益的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行大量開(kāi)發(fā)和投入，國(guó)家為了宏觀調(diào)控，采取相關(guān)政策進(jìn)行約束，主要的政策包括產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策。任何政策在對(duì)估價(jià)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候都將影響估價(jià)方式方法的變化，比如，現(xiàn)在城市化建設(shè)擴(kuò)大，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償大面積存在，不能正確使用估價(jià)方法，沒(méi)有合理的界定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償問(wèn)題產(chǎn)生較大分歧，容易激發(fā)矛盾。另外估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行估價(jià)操作時(shí)，如果不能將農(nóng)民土地劃撥征收進(jìn)行全面了解，同時(shí)對(duì)政策背景和政策預(yù)期掌握不全面，直接會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估操作中產(chǎn)生很多不確定性因素，影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

（三）虛假材料風(fēng)險(xiǎn)

土地評(píng)估最重要的基礎(chǔ)就是誠(chéng)信，一些委托方為了收益最大化，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)操作時(shí)，提供虛假信息給評(píng)估機(jī)構(gòu)，違法操作，欺騙評(píng)估師，如果這種情況屬實(shí)，雙方均要付相關(guān)的法律責(zé)任，同時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)也將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。為了避免以上情況的發(fā)生，委托方提交的相關(guān)房地產(chǎn)信息資料需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行真?zhèn)伪鎰e，這種真?zhèn)蔚谋鎰e能力需要長(zhǎng)期實(shí)踐累積，目的是為了能準(zhǔn)確對(duì)信息進(jìn)行判斷。

（四）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體主要指的是在估價(jià)目的的條件下，與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的房地產(chǎn)利益各方。比如，房地產(chǎn)投資中涉及到的全部投資人，未來(lái)債權(quán)人、政府利益;進(jìn)行抵押貸款時(shí)涉及到的所有借款人、銀行人、擔(dān)保人等相關(guān)各方利益。在抵押貸款時(shí)，如果房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果和市場(chǎng)價(jià)值存在偏差較大，對(duì)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體一定會(huì)產(chǎn)生影響，另外在抵押貸款進(jìn)行估價(jià)時(shí)，過(guò)高估價(jià)會(huì)使借款人在未來(lái)償還時(shí)無(wú)法得到保障，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)貸款回收時(shí)無(wú)法得到保障，進(jìn)而產(chǎn)生壞賬、呆死賬的情況發(fā)生。

二、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施

（一）提高估價(jià)人員的自主性，增加技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)保障

房地產(chǎn)利益涉及多方面，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員要進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，規(guī)范估價(jià)市場(chǎng)制度，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)政策執(zhí)行，同時(shí)還要求估價(jià)人員不斷進(jìn)行自身學(xué)習(xí)提升，加強(qiáng)土地估價(jià)市場(chǎng)制度的完善，建立估價(jià)的公正性，同時(shí)做好相關(guān)記錄，建立誠(chéng)信機(jī)制，依據(jù)交易記錄對(duì)相關(guān)估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)級(jí)和獎(jiǎng)懲。

（二）加強(qiáng)政策變遷的預(yù)防措施

即便我國(guó)房地產(chǎn)得到了空前發(fā)展，但隨之而來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)在政策、法律、業(yè)規(guī)上還是存有差距，估價(jià)隨著房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)應(yīng)的政策調(diào)控、法律變更一定要及時(shí)了解并進(jìn)行調(diào)控，即使要估價(jià)的土地處在一個(gè)不確定因素較多的環(huán)境中，也能讓估價(jià)人員在法律、政策市場(chǎng)變化的同時(shí)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，降低政策風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)基本隨著時(shí)代更新變化，已經(jīng)注意到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的重要性，尤其是對(duì)待品牌長(zhǎng)期建立和發(fā)展的基礎(chǔ)上，大的品牌為了妥善經(jīng)營(yíng)對(duì)誠(chéng)信要求更為嚴(yán)格，會(huì)嚴(yán)格審核委托方遞交的房地產(chǎn)信息，依據(jù)專業(yè)進(jìn)行判斷，其中存在誠(chéng)信危機(jī)的大多是小型估價(jià)機(jī)制，為了利益，鉆制度和法律的漏洞，最根本原因是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)起步晚，相關(guān)的制度、法律還在完善中，誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制也不健全，有待加強(qiáng)，這就要求我們不斷對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)建立完善的誠(chéng)信檔案，建立失信懲戒機(jī)制和信用公示制度，對(duì)待不良行為的發(fā)生，警告公示，避免上交虛假資料和利益的不合理分配，從而提高市場(chǎng)估價(jià)的準(zhǔn)確性，預(yù)防虛假材料導(dǎo)致的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

為了避免和杜絕與相關(guān)房地產(chǎn)利益各方的投機(jī)取巧，增強(qiáng)評(píng)估人員的責(zé)任意識(shí)，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在進(jìn)行估價(jià)時(shí)可以投保職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，當(dāng)委托方利益因評(píng)估人員或者評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)失產(chǎn)生的利益損失，本由估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠付時(shí)，保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)其中的部分賠償金額。通過(guò)職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，能有效保障委托方的利益損害，提高評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信譽(yù)度，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估計(jì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，可以有效的促進(jìn)估價(jià)市場(chǎng)的機(jī)制建立健全，增強(qiáng)估價(jià)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，綜合分析，提高房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策是健康持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

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